所得税司：《国家税务总局关于支持居民换购住房个人所得税政策有关征管事项的公告》解读

国家税务总局所得税司

为支持居民改善住房条件，2022年9月30日，财政部、国家税务总局发布了《财政部 税务总局关于支持居民换购住房有关个人所得税政策的公告》（财政部 税务总局公告2022年第30号），规定自2022年10月1日至2023年12月31日，对出售自有住房并在现住房出售后1年内在市场重新购买住房的纳税人，其出售现住房已缴纳的个人所得税予以退税优惠。为保障纳税人第一时间享受优惠政策，税务总局同步制发了《国家税务总局关于支持居民换购住房个人所得税政策有关征管事项的公告》（国家税务总局公告2022年第21号）（以下简称《公告》）。为便于纳税人准确理解、税务干部规范执行，本文对《公告》内容予以解读。

一、政策执行期限

在2022年10月1日至2023年12月31日期间，对出售自有住房并在现住房出售后1年内在市场重新购买住房的纳税人，其出售现住房已缴纳的个人所得税予以退税优惠。

例1

纳税人小周2022年12月出售了一套住房，2023年7月在同一城市重新购买一套住房，由于小周出售和新购住房的时间均在2022年10月1日至2023年12月31日期间，故符合政策规定的时间条件。

二、买卖房屋时间确定

出售现住房的时间，以纳税人出售住房时个人所得税完税时间为准。新购住房为二手房的，购买住房时间以纳税人购房时契税的完税时间或不动产权证载明的登记时间为准。新购住房为新房的，购买住房时间以在住房城乡建设部门办理房屋交易合同备案的时间为准，纳税人可以依据备案的房屋交易合同据实填写。

三、退税金额计算

在2022年10月1日至2023年12月31日期间，对符合退税条件的纳税人，当其新购住房金额大于或等于现住房转让金额时，全部退还已缴纳的个人所得税；当其新购住房金额小于现住房转让金额时，按照新购住房金额占现住房转让金额的比例退还现住房已缴纳的个人所得税。计算公式为：1. 新购住房金额大于或等于现住房转让金额的，退税金额=现住房转让时缴纳的个人所得税；2. 新购住房金额小于现住房转让金额的，退税金额=（新购住房金额÷现住房转让金额）×住房转让时缴纳的个人所得税。其中，现住房转让金额和新购住房金额均不含增值税。

例2

2022年12月，小杨出售了一套住房，转让金额为240万元，缴纳个人所得税4 万元。2023年5月，其在同一城市重新购买了一套住房，新购住房金额为300万元。假定小杨同时满足享受换购住房个人所得税政策的其他条件，由于新购住房金额大于现住房转让金额，小杨可申请的退税金额为现住房转让时缴纳的个人所得税4万元。若小杨新购住房金额为150万元，则可申请的退税金额为2.5万元（150÷240×4）。（假设以上均为不含增值税价格）

需要注意的是，对于出售多人共同持有住房或新购住房为多人共同持有的，应按照纳税人所占产权份额确定该纳税人现住房转让金额或新购住房金额。

例3

小孟和小马共同持有一套住房，各占房屋产权的50%.2023年1月，两人以200 万元的价格转让该住房，各缴纳个人所得税2万元。同年5月，小孟在同一城市以150万元的价格重新购买一套住房，小孟申请退税时，其现住房转让金额为100万元（200×50%），新购住房金额为150万元，退税金额为现住房转让时缴纳的个人所得税2万元。

同年7月，小马和他人在同一城市以200万元的价格共同购买了一套住房，小马占房屋产权的40%。小马申请退税时，其现住房转让金额为100万元（200×50%），新购住房金额为80万元（200×40%），退税金额=（新购住房金额÷现住房转让金额）×现住房转让时缴纳的个人所得税=80÷100×2=1.6（万元）。（假设以上均为不含增值税价格）

四、退税申请与审核

（一）主管税务机关征收现住房转让所得个人所得税的税务机关，是纳税人享受居民换购住房个人所得税退税政策的主管税务机关，纳税人应向其申请换购住房个人所得税退税。通俗地说，纳税人卖房时在哪个税务机关缴纳了个人所得税，就向哪个税务机关申请退税。税务部门实行不动产登记税费一窗办理制度，一般情况下，纳税人应当在本地政务服务大厅或者不动产交易大厅等场所缴纳现住房转让所得的个人所得税，因此仍应到该政务服务大厅或不动产交易大厅提起退税申请，如果当地税务机关另有规定，按照规定办理。（二）申请资料纳税人申请居民换购住房个人所得税退税，除向主管税务机关报送《居民换购住房个人所得税退税申请表》外，还需要提供以下资料：1.纳税人身份证件；2. 现住房的房屋销售合同；3.新购住房为二手房的，提供房屋交易合同、不动产权证书及其复印件；4. 新购住房为新房的，提供报经住建部门备案（网签）的房屋交易合同及其复印件。

五、获取退税后撤销合同等的处理

纳税人因新购住房的房屋交易合同解除、撤销或无效等原因导致不再符合退税政策享受条件的，应当在合同解除、撤销或无效等情形发生的次月15日内向主管税务机关主动缴回已退税款；纳税人逾期缴回退税的，税务机关将依法加收滞纳金。

六、税务部门提供的便利化服务

为便利纳税人享受税收政策，税务部门推出一系列服务举措。一是简化资料报送，提供预填服务。依托纳税人出售现住房和新购住房的完税信息资料，为纳税人提供申请表项目预填服务，纳税人办理退税申请需携带的资料，主要用于纳税人核对申请表信息，税务部门只留存新购二手房的不动产权证书复印件或新购新房的房屋交易合同复印件。二是根据系统预填、纳税人填报并确认的相关信息，自动计算应退税款。三是通过多种渠道和方式开展宣传解读和培训辅导，提醒并帮助符合条件的纳税人及时申请退税、享受税收政策。四是各级税务部门与住房城乡建设部门建立信息共享机制，由住建部门将本地区房屋交易合同网签备案等信息（含撤销备案信息）实时共享至当地税务部门；暂未实现信息实时共享的地区，也将建立健全工作机制，确保税务部门及时获取审核退税所需的房屋交易合同备案信息。需要特别注意的是，支持居民换购住房个人所得税政策，旨在鼓励改善居住条件，纳税人应当依法依规如实申请，认真填写并核对申请表，对填报内容及附报资料的真实性、可靠性、完整性负责。对于提供虚假信息、资料骗取退税的，税务机关将依据《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则等有关规定处理。

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来源：《中国税务》2022年第12期

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