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采访专题 | Candace Damon：从高线公园项目融资谈起

From: ☞ GARLIC咖林 2019-12-01

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从本期开始，Garlic会为大家陆续间隔地推出设计专业之外的成功人士访谈，从不一样的角度带给大家反思和启发。

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大师介绍

Candace Damon | 坎蒂斯·达蒙

Candace Damon，房地产经济咨询公司HR&A的副主席，在宾夕法尼亚大学设计学院担任城市设计实践课的教授。其研究领域包括：城市公共空间的发展和长期可行性；激发城市振兴的总体规划、商业和住宅节能改造的融资策略等。

她在长达30年的时间里致力于制定北美可持续的城市重建战略。期间最为突出的成就包括策划高线公园的开发和运营；制定布鲁克林大桥公园的发展策略；制定特拉华河滨Penn’s Landing复兴计划的分期发展计划；以及为新奥尔良策划城市发展的弹性策略。

GARLIC访谈

“学校真正给予你的是让你结识了志同道合的一生挚友。”

你在安默斯特学院（Amherst College）拿到了艺术学士，并且在哈佛大学法学院拿到了法学博士的学位。你毕业之后的近三十年来一直在为城市的可持续再建设战略提供缜密的经济策略和可行性分析。你认为在学校所学到的知识如何运用于你的实践？

这个周末是我的学校35周年纪念日，我在一个座谈小组中讲的就是这个问题。召开这个座谈会的这位先生对有件事情很感兴趣，就是人文教育对你事业方面的帮助可以到什么程度。我当时坐在一个女士旁边，她曾是海军飞行员，后来决定去当一个全职母亲。坐在我旁边的还有一位男士，曾经投资了一个滑雪场，后来还训练了两支职业的足球队。相较起来我的职业就显得非常普通。但当时我们所有人都说到了一点，我也坚信这一点，那就是像安默斯特（Amherst）和哈佛这样的学校主要是教会你如何思考。相比起我在这两间学校所学的实际内容，我更多的是获得了一种思考的方式。

或许我有必要说说我是如何一路走到这里的：当我还在安默斯特学院（Amherst College）读书的时候，我在学校的职业咨询办公室找到了暑期实习，为当时的哈特福德（Hartford）城市主管经理约翰·阿尔舒勒（John Alschuler）工作。当时正值美国城市经济复苏的初期，在那之前的几十年，对美国城市的投资一直在减少。

▲约翰·阿尔舒勒（John Alschuler） HR&A主席 Source：http://www.crainsnewyork.com/

我们尝试解决或回应哈特福德所面临的一系列问题，包括如何将保险业留在哈特福德，以及当时存在的忧虑：人们搬回城市的趋势导致市场中一部分低收入出租屋被公寓楼取代，那么低收入人群将会住在哪里？哈特福德这座城市需不需要因此担心？

回到安默斯特学院之后，我需要完成一篇毕业论文。我非常想写这段经历，但担心学校会建议我选择更实际的题目，比如和艺术相关的方向。但两位平时就很喜欢我的教授跟我说，“不要这样想，如果这就是你想做的，你就应该朝着这个方向走。” 他们帮我找到一位合适的教授指导我。于是我在毕业论文中写了哈特福德，写了如何对城市进行再投资，写了这位年轻的城市主管如何与保险业合作并创立出全新的公私合营关系，以及哈特福德如何从中受益。

从安默斯特毕业后，我来到了纽约的O&B公司工作。当时的我还是决定应当攻读法学研究生学位，后来我有幸被哈佛录取，这对我而言真是一个巨大的惊喜！天知道我能做到这个程度（笑）！从哈佛毕业之后，我在一家法律公司从事公共和私人的房地产开发工作，并意识到自己已经厌倦了作为一名律师。正巧当时我暑期实习的老板约翰·阿尔舒勒在纽约开了他自己的房地产经济开发咨询公司（HR&A），给我提供了一份工作。直到现在我在这里已经工作了20年。值得一提的是，约翰来自一所与安默斯特非常相似的学校——卫斯理大学（Wesleyan University）。

▲HR&A团队参与项目讨论 Source：http://www.hraadvisors.com/

因此我想关于这个问题的答案是：目前我日常所需要用到的知识，只有很少一部分来自当年在安默斯特和哈佛的所学。然而这些学校真正给予你的是让你结识了一生挚友。他们与你志同道合，让你对你感兴趣的领域更加热爱，并且提供资源让你继续探索这些领域。这些才是我在安默斯特以及哈佛得到的最大收获。

“如果土地所有者仅仅出售土地，赚到的钱会少很多，而我们能够实现土地增值。”

你认为你的团队在设计和规划方案中最重要的角色是什么？你和团队又是如何与设计公司，政府以及社区进行合作的？

这个问题的答案取决于项目。比如我正在处理的两个土地交易项目，一个在丹佛（Denver），另一个在纽约的皇后区（Queens），就是长岛城市滨水公园（Long Island City Waterfront）。在这两个案例中我的客户都是土地所有者。他们都不是开发商，所以他们没有自己的员工，需要从头开始组建团队。这两位业主都足够聪明地知道如果是仅仅出售土地的话，他们赚到的钱会少很多。而一条替代的路则是他们去投资和管理土地：找到合理的分区方案，组建团队，找到合适的建设商，甚至在售卖这些土地之前把基础设施建设好。因此他们需要找一个团队帮他们实现这种土地的增值，使之比未开发的土地具有更大的价值。

在这种情况下我们的职责就是帮助业主组建起团队，找到合适的其他领域的专家，有效进行团队管理，并进行一些经济数据的分析来满足业主的需求。因此像高线公园这样的项目，我们需要工程师想清楚需要什么类型的基础设施，数量多少，开销多少，需要进行什么样的环境修复工程。我们需要建筑师及规划师对这个区域进行总体规划，并对建筑高度和容积进行初步估算，因为这些将会是我们在分区方案中希望获得授权的部分。同时我们需要土地使用律师考虑土地权益，房地产律师去制定与买者的土地合约。之后基于不同方案可能还需要一些专业顾问，比如这个区域可能会存在学校数量不足的担心，于是你可能要和一些专门的顾问合作解决这方面的问题。常常你需要考虑如何解决交通拥堵，使用何种交通工具的问题，因此在很多情况下我们可能也要和交通运输工程师进行沟通。

总的来说，我们要构建起一个团队，满足土地所有者各方面的需求，然后我们要做的部分就是把所有环节整合起来，并进行数据分析。比如土地所有者在进行了所有这些投资后期待获得多少土地价值，以及如何制定合约来保证他们拿到那笔钱。

……没办法之下，他们只好向我们求助：“在目前经济衰退的状态以及911事件刚刚发生的阵痛下，你们能够怎样说服布隆伯格市长修建高线公园是一件很值得做的事情？

高线公园是纽约的一个很成功的城市重建项目。你的公司提供了将高架铁路改造成纽约市充满活力的公共公园的经济理由。你是如何讲述这个故事来说服公众接受这样一个充满野心的项目？

在纽约，你通常不需要去说服公众，而是去说服市长。并非所有的城市都是如此，但因为纽约市一直保持着相当灵活的资本预算，你真正需要做的就是说服市长。

当时我们的客户是两位市民企业家。他们相遇在一个公开会议上，市长鲁迪·朱利安尼（Rudy Giuliani）也在。当时市长的想法是将高线拆除，换取可开发的土地面积。就是把高线所在的这部分土地完全用于开发。然而这两位市民企业家都有小时候在高线上的杂草中玩耍的经历。他们都希望保留这个高架铁路，并将其改造成一个公园。当时他们在会上坐在一起并聊起了这个构想，“你相信他们会同意这样做吗，因为如果能成功，这会是件很有意思的事情。”于是他们在离开会议之后继续去喝酒讨论应该如何倡导这件事。

他们最后成功地引起了名为Design Trust的机构的关注。Design Trust向社区规划项目提供小额赠款，于是这两个人得到了足够的钱去启动这个项目。他们利用这笔钱去游说2001年选举中的市长候选人，如果收到资助的候选人当选，他们就要赞成将高架铁路转变为一个公园。最后迈克尔·布隆伯格（Michael Bloomberg）当选了市长，迈克尔正是他们的资助人之一。

▲Design Trust官网首页 http://designtrust.org/

然而就在他当选的时候，刚好发生了911事件。于是当这两个人到他面前让他应允承诺的时候，”他回答：“现在有太多事情要比建这个公园更加重要。我们的经济正在衰退，现在又发生了911事件…” 的确，当时所有人都因911而感到悲伤和低落。没办法之下，他们只好向我们求助：“在目前经济衰退的状态以及911事件刚刚发生的阵痛下，你们能够怎样说服布隆伯格市长这是很值得做的事情？”

而我们向市长展示的是，如果你把高线公园的开发价值转嫁到邻近的街区上，你会创造出极大的房地产价值，这个价值会远远超出仅仅开发高线本身所占据的土地面积。而且建造这个公园为很多好的社区行动创立提供了机遇，这在我们急需一些美好事物来填充的当前尤为重要。市长听了之后表示可以，他说他也赞同高线公园的项目，我想他可能也希望被说服认为这是一件好事。

但市长最想要我们证明的论据是，我们将要创造的房地产价值比建造公园的成本或者仅仅将桥拆掉所创造的价值都要更多。于是我们做了初步的经济影响分析，然后告诉市长：“如果我们创建这样一个区划制度，考虑将高线的沿线价值附加到他的邻近街区，我们创造的价值总量是这么多；我们建造高线所需要的成本是这么多，很明显前者要远大于后者。” 于是市长投入了一部分资金，然后让这两个人的团队提出经营方案，这样政府就不需要为公园的营运成本负责。

接下来，他们请我们来举办一个设计竞赛。最终詹姆斯·科纳（James Corner）的Field Operations和Diller Scofidio+Renfro被委以设计整个公园。这个竞赛过程中迸发出的想法让人们兴奋于这个公园最后会变成什么样子。那两个人还邀请了乔尔•斯坦菲尔德（Joel Sternfeld），一位很厉害的摄影师用相机记录改造前的场地。随着这些照片和设计的过程图纸展现在公众面前，人们对这个场地的非凡潜力都抱有极大的期待。然后我们跟公园部门（Park Department）达成了一个协议：允许这个私营非盈利机构经营这个公共公园的项目，就是说对高线公园执行公园部门的法规条例，同时用一种公园部门无法实现的方式来筹集资金。因为现在已经有很多有钱人对这个公园的想法感兴趣，你可以让他们用支票支持公园建设。在这样的举措下高线公园既被视为一个公共公园，但同时又能筹集到私人资金。

▲乔尔•斯坦菲尔德（Joel Sternfeld）拍摄的高线公园历史照片 Source：http://www.thehighline.org/

后来当高线公园的最后一期被质疑是否需要继续建的时候，我们被要求回去重新检查我们提供的经济影响的数据，检查之后我们跟政府说我们所预测的数据有多少真实依据，所以我们得出的数据非常保守，而我们已经创造的高线公园的价值远远超过我们最初的预估价值。因此，如你们所知，高线公园的最后一期已经被授权建设。所以我们既证明了这是一个好的金融投资，同时证明了这个项目美好而鼓舞人心，会为这个城市带来全新的，与众不同的景致。纽约是一个喜爱公园绿地，认为自己很伟大的城市。所以任何时候你都可以这样去说服纽约人，说这是一个伟大的新事物，说这是伟大事业中的一个环节，因为纽约人很“伟大”（笑），挺好的。在其他的城市，你可能要用另一种方式来讲这个故事。你可能需要非常谨慎的阐述投资的回报，可能这会是一个关于雨洪管理的故事。但是在纽约，这个故事一定是要去迎合他们的自我意识。这是我的感受，这招屡试不爽，而且市长通常都会想去这么干。

▲高线公园（High Line Park） Designed by James Corner Field Operation & Diller Scofidio+Renfro Source：Archdaily

“一个项目有多少运营资金支撑，决定着这个项目能有多少雄心壮志。”

布鲁克林大桥公园是纽约市的另一个复杂的公私合营的项目。你可以简单谈一谈针对这个杰出项目的公共资金和私人融资上策略的不同吗？

我觉得我们在纽约形成了一种对新型公共开放空间的思考方式，坦白说这对纽约而言也是非常与众不同的。这个想法是由政府支付公园的设计费用和建设成本，然后由主张建公园的市民和社区设法筹集长期的营运资金。我们公司已经展示出，在一个公园建成后的前期，也就是头30年左右的时间里，会有跟建设成本差不多的钱用于经营，前述的案例就是如此。也就是说，政府只投入资金帮助你启动这个项目，剩下的就都交给市民企业家们去解决。这种做法有时会成功但有时不会。像高线公园，就有为慈善家设置的捐赠渠道，大量的营运资金都来自于慈善活动，也就是富人的支票；还有一小部分来自于活动计划的创收，因为很多公司都希望在高线公园做电影拍摄之类的事情。

而说到布鲁克林大桥公园，坦白讲这是社区民众的想法，不是我们的。这个想法就是，你可以将一小部分本应作为公园开发的土地分配给私人房地产。你需要做的就是在这片尽可能小的土地上做最奢华的开发，这样你就使大部分公园土地得以保留下来。我们做的就是帮助社区民众做金融分析，并且最终在政府和社区之间达成一个协议，比如用作私人开发的土地永远不超过20% ，剩下的至少80%用作公园绿地。而结果表明，由于纽约经济实力的提升，导致布鲁克林区各方面的改善，以后会更接近于 90%公园绿地和10%私人开发的分配比例。然而为了达到这样的要求，我们也开发了一些高端住宅小区。我知道你可能会说这样的开发并不是你想要的，更多混合功能的开发和不同收入人群的使用才会让空间更加有趣。但是这样意味着你赚不到那么多钱，也意味着你只能获得更少的绿地和谈判余地。有多少土地用于开发，有多少土地用于公园绿地，为什么以及在哪里，这些是我们考虑最多的问题。

▲布鲁克林大桥公园（Brooklyn Bridge Park） Designed by MVVA Source：http://www.mvvainc.com/

相较而言，旁边的哈德逊河公园，同样是纽约式的运作模型：政府提供建设资金，民众自己提出运营管理的模式，这个公园再次采用了和布鲁克林大桥公园一样的筹钱方式，也就是由在场地上进行开发的房地产商来提供公园的营运资金。然而，管理哈德逊河公园经营的相关法律表明，只有某些房地产开发是获得许可的。比如高档住宅的开发就不在哈德逊河公园中的建设许可列表里，所以建高档住宅是不被允许的。正因如此，哈德逊河公园总是很难找到足够的资金来把自己打造成想要的样子。这也是为什么当你去到那，你会发现虽然这是个不错的地方，但本质上它就是一个巨大的绿色自行车道。它远没有达到迈克尔·瓦肯伯格（Michael Van Valkenburgh）在设计布鲁克林大桥公园时的那种雄心壮志，因为它没有和布鲁克林大桥公园相同的运营资金来源。

▲哈德逊河公园（Hudson River Park） Designed by MVVA Source：http://www.mvvainc.com/

其他城市的状况则不太一样，仅仅是在纽约市才会有“政府出资建设，你来负责运营”这样的想法。在其他城市，我们往往看到的是公共和私人投资混合在一起共同作用于建设和运营。

“如果你希望你的设计被建出来，那么你就需要了解金融和市场。”

除了经营公司以外，你同时还参与到宾大的教学中。你这学期带了一门课叫做城市设计实践。在你的课上，你让学生们知道去了解一个项目在经济学和市场的角度上是否具有资金上的可行性也是很重要的，你能说一下为什么你认为作为设计师去了解金融、市场和商业也是很重要的吗？

因为我认为你希望你的设计最终建成。虽然有的设计师不在乎，有些人会把整个职业生涯都花费在画图上，仅仅在图纸上面做设计。他们在纯粹的形式推演和试验中获得乐趣。如果我像你们两位一样有设计天赋，我不会想这样做，我一定会希望我的设计被建出来。而要把你的设计建出来，就意味着你需要知道谁会来为它出资：它是否具有市场可行性，因此私人开发商会出资；或者是它能迎合一些特定人士的虚荣或雄心，因此政府会出资；又或是它能为富人赢得名声，于是慈善家们会出资。无论如何总要有人来为此出钱。所以我觉得一个设计师至少要对设计如何能激发投资以及支撑投资有所了解。

从最实际的角度来看，我觉得最好的设计师是那些既可以用高质量的设计打动你，又懂得如何做出高效的平面布局的人：比如这么大的空间能挤得下多少居住单元，但同时又能保证良好的生活环境。因为居住单元的数量乘以环境质量才是衡量开发商能拿到多少投资的关键，也是设计师能拿到多少报酬的关键。所以我对于这个问题的回答就是，因为我希望你建出你的设计。

“最重要的事情就是选择你要跟谁一起工作。”

在你30年的顾问工作经验里，你认为对于学生早在上学时期就需要知道的最有用的教训是什么，能给我们分享一到两个吗？

在某种程度上，我认为最重要的事情就是选择你要跟谁一起工作。我觉得现在有一个趋势是，部分年轻人选择工作时会说，“这是一个很刺激的挑战，所以这就是我要做的事情。”但有时一个刺激的挑战加上一个糟糕的老板，一个吝于指导你的人，这就不是一个好的工作，不管它多么有挑战性。所以，在人们面临工作选择的两难时，我告诉他的第一件事就是：选择一个你想为之工作的人。我觉得这是最重要的。你跟谁共同工作，在向谁学习，在谁的管辖之下，这些比你职业生涯中的其他任何事情都更重要。这当然是你应该追求的。

我觉得第二件事是，你应该做让自己感到愉快的事，以及你所热衷的事。不论将来你要留在这里还是回国，你都会承担特别辛苦的工作。正在成长起来的这一代人，也就是你们这一代人，正在被委以重担。如果你不热爱你所做的事，这么拼命地工作是完全讲不通的。所以一定要跟随着自己的兴趣走，无论它将你带到何方。

我想第三件事大概是你需要找一个能让你不断学新东西的地方。永远都有更多的有趣的东西等着你去学习，你也永远不会知道它在何时何地等着你，但是我认为保持一个开放的心态去继续学习，会让你成为一个更好的设计师和更快乐的人。

采访团队

负责人：侃侃、斯阳

编辑团队：

负责人：赵睿

文字翻译：冉冉、靖宜

视频制作：靖宜

图文核对：赵睿

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