深圳非农/征返合作开发项目收并购实务
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目录
一、DYJ公司债权转让案的点点滴滴
二、深圳非农/征返用地的由来与开发商参与方式
三、非农/征返用地合作开发流程
四、非农/征返合作开发项目收并购实操与注意事项
五、总结与思考——非农/征返合作开发项目收并购，要越过“看上去很美”的外衣
2020年12月18日，深圳联合产权交易所公告信息部分出现了“深圳市DYJ投资集团有限公司债权网络竞价公告”相关信息，行业内风靡一时的DYJ公司债权转让案再次浮出水面。实际上，这并非DYJ公司债权转让案第一次出现在公众视野，DYJ公司债权转让案背后所涉及的深圳市南山区某征地返还用地合作开发项目转让事宜，亦一直让行业内人士津津乐道。
究竟非农/征返合作开发项目能否转让？非农/征返合作开发项目转让中有哪些操作步骤？开发商在市场上参与非农/征返合作开发项目的收并购有哪些注意事项……上述问题一直深深影响着非农/征返合作开发项目这块大蛋糕。为便于说明，笔者试结合DYJ公司债权转让案的相关情况，简要说明下深圳非农建设用地/征地返还用地的由来与开发商参与方式，并相应分析开发商操作非农/征返合作开发项目收并购实操与注意事项，以分享给大家。对本文不足之处，亦欢迎热情读者多多指出，大家共同进步。
一、DYJ公司债权转让案的点点滴滴
从交易惯例及交易逻辑来看，深圳的非农、征返用地合作开发项目的转让或收并购的真正标的实际上是与村股份公司已签订协议的合作主体公司的股权，简单来说就是当A公司取得了与村股份公司的合作主体的资格后，开发商直接收购并持有A公司的股权，并购对应的底层资产就是A公司与村股份公司关于非农、征返用地的合作开发权益。非农、征返用地项目的收购对象一般都是合作主体的股权，DYJ可能是因借款原因质押了非农合作主体公司的股权，并导致债权执行过程中的质押物（股权）流转，这个债权转让的标的是否最终指向非农项目的合作开发权益？为便于解开谜团，我们先了解一下这个债权转让案的始末。
2014年8月20日，深圳市DYJ投资集团有限公司实际控股的深圳市DYJ房地产开发有限公司通过受让股权成为深圳市QF控股有限公司的控股股东，持股60%，后续2016年6月28日增持股权至70%。
2019年1月25日，深圳市DYJ房地产开发有限公司将其持有的深圳市QF控股有限公司的70%股权中的34.68%转让给了前海JDJ三板斧(深圳)股权基金合伙企业(有限合伙)、另外2%转让给了深圳JDJ资产管理有限公司。
2020年4月9日，阿里拍卖·资产挂牌信息中，出现“关于深圳市DYJ投资集团有限公司债权项目处置的公告(第一次)”相关挂牌信息，该挂牌项目最终未成交。
2020年5月8日，阿里拍卖·资产挂牌信息中，出现“关于深圳市DYJ投资集团有限公司债权项目处置的公告(第二次)”相关挂牌信息，该挂牌项目最终被竞买号B6390以价格67100万元成交。
2020年10月26日，深圳联合产权交易所公告信息部分,出现了“深圳市DYJ投资集团有限公司债权转让公告”相关挂牌信息。
2020年11月9日，深圳联合产权交易所公告信息部分,出现了“深圳市DYJ投资集团有限公司债权转让公告（第二次挂牌）”相关挂牌信息。
2020年12月18日，深圳联合产权交易所公告信息部分，出现了“深圳市DYJ投资集团有限公司债权网络竞价公告”相关信息，截至2021年1月4日显示“已结束”状态。
二、深圳非农/征返用地的由来与开发商参与方式
实际上，为何DYJ公司债权转让案如此扑朔迷离，如此反复，还不得不说其背后所涉及的深圳市南山区某征地返还用地合作开发项目，涉及到非农建设用地指标合作开发、征地返还用地指标合作开发过程中的相关问题。行业内，因非农建设用地指标合作开发、征地返还用地指标合作开发存在诸多相似之处（均涉及村股份公司、均涉及相应“指标”、均无需复杂流程而可直接指标落地后开发等），亦通常称此类项目为“非农/征返用地”合作开发项目，笔者采此惯例，下文一一向读者说明深圳非农/征返用地的基础要点。
（一）深圳非农/征返用地的由来
说到非农/征返用地的由来，其实主要是说非农建设用地指标、征地返还用地指标的由来，或者说已经落定指标的非农建设用地、征地返还用地的由来。这实际与深圳市自建市以来的土地征收工作息息相关，本文限于篇幅，对详细历史缘由暂不做深入探讨，主要需重点说明：
1. 原关外的非农建设用地——宝安、龙岗两区1993年和2004年以后划定的非农建设用地
这是非农建设用地指标或曰非农建设用地的主体来源部分，涉及规范性文件主要包括：《深圳市宝安、龙岗区规划、国土管理暂行办法》（深府[1993]283号）；《深圳市宝安龙岗两区城市化土地管理办法》（深府[2004]102号）。而从类型上来说，除去1993年和2004年划定的非农建设用地指标及非农建设用地外，还包括1998年龙岗区等划定的非农建设用地指标及非农建设用地（主要是龙岗区），其他如同富裕、固本强基、扶贫奔康工程用地等。一般而言，原关外的非农建设用地会由各行政区、各街道以“非农台账”的形式进行统计，大家可以多关注这方面。
2. 原关内的“非农建设用地”——原特区内（福田、罗湖、盐田、南山）划给农村集体股份公司的用地红线
这部分较为特殊，主要涉及的规范性文件主要包括：《深圳经济特区农村社员建房用地暂行规定》（深府［1982］185号）；《关于进一步加强深圳特区内农村规划工作的通知》（深府办［1986］411号）等。此部分指标实际上均已有使用，基本无法再进行净地直接开发，但是在开发商们在拓展原关内的城市更新项目时，此部分区域则非常重要，毕竟这属于五类合法用地之一，满足合法用地门槛的同时还可以大幅度的降低需补缴的地价。原关内的“非农建设用地”即用地红线，实操中一般并无相应台账，而需在相应政府部门的相关地籍系统中查询并确定具体范围。原关外的非农建设用地，以及原关内的“非农建设用地”，实际上多是一种“自上而下”由政府去主导实施的行为，是较为普遍和规范的。
3. 深圳市的征地返还用地——已落实的征地返还用地+其他
而征地返还用地指标及征地返还用地方面，从其字面意思即可理解，会与具体的征地行为息息相关，这也导致其较难进行统一的统计。深圳市的征地返还用地，主要涉及到的规范性文件包括：《关于征（转）地安置补偿和土地置换的若干规定》（2020年8月征求意见稿）；《关于征地安置补偿和土地置换的若干规定（试行）》(深府[2015]81 号)；《<关于征地安置补偿和土地置换的若干规定（试行）>实施细则》(深规土[2016]1 号)等。从实操来看，深圳市的征地返还用地更多的是一种“自下而上”、发生在具体的征地行为中，会因不同事件的发生而随机增加或减少，因为实践中较难统计和统一把控。
（二）深圳非农/征返用地的开发方式
具体开发方式方面，深圳非农/征返用地的开发方式又包括以下三种类型，笔者简要列举并举例如下：
1. 合作开发——原关内/原关外现行主流模式
原关内——南山区——远洋天著华府（远洋+众冠股份）
原关外——宝安区——巨基四季名苑（巨基+新桥股份）
原关外——龙岗区——京基御景半山花园（京基+6个股份合作公司）
2. 自主开发+委托代建——逐渐兴起
原关外——光明区——光明区5297项目——金地代建——峰境瑞府
原关外——光明区——光明区486项目——特发代建
3. 完全自主开发——凤毛麟角
原关内——南山区——海境界家园——深圳市蛇口湾厦实业股份有限公司
原关外——龙岗区——昊龙华庭——深圳市山厦股份合作公司
（三）开发商参与增量非农/征返用地合作开发项目的方式
委托代建此类合作方式下，开发商们参与项目过程中能获取的仅是部分代建费用，目前并非主流。实操中，更多的开发商参与一些新出现的，即增量深圳非农/征返用地项目的方式，主要还是合作开发。而开发商参与增量非农/征返用地合作开发项目的方式，伴随历史车轮实际上逐渐经历了三个时代：
1. 增量非农/征返用地合作开发1.0时代（2016年831大限之前）
在增量非农/征返用地合作开发1.0时代，开发商们参与非农/征返用地合作开发的方式多种多样，一般私下和村股份公司沟通好即可，相应的合作交易方式、分配比例、合作对价等信息也一般较少进行公示。虽然有《深圳市原农村集体经济组织非农建设用地和征地返还用地土地使用权交易若干规定》（深府[2011]198号）、《关于加强股份合作公司资金资产资源管理的意见（试行）》（深办发[2013]9号）等规范性文件的规制，实操中还是很难查询到此阶段相关增量非农/征返用地合作开发项目的相关合作交易信息。此阶段的代表项目较多，如龙岗区的国香山翡翠华庭、大鹏新区的花样年家天下等，如此阶段的相关合作开发项目仍未落地，因一般涉及较多的历史欠债，开发商们拓展此类项目时需重点注意。
2. 增量非农/征返用地合作开发2.0时代（2016年831大限之后——2019年611新政之前）
伴随2016年2月罗湖区笋岗街道田心村原董事长梁泽宁案件的大白于天下，2016年的831大限逐步拉开帷幕。在增量非农/征返用地合作开发2.0时代，开发商们参与增量非农/征返用地合作开发项目，一般均需“上平台”，可以在平台上通过单一来源谈判、竞争性谈判、公开招投标等多种方式参与。随着集体资产监管的加强，其结果是增量非农/征返用地合作开发项目相应的合作交易方式、分配比例、合作对价信息等，都较为便利的可以在各区的集体资产交易平台上查询到。此阶段的代表项目有一些，如龙华区的中城宴华府项目，光明区的百晟上府项目等。
3. 增量非农/征返用地合作开发3.0时代（2019年611新政之后）
作为行业内普遍认可的2019年城市更新十大新政之一的《关于深入推进城市更新工作促进城市高质量发展的若干措施》（深规划资源[2019]5号，行业内通常称为“611新政”），其除了对城市更新活动有众多影响外，对增量非农/征返用地合作开发的影响也是伴随“公开透明选择市场主体”的相关宣言而逐步落定的。在增量非农/征返用地合作开发3.0时代，开发商们参与增量非农/征返用地合作开发项目，则一般更为严格地需要通过在集体资产交易平台上通过公开招标的方式进行了。读者如遇查询此阶段的代表项目，宝安区沙井街道民主村36万平米征地返还用地公开招标事宜则可作为参考。
三、非农/征返用地合作开发流程
虽然增量非农/征返用地合作开发3.0时代公开招标方式会对开发商们参与此类项目造成一定影响，但此并不能停止开发商们的步伐，现阶段仍有非常多的本地及外地开发商朋友们一直在寻找增量非农/征返用地合作开发项目机会。了解完深圳非农/征返用地的基础要点ABC后，笔者进一步简要用案例模式分析下非农/征返用地合作开发流程的相关问题。总体而言，非农/征返用地合作开发是一个四步走的流程方式：
针对上述四步流程，笔者下文一一以案例进行简要说明。
（一）获取非农/征返用地批复（能不能做）
获取非农/征返用地批复是非农/征返用地合作开发的第一步，主要涉及到这个非农/征返用地合作开发项目能不能做的问题。
（二）申报《建设用地规划许可证》及相关手续（怎么样做）
获取非农/征返用地批复后，接下来主要涉及申报《建设用地规划许可证》及相关手续，也即非农/征返用地合作开发项目怎么样做的问题。
（三）通过集资平台选取正式合作方（由谁来做）
按照部分区域集体土地使用权交易的相关要求，如需上平台交易，其前提是取得非农/征返用地对应的《建设用地规划许可证》。而拿到《建设用地规划许可证》后，则是开发商们最为关注的通过集资平台选取正式合作方步骤，即非农/征返用地合作开发项目由谁来做的问题。
（四）用地出让及后续项目开发建设与房屋分配
通过前三个步骤，开发商们基本获取了非农/征返用地合作开发项目的相关权益，接下来主要就是用地出让及后续项目开发建设与房屋分配问题了，限于篇幅，此处不再赘述。关于此阶段涉及的重点问题，主要是非农/征返用地合作开发项目单抬头与双（多）抬头的问题，读者具体可参考西政资本2020年5月11日推文《深圳拿地良方：深圳非农建设用地/征地返还用地项目开发流程与税务筹划》，亦可参考西政资本2019年3月20日推文《村企合作开发非农、征返用地、留用地之单抬头、双抬头合作模式及税务筹划实操案例分析》。
四、非农/征返合作开发项目收并购实操与注意事项
（一）存量非农/征返合作开发项目收并购的类型细分
与增量非农/征返用地合作开发项目不同，非农/征返合作开发项目收并购，针对的实际主要是DYJ公司债权转让案背后所涉及的深圳市南山区某征地返还用地合作开发项目此类存量的非农/征返用地合作开发项目。存量的非农/征返用地合作开发项目，从概念界定上而言，主要指前期已有相关前期公司参与该非农/征返用地合作开发项目的相关流程，或者已经由相关合作主体与村股份合作公司签订了相关非农/征返用地合作开发的相关协议，后续需以该合作主体名义完成该非农/征返用地合作开发项目的相关事宜的项目。
伴随增量非农/征返用地合作开发项目获取的难度提升和项目较少，对存量非农/征返合作开发项目的收并购，也越来越受到开发商们重视。实操过程中，存量非农/征返合作开发项目收并购，按照是否已有村股份公司合作主体且该合作主体需继续沿用而言，又具体分为两种类型——已有合作主体的存量非农/征返合作开发项目收并购，以及尚未有合作主体的存量非农/征返合作开发项目收并购。
实操过程中，尚未有合作主体的存量非农/征返合作开发项目收并购涉及到的，其实因为合作主体可以重新成立，开发商们进行收并购操作，其实一般并不涉及股权并购，实践中多会以居间费用、合作费用等方式出现。笔者提醒注意，如无特别说明，本文下文主要列举的，均是已有合作主体的存量非农/征返合作开发项目收并购的相关问题。
（二）非农/征返合作开发项目收并购的交易对价及溢价处理
既然是收并购，一方愿买，一方愿卖，那就必然涉及到交易对价的问题。在非农/征返合作开发项目收并购此类特殊交易中，会与转让方、受让方息息相关，但是与村股份公司、以及与村股份公司签订有相关合作协议的合作主体自身层面却关系不大。村股份公司需要的对价以及利益分成，实际上早已明确，项目收并购的标的是村股份公司的合作主体的股权（也即受让原股东持有的合作主体公司的股权），实际上变化的只是村股份公司与合作方对接的具体人员而已，他们的利益分成一般是没有改变的。而与村股份公司签订有相关合作协议的合作主体层面，因为涉及到历史协议、以及部分项目已经上平台、更换主体手续繁琐多诸多因素，实践中其自身也不会进行变动。
实践中发生了变动的，一般只是拥有与村股份公司签订有相关合作协议的合作主体股权的股东而已，这个收并购的交易对价，归根结底就是一个股权转让的对价。至于具体非农/征返合作开发项目收并购的交易对价的评估，具体因项目的区位大小不同、收并购交易方面对项目评估的不同而略有区别，本文不再赘述。
非农/征返合作开发项目收并购的交易对价，其覆盖的，除了与村股份公司签订有相关合作协议的合作主体的相关账面成本外，更多的实际是交易中转让方需要的利润和一些台底的无票支出费用。而因为非农/征返合作开发项目其对应的地价优惠政策一直沿用——原按《深圳市原农村集体经济组织非农建设用地和征地返还用地土地使用权交易若干规定》（深府［2011］198号）的相关规则，一般仅需缴纳基准地价的10%即可；后《深圳市地价测算规则》（深府办规［2019］9号）虽有调整，但一般亦仅需按照标定地价的0.01即可，导致非农/征返合作开发项目的土地成本一般都非常低，税务层面目前不认可非农／征返合作开发过程中非农/征返货币补偿、分配物业视同销售作为拆迁补偿费用的实践，亦加重了这一局面。非农/征返合作开发项目因其并非“政策性拆迁”，其并不能像城市更新项目收并购一样，将收并购交易对价中无法进入项目公司成本的一些金额做成拆迁成本，这也是非常恼火的。
这样一来，非农/征返合作开发项目收并购的交易对价，很大一部分会成为交易的“溢价”，即无法进入项目公司任何成本、无法在项目公司土地增值税及增值税实现税前扣除的对价，收购方在进行非农/征返合作开发项目收并购后，往往需要用项目开发建设完成后的归属于股东的净利润来弥补这个交易“溢价”的窟窿。而因为非农/征返合作开发项目的税负率一般较高，完整考虑分配给村股份公司的分配物业和相应的货币补偿后，开发商们能获取的净利润实际并不可观，如果此时还需要弥补这个交易“溢价”的窟窿，确实很多开发商们测算下来，项目就会出现亏损。此问题，亦确实还需开发商们在操作非农/征返合作开发项目收并购时引起足够重视。
（三）非农/征返合作开发项目收并购的或有风险防控
实际上，非农/征返合作开发项目收并购过程中，除了上述交易对价大部分会成为无法进入项目公司成本而成为交易“溢价”的问题外，还有众多的或有风险存在，笔者简单举例说明。
1. 分配物业需按一定登记价格登记至村股份公司各股民或指定主体名下的问题
此类问题较为常见，开发商们在进行非农/征返合作开发项目收并购过程中，前期未对项目资料进行详细核实，后期项目动工建设后，却因为此类问题而无法办理预售或项目无法继续推进的案件比比皆是。部分村股份公司的相应股民，在实操中甚至还出现将相应分配物业的权益进行了提前转让，而要求开发商们配合登记至指定主体名下。此类问题如不提早发现，必将成为项目的定时炸弹。
实际上，非农/征返合作开发项目分配给村股份公司的分配物业，如需登记至村股份公司各股民或指定主体名下，会涉及两大方面的压力——一方面，这涉及到对于集体资产的分配，是否村股份公司可以通过股东大会就可以完成对如此大额资产的分配；另一方面，还涉及到分配过程中产生相应税费的承担问题。
2. 非农/征返合作开发项目涉及调整土地利用总体规划、生态线规划等问题
针对部分非农/征返合作开发项目，实操中需要调整土地利用总体规划、生态线规划等，也是时有发生。开发商们在进行非农/征返合作开发项目收并购过程中，如未提前对上述相应规划进行核实，自然后面就会受到严格限制，土地利用总体规划、生态线规划调整所涉及的占补平衡自不必说，过程中涉及到的沟通协调费用可能是天价，更别提这过程中占用的时间成本和机会成本了。
如此来看，操作非农/征返合作开发项目收并购过程中，详细的业务尽调确实必不可少啊。
3. 非农/征返合作开发项目所对应的地块涉及第三方物业拆迁的问题
实操中，虽然非农/征返合作开发项目无需像城市更新那样经历立项、专项规划、实施主体确认等系列流程，但部分非农/征返合作开发项目并非完全针对净地，会涉及一部分的拆迁问题，有时甚至会涉及村股份公司之外的第三方物业的拆迁问题。
拆迁谈判和协议签订自不必说是一定需要注意的，而这个拆迁费用能否进入项目公司成本的问题其实目前并无定论。笔者建议，开发商们可以按照城市更新拆迁补偿的思路先准备好相应资料，以备将来政策变化，现阶段在实事求是以及费用符合商业合理性的前期下，亦可以据理力争。
非农/征返合作开发项目收并购实操中，还有诸如非农/征返合作开发项目所对应的指标涉及行政村与自然村（大村与小村）的利益分成问题、转让方与收购方按阶段转股与付款而涉及的公司合作僵局问题等诸多或有风险，开发商们均需提前做好相应准备。
（四）非农/征返合作开发项目收并购典型案例
1. 龙华区-中城宴华府-非农/征返合作开发双抬头项目收并购
2. 南山区-龙廷御苑-非农/征返合作开发单抬头项目收并购
五、总结与思考——非农/征返合作开发项目收并购，要越过“看上去很美”的外衣
综上分析，非农/征返合作开发项目虽有诸如可直接净地开发一般不存在拆迁、开发周期短、可实现高周转、仅需沟通村股份公司等优势，也一直备受开发商们青睐，但如本文所分析的，土地成本过低导致税费极高，现有政策不认可非农/征返货币补偿、分配物业作为拆迁成本，项目收并购所形成的溢价占用项目净利润等因素，也着实让较多的开发商们望而却步。后期如开发商们意欲操作诸如DYJ公司债权转让案背后所涉及的深圳市南山区某征地返还用地合作开发项目等类似项目时，确实建议还是先行越过“看上去很美”这层外衣后在行动。
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