大湾区拿地策略及工改系列（二）：深圳市工业用地/工改项目操作指引
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1、课程通知：20181013大湾区各城市拿地方式汇总暨城市更新/工改实操交流会
2、大湾区拿地策略及工改系列（一）：深圳村企合作/拿地方式汇总暨实操要点
3、西政资本：201809地产融资现状暨当前拿地融资实操指引
一、工业用地/工改项目投资趋势及风险评价
二、工业用地分类及建筑用途、功能要求
三、工业用地项目与工改项目差异分析
四、工业楼宇转让
五、工业用地项目与工改项目的规划及建筑设计要求
六、工业用地及工改项目销售运营策略及案例分析
一、工业用地/工改项目投资趋势及风险评价
（一）投资趋势及风险评价
2018年8月2日，深圳市人民政府正式印发了《深圳市工业区块线管理办法》，自此之后，深圳工业用地项目及工改项目的投资价值急剧缩水。一方面，工业用地及工改项目已没有足够的往商业和公寓业态争取抑或“变通”的空间；另一方面，项目建成后的去化面临更多的不确定性和市场压力，因此当前的工业用地及工改项目更多地处在深度调整期。值得说明的是，虽然金融机构及市场均对工业用地及工改项目报以稍微悲观的态度，但产业地产仍受主流市场的大力推崇，该投资方向亦有可能成为地产转型方向的重要选择。
（二）核心法规梳理
1.“1+6” 文件
2013年1月7日《深圳市人民政府关于优化空间资源配置促进产业转型升级的意见》（深府【2013】1号）
（1）2013年1月7日《深圳市完善产业用地供应机制拓展产业用地空间办法（试行）》（深府办【2013】1号）
（2）2013年1月7日《深圳市创新型产业用房管理办法（试行）》（深府办【2013】2号）
备注：深圳市政府于2016年1月9日正式出台《深圳市创新型产业用房管理办法》（深府办〔2016〕3号），《深圳市创新型产业用房管理办法（试行）》（深府办〔2013〕2号）同时废止。
（3）2013年1月7日《深圳市工业楼宇转让管理办法（试行）》（深府办【2013】3号）；
备注：2013年12月6日深圳市规土委印发《〈深圳市工业楼宇转让管理办法（试行）〉实施细则》的通知（深规土〔2013〕721号）；2014年3月11日发布《深圳市工业楼宇转让增值收益收缴方案》（深规土〔2014〕120号）；2014年8月8日发布《工业楼宇转让管理有关事宜的通知》（深规土〔2014〕428号）。
（4）2013年1月7日《加快发展产业配套住房的意见》（深府办【2013】4号）
（5）2013年1月8日《深圳市宗地地价测算规则（试行）》（深规土【2013】12号）
（6）2013年1月8日《深圳市关于贯彻执行〈闲置土地处置办法〉的实施意见（试行）》（深规土【2013】22号）
2.2016年10月20日深圳市人民政府关于印发《工业及其他产业用地供应管理办法（试行）》的通知（深府〔2016〕80号，有效期2年，具体至2018年10月20日）；
备注：市规土委已于2018年9月26日发布《关于公开征求<深圳市工业及其他产业用地供应管理办法>（修订稿）意见的通知》
3.2017年5月12日深圳市规划国土委关于印发《关于进一步加强商业办公研发用房建筑设计管理工作的通知》的通知（深规土规【2017】1号）
4.2018年8月2日深圳市人民政府关于印发《深圳市工业区块线管理办法》的通知（深府规〔2018〕14号）
二、工业用地分类及建筑用途、功能要求
（一）工业用地分类
2004年版“深标”（即《深圳市城市规划标准与准则》），2017年对“第4章密度分区与容积率”进行了修订）“2.1.6 城市用地分类和代码”：
（二）建筑用途及功能要求
2004年版“深标”（即《深圳市城市规划标准与准则》，2017年对“第4章密度分区与容积率”进行了修订）2.2.2.2：
三、工业用地项目与工改项目差异分析
（一）净地招拍挂类（含已批未建类）工业用地项目
1.分割转让问题：原则上整体转让并限制分割转让
法规参考：
《工业及其他产业用地供应管理办法（试行）》的通知（深府〔2016〕80号）：
第四条工业及其他产业用地应当采用招标、拍卖、挂牌（以下简称招拍挂）等公开竞价方式，通过深圳市工业及其他产业用地供需服务平台（以下简称供需平台）以出让或者租赁方式供应。
重点产业项目用地可以采取“带产业项目”挂牌出让（租赁）方式供应。
第十四条 以出让方式供应的一般产业项目用地，建设用地使用权及建筑物限整体转让或不得转让，初始登记后不得办理分证；允许抵押，但抵押金额不得超出合同地价与建筑物残值之和。
以出让方式供应的重点产业项目用地，建设用地使用权及建筑物允许抵押，但抵押金额不得超出合同地价与建筑物残值之和。建设用地使用权及建筑物原则上不得转让，如有特殊情形需要转让的，应当在遴选方案中明确。其中，总部类用地中按规定应予权利限制的部分，可选择以下类型之一：
（一）建设用地使用权及建筑物，自规划验收起10年后方可转让；
（二）建设用地使用权及建筑物，自规划验收起15年后方可转让；
（三）建设用地使用权及建筑物，自规划验收起20年后方可转让；
（四）建设用地使用权及建筑物在出让期内不得转让。
以租赁方式供应的建设用地不得转让、转租或抵押。
第十五条工业及其他产业用地出让底价结合权利限制以评估方式确定，不得低于全国工业用地出让最低价标准。
一般产业项目中战略性新兴产业、未来产业、高端制造业项目用地上除配套商业以外的建筑类型，出让底价适用产业发展导向修正系数。
重点产业项目用地上除配套商业以外的建筑类型，出让底价按照评估价的70%确定。其中，战略性新兴产业、未来产业、高端制造业项目出让底价同时适用产业发展导向修正系数。
一般产业项目地价一次性缴交。重点产业项目地价可以不计利息分期缴交，首期缴交比例不得低于50%，并且应当自合同生效之日起15个工作日内付清，余款1年内支付完毕。
第二十一条转让建设用地使用权、因人民法院强制执行而拍卖或者变卖建设用地使用权，涉及受让人资格条件限制的，次受让人应当符合原建设用地使用权出让合同中限定的受让人资格条件，次受让人用以经营的产业必须符合相关的产业政策。
确需转让或者人民法院强制执行又无符合受让条件的次受让人的，可以由政府优先回购。
2013年1月7日《深圳市工业楼宇转让管理办法（试行）》（深府办【2013】3号）：
第二条 本市行政区域内工业楼宇（含本办法实施前兴建的工业楼宇）的转让适用本办法。
本办法所称工业楼宇，是指在工业用地上兴建的用于工业生产（含研发）用途的建筑物、构筑物及其附着物。
深圳经济特区高新技术产业园区内工业楼宇的转让，按照《深圳经济特区高新技术产业园区条例》的规定执行。
属于《深圳市人民代表大会常务委员会关于农村城市化历史遗留违法建筑的处理决定》（以下简称“《决定》”）及我市其他处理历史遗留违法用地、违法建筑政策适用范围的工业楼宇的转让，按照《决定》及其他相关规定执行。
第三条 本市行政区域内划拨或出让工业用地上已合法建成的工业楼宇及配套设施，除法律、法规、规章、本办法另有规定或者用地批准文件、土地使用权出让合同另有约定外，可以宗地为单位进行整体转让。
第四条 用地批准文件或土地使用权出让合同约定可以分割转让的工业楼宇，可分割转让。
用地批准文件或土地使用权出让合同约定不得分割转让或未明确可以分割转让的工业楼宇，不得分割转让，但具有下列情形之一的可分割转让：
（一）因企业破产清算工业楼宇必须分割转让的；
（二）因人民法院实施强制执行工业楼宇必须分割转让的；
（三）因企业不符合现行产业管理政策、环保要求等，被有关主管部门依法责令停产或者人民法院、仲裁机构的生效裁判文书确定停止生产，工业楼宇必须分割转让的；
（四）企业将其拥有的工业楼宇作价入股，其作价入股后工业楼宇的自用建筑面积比例不低于总建筑面积50%的，非自用部分可以分割转让；
（五）产业转移后，企业总部和财务结算中心继续使用原有工业楼宇，其自用建筑面积比例不低于总建筑面积50%的，非自用部分可以分割转让；
（六）单一企业投资建设的专业产业园区内的工业楼宇，企业自用确有富余，其自用建筑面积比例不低于总建筑面积50%的，非自用部分可以分割转让；
（七）租用工业楼宇从事生产、研发活动满5年的企业，需购买工业楼宇的，已租用部分的工业楼宇可以分割转让；
（八）为满足首次公开发行股票并上市的发行条件，已在证券监督管理部门辅导备案准备上市的公司需购买工业楼宇的，该部分工业楼宇可以分割转让；
（九）法律、法规、规章、市政府规范性文件规定及市政府批准的其他情形。
2018年8月2日《深圳市工业区块线管理办法》（深府规〔2018〕14号）：
第二十二条以出让方式供应的重点产业项目用地，其建设用地使用权及建筑物原则上不得转让；如有特殊情形需要转让的，应当在重点产业项目遴选方案及土地出让方案中明确。以出让方式供应的一般产业项目用地，其建设用地使用权及建筑物依法可以整体转让，转让条件在土地出让方案中予以明确。以租赁方式供应的项目用地，其建设用地使用权不得转让、转租或抵押。
城市更新项目改造后形成的工业楼宇可按照现行《深圳市工业楼宇转让管理办法》进行转让。
2.受让主体要求及政府的优先购买权
法规参考：
2013年1月7日《深圳市工业楼宇转让管理办法（试行）》（深府办【2013】3号）：
第五条 工业楼宇的受让人须是经依法注册登记的企业。
用地批准文件、土地使用权出让合同约定或市政府规定受让人准入条件的工业楼宇的转让，受让人必须符合产业准入条件并通过各区（含新区）产业主管部门依法进行的资格审查。
第六条依照本办法规定限整体转让的工业楼宇，自用地批准文件生效之日起或土地使用权出让合同签订之日起不满20年进行整体转让的，政府在同等条件下享有优先购买权。
本办法第四条第二款第（一）、（二）、（三）、（四）、（五）、（六）、（九）项规定的工业楼宇分割转让的，政府在同等条件下可以优先购买。
第七条 工业楼宇及作为专有部分的配套设施分割转让时，作为共有部分的建筑物或配套设施应根据《中华人民共和国物权法》及其他有关法律法规的规定与相应的专有部分一并转让。
工业楼宇分割转让时，规划主管部门应明确宗地内专有部分与共有部分的范围。
2013年12月6日深圳市规土委印发《〈深圳市工业楼宇转让管理办法（试行）〉实施细则》的通知（深规土〔2013〕721号）：
第六条工业楼宇的受让人应当是经依法注册登记的企业，但下列情形除外：
（一）因人民法院、仲裁机构的生效法律文书取得物权的；
（二）因继承、受遗赠取得物权的；
（三）因共有分割取得物权的；
（四）因政府行使优先购买权的。
2013年1月7日《深圳市工业楼宇转让管理办法（试行）》（深府办【2013】3号）：
第二十三条一级线内工业用地的转让或地上工业楼宇分割转让，受让方应当是从事制造业的生产、研发、设计等环节的工业企业或生产性服务业企业，并有3年以上合法纳税记录（或投资方有合法纳税记录），由各区指定部门或机构对受让方条件进行审核并出具意见
3.工业楼宇转让时的地价补缴问题
法规参考：
2013年1月7日《深圳市工业楼宇转让管理办法（试行）》（深府办【2013】3号）：
第八条 非商品性质的工业楼宇，进行整体转让的，应按规定程序报批并按公告基准地价补缴地价；进行分割转让的，还应按市场评估地价标准扣减已缴纳的地价计收应缴纳的地价。
本办法第四条第二款规定情形的工业楼宇分割转让的，应按市场评估地价标准扣减已缴纳的地价计收应缴纳的地价。
（二）城市更新类——工改项目
1.分割转让问题——可分割转让
法规参考：
2013年1月7日《深圳市工业楼宇转让管理办法（试行）》（深府办【2013】3号）：
第九条 城市更新项目改造后形成的工业楼宇可分割转让。
城市更新项目中作为工业配套设施的配套办公、配套单身宿舍以及小型商业服务设施可分割转让，其建筑面积一般不得超过项目总建筑面积的30%。
2018年8月2日《深圳市工业区块线管理办法》（深府规〔2018〕14号）：
第二十二条 以出让方式供应的重点产业项目用地，其建设用地使用权及建筑物原则上不得转让；如有特殊情形需要转让的，应当在重点产业项目遴选方案及土地出让方案中明确。以出让方式供应的一般产业项目用地，其建设用地使用权及建筑物依法可以整体转让，转让条件在土地出让方案中予以明确。以租赁方式供应的项目用地，其建设用地使用权不得转让、转租或抵押。
城市更新项目改造后形成的工业楼宇可按照现行《深圳市工业楼宇转让管理办法》进行转让。
2.受让主体要求及政府的优先购买权
备注：相关要求与上述净地招拍挂类（含已批未建类）工业用地项目的受让主体要求及政府的优先购买权操作要求相同。
3.工业楼宇转让时的地价补缴问题
法规参考：
2013年1月7日《深圳市工业楼宇转让管理办法（试行）》（深府办【2013】3号）：
第九条 城市更新项目改造后形成的工业楼宇可分割转让。
城市更新项目中作为工业配套设施的配套办公、配套单身宿舍以及小型商业服务设施可分割转让，其建筑面积一般不得超过项目总建筑面积的30%。
本条规定的工业楼宇及配套设施分割转让时，按照下列规定补缴地价：
（一）改造后适用《深圳市城市更新办法》第三十八条第一款及第三款规定的地价政策的建筑面积中，属于工业楼宇的，应按照工业和办公公告基准地价的平均值补缴地价；属于配套设施的，应按照市场评估地价标准补缴地价。
（二）适用其他地价政策的建筑面积不再补缴地价。
本办法实施前已签订土地使用权出让合同的城市更新项目，按照本条第三款的规定补缴地价后，项目实施主体可向市规划国土主管部门申请对改造后的工业楼宇及配套设施进行分割转让。
2009年10月22日《深圳市城市更新办法》（深圳市人民政府令第211号）:
第三十八条拆除重建类的工业区升级改造项目升级改造为工业用途或者市政府鼓励发展产业的，原有合法建筑面积以内部分不再补缴地价；增加的建筑面积按照公告基准地价标准的50%缴纳地价。
拆除重建类的工业区升级改造项目升级改造为住宅、办公、商业等经营性用途的，原有合法建筑面积以内部分，按照其改造后的功能和土地使用权使用期限以公告基准地价标准计算应缴纳的地价，扣减原土地用途及剩余期限以公告基准地价标准计算的地价；增加建筑面积部分，按照其改造后的功能和土地使用权使用期限以市场评估地价标准计算应缴纳的地价。但市政府关于宝安龙岗两区旧城旧村改造项目的处理意见已有规定的，从其规定。
拆除重建类的工业区升级改造项目，未按照公告基准地价标准全额缴纳地价的部分限定自用；建成后其建筑物需要转让的，适用市政府工业楼宇转让的有关规定。
2012年1月21日深圳市人民政府关于印发《深圳市城市更新办法实施细则》的通知（深府〔2012〕1号）：
第五十七条拆除重建类工业区升级改造项目升级改造为物流或者研发用途的，按照《办法》第三十八条第一款、第三款规定计收地价。其中，物流用地的公告基准地价按照工业和商业公告基准地价的平均值测算，研发用地的公告基准地价按照工业和办公公告基准地价的平均值测算。
拆除重建类工业区升级改造项目经市产业部门认定为市政府鼓励发展产业的，按照《办法》第三十八条第一款、第三款规定测算地价，并以鼓励发展产业地价修正系数予以修正
4.工改地价补缴总结
《关于加强和改进城市更新实施工作暂行措施的通知（深府办[2016]38号）》规定，国有已批工业用地升级改造为工业用途或市政府鼓励发展产业类，限定自用的，按照公告基准地价标准的10%补缴地价；限定整体转让的，按照公告基准地价标准的70%补缴地价。
《（深府办[2013]3号）深圳市工业楼宇转让管理办法（试行）》第八条、第九条分别对各种类型的工业楼宇地价补缴进行了规定。非商品性质的工业楼宇整体转让的，按规定程序报批并按公告基准地价补缴地价；分割转让的，应补缴的地价=按市场评估地价标准-已缴纳的地价。 《（深规土[2013]721号）深圳市工业楼宇转让管理办法（试行）实施细则》对商品性质的工业楼宇地价进行了规定：商品性质的工业楼宇进行转让的，按“按市场评估地价标准-已缴纳的地价”确定应补缴的地价，但转让方能够提供证据证明已按市场评估地价缴纳地价的，不需要再补缴地价。
城市更新项目改造后形成的工业楼宇可分割转让。改造后适用《深圳市城市更新办法》第38条第1款及第3款规定的，属于工业楼宇的，按“（工业+办公公告基准地价）/2”补缴地价；属于配套设施的，按市场评估地价标准补缴地价。改造后适用其他地价政策的建筑面积的，不再补缴地价。
（深府办[2013]3号） 深圳市工业楼宇转让管理办法（试行）
第八条 非商品性质的工业楼宇，进行整体转让的，应按规定程序报批并按公告基准地价补缴地价；进行分割转让的，还应按市场评估地价标准扣减已缴纳的地价计收应缴纳的地价。
本办法第四条第二款规定情形的工业楼宇分割转让的，应按市场评估地价标准扣减已缴纳的地价计收应缴纳的地价。
第九条 城市更新项目改造后形成的工业楼宇可分割转让。
城市更新项目中作为工业配套设施的配套办公、配套单身宿舍以及小型商业服务设施可分割转让，其建筑面积一般不得超过项目总建筑面积的30%。
本条规定的工业楼宇及配套设施分割转让时，按照下列规定补缴地价：
（一）改造后适用《深圳市城市更新办法》第三十八条第一款及第三款规定的地价政策的建筑面积中，属于工业楼宇的，应按照工业和办公公告基准地价的平均值补缴地价；属于配套设施的，应按照市场评估地价标准补缴地价；
（二）适用其他地价政策的建筑面积不再补缴地价。
本办法实施前已签订土地使用权出让合同的城市更新项目，按照本条第三款的规定补缴地价后，项目实施主体可向市规划国土主管部门申请对改造后的工业楼宇及配套设施进行分割转让。
（深规土〔2013〕721号） 深圳市规划和国土资源委员会关于印发《〈深圳市工业楼宇转让管理办法（试行）〉实施细则》的通知
第八条 商品性质的工业楼宇进行分割转让的，应当按市场评估地价标准扣减已缴纳的地价计收应缴纳的地价；但转让方能够提供证据证明已按市场评估地价缴纳地价的，不需要再补缴地价。
《深圳市工业及其他产业用地供应管理办法》（修订稿）规定：“工业及其他产业用地出让底价结合权利限制以评估方式确定，不得低于全国工业用地出让最低价标准的 70%”。同时对重点产业和一般产业项目的地价作出了规定。重点产业项目用地上除配套商业以外的建筑类型，出让底价按照市场价格的一定比例确定。其中，遴选方案确定为单一意向用地单位的，按照市场价格的70%确定；遴选方案确定有两个及两个以上意向用地单位联合申请的，按照市场价格的 50%确定。重点产业项目用地的年租金底价按照该类建设用地出让 20 年期市场价格的 3%确定，同时适用重点产业项目优惠 70%的比例及产业修正系数0.5，租金按年支付。
一般产业项目用地中鼓励类产业（限战略性新兴产业、未来产业、高端制造业三类）项目用地上除配套商业以外的建筑类型，出让底价适用产业发展导向修正系数，产业发展导向修正系数为0.5。
《深圳市工业及其他产业用地供应管理办法》（修订稿）
第二十五条【地价与租金】工业及其他产业用地出让底价结合权利限制以评估方式确定，不得低于全国工业用地出让最低价标准的 70%。
重点产业项目用地上除配套商业以外的建筑类型，出让底价按照市场价格的一定比例确定。其中，遴选方案确定为单一意向用地单位的，按照市场价格的 70%确定；遴选方案确定有两个及两个以上意向用地单位联合申请的，按照市场价格的 50%确定。
鼓励类产业（限战略性新兴产业、未来产业、高端制造业三类）项目用地出让底价同时适用产业发展导向修正系数，产业发展导向修正系数为 0.5。
一般产业项目中鼓励类产业（限战略性新兴产业、未来产业、高端制造业三类）项目用地上除配套商业以外的建筑类型，出让底价适用产业发展导向修正系数，产业发展导向修正系数为0.5。
重点产业项目用地的年租金底价按照该类建设用地出让 20年期市场价格（适用 70%的比例及产业发展导向修正系数 0.5）的 3%确定，租金按年支付。
重点产业项目地价可以不计利息分期缴交，首期缴交比例不得低于 50%，并且应当自合同生效之日起 15 个工作日内付清，余款 1 年内支付完毕。选择一次性缴交地价的重点产业项目和一般产业项目，地价应当自合同生效之日起 15 个工作日内一次性付清
《深圳市宗地地价测算规则（试行）》对已批未建设用地工改保补缴地价的标准进行了规定。
深圳市规划和国土资源委员会关于印发《深圳市宗地地价测算规则（试行）》的通知
第二十条 保障性住房（含经济适用住房、廉租住房、公共租赁住房、安居型商品房）用地地价按照以下规则测算：
（一）廉租住房、公共租赁住房、经济适用住房项目用地地价。
廉租住房、公共租赁住房、经济适用住房项目用地（含市、区财政投资建设，合法未建土地经批准建设，合法已建成用地、经批准通过城市更新建设）中的住房部分免收地价。
合法未建土地经批准建设，合法已建成用地、经批准通过城市更新建设的项目用地，建设单位应与市保障性住房管理部门签订《保障性住房建设监管协议》（监管协议应明确住房类型、产权归属、租售条件及后续监管事宜）后，再向规划国土管理部门申请测算地价。
市、区财政投资建设的项目用地中，配套商业免收地价的，不得进入市场；配套商业按基准地价标准计收的，项目建成后配套商业限整体转让；配套商业按市场评估地价标准计收的，项目建成后配套商业可分割销售。
合法未建用地经批准建设的项目用地中，配套商业按基准地价标准计收的，限整体转让；配套商业按评估地价标准计收的，可分割销售；宗地原已缴纳的剩余期限地价，在地价测算中予以扣减，如宗地原已缴纳的剩余期限地价高于需要缴纳的配套商业地价，高出部分地价不予退还。
（二）安居型商品房项目用地地价。
市、区财政投资建设以及合法未建用地经批准建设安居型商品房的，住房地价按照宗地基准地价标准和市场评估地价标准的均值计收。其配套商业按基准地价标准计收的，限整体转让；其配套商业按评估地价标准计收的，可分割销售。宗地原已缴纳的剩余期限地价，在地价测算中予以扣减，如宗地原已缴纳的剩余期限地价高于需要缴纳的配套商业地价，高出部分地价不予退还
四、工业楼宇转让
以下内容整理自深圳规土委2014年8月《深圳市工业楼宇转让政策解读》
（一）适用依据及适用范围
1.适用依据
2013年1月7日《深圳市工业楼宇转让管理办法（试行）》（深府办【2013】3号）；
2013年12月6日深圳市规土委印发《〈深圳市工业楼宇转让管理办法（试行）〉实施细则》的通知（深规土〔2013〕721号）；
2014年3月11日《深圳市工业楼宇转让增值收益收缴方案》（深规土〔2014〕120号）；
2014年8月8日《工业楼宇转让管理有关事宜的通知》（深规土〔2014〕428号）。
2.适用范围
市辖区内的工业楼宇，包括《深圳市工业楼宇转让管理办法（试行）》实施前工业用地上兴建的工业楼宇，都纳入政策的调整范围。但排除以下情形：
第一，高新技术产业园区内工业楼宇的转让；
第二，属于历史遗留违法用地、违法建筑政策处理范畴，且未经处理的工业楼宇。但已经处理且取得合法产权的，相关规定没有规定时，适用《办法》、《细则》及《通知》的规定。
（二）转让范围
1.整体转让：除有特别规定或者约定外，工业楼宇可以整体转让。
2.分割转让：用地批准文件、土地使用权出让合同明确规定可以分割转让；用地批准文件、土地使用权出让合同约定不得分割或未明确可分割转让但有《办法》第四条第二款规定的九种情形之一；城市更新项目改造后的工业楼宇及配套设施。
可分割转让的情形（9种）：企业破产清算；法院实施强制执行；主管部门依法责令停产或生效裁判文书确定停止生产；企业将自有工业楼宇作价入股后的非自用部分；产业转移后的非自用部分；单一企业投建的专业产业园区内工业楼宇的非自用部分；租用工业楼宇从事生产、研发满5年的企业购买租用部分；准备上市的公司为满足上市条件拟购买的工业楼宇；其他情形。
3.《细则》规定的几种特殊情形的工业楼宇分割转让：
（1）用地文件或土地合同中土地使用权人为两个或两个以上，且明确约定各自所占产权份额但未约定不得分割转让的情形，视为《办法》第4条第1款规定的“约定可以分割转让”。
（2）按《办法》第四条第二款规定分割转让后，已分割转让的部分可以分割登记的房地产证为单位进行再转让；未转让的部分不得转让，但该部分有《办法》第四条第二款第一、二、三项规定情形的，可进行转让。
（3）用地文件或土地合同约定不得分割转让或未明确约定可分割转让的工业楼宇，在《细则》实施前已分割转让并办理登记的，已分割转让的部分可以分割登记的房地产证为单位进行再转让；未转让的部分不得转让，但该部分有《办法》第四条第二款第一、二、三项规定情形的，可进行转让。
（三）受让人资格
1.受让人须是经依法注册登记的企业，《细则》规定的例外情形除外
例外情形：
（1）因人民法院、仲裁机构的生效法律文书取得物权的；
（2）因继承、遗赠取得物权的；
（3）因共有分割取得物权的；
（4）因政府行使优先购买权的；
（5）属于下列情形的具有居住功能的工业楼宇配套设施：
（a）通知实施前已转让并办理登记且不属于《办法》第五条第二款规定情形的；
（b）通知实施前已签订预售合同并备案且不属于《办法》第五条第二款规定情形的；
（c）经房改部门批准被纳入房改范围的；
（d）市政府批准的其他情形。
备注：居住性配套含宿舍、单身公寓、办公式公寓、公寓式办公、商务公寓等。
2.有准入条件的应经产业主管部门资格审查
（四）政府的优先购买权
1.适用情形
限整体转让的工业楼宇自用地批准文件生效之日起或出让合同签订之日起20年内转让的。
《办法》第四条第（一）、（二）、（三）、（四）、（五）、（六）、（九）项的工业楼宇进行分割转让的。
2.操作程序
转让公告：符合规定的，在申请转移登记时，由登记中心在其官网公告通知。公告不得少于10日。
权利行使：由市、区（新区）土地整备（储备）机构行使优先购买权。土地整备（储备）机构行使优先购买权的，应在公告期内书面告知房地产登记机构及转让方。
继续办理：在公告期内，没有土地整备（储备）机构行使优先购买权的，登记中心可继续给买卖双方办理相关过户手续。
（五）地价补缴
《办法》第八条：非商品性质的工业楼宇，进行整体转让的，应按公告基准地价补缴地价；进行分割转让的，还应按市场评估地价补缴地价。办法第四条第二款规定情形的工业楼宇分割转让的，应按市场评估地价补缴纳地价。
《细则》第八条：商品性质的工业楼宇进行分割转让的，应按市场评估地价补缴地价；但转让方能够提供证据证明已按市场评估地价缴交地价的，则不再补缴市场评估地价。
（六）转让方式
可以在市土地房产交易中心公开交易或自行交易。
（七）工业楼宇及配套设施专有与共有部分划分
工业楼宇及作为专有部分的配套设施分割转让时，作为共有部分的建筑物或配套设施与相应的专有部分一并转让。专有部分与共有部分由规划主管部门在分割转让时明确。
操作程序：转让方应根据《物权法》以及《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的规定，制定工业楼宇及其配套设施专有部分与共有部分的划分方案。转让方应将划分方案提交规划国土主管部门进行审核，确定宗地内专有部分与共有部分的具体范围。
（八）登记发证
按规定可以分割转让的工业楼宇，以栋、层或间为基本单元进行房地产权登记并核发房地产权利证书。
按规定不得分割转让的工业楼宇，可以栋为基本单元进行房地产权登记并核发房地产权利证书。
（九）增值收益
1.核实征收
（1）增值收益计算公式：转让增值收益额＝转让工业楼宇的交易价格－（登记价＋补缴的地价＋已缴纳的相关税费
（2）缴交方式：
转让增值收益未超过扣减总金额50%的部分，按增值收益50%；
转让增值收益超过扣减总金额50%的部分，按扣减总金额×50%×50%+（增值收益额-扣减总金额×50%）×60%；
（3）配套设施、回迁安置房与工业楼宇的区别处理：
a）配套设施：补缴市场评估地价后，免征
b）回迁安置房：登记到回迁户，免征
c）城市更新工业楼宇（回迁房登记到回迁户后的首次转让）
增值收益计算：转让增值收益额＝转让工业楼宇的交易价格－（登记价＋补缴的地价＋已缴纳的相关税费）
缴交方式：
增值收益未超过扣减总金额30%的部分，免缴；
增值收益超过扣减总金额30%未超过50%的部分，按（增值收益-扣减总金额×30%）×50%；
增值收益超过扣减总金额50%未超过100%的部分，按扣减总金额×50%×50%+（增值收益-扣减总金额×50%）×60%；
增值收益超过扣减总金额100%的部分，按增值收益×100%。
2.核定征收
（1）适用情形：无法提供工程造价或扣减税费的相关凭证导致增值收益无法正确计算的
（2）计算方式：合同成交价格或计税参考价格（取高者）Î5%。
（3）配套设施、回迁安置房，符合规定条件，仍免征。工业楼宇（回迁房登记后首次转让）按以下方式核定：
适用情形：无法提供工程造价或扣减税费的相关凭证导致增值收益无法正确计算的
计算方式：成交价格或计税参考价格（取价高者）——未超过2万元/m2的部分，免予征收；超过2万元/m2但未超过4万元/m2的部分，按（成交价或计税参考价-2万×面积）×25%征收；超过4万元/ m2的部分，按2万×面积×25%+（成交价或计税参考价-4万×面积）×40%征收。
3.更新项目增值收益计算
更新项目增值收益按交易价格分段累进计算示例：
交易价格为2万/平米时，每平米增值收益为0；
交易价格为3万/平米时，每平米增值收益为2*0+（3-2）*25%=0.25万元，增值收益与交易价格的比值为8.3%；
交易价格为5万/平米时，每平米增值收益为2*0+（4-2）*25%+（5-4）*40%=9000万元，增值收益与交易价格的比值为18%；
（1）核实征收
增值收益计算方式：增值收益额＝转让工业楼宇的交易价格－（登记价＋补缴的地价＋已缴纳的相关税费）
缴纳方式：按增值收益额100%的比例上缴。
（2）核定征收
适用情形：无法提供工程造价或扣减税费的相关凭证导致增值收益无法正确计算的。
计算方式：合同成交价格或计税参考价格（取高者）Î5%。
4.增值收益的收缴程序
工业楼宇转让增值收益，在有关部门征收房地产转让相关税费之后，由房地产登记机构按照《办法》第十四条的规定代收转让增值收益。
5.增值收益使用
工业楼宇转让取得的增值收益纳入国有土地使用权出让收支管理，统筹用于土地整备等项目资金需求。
（十）城市更新改造后工业楼宇转让
1.分割转让范围：
城市更新项目改造后的工业楼宇及配套设施均可分割转让。
2.分割转让时的地价补缴：
改造后适用《深圳市城市更新办法》第三十八条第一款及第三款地价政策的建筑面积中，属于工业楼宇的，应当按照工业和办公公告基准地价的平均值补缴地价；属于配套设施的，应当按照市场评估地价标准补缴地价。
3.销售方式：
可根据《城市商品房预售管理办法》规定的程序进行预售。
4.增值收益：
免缴情形：①城市更新项目已按市场评估地价标准计收地价的工业楼宇配套设施首次转让的；②用于安置回迁的工业楼宇或配套设施登记至回迁户的。
其他城市更新改造的工业楼宇首次转让应缴纳增值收益。
五、工业用地项目与工改项目的规划及建筑设计要求
（一）一级线与二级线建筑限制
法规参考：
2018年8月2日《深圳市工业区块线管理办法》（深府规〔2018〕14号）：
第十七条 区块线一级线内规划工业用地应予以严格保护，原则上不得建设商品住宅和大型商业服务业设施，除因公共服务设施、市政和交通基础设施（含轨道车辆段、停车场上盖开发）、绿地等公共利益需要，原则上不得调整为其他非工业用途。
在公共配套条件支撑的情况下，位于已建成或近期规划建设的轨道站点500米范围内的工业用地，可建设人才住房和保障性住房，但用地面积原则上不超过该区块总面积的10%。在区块线内安排上述用地功能，需同时满足相关环境保护要求，并按程序调整城市规划。
区块线内已规划为其他用途（包括居住、商业、道路、配套设施等）的用地，可按照已批准的城市规划予以实施。本办法施行前已列入城市更新计划的项目，可按照批准的更新方向予以实施。
第十八条 区块线二级线内的现状工业用地在本办法有效期内应予以保留，除因公共服务设施、市政和交通基础设施（含轨道车辆段、停车场上盖开发）、绿地等公共利益需要，以及为促进产城融合确需安排的会议展示、商业零售、餐饮酒店等配套设施外，原则上不得作为其他非工业用途。
二级线内现状工业用地如需开展以工业为主导功能的城市更新或土地整备，应按程序调整城市规划，并纳入一级线进行管理。线内现状工业用地如确需开展以居住、商业为主导功能的城市更新或土地整备，需按局部调整程序调出区块线，并按照批准的城市规划予以实施。
二级线内现状为其他用途的用地（包括居住、商业等），可按照批准的城市规划予以实施。本办法施行前已列入城市更新计划的项目，可按照批准的更新方向予以实施。
（二）M1改M0
法规参考：
2018年8月2日《深圳市工业区块线管理办法》（深府规〔2018〕14号）：
第十九条 在区块线的日常管理中，各区块内的工业用地面积原则上不得低于该区块总用地面积的60%。区块内如确需安排重要的公共服务设施、会议展示等配套设施和市政、交通基础设施等项目，应以行政区（或功能区）为单位进行平衡，保证辖区区块线内工业用地的面积不得低于辖区区块线总用地面积的60%。
对区块线内普通工业用地调整为新型产业用地进行严格管理。因产业发展需要，经征求产业主管部门意见后区块线内普通工业用地可按程序调整为新型产业用地。南山区区块线内新型产业用地面积原则上不超过辖区区块线中工业用地总面积的80%。宝安区、龙岗区、龙华区、坪山区和光明区区块线内新型产业用地面积原则上不超过辖区区块线中工业用地总面积的20%。其他各区新型产业用地比例暂不做要求。
补充说明：在《深圳市城市更新“十三五”规划》基础上，各区工改M0比例被严格限制在40%-60%之间。《宝安区关于加快城市更新工作的若干措施》对位于工业区块线范围内的“工改工”类城市更新项目，原则上改造方向为M1，其中用地规模超过5公顷的项目才可配置不超过20%的用地为M0功能。
（三）容积率管理
1.深圳市城市规划标准与准则（2017年11月局部修订）：新深标普遍提高密度分区等级并取消工业用地容积率上限（如密度一、二、三区M1基准容积率为3.5，M0基准容积率为4.0）。
2.深圳市城市更新单元规划容积率审查规定（2018年6月征求意见稿）：因产业转型升级需要，市政府明确支持提高容积率的项目可申请调整规划容积率。如按照新深标和容积率测算规定的规则测算，未来“工改工”项目规划容积率将普遍提高。
案例：万科捷荣创富的容积率为13.5（深圳最高）；金展的容积率为8.0
（四）建筑功能与建筑设计要求
法规参考：
2018年8月2日《深圳市工业区块线管理办法》（深府规〔2018〕14号）：
第二十七条 区块线内工业用地的建筑功能安排应严格按照《深圳市城市规划标准与准则》相关规定要求，除必要的宿舍、食堂、小型商业和其他配套辅助设施外，严禁在工业用地中安排成套商品住宅、专家楼、商务公寓和大规模的商业和办公等建筑功能。鼓励在新型产业用地建设无污染生产厂房。
第二十八条 工业用地建筑形态应与产业类型、业态相匹配，厂房和研发用房不得采用住宅类建筑的套型平面、建筑布局和外观形态。
第二十九条厂房原则上首层层高不低于6米，二层以上层高不低于4.5米；首层地面荷载不低于1200公斤/平方米，二、三层楼层荷载不低于800公斤/平方米，四层以上楼层荷载不低于650公斤/平方米；至少配备2台载重3吨以上的货梯。建筑平面应为大开间，除配电房、工具间等辅助房间外，同一楼层厂房单套套内建筑面积不得小于1000平方米。
研发用房原则上首层层高不低于5.0米，二层以上层高不低于4.2米；首层地面荷载不低于800公斤/平方米，二、三层楼层荷载不低于650公斤/平方米，四层以上楼层荷载不低于500公斤/平方米；单独设置客梯，至少配备1台载重2吨以上的货梯。研发用房单套套内建筑面积不得小于300平方米
六、工业用地及工改项目销售运营策略及案例分析
（一）销售运营模式比较
（二）案例分析
1.花样年香年广场：以生态工业厂房进行建设，将建筑以间为单位进行产权分割（此案例能成功分割的首要原因是拿地时间早，该项目2005年签订出让合同，以生态工厂名义申报后获得规划主管部门批准楼宇分割涉及变更审批文件，也即当时并未有明文规定禁止分割条例。自《深圳市工业楼宇转让暂行办法通知》出台后，政府已有明文规定禁止工业楼宇分割产权）
2.花样年乐年广场：非城市更新项目，采用会员制的形式对公寓和独栋实现“销售”
3.同泰时代广场：属净地（非城市更新）项目，唯一批了50%可售，其他都没批
4.智慧广场·懿德轩：工改卖出别墅的新高度
5.华侨城·方大城：整栋出售（城市更新项目）
6.华南城（深国际的物流用地）：卖使用权
7.中海信众创城：以租代售
8.百分百创意广场：以租代售
9.海源城：以租代售
10.2013 年水贝金展国际珠宝广场
11.2012年天安云谷
12.2011年深业上城
西政投资集团业务介绍
一、城市更新投融资业务
1.地产私募融资
2.融资条件的创建及项目熟化
3.综合财税服务
4.项目后端融资
二、私募投资业务
1.城市更新/旧改特殊机会投资基金（前融项目）
2.地产收并购基金
3.存量资产投资运营发展基金（含包销、长租）
4.不良资产投资发展基金
5.资产证券化投资基金
6.西政校友创投基金
三、保理与融租业务
1.百强开发商购房尾款保理业务
2.国企、央企、上市公司应收账款保理业务
3.商票支持保理业务
四、财税和跨境业务
1.地产收并购、金融产品设计及税务筹划业务
2.资金出入境及跨境投融资业务
联系人：刘宝琴
电话：0755-26652505
手机：13719298870（微信同号）
邮箱：xizhengtouzi@163.com
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