【以案说法】房企销售额与申报额为何差异巨大

德新税悟点评：本案例极为典型。既能日常检查按照企业生产经营规律判断疑点提供参照思路，又能帮助企业理解纳税义务发生时间具体适用，还能在判断是否为恶意骗取留抵退税和对政策理解偏差两个方向如何认定提供参考，同时该案例又涉及了增值税、预缴税款、土地增值税、留抵退税与退税暂停等多个方面的知识要点，值得仔细品味。德新税悟转自中国税务报、重庆税务官方网站。

德新税悟特意整理了该案例涉及相关政策文件要点，附在文后，以飨读者。

　　企业留抵税额短期内剧增，检查人员调查发现，该企业开发项目的网签销售额已逾2亿元，但其增值税仅申报了几百万元。企业留抵税额为何剧增？申报税款为何与销售额差异巨大？正当检查人员准备深入核查时，征管部门收到了企业的留抵退税申请……

　　近期，国家税务总局重庆市税务局第二稽查局（以下简称“第二稽查局”）对进项税额异常增长的疑点企业跟踪追查，确认重庆市M公司（以下简称“M公司”）存在开发项目已销售未及时确认收入、未依法申报缴纳土地增值税等问题。税务机关依法对其作出抵减留抵退税980万元，补缴土地增值税款605万元、加收滞纳金的处理决定。

　　商铺旺销，留抵为何不降反增

　　不久前，第二稽查局按计划开展“双随机”选案分析工作。检查人员利用“一案式”选案分析平台分析辖区企业涉税数据时，发现M公司有些异常。

　　该企业是一家主要从事农产品等大型交易市场开发、建设和经营业务的企业，企业性质为有限责任公司。该企业建设销售的S农产品交易中心，于2021年11月已投入运营使用。检查人员分析企业涉税信息和申报数据时发现，该公司2021年12月留抵税额为753万元，但2022年2月时留抵税额却突增至1452万元。

　　按照商用房产或交易市场类项目开发的生产经营常规，在项目建设期间，由于企业原材料大量购入、建安成本不断增加等原因，项目开发企业的留抵税额会不断增加。但在项目建设基本完成进入销售阶段或商业项目投入运营后，随着销项税额的大幅增加，企业之前积累的留抵税额由于不断抵减，会出现快速下降的趋势。

　　检查人员从网络平台等渠道了解到，该企业开发建设的S农产品交易中心自正式营运以来，因其位置好、交通便利和设施完备等，吸引了大量商家入驻。如果这些信息属实，那么企业应获得了大量商铺销售收入。在此情况下，企业留抵税额按常规应不断减少才对，为什么会出现不降反增的情况，是S农产品交易中心还有建设项目？还是企业市场商铺销售方面有什么隐情？

　　两路人马的不同结论

　　针对企业疑点，第二稽查局案源部门决定组建核实小组，对M公司情况进一步核查。核实小组兵分两路，一路人员利用稽查信息化管理平台、税收大数据平台，持续深挖和整理企业涉税数据，并结合第三方涉税信息进行比对分析；另一路人员到M公司经营场所和开发项目附近进行实地摸排。

　　数据分析小组对M公司开发的S农产品交易中心的销售数据进行仔细整理和筛查。同时，利用第三方数据平台，从市住建部门获取了M公司商铺的销售数据。

　　核查分析结果显示，截至2022年2月底，M公司所开发的S农产品交易中心项目的网签销售金额近2.7亿元，其增值税预缴了800余万元，同时期M公司向税务机关申报的增值税销售收入仅有2000余万元。检查人员认为，M公司的项目网签销售额与其申报收入差异巨大，其具有隐匿收入重大嫌疑。

　　实地摸排小组对M公司开发的农产品交易中心的商铺，以及商户入驻情况进行实地查看，发现该交易中心已入驻大量商铺，整个交易中心人来人往显得十分热闹。检查人员发现，该中心大多数商铺都已有商户，只有为数不多的一小部分商铺无商户经营。

　　现场核查小组在实地核查时，与该企业驻守交易中心的办理店铺交接等事务的企业财务人员谢某进行了交谈。从谢某处了解到，交易中心一期项目的商铺基本上已售完，二期项目正在预售中。每个商铺签订销售合同后，该公司都会记入销售账目，并进行增值税预缴申报。谢某称，企业财务主管认为，整个项目全部完工交付运营后，再进行项目收入确认和申报，这样算总账的方式核算方便。

　　在核查结束后的碰头会上，实地摸排小组认为，从实地核查和企业人员表述的情况来看，M公司似乎是对相关税收政策法规中开发项目销售收入确认的条件和时间等理解有错误，企业可能存在未及时确认销售收入的问题。

　　突如其来的退税申请

　　虽然两组核查人员结合核查情况从不同角度，作出了不同的判断，但有一点是相同的，那就是该企业确有大量的商铺已销售，并且有大笔销售收入未依法申报。于是，第二稽查局决定进一步加大企业疑点项目调查力度，尽快查清经营实情。

　　正在此时，M公司主管税务部门传来消息：M公司向税务机关提交办理1398万元留抵退税的申请。

　　第二稽查局立即与M公司主管税务部门共同对企业情况进行分析讨论。双方均认为，前期调查情况显示，M公司存在大量销售收入未申报行为，需进一步深入核查，确认其问题所在。如果证实企业确实存在故意隐匿收入违法行为，那么其将涉嫌骗取大额留抵退税，必须予以严厉打击。

　　若企业是因为核算水平低、政策理解错误等原因未及时确认收入，如果按照企业申请，为其办理了1398万元留抵退税，那么随着退税款的到账，从行为事实结果的角度，企业的行为性质就变成了骗税违法，随之产生的税务处罚决定、纳税信用降级和“黑名单”联合惩戒措施等，会对M公司后续发展产生不良影响。

　　两部门经研讨后最终明确，不论企业属哪种情况，都须尽快查清企业收入和经营的具体情况。于是，在报请上级批准后，第二稽查局对M公司立案调查。同时，M公司的主管税务部门，也按规定暂停了M公司留抵退税申请审核流程。

　　条分缕析，确认补税厘清退税

　　按照核查计划，检查组对M公司经营地进行实地检查。检查人员使用取证魔方软件，全面提取了该公司财务电脑中的账套数据和财务信息，并依法调取了企业纸质账簿。

　　检查人员发现，M公司项目建设和销售数据记录得比较翔实。M公司自成立后，主要业务是开发建设S大型农产品交易中心，该项目的一期工程已全部建成，截至2021年11月，一期项目已对外售出七成商铺。自2021年11月起，交易中心开始正式营运。目前，该项目二期工程施工已启动，商铺预售等工作正在进行中。

　　检查人员逐一对M公司一期工程的商铺销售台账、售房合同及网签数据等进行比对分析，发现M公司记载的销售数据与国土房管部门登记的信息一致。在企业账簿中，“实际销售金额”“网签申报金额”“财务处理销售金额”均逐一对应。经过账目核实、销售信息比对等核查工作后，检查人员逐渐排除企业故意隐匿收入的违法嫌疑。经核查确认，M公司在建设销售一期项目的过程中，的确存在未及时确认销售收入的问题。

　　在检查期间，M公司法定代表人李某和企业财务人员主动找到检查组，反映项目建设和核算情况。李某表示，企业财务人员核算知识欠缺，对相关的税收政策认识理解不足，认为S农产品交易中心项目分期建设，应当待整个项目完工并交付后再确认销售成本和销售收入，因此项目在销售过程中仅向税务机关进行预缴申报。由于未及时确认收入和增加二期项目建设投入等原因，导致留抵税额发生了不降反增的情况。

　　对此，检查人员向企业人员作了相关政策的详细辅导，检查人员表示，根据《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）第四十五条规定：“增值税纳税义务、扣缴义务发生时间为：纳税人发生应税行为并收讫销售款项或者取得销售款项凭据的当天；先开具发票的，为开具发票的当天。”M公司进行项目商铺销售时，其应税行为发生时间应是房屋实际交付时间，即企业将商铺等不动产交付给客户的当天，这个时间即为企业增值税确认收入的时间。

　　为查明M公司未及时确认的一期项目销售收入准确金额，检查人员综合住建部门的网签数据、企业账簿数据等，对M公司已完工一期项目商铺的销售情况进行了仔细核对，结合M公司实际销售金额、售房时间、交付时间与账上收入等，逐项确认商铺实际交付时间及销售金额，分月确认了项目销售增值税纳税义务发生时间，并确定了应纳税所得额。

　　经检查人员确认，企业网签销售2.7亿元中，有1.9亿元为二期项目的预售收入，由于项目尚未交付，按规定企业可待项目交付后再确认增值税收入。一期项目企业已交付未及时确认销售收入共8037万元，在完成项目成本结转后，企业应缴纳所得税240万元和增值税723万元。因M公司有留抵税额1398万元，按规定723万元应缴增值税可予以全额抵扣。鉴于M公司未按税法要求，在收到商铺销售款时预缴土地增值税，因此第二稽查局依法对M公司作出补缴土地增值税605万元、加收滞纳金的处理决定。

　　第二稽查局将检查结果通报M公司的主管税务部门后，主管税务部门根据企业一期项目销售和二期建设新增留抵税额21万元的情况，将M公司1398万元留抵税额调减至696万元。由于企业确认收入后，其营业收入和资产总额达到了中型企业标准，不符合今年新颁布留抵退税政策中“小微企业增量留抵税额100%返还”的相关要求。依照《关于深化增值税改革有关政策的公告》（财政部 税务总局 海关总署公告2019年第39号）第八条的留抵退税规定，税务机关为企业办理了418万元留抵退税。

德新税悟补充相关政策要点：

要点一：房地产企业纳税义务发生时间

第四十五条 增值税纳税义务、扣缴义务发生时间为：

（一）纳税人发生应税行为并收讫销售款项或者取得索取销售款项凭据的当天；先开具发票的，为开具发票的当天。

收讫销售款项，是指纳税人销售服务、无形资产、不动产过程中或者完成后收到款项。

取得索取销售款项凭据的当天，是指书面合同确定的付款日期；未签订书面合同或者书面合同未确定付款日期的，为服务、无形资产转让完成的当天或者不动产权属变更的当天。

政策依据：财税〔2016〕36号附件1：营业税改征增值税试点实施办法

要点二：销售自行开发的房地产预缴增值税

第十条 一般纳税人采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。

第十一条 应预缴税款按照以下公式计算：

应预缴税款=预收款÷（1+适用税率或征收率）×3%

　　适用一般计税方法计税的，按照9%的适用税率计算；适用简易计税方法计税的，按照5%的征收率计算。

第十二条 一般纳税人应在取得预收款的次月纳税申报期向主管国税机关预缴税款。

政策依据：《国家税务总局关于发布<房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法>的公告》(国家税务总局公告2016年第18号)

要点三：销售不动产预缴土地增值税

关于营改增后土地增值税应税收入确认问题

　　营改增后，纳税人转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税。适用增值税一般计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税销项税额;适用简易计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税应纳税额。

　　为方便纳税人，简化土地增值税预征税款计算，房地产开发企业采取预收款方式销售自行开发的房地产项目的，可按照以下方法计算土地增值税预征计征依据：

　　土地增值税预征的计征依据=预收款-应预缴增值税税款

政策依据：《国家税务总局关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告》（国家税务总局公告2016年第70号）

要点四：留抵退税办理过程中暂停退税情形

十二、税务机关在办理留抵退税期间，发现符合留抵退税条件的纳税人存在以下情形，暂停为其办理留抵退税：
　　（一）存在增值税涉税风险疑点的；
　　（二）被税务稽查立案且未结案的；
　　（三）增值税申报比对异常未处理的；
　　（四）取得增值税异常扣税凭证未处理的；
　　（五）国家税务总局规定的其他情形。
　　十三、本公告第十二条列举的增值税涉税风险疑点等情形已排除，且相关事项处理完毕后，按以下规定办理：
　　（一）纳税人仍符合留抵退税条件的，税务机关继续为其办理留抵退税，并自增值税涉税风险疑点等情形排除且相关事项处理完毕之日起5个工作日内完成审核，向纳税人出具准予留抵退税的《税务事项通知书》。
　　（二）纳税人不再符合留抵退税条件的，不予留抵退税。税务机关应自增值税涉税风险疑点等情形排除且相关事项处理完毕之日起5个工作日内完成审核，向纳税人出具不予留抵退税的《税务事项通知书》。
　　税务机关对发现的增值税涉税风险疑点进行排查的具体处理时间，由各省（自治区、直辖市和计划单列市）税务局确定。

政策依据：《国家税务总局关于办理增值税期末留抵税额退税有关事项的公告》（国家税务总局公告2019年第20号）

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