西政资本201810：地产融资市场概况暨融资业务发展动向
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2、西政资本：201809地产融资现状暨当前拿地融资实操指引
3、西政资本：2018年地产融资现状暨新规后地产资管融资产品发展趋势分析
一、银行
（一）商业理财监管文件频出，银行理财业务监管框架逐步完善
（二）地产融资业务整体收紧、客户管理趋严
（三）大力推动市场化债转股业务，进军私募基金行业
二、信托
（一）以合规为导向，加强主动管理与财富端建设
（二）各地银保监局对地产融资监管尺度不一，信托或将迎来春天
三、私募
（一）加大自查力度，行业休养生息
（二）托管形势紧张，部分机构仅做非地产项目，严格挑选合作机构
（三）其他类产品基本绝迹，基金产品组织形式普遍调整
（四）重新定义私募股权基金，明确私募股权基金投资范围
（五）私募基金的资金渠道扩充，银行、保险未来可与私募合作
四、AMC
五、保险
六、金交所
资管新规、银行理财子公司、市场化债转股、P2P爆雷、阜兴事件、私募自查、不良资产、并购重组、房企赴港上市、“活下去”等词汇似乎成为2018年金融及地产行业的热点词。如今2018年已进入第四赛季，地产行业、金融市场似乎比以往更为“浮躁”些，面对频出的政策及监管规定，各大机构应接不暇、市场持续观望。对此，笔者特结合近期频出的新政以及西政投资集团地产投融资业务开展过程中搜集的市场信息总结此文，望能给同业人士一些参考。
一、银行
（一）商业理财监管文件频出，银行理财业务监管框架逐步完善
在中国的零售银行里，招商银行占据着绝对的市场份额。从融资的水源来看，招商银行才是银行、信托、私募、资管等一众机构中最大的金主。对机构而言，除了项目源和投研能力，低成本的资金源才是决定各家机构战略发展空间的核心因素，平安信托财富管理1200人的团队并入平安银行私行就是一个很好的佐证。对平安而言，从私财业务上追赶招行可能是当前形势下的不二之选。
跟私财的发展脚步相对应的当属2018年商业银行理财监管文件的频繁发布，不可否认的是，银行理财业务监管框架当前已逐步完善。2018年4月27日一行三会发布了《关于规范金融机构资产管理业务的指导意见》（以下简称“资管新规”），并明确“金融监督管理部门在本意见框架内研究制定配套细则”；随后2018年7月20日发布了《关于进一步明确规范金融机构资产管理业务指导意见有关事项的通知》对资管新规的内容做了进一步补充；2018年9月28日银保监会发布了《商业银行理财业务监督管理办法》（以下简称“理财新规”），进一步细化了银行理财监管要求，并明确“商业银行应当通过具有独立法人地位的子公司开展理财业务。暂不具备条件的，商业银行总行应当设立理财业务专营部门，对理财业务实行集中统一经营管理”；2018年10月19日，银保监会发布了《商业银行理财子公司管理办法（征求意见稿）》，作为理财新规的配套制度，与资管新规、理财新规共同构成理财子公司开展理财业务需要遵循的监管要求。至此，原有的理财业务监管体系将被重新架构，银行理财业务将形成以“资管新规”+“理财新规”为核心，配套细则、制度为辅助的全新监管体系，银行子公司将成为未来银行理财业务开展的主力军。
（二）地产融资业务整体收紧、客户管理趋严
2018年最后一个赛季，银行对地产行业的业务仍旧持谨慎、收紧的态度，除了加强贷款三查，对白名单的客户管理变得更为严格，不少银行还将全封闭业务提上了新的高度。即便如此，亦有不少银行仍可操作地产行业上下游融资及供应链融资等。按照当前的监管要求，银行资金投资资产证券化产品的业务受限较小，部分银行亦表示可加大对资产证券化产品的投资力度。
（三）大力推动市场化债转股业务，进军私募基金行业
从市场的逻辑来看，就当前的国际国内形势来看，银行从债转股业务层面重新进入私募行业是降低银行不良率和帮助企业去杠杆的最佳过渡方案，也是维续存量贷款余额的不二之选。
2018年1月《关于市场化银行债权转股权实施中有关具体政策问题的通知》（发改财金〔2018〕152号）发布，明确“允许实施机构发起设立私募股权投资基金开展市场化债转股”；2018年8月3日《2018年降低企业杠杆率工作要点》中亦明确“支持符合条件的银行、保险机构新设实施机构。指导金融机构利用符合条件的所属机构、国有资本投资运营公司开展市场化债转股，赋予现有机构相关业务资质。研究推动私募股权投资基金更多参与市场化债转股”。
近一年来，五大行纷纷迎合当前政策红利环境，通过私募牌照拓宽项目投资选择，大胆试水市场化债转股业务。截止当前，工商银行、农业银行、建设银行旗下投资公司或投资子公司均已取得基金管理人资格。除此之外，中国银行的债转股实施机构中银金融资产投资有限公司成立了私募基金子公司即“中银资产基金管理有限公司”，但目前尚未完成私募基金管理人登记；而交行的债转股实施机构“交银金融资产投资有限公司”目前既未成立投资公司申请为私募基金管理人，自身也没有登记为私募基金管理人（具体请看参见下图）。农银旗下私募机构农银资本2018年10月16日备案了首支市场化债转股私募股权基金“润农瑞行一号（嘉兴）投资合伙企业（有限合伙）”，意在降低银行不良率，帮助企业去杠杆。
二、信托
（一）以合规为导向，加强主动管理与财富端建设
信托机构2018年以“业务合规”为主调，响应政策号召逐渐转向做真股项目，并努力扩大募集能力，打造自身的财富端、引入实力主体作为股东或入股财富公司、小银行。地产项目融资成本普遍提高，根据项目的不同情况，融资成本基本都已在年化10%以上。
（二）各地银保监局对地产融资监管尺度不一，信托或将迎来春天
纵观全国68家信托公司业务，因其归属不同地区的银保监局监管，可操作的融资产品亦不相同。就地产融资业务而言，大部分机构明确表示可以对满足432条件的项目融资；亦有少部分机构可操作项目收益权、购房尾款收益权类融资产品（根据项目的区位、开发商等情况，购房尾款的项目打折率在5折左右，具体一事一议）或者在项目公司通过过桥资金取得土地证后，引入信托资金进行融资置换；此外，有少部分信托机构可操作“明股实债”类融资或通道业务。从融资市场的发展情况来看，未来一两年的信托融资将在一定程度上弥补银行资金无法流出的短板，信托行业很可能迎来蓬勃的春天。
但是，就准入而言，各家机构均有自身的白名单客户，对于一些“网红”地产公司或比较激进的地产公司不予接受，并且要求开发商排名前50强或前30强等。出于融资安全的考量，目前大多信托机构都要求融资主体必须提供土地或房产抵押作为担保，另外抵押物位于一二线城市为宜，并且允许错位抵押。
三、私募
（一）加大自查力度，行业休养生息
伴随着P2P爆雷，阜兴事件等一系列事件后，私募基金行业整体处于“休养生息”的状态。部分机构明确暂停发行新产品，专注存量业务的处理。就募资市场而言，目前处于“观望”状态的机构居多，部分自然人投资人亦愈发谨慎，在收回投资后便不愿意继续参与投资。总体来说，募资期限明显拉长，募集难度明显加大。
2018年9月20日，中基协对部分私募基金管理人发出限期自查的通知，大部分私募机构合规意识逐步提高，有的私募机构加大对公司风控合规人员的招聘或聘请外部专业机构协助公司进行合规自查、整改（关于基金业协会的自查要求及自查报告模板可参见“西政资本”公众号2018年9月25日的推文西政资本：201809基金管理人自查报告（模板）。2018年10月26日，中基协再次发布《关于限期提交自查报告的通知》，此次要求自查内容更广。按照当前的发展形势，笔者认为，未来不排除协会将下发通知要求部分私募基金管理人自查作为一项长期的监管措施。
（二）托管形势紧张，部分机构仅做非地产项目，严格挑选合作机构
就托管而言，大部分托管机构将托管审批权限收回总行。在托管产品的选择上，对于底层资产涉及房地产的，除非管理人或投资人含国企、央企、上市公司等实力机构背景，否则在托管准入上对其“亮红灯”。与此同时，在范冰冰事件后，目前亦有托管机构对涉及影视、电视行业投资基金产品的准入持谨慎态度。
除对项目准入类型各家托管机构提出了各自的监管要求外，亦加大对管理人股东背景的要求（如基金管理人具备国企、央企、上市公司等大型机构、实力机构不受限制）、在管产品规模的要求（如管理备案产品规模不低于10亿或不少于10只产品）、基金产品投资人人数及类型的要求（如自然人投资人不得超过10人）。对于私募股权类基金产品，部分机构要求组织形式须为合伙企业型，暂不接受契约型（当然基金管理人具备雄厚实力或背景的除外）。此外，托管费亦普遍提高。
据西政投资集团下属基金公司同事对9、10月份已发行的股权类及其他类基金产品的不完全统计，目前托管产品数量相对较多的机构为中信银行、兴业银行、浦发银行、农业银行、招商证券、中信建投证券。
（三）其他类产品基本绝迹，基金产品组织形式普遍调整
根据西政投资集团下属基金公司同事不完全统计，9、10月份备案的其他类基金产品基本绝迹（仅浙江般若理财服务中心有限公司发行了系列基金）。在产品组织形式上，若涉及到托管的，大部分为合伙企业型的基金产品。当然，因托管门槛的提高，契约型基金产品强制托管的监管要求，大部分合伙型基金产品选择不托管。对于不托管的基金产品，需明确说明不托管的原因及私募基金财产安全保障制度、措施以及纠纷解决机制。
（四）重新定义私募股权基金，明确私募股权基金投资范围
中基协在《有关私募投资基金“基金类型”和“产品类型”的说明》中重新界定了私募股权基金的含义，具体是指投资包括未上市企业和上市企业非公开发行和交易的普通股（含上市公司定向增发、大宗交易、协议转让等），可转换为普通股的优先股和可转换债等的私募基金。至此，私募股权投资基金可以通过开立证券账户参与非公开发行、协议转让、大宗交易等方式，购买已上市公司股票，参与上市公司并购重组。
（五）私募基金的资金渠道扩充，银行、保险未来可与私募合作
银保监会正式发布的《商业银行理财业务监督管理办法》中提出“允许理财子公司发行的理财与依法合规、符合条件的私募基金合作”。私募与银行的合作未被切断。当然，银行挑选私募机构的标准尚未对外明确。对于较为优质的私募机构而言，可把握时机，谋求成为银行理财新规提及的银行白名单私募机构。
此外，2018年10月26日银保监会发布的《保险资金投资股权管理办法（征求意见稿）》（以下简称“征求意见稿”）允许保险资金投资股权投资基金，并对保险资金投资的私募股权基金及基金管理人提出相关准入要求。未来对于满足要求的基金管理人可与保险资金合作，扩大募资渠道。关于对征求意见稿的相关核心内容将在下文论述，在此不再赘述。
四、AMC
在当前金融形势下，大量项目因资金无法接续而面临违约或出现不良的风险；同时，伴随着整个房地产市场形势的变化，面对着拿地难等问题，越来越多的开发商亦将触角伸向不良资产行业（如万科、绿地、远洋等），通过参与不良资产处置的方式取得土地及项目收益。虽然自华融原董事长赖小民出问题后四大AMC更强调回归主业，并收缩对房地产企业的融资，但偶尔仍可通过债务重组或股权重组等不良资产处置等方式间接对房地产提供融资。对于一些地方AMC而言，则主要作为连接四大AMC及其他资金参与方的通道存在。
就四大AMC对房地产企业融资准入而言，通常要求开发商为百强开发商或当地龙头企业，原则上可操作全国项目，但倾向于做住宅类项目，并且一般在刚到兑付阶段或合同履约出现危机，尚未进入诉讼阶段时介入。在融资规模上，四大AMC在进行债务重组的同时会对融资主体追加投资，通常追加比例不超过本金的50%。对于股权重组项目而言，通常由AMC收购债权后做债转股或提供授信帮助原债务人或其关联方实现股权置换等方式实现。
对于地方AMC而言，亦有一些地方AMC可作为通道方存在，通过AMC对接私募基金，最终实现项目的前端融资或者通过地方AMC对接四大AMC，实现非金融不良转为金融不良融资。
五、保险
目前国家政策支持保险资金投资资产证券化市场（可参见《保险资金运用管理办法》）、长租市场（可参见《关于保险资金参与长租市场有关事项的通知》，该文件从项目和SPV两个方面入手，分别设定了具体条件，对于险资投资住房租赁市场进行规范。另外强调了严格审查资金支付及对价取得等事项，确保资金封闭运行，专项用于所投资的租赁住房项目建设或改造升级，不得挪作他用）、商业不动产、办公不动产、与保险业务相关的医疗、汽车服务、养老及自用性不动产（可参见《保险资金投资不动产暂行办法》、《关于保险资金投资股权和不动产有关问题的通知》）。
值得注意的是，2018年10月26日，银保监会发布的《保险资金投资股权管理办法（征求意见稿）》取消了保险资金开展股权投资的行业范围限制，通过“负面清单+正面引导”机制提升保险资金服务实体经济能力,并允许保险资金投资股权投资基金，对私募股权基金而言系实质利好。
备注：原《保险资金投资股权暂行办法》（保监发〔2010〕79号）规定“保险资金不得投资不符合国家产业政策、不具有稳定现金流回报预期或者资产增值价值，高污染、高耗能、未达到国家节能和环保标准、技术附加值较低等企业股权。不得投资创业、风险投资基金。不得投资设立或者参股投资机构……保险资金直接投资股权，仅限于保险类企业、非保险类金融企业和与保险业务相关的养老、医疗、汽车服务等企业的股权”。
六、金交所
私募基金在托管受挫、备案受限后，部分机构转向各地金融资产交易所发行产品。就业务类型而言，收益权转让业务系金交所目前操作的比较多的业务，但大多数金交所在该类业务中作为通道方存在。相对于收益权转让业务，定向融资工具（定向融资计划）作为授信类业务的发行要求相对严格。
对于一些地产企业而言，可借金交所的通道发行购房尾款收益权类产品或应收账款收益权类的产品。虽然一些金交所作为通道方，但其对融资主体、发行主体、投资人的性质(如部分交易所要求投资人不得为自然人，但可接受由自然人成立的合伙企业或公司进行摘牌，出具自有资金承诺即可)、底层资产、资金监管（如“场内模式”要求资金必须进入金交所的监管账户；“场外模式”则资金不进入金交所的监管账户）均具有一定的准入要求。此外，还需特别注意监管政策的变动性问题。
2018年危中有机，2019年亦拭目以待，对房企而言，当前更建议抱团发展、且行且珍惜，具体见下回分解！
西政投资集团业务介绍
一、城市更新投融资业务
1.地产私募融资
2.融资条件的创建及项目熟化
3.综合财税服务
4.项目后端融资
二、私募投资业务
1.城市更新/旧改特殊机会投资基金（前融项目）
2.地产收并购基金
3.存量资产投资运营发展基金（含包销、长租）
4.不良资产投资发展基金
5.资产证券化投资基金
6.西政校友创投基金
三、保理与融租业务
1.百强开发商购房尾款保理业务
2.国企、央企、上市公司应收账款保理业务
3.商票支持保理业务
四、财税和跨境业务
1.地产收并购、金融产品设计及税务筹划业务
2.资金出入境及跨境投融资业务
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