房地产开发企业所得税实务总结

一、文件依据

1、《中华人民共和国企业所得税法》、《中华人民共和国企业所得税实施条例》，是房地产开发企业所得税的法律、法规依据。

2、国家税务总局关于印发《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》的通知（国税发〔2009〕31号），房地产开发经营业务企业所得税处理办法。

3、《国家税务总局关于房地产开发企业开发产品完工条件确认问题的通知》（国税函[2010]201号），明确了何为“开发产品已开始投入使用”。

4、《关于取消和下放一批行政审批项目的决定》（国发〔2014〕5号），取消了房地产开发企业开发产品计税成本对象事先备案制度。

5、《国家税务总局关于房地产开发企业成本对象管理问题的公告》（国家税务总局公告2014年第35号），将税务管理方式由事先备案改为事后报送专项报告，充实和完善了房地产开发企业成本对象管理。

二、基础数据比对

1、国有土地使用证：土地出让金。

2、房屋拆迁补偿协议：拆迁补偿费。

3、建设工程规划许可证：建设规模，容积率，成本对象。

4、建设工程施工许可证：施工单位、监理单位、工程概算、开工日期。

5、预售许可证：预售时间。

6、买卖合同：交房时间，房屋售价。

7、测绘报告：可售面积、公共配套面积、建筑面积。

8、工程竣工验收备案表：完工时间。

9、竣工报告：竣工时间、建筑面积。

10、工程结算书：计税成本。

11、施工合同：计税成本。

12、土地出让合同：土地取得方式。

13、租赁合同：租金收入。

14、借款合同：利息费用。

1-4：企业确定产品开发，采集原材料，找建设单位施工。5-8：领预售许可证，就可以签买卖合同，备案表报房管部门后可与房屋购买者办房屋产权证，测绘报告有时在前在后，最终以测绘报告上的面积确定可售面积。

三、基础数据表填写

表一：基本情况表（样表）

项目	开工时间	预售时间	竣工时间	占地面积	建筑面积	可售面积
一期
二期
会所
成本 对象……
合计

基本情况表（表一）：根据测绘报告填写开工时间、可售面积，根据预售证书填写预售时间，根据竣工备案表填写完工时间、建筑面积，根据土地证填写土地面积。 根据《开发产品明细帐》、 《建设工程施工许可证》填写成本对象，如：多层/别墅/幼儿园，住宅/商铺， 一期/二期/会所/人防车位，A区/B区/C区。

表二：销售收入表

年度	一期	二期
已售面积	收入金额	单位售价	已售面积	收入金额	单位售价
2014年
2015年
合计

销售收入表（表二）以预收帐款明细帐、主营业务收入明细帐、开发产品明细帐为基础结合销售台帐、预售转收入明细表填写。

表三：开发成本表

成本项目	一期	二期	会所	幼儿园
土地征用费及拆迁补偿费
前期工程费
建筑安装工程费
基础设施建设费
公共配套设施费
开发间接费
合计金额

开发成本表（表三）：以开发成本明细帐为基础填写。

1.土地征用及拆迁补偿费指房地产开发时为征用土地所发生的各项费用。包括土地使用权出让金、土地征用及拆迁安置补偿费。

2.前期工程费指企业在前期准备阶段发生的各项费用，包括总体规划设计费、可行性研究费、政府代收代缴的各项费用、勘察设计费、各项临时工程(临时水、临时电、临时路等)费用、七通一平或三通一平费用等。

3.基础设施费又称红线内工程费，指建造各项基础设施发生的费用。基础设施主要是指与开发产品相关的道路、供热设施、供水设施、供电设施、供气设施、通讯设施、照明设施、以及绿化（包括排污、排洪、环卫）等，这些设施发生的设备及安装费都在基础设施费项目内归集。

4.建筑安装工程费指直接用于建安工程建设的总成本费用，主要包括建筑工程费(建筑、特殊装修工程费)、设备及安装工程费(给排水、电气照明、电梯、空调、燃气管道、消防、防雷、弱电等设备及安装)以及室内装修工程费等。分为以出包方式支付承建单位的建筑安装工程费和企业自营工程发生的建筑安装费。

5.公共配套设施费指为开发项目服务的，不能有偿转让的各项公共配套设施发生的费用，如锅炉房、水塔、公共厕所、自行车棚等。凡能有偿转让的公共配套设施如商店、邮局、学校、医院、理发店等都不能计人该成本项目内。

6.开发间接费用指企业所属的开发部门或工程指挥部门为组织和管理开发项目而发生的各项费用支出，包括工资、福利费、办公费、差旅费、折旧费、修理费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。

表四：开发产品表

项目	一期	二期	会所	成本对象……
开发产品总成本
可售面积
单位成本
已售面积
销售成本
自用面积
自用成本
结存面积

开发产品表（表四）：根据表一、表二和开发产品明细帐、主营业务成本明细帐、固定资产明细帐填写。

可售面积单位工程成本=成本对象总成本÷成本对象总可售面积

已销开发产品的计税成本=已实现销售的可售面积×可售面积单位工程成本

自用开发产品的计税成本=自用开发产品面积×可售面积单位工程成本

结存面积=可售面积-自用面积-已售面积

四、实地核查

1.楼盘完工程度

2.销售情况

3.出租情况

4.配套设施权属

5.杂物间、停车位销售情况

6.入住情况

7.精装修程度

8.绿化面积……

五、常见企业所得税问题

（一）完工产品未及时结转收入

项目已竣工备案或已入住，取得预售收入，会计帐记在预收帐款，未结转销售收入。

（二）虚开建安发票

异常表现：

1、低于当地当期同类开发项目单位平均建安成本。

2、已包含在总合同中的附属工程、水电工程、屋面防水工程等又单项签订虚假合同、虚假结算单。

3、虚构补充合同，增加工程款的补充合同。

4、工程付款的资金回流。

5、自购建材费用重复计算扣除。

6、建筑安装发票非项目所在地税务机关开具。

（三）多提预提费用

1、预提了不允许预提的配套设施建设费，如将园林绿化费做为公共配套设施预提;

2、多预提了允许预提的金额，如预提出包工程发票不足金额，超过了合同总金额的10% ;

3、已完工的配套设施不及时的进行清算;

4、虚设配套设施并预提相关建造费用。

（四）配套设施成本结转不准确

将自用、营利性的或产权不属于全体业主的配套设施计入公共配套设施分摊开发成本，应独立核算未独立核算；或虽单独核算成本，但不对土地费用或基础设施费进行分摊。

（五）混淆项目，加大先期开发成本

人为调整建安成本在各个开发项目之间的分摊，将未完工的或打算自用的开发产品成本计入到已完工的开发产品成本，多转主营业务成本，人为调节利润，扩大税前扣除。

（六）车库、阁楼、地下室及精装房装修部分未申报收入。

（七）代有关部门、单位和企业收取的各种基金、费用和附加等，已纳入开发产品价内或由开发企业开具发票，但不按规定确认为销售收入。

（八）以房产对外投资、低价卖给内部职工，售价偏低，未视同销售。

（九）以房换地或以房抵债未按照市场销售价确认收入。

（十）委托方式销售开发产品不确认或未按规定确认销售收入。

（十一）银行按揭贷款不及时确认收入或者隐瞒首付款收入。

（十二）预售收入不及时入帐。如应计入预收帐款的定金、售房款计入其他应付款。

（十三）房产租赁收入未申报销售。

（十四）拆迁安置房未作销售或按协议价作收入，未视同销售。

（十五）对外投资减少，无转让收益。

（十六）政府返还未计入营业外收入，如土地出让金返还，拆迁补偿款返还。

（十七）收到政府奖励未计入营业外收入。

（十八）客户放弃的购房定金、没收的违约保证金、施工方延误工期的罚款收入、先租后售收取的租金等收入未入帐。

（十九） 拆迁补偿费虚列或未取得税法允许税前列支凭据。

（二十）虚假绿化费支出进开发成本。

（二十一）已出租的房产或周转房再销售时，结转成本不准确，未减去已提折旧或已摊销费用，造成多转成本。

（二十二）用假发票列支成本、费用。

（二十三）代付小区商住楼电费计入企业开发成本。

（二十四）分摊扣除的利息费用不符合统借统还政策规定。

（二十五）施工合同里明确注明了包工包料，材料由施工方全部负担，但在开发成本中列支了开给建设方的材料发票，重复列支成本。

（二十六）施工合同里注明了只包工不包料，材料由建设方提供，但是建安发票金额却包含了甲供材。

（二十七）套用高标准的工程定额，虚增开发成本

（二十八）产权属于开发商的物业用房做为公共配套设施。

（二十九）工程建设期间的借款费用计入财务费用，应资本化分摊到开发成本中。

（三十）管理费用中列支了会务费、业务费、考察费等支出凭证后面的附件实际是烟、酒、餐饮发票等。

（三十一）会务费后未附会议时间、地点、出席人员、内容、目的、费用标准等相关的其他凭证。 

（三十二）样板房装修费直接计入销售费用，未计入开发成本。单独建造、事后拆除的建造成本和装修费用，未作长期待摊费用处理。售楼处租赁费一次性列支，未在租赁期摊销。 

（三十三）管理费用中列支与经营无关的赞助支出。

（三十四）将不予列支的高利贷利息开成咨询费发票计入管理费用。

（三十五）公益性捐赠超限额或直接捐赠未纳税调整。

 (三十六）未按规定列支广告费支出。在取得预售许可证之前发生的广告支出（不含业务宣传费），属于非法支出，不允许申报扣除；建设年度发生的业务宣传费，如当年度没有对应的营业收入，则暂时不允许扣除，但未来年度允许按照规定申报扣除。

（三十七）未纳入职工福利费科目核算的职工福利性支出，福利费扣除限额已用完。

（三十八） 福利费、教育经费、工会经费、业务招待费超过扣除限额未调整。

 （三十九）在管理费用—办公费、劳保费、差旅费中列支属于业务招待费性质的购物卡、礼品、餐饮支出。

（四十）将工程专项借款用于与生产经营无关的项目。

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