一、房产税的纳税义务人
其他
房产税知识点复习
1.房产税是财产税性质的一种税，房产税暂行条例规定，房产税由产权所有人缴纳。
2.产权属于全民所有的，由经营管理的单位缴纳。
3.产权出典的，在出典期间，因为房产的产权所有人已无权支配房产，房产税由承典人缴纳。为了便于征收管理，保证房产税及时入库，产权所有人、承典人不在房产所在地的，或者产权未确定及租典纠纷未解决的，房产税暂行条例规定，由房产代管人或者使用人缴纳。
4.纳税单位与免税单位共同使用的房屋，按各自使用的部分划分，分别征收或免征房产税。
5.无租使用其他单位房产的应税单位和个人，代缴纳房产税。
6.融资租赁的房产由承租人缴纳房产税。
7.对居民住宅区内业主共有的经营性房产，由实际经营（包括自营和出租）的代管人或使用人缴纳房产税。
8.凡以分期付款方式购买使用商品房，且购销双方均未取得房屋产权证书期间，应确定房屋的实际使用人为房产税的纳税义务人，缴纳房产税。
9.军队无租出借的房产，由使用人代缴房产税。
10.不论是否取得房产证，若属于房产税的纳税义务人，则应按规定缴纳房产税。
11.由于转租者不是产权所有人，因此对转租者取得的房产转租收入不征收房产税。房产转租，不需要缴纳房产税。
二、房产税的纳税义务发生时间
1.纳税人自建的房屋，自建成之次月起征收房产税。
2.纳税人委托施工企业建设的房屋，从办理验收手续之次月起征收房产税。
3.购置新建商品房，自房屋交付使用之次月起计征房产税和城镇土地使用税。
4.购置存量房，自办理房屋权属转移、变更登记手续，房地产权属登记机关签发房屋权属证书之次月起计征房产税和城镇土地使用税。
5.出租、出借房产，自交付出租、出借房产之次月起计征房产税和城镇土地使用税。
6.房地产开发企业自用、出租、出借本企业建造的商品房，自房屋使用或交付之次月起计征房产税和城镇土地使用税。
7.融资租入的房产，在合同约定租赁开始日期的次月缴纳房产税，合同没有约定租赁开始日的，自租赁合同签订的次月缴纳。
8.纳税人因房产、土地的实物或权利状态发生变化而依法终止房产税、城镇土地使用税纳税义务的，其应纳税款的计算应截止到房产、土地的实物或权利状态发生变化的当月末。
三、哪里的房产要交房产税要交房产税
1.位于城市、县城、建制镇和工矿区的房产，要交房产税。
城市是指经国务院批准设立的市。包括市区、郊区和市辖县县城；不包括农村。
县城是指未设立建制镇的县人民政府所在地；
建制镇是指经省、自治区、直辖市人民政府批准设立的建制镇；仅指镇镇府所在地，不包括所辖行政村。
工矿区是商业比较发达，人口比较集中，符合国务院法规的建制镇标准、但尚未设立镇建制的大中型工矿企业所在地。
2.开征房产税的工矿区必须是经省、自治区、直辖市人民政府批准。
四、哪些房产要交房产税房产
（一）房产
1.“房产”是以房屋形态表现的财产。
2.房屋是指有屋面和围护结构（有墙或两边有柱），能够遮风避雨，可供人们在其中生产、工作、学习、娱乐、居住或储藏物资的场所。
3.独立于房屋之外的建筑物，如围墙、烟囱、水塔、变电塔、油池油柜、酒窖菜窖、酒精池、糖蜜池、室外游泳池、玻璃暖房、砖瓦石灰窑以及各种油气罐等，不属于房产。
（二）附属设施
1.为了维持和增加房屋的使用功能或使房屋满足设计要求，凡以房屋为载体，不可随意移动的附属设备和配套设施要交房产税。主要有：暖气、卫生、通风、照明、煤气、消防、中央空调、电气及智能化楼宇等设备；各种管线，如蒸气、压缩空气、石油、给水排水等管道及电力、电讯、电缆导线；电梯、升降机、过道、晒台等。（如消防设施：企业配置的凡是以房屋为载体、不可以随意移动的消防设施性质上属于应缴纳房产税的配套设施，无论是否计入固定资产原值，均应纳入房产原值缴纳房产税。如果是可以随意移动的灭火器材，则不需要缴纳房产税。）
2.属于房屋附属设备的水管、下水道、暖气管、煤气管等从最近的探视井或三通管算起，电灯网、照明线从进线盒联接管算起。
3.无论在会计核算中是否单独记账与核算，都应计入房产原值，计征房产税。
4.对于更换房屋附属设备和配套设施的，在将其价值计入房产原值时，可扣减原来相应设备和设施的价值；对附属设备和配套设施中易损坏、需要经常更换的零配件，更新后不再计入房产原值。
（三）土地
1.对按照房产原值计税的房产，无论会计上如何核算，房产原值均应包含地价，包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等。
2.计入房产原值缴纳房产税的土地价款根据房产所在宗地的容积率确定。容积率小于0.5的，以“单位土地成本*房产建筑面积*2倍”计算的价款并入房产原值，按10%-30%的扣除率计算出计税余值计税；容积率大于0.5的，将整宗土地价款并入房产原值，按10%-30%的扣除率计算出计税余值计税。
（四）其他
1.房地产开发企业建造的商品房，在售出前，不征收房产税；但对售出前房地产开发企业已使用或出租、出借的商品房应按规定征收房产税。
2.凡在房产税征收范围内的具备房屋功能的地下建筑，包括与地上房屋相连的地下建筑以及完全建在地面以下的建筑、地下人防设施等，均应当依照有关规定征收房产税。
3.加油站罩棚不属于房产，不征收房产税。
五、怎么算房产税
（一）房产原值为计税依据
1.房产税依照房产原值一次减除10%至30%后的余值计算缴纳。具体减除幅度，由省、自治区、直辖市人民政府规定，税率1.2%。
2.对依照房产原值计税的房产，不论是否记载在会计账簿固定资产科目中，均应按照房屋原价计算缴纳房产税。房屋原价应根据国家有关会计制度规定进行核算。对纳税人未按国家会计制度规定核算并记载的，应按规定予以调整或重新评估。
3.没有房产原值作为依据的，由房产所在地税务机关参考同类房产核定。
4.无租使用其他单位房产的房产税问题无租使用其他单位房产的应税单位和个人，依照房产余值代缴纳房产税。
5.出典房产的房产税：由承典人依照房产余值缴纳房产税。
6.融资租赁的房产，由承租人依照房产余值缴纳房产税。
7.自2010年12月21日起，对出租房产，租赁双方签订的租赁合同约定有免收租金期限的，免收租金期间由产权所有人按照房产原值缴纳房产税。
8.自用的地下建筑，按以下方式计税：
（1）工业用途房产，以房屋原价的50%～60%作为应税房产原值。
应纳房产税的税额=应税房产原值×[1-（10%-30%）]×1.2%
（2）商业和其他用途房产，以房屋原价的70%～80%作为应税房产原值。
应纳房产税的税额=应税房产原值×[1-（10%-30%）]×1.2%
房屋原价折算为应税房产原值的具体比例，由各省、自治区、直辖市和计划单列市财政和地方税务部门在上述幅度内自行确定。
（3）对于与地上房屋相连的地下建筑，如房屋的地下室、地下停车场、商场的地下部分等，应将地下部分与地上房屋视为一个整体，按照地上房屋建筑的有关规定计算征收房产税。
（二）以房屋租金为计税依据
1.房屋出租房产出租的，以房产租金收入为房产税的计税依据，税率12%。
2.房产用于出租的，以房产租金收入为房产税的计税依据。
3.房产出租的，计征房产税的租金收入不含增值税
4.出租房屋的租金应包括出租的房屋及其他不可分割、不单独计价的各种附属设施及配套设施的租金收入。对租金收入中包含的水电费、电话费、煤气费等，凡单独计价的可予以扣除；凡不能单独计价或者计价明显偏高及划分不清的，由税务部门核定扣除。
5.出租的地下建筑，按照出租地上房屋建筑的有关规定计算征收房产税。
6.对个人出租住房，不区分用途，以房产租金收入为房产税的计税依据，按4％的税率征收房产税。
7.自有商业房产部分自用部分出租征收房产税：自用的按照从价计征，按照房产余值计征房产税，出租的按照从租计征，按租金收入计征房产税。具体：
（1）自用部分按房产原值*（自用面积/总面积）来作为计税房产原值。
（2）出租部分，按租金收入12%计算缴纳房产税。
以上源自微信公众号xiaochenshuiwu。以下源自网校注会讲义：
房产税法
房产税是以房屋为征税对象，按照房屋的计税余值或租金收入，向产权所有人征收的一种财产税。
一、纳税义务人
房产税的纳税义务人是征税范围内的房屋产权所有人，包括国家所有和集体、个人所有房屋的产权所有人、承典人、代管人或使用人三类。具体包括：
1.产权属国家所有的，由经营管理单位纳税；产权属集体和个人所有的，由集体单位和个人纳税。
2.产权出典的，由承典人纳税。
3.产权所有人、承典人不在房屋所在地的，或者产权未确定及租典纠纷未解决的，由房产代管人或者使用人纳税。
4.无租使用其他房产的，由房产使用人纳税。
5.外商投资企业、外国企业和组织及外籍个人。
二、征税对象——房产
与房屋不可分割的各种附属设施或不单独计价的配套设施，也属于房屋，应一并征收房产税；
但独立于房屋之外的建筑物（如水塔、围墙等）不属于房屋，不征房产税。
房地产开发企业建造的商品房，在出售前，不征收房产税；但对出售前房地产开发企业已使用或出租、出借的商品房应按规定征收房产税。
三、征税范围
房产税的征税范围不包括农村。
知识点：税率、计税依据与应纳税额计算
一、税率——记忆
1.从价计征：税率为1.2%；
2.从租计征：税率为12%；
对个人按市场价格出租的居民住房，用于居住的，暂减按4%税率征收房产税。
二、计税依据：从价、从租
1.从价计征——计税依据是房产原值一次减除10%～30%的扣除比例后的余值。各地扣除比例由当地省、自治区、直辖市人民政府确定。
【解析1】房屋原价应根据国家有关会计制度规定进行核算。
【解析2】房产原值包括与房屋不可分割的附属设施。
凡以房屋为载体，不可随意移动的附属设备和配套设施，如给排水、采暖、消防、中央空调、电气及智能化楼宇设备等，无论在会计核算中是否单独记账与核算，都应计入房产原值，计征房产税。
【解析3】纳税人对原有房屋进行改建、扩建的，要相应增加房屋的原值。
对于更换房屋附属设备和配套设施的，在将其价值计入房产原值时，可扣减原来相应设备和设施的价值；对附属设备和配套设施中易损坏、需要经常更换的零配件，更新后不再计入房产原值。
【解析4】房产原值中均应包含地价的规定：
宗地容积率低于0.5的，按房产建筑面积的2倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价。
需要注意的特殊问题：
第一、以房产联营投资的，房产税计税依据应区别对待：
（1）以房产联营投资，共担经营风险的，以房产余值为计税依据计征房产税；
（2）以房产联营投资，收取固定收入，不承担经营风险，只收取固定收入的，实际是以联营名义取得房产租金，因此应由出租方按租金收入计征房产税
【考题·单选题】某公司2014年购进一处房产，2015年5月1日用于投资联营（收取固定收入，不承担联营风险），投资期3年，当年取得固定收入160万元。该房产原值3000万元，当地政府规定的减除幅度为30%，该公司2015年应缴纳的房产税为（ ）万元。 | |
『正确答案』B |
第二、融资租赁房屋
以房产余值为计税依据计征房产税，租赁期内房产税的纳税人，由当地税务机关根据实际情况确定。
第三、居民住宅区内业主共有经营性房产
由实际经营的代管人或使用人缴纳房产税。其中：
（1）自营的：依照房产原值减除10%-30%后的余值计征；
（2）出租的：依照租金收入计征。
第四、地下建筑物房产税规定
1.凡在房产税征收范围内的具备房屋功能的地下建筑，包括与地上房屋相连的地下建筑以及完全建在地面以下的建筑、地下人防设施等，均应当依据有关规定征收房产税。
2.对不同用途的独立地下建筑物房产税的减征：
（1）工业用途房产：房屋原价的50～60%作为应税房产原值
（2）商业和其他用途房产:房屋原价的70～80%作为应税房产原值
3.对于与地上房屋相连的地下建筑，如房屋的地下室、地下停车场、商场的地下部分等，应将地下部分与地上房屋视为一个整体按照地上房屋建筑的有关规定计算征收房产税。
4.出租的地下建筑，按照出租地上房屋建筑的有关规定计算征收房产税。
【例题·计算题】某企业将其与办公楼相连的地下停车场和另一独立的地下建筑物改为地下生产车间，2015年3月办理竣工手续，4月投入使用，停车场原值100万元，地下建筑物原价200万元，该企业所在省财政和地方税务部门确定地下建筑物的房产原价的折算比例为50%，房产原值减除比例为30%。
该企业以上两处地下建筑物2015年4月至12月份应缴纳房产税：
（100+200×50%）×（1－30%）×1.2%×9÷12＝1.26（万元）
2.从租计征——计税依据为房产租金收入。
【解析1】如果是以劳务或者其他形式为报酬抵付房租收入的，应根据当地同类房产的租金水平，确定一个标准租金额从租计征。
【解析2】对出租房产，约定免收租金期限的，在免收租金期间由产权所有人按照房产余值缴纳房产税。
三、应纳税额的计算
计税方法 | 计税依据 | 税 率 | 税额计算公式 |
从价计征 | 房产计税余值 | 1.2% | 全年应纳税额＝应税房产原值×（1-扣除比例）×1.2% |
从租计征 | 房屋租金 | 12%（个人为4%） | 全年应纳税额＝租金收入×12%（个人为4%） |
知识点：税收优惠
考情分析：2014年选择题考点
（一）国家机关、人民团体、军队自用的房产免征房产税。但上述免税单位的出租房产以及非自身业务使用的生产、营业用房，不属于免税范围。
（二）由国家财政部门拨付事业经费的单位，如学校、医疗卫生单位、托儿所、幼儿园、敬老院、文化、体育、艺术这些实行全额或差额预算管理的事业单位所有的，本身业务范围内使用的房产免征房产税。
（三）宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的房产免征房产税。
（四）个人所有非营业用的房产免征房产税。
个人所有的非营业用房，主要是指居民住房，不分面积多少，一律免征房产税。
对个人拥有的营业用房或者出租的房产，不属于免税房产，应照章纳税。
（五）经财政部批准免税的其他房产：3项
1.对非营利性医疗机构、疾病控制机构和妇幼保健机构等卫生机构自用的房产，免征房产税。
2.对按政府规定价格出租的公有住房和廉租住房，暂免征收房产税。
包括企业、自收自支事业单位向职工出租的单位自有住房，房管部门向居民出租的公有住房等。
3.经营公租房的租金收入，免征房产税。
【考题·多选题】 （2014年，改编）下列房屋中，免征房产税的有（ ）。 | |
『正确答案』BC |
知识点：征收管理
一、纳税义务发生时间
重点是：纳税义务发生时间——当月与次月区分
房产用途 | 纳税义务发生时间 |
1.将原有房产用于生产经营 | 从生产经营之月起 |
2.自行新建房屋用于生产经营 | 从建成之次月起 |
3.委托施工企业建设的房屋 | 从办理验收手续之次月起（此前已使用或出租、出借的新建房屋，应从使用或出租、出借的当月起） |
4.纳税人购置新建商品房 | 自房屋交付使用之次月起 |
5.购置存量房 | 自办理房屋权属转移、变更登记手续，房地产权属登记机关签发房屋权属证书之次月起 |
6.纳税人出租、出借房产 | 自交付出租、出借房产之次月起 |
7.房地产开发企业自用、出租、出借自建商品房 | 自房屋使用或交付之次月起 |
8.其他 | 因房产的实物或权利状态发生变化而依法终止房产税纳税义务的，其应纳税款的计算应截止到房产的实物或权利状态发生变化的当月末 |
二、纳税地点
房产税在房产所在地缴纳。房产不在同一地方的纳税人，应按房产的坐落地点分别向房产所在地的税务机关纳税。
【例题·计算题】甲企业2015年1月委托施工企业建造仓库，工程4月份竣工，5月份办妥了验收手续。该仓库在甲企业账簿“固定资产”科目中记载的原值为9500万元；3月份该企业因为生产规模扩大，购置了乙企业的仓库1栋，产权转移书据上注明的交易价格为1200万元，在企业“固定资产”科目上记载的原值为1250万元，取得了房屋权属证书。 | |
『正确答案』 |