含导图：以出租方式销售无产权地下车位，税务上应该如何处理？

有这样一个实务案例： 

甲房地产公司将无产权的地下车位出租给业主，所签订租赁合同约定租期20年，并一次性收取租金。合同中还约定，租赁期限终止时，甲房地产公司同意将该车位继续无偿提供给业主使用。甲公司上述行为，税务应如何处理？

对这个问题，我们分别从增值税、土地增值税、企业所得税、印花税、房产税这五个税种来分析一下： 

一、增值税 

甲公司表面上签订租赁合同，实质上将无产权车位的永久使用权转让给业主。 

根据财税（2016）36号《销售服务、无形资产、不动产注释》三、销售不动产。转让建筑物有限产权或者永久使用权的，转让在建的建筑物或者构筑物所有权的，以及在转让建筑物或者构筑物时一并转让其所占土地的使用权的，按照销售不动产缴纳增值税。 

甲公司转让无产权车位永久使用权，按照销售不动产缴纳增值税。

网上有一个类似的问题，12366的答复也是如此。

另外，根据《国家税务总局关于发布〈房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法〉的公告》(国家税务总局公告2016年第18号)第五条当期允许扣除的土地价款按照以下公式计算：

当期允许扣除的土地价款=(当期销售房地产项目建筑面积÷房地产项目可供销售建筑面积)×支付的土地价款 

《国家税务总局关于土地价款扣除时间等增值税征管问题的公告》（国家税务总局公告2016年第86号）五、“当期销售房地产项目建筑面积”“房地产项目可供销售建筑面积”，是指计容积率地上建筑面积，不包括地下车位建筑面积。 

因此，甲公司销售无产权地下车位，在计算增值税时，不得扣除土地价款。 

二、土地增值税 

《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第二条：条例第二条所称的转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入，是指以出售或者其他方式有偿转让房地产的行为。不包括以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为。

第四条：条例第二条所称的地上的建筑物，是指建于土地上的一切建筑物，包括地上地下的各种附属设施。 

"以出售或者其他方式有偿转让房地产的行为"，这里的其他方式是指出售所有权以外的方式，包括转让永久使用权。 

《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号）第四条 土地增值税的扣除项目

（三）房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车场（库）、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通讯等公共设施，按以下原则处理：

（1）建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除；

（2）建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其成本、费用可以扣除；

（3）建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用。 

因此，甲公司停车场（库）建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用，与有无产权没有关联。 

三、企业所得税 

国家税务总局关于印发《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》的通知（国税发〔2009〕31号）第三十三条：企业单独建造的停车场所，应作为成本对象单独核算。利用地下基础设施形成的停车场所，作为公共配套设施进行处理。 

甲公司利用地下基础设施形成的停车场所，作为公共配套设施进行处理。也就是说，甲公司在销售商品房时，可以直接将地下车位成本扣除。销售地下车位时，没有对应的地下车位成本。 

四、印花税 

《国家税务总局关于印花税若干具体问题的解释和规定的通知》(国税发[1991]155号) 第十条规定，“产权转移书据”税目中“财产所有权”的转移书据的征税范围如何划定？“财产所有权”转移书据的征税范围是：经政府管理机关登记注册的动产、不动产的所有权转移所立的书据，以及企业股权转让所立的书据。 

因此，甲公司销售无产权的车位，由于不需要到政府管理机关办理登记注册，不属于印花税征税范围，不缴纳印花税。

五、房产税

实务中有些人认为：房地产公司出租永久使用权的停车位，虽然在增值税上视同销售，但在房产税上依然属于出租业务，所以还应该缴纳出租业务的房产税。

笔者认为虽然该行为形式上是出租，但其实质上是销售行为，不需要缴纳租赁房产税。对此问题可参考总局在2011年的一个答疑，对此行为需要缴纳哪些税进行了明确，虽然是营改增之前的答疑，但不影响对该行为应缴纳税种的定性。

附：《2011年度国家税务总局纳税服务司房地产专业税收答疑》

61、房地产公司转让人防设施如何进行税务处理？公司整体转让一处商业房产（商业房产上面还有住宅，不在转让资产之内），包括地下停车位（地下停车位属于人防设施，无房产证），请问，其中地下停车位转让收入需不需要缴纳土地增值税，受让方是否要缴纳契税？如不需要缴纳，如何确定停车位部分的转让收入才符合税收政策，还会涉及哪些税种？

答：根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第二条　转让国有土地使用权,地上的建筑物及其附着物(以下简称转让房地产)并取得收入的单位和个人,为土地增值税的纳税义务人(以下简称纳税人)，应当依照本条例缴纳土地增值税。

根据《营业税税目注释（试行稿）》规定：“销售建筑物或构筑物，是指有偿转让建筑物或构筑物的所有权的行为。以转让有限产权或永久使用权方式销售建筑物，视同销售建筑物。”

据此，房地产企业出售的地下停车位，以转让有限产权或永久使用权方式销售建筑物，视同销售建筑物。对取得销售收入应缴纳营业税、土地增值税、企业所得税。受让方不能办理车位产权手续，不需要缴纳车位契税。

六、契税

房地产企业出售的地下停车位，以转让有限产权或永久使用权方式销售建筑物，视同销售建筑物。受让方不能办理车位产权手续，不需要缴纳车位契税。

——END——

来源：智慧源地产财税、张小军、12366。 晶晶亮的税月整理，导图制作：小颖言税