202008：深圳市拆除重建类城市更新项目地价表搭建实务（会议整理稿）

本文为西政资本原创，转载需经授权

专业文章链接1. 干货分享：新规下城市更新项目地价测算实操与经验总结2. 西政资本：深圳城市更新项目投资测算指引系列（一）——项目投资测算实务解析与操作流程3. 西政资本：深圳市城市更新项目测算指引系列（二）——地价测算4. 地产投资实务：经济测算中投资表运用详解与核心应税问题分析5. 投拓人：鹏瑞地产这块地楼面地价到底是多少？

目录

一、测算表搭建的前提

二、测算过程中改造类型面积占比的测算

三、地价表的搭建与地价汇总

四、案例测试

笔者按：　

2019年10月21日，《深圳市地价测算规则》（深府办规［2019］9号，以下简称“地价测算新规”）和《深圳市2018年度标定地价成果》（深规划资源［2019］562号）横空出世，当日即引起行业内的大幅讨论。

进入2020年7月，伴随着《深圳市住房建设局、深圳市规划和自然资源局关于应对新冠肺炎疫情促进城市更新等相关工作的通知》（深建房产［2020］1号）规定的老项目原有地价测算规定适用期限（2020年7月16日前）已过，地价测算新规实际已经全面推行。

本文以地价测算新规及政府主管部门发布的政策解读为基础，并结合政府两次宣讲会的相关内容，以及地价测算需联系历史-当下-未来这条基本原理，主要就深圳市拆除重建类城市更新项目地价测算的实操问题——“地价表”的搭建提供一些笔者的个人观点，供读者参考。因城市更新项目地价缴纳的实操涉及方方面面，本文不足之处，亦欢迎读者多多批评指正。

一、测算表搭建的前提

（一）未来·规划指标的确定

1. 分R、C、M等大类确定好

2.  “r”数值的确定

（二）当下·土地市场价格的确定

1. 标定地价系数修正法

按照地价测算新规第1.3条“土地的市场价格定义”的规定，标定地价系数修正法实际占土地市场地价的权重为70%。具体适用标定地价系数修正法过程中，需注意：a.目前可操作（注意年度更新问题）；b.标定区域未实现全覆盖；c.标准宗地选取太过单一（一个标定区域内仅一个标准宗地）；d.较难实现准确。

2. 剩余法（整体估值）

按照地价测算新规第1.3条“土地的市场价格定义”的规定，剩余法（整体估值）实际占土地市场地价的权重为30%。具体适用剩余法（整体估值）过程中，需注意：a.目前暂未发布，无法知晓；b.由非盈利性评估机构评估确定。

另外，需要说明的是，2019年10月31日宣讲会现场反馈，后续主管部门会发布精确到每个地块的土地市场价格，大家可以静待这一系统的发布和上线。

（三）历史·合法用地面积及改造类型的确定

1. 作为城市更新项目立项条件的五类合法用地

2. 地价测算时改造类型的面积确定

二、测算过程中改造类型面积占比的测算

（一）改造类型面积占比测算的重点说明

1. 改造类型面积占比测算的缘由

2. 改造类型面积占比测算重点说明1——100%

3. 改造类型面积占比测算重点说明2——次序6

（二）两种不同思路的对比与选择

1. 两种不同思路的对比

方法一：历史改造类型算法——即第一步先确定各“用地类别或改造类型”（如城中村用地）面积占比；第二步用该占比得出各规划功能（如居住、集中商业、办公等）对应的，该合法用地情形（如城中村用地）下对应的地价；第三步，参照求第二步方式求出其他合法用地（如旧屋村用地、国有已批改工等）情形下，各规划功能对应地价，并最终求和。具体如下图：

方法二：未来规划功能算法——即第一步先确定各“用地类别或改造类型”（如城中村用地）面积占比；第二步用该占比得出在适用住宅、商业、办公、工业因子情形下，对应的城市更新项目修正系数；第三步利用该得出的修正系数算出该规划功能（如居住、集中商业、办公等）对应的地价，并求出地价的和值。具体如下图：

2. 两种不同思路的选择——未来规划功能算法更优

三、地价表的搭建与地价汇总

（一）地价表搭建过程中横排与竖排注意事项

1. 横排——两个不同测算系数的作用（基础修正+项目修正）

2. 竖排——研发用房等特殊房产地价的确定

特殊房产一：研发用房地价的确定

特殊房产二：租赁型保障性住房、创新型产业用房、人才公寓地价的确定

特殊房产三：人才住房、安居型商品房

（二）各改造类型/各规划功能对应地价表的搭建

1. 各改造类型对应地价表的搭建

2. 各规划功能对应地价表的搭建

3. 地价表搭建四大重点问题说明

重大问题1：城中村用地/旧屋村用地的0.8折（实际上是对2016年12月《关于加强和改进城市更新实施工作暂行措施》政策的延续）

重大问题2：备注4（实际上是对2016年12月《关于加强和改进城市更新实施工作暂行措施》政策的延续）

重大问题3：备注5（实操中实际仅涉及个别项目，不具普遍性）

重大问题4：备注6（实际上是对2019年5月《深圳市扶持实体经济发展促进产业用地节约集约利用的管理规定》政策延续）

（三）地价的汇总

1. 历史改造类型算法下地价的汇总

宗地地价==城中村用地部分地价+旧屋村用地部分地价+国有已批改工部分地价+国有已批居改居/商改商地价+国有已批工改居/工改商地价+历史用地处置部分地价+……具体如下图：

2. 未来规划功能算法下地价的汇总

宗地地价==居住（不含出租型保障房）部分地价+居住配套商业部分地价+集中商业部分地价+商务公寓（不含人才公寓）部分地价+办公部分地价+新型产业用房（不含创新型产业用房）部分地价+普通工业厂房部分地价+工业配套地价+……具体如下图：

四、案例测试

（一）城中村改造（商住）项目地价测算

1. 测算表搭建的前提——未来·当下·历史基础数据

2. 测算过程中改造类型面积占比的测算

3. 四大类城市更新项目修正系数测算

4. 地价表的搭建与地价汇总

（二）工改工项目地价测算

1. 测算表搭建的前提——未来·当下·历史基础数据

2. 测算过程中改造类型面积占比的测算

3. 四大类城市更新项目修正系数测算

4. 地价表的搭建与地价汇总

本文系对2020年8月2日西政地产金融研究会线下交流活动相关交流内容的总结，更多内容欢迎联系西政资本与西政财富。

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1. 拿地前融（土地款融资）2. 城市更新项目融资（含列入计划前的融资）3. 项目开发及经营类融资（含流贷、经营性物业、ABS类产品贷款）4. 保理或供应链融资
二、财富管理1. 高净值客户服务：资产配置与税收筹划服务2. 理财师服务：销售产品定制与代理收款服务3. 机构服务：产品销售及金融外包服务三、财税和跨境业务1. 地产收并购、金融产品设计及税收筹划服务2. 资金出入境及跨境投融资服务

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