如何检查房地产开发企业的企业所得税？

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一、收入审查要点

收入审查内容

分析项目	分析内容	分析方法
及时性	收入确认是否及时	验算法
完整性	收入确认是否完整	抽查法
配比性	收入和成本是否配比	验算法

（一）收入构成

房地产开发企业的收入结构比较复杂、从税收角度大体分为：预售收入（未完工销售收入），现房销售收入（达到完工条件），预租及租金收入，视同销售收入以及特殊业务收入等五种类型。

国税发（2009） 31号文件对五类收入的确认均作了相应规定。如预售收入规定在签订合同时确认收入，企业取得预收账款，签订合同确认收入，按预计计税毛利率分月（季）计算出当期毛利额，计入当期应纳税所得额，待产品结算计税成本后再进行调整。

实践中，房地产开发企业收入形式大致分为18种：预售收入（未完工产品）、实际销售收入、预租及实际租金收入、违约金收入、更名费收入、出让金返还收入、青苗补偿收入、代建收入、合作建房分配收入、投资分利收入、售后回租收入、售后回购收入、 代收款项收入、以房抵债等视同销售收入、股权转让收入、接受捐赠收入、利息收入、使用权让渡收入（无形资产使用权）。

（二）审查方向

对收入的检查主要是检查其符合性、完整性、及时性和真实性的检查。任何一项收入检查均可从以下三个方面入手：收入的范围（完整性）、查计价（符合性即符合市价）、查纳税申报时间（及时性）。

（三）主要疑点

1.预收款不入账；

2.将预收款收入转为销售收入的年度，重复计算业务招待费和广告费支出的基数；

3.销售未完工产品取得的收入，未按照预计毛利率计算预计毛利额计入应纳税所得额；

4.未在当期计入应纳税所得额；

5.分解收入、截留收入，以达到调节应缴税款数额的目的；

6.由于预售收入和销售收入税收II遇不同，开发企业大多将销售收入滞留在预售收入阶段，以达到延迟缴纳税款的目的。

（四）审查要点

1.销售开发产品收取的价款和价外费用是否未按规定入账，未及时确认收入。

⑴在开发产品未完工前，取得的预售收入（包括符合条件的定金、订金、诚意金等）是否及时、全部计入“预收帐款”（“合同负债”）进行实时申报纳税；产品完工后，预售收入是否长期挂在“预收账款”（“合同负债”）、“其他应付款”等往来账户，未按规定及时结转收入并对预计利润做纳税调整。

⑵是否将售房款冲减开发成本、间接费用或直接转入关联单位（转移收入）,未按规定入账;是否将售房款打入个人储蓄账户或信用卡账户，存在帐外账等“清况；是否将售房款长期挂往来科目不确认收入。

⑶总机构有无将分支机构的未完工开发产品的销售收入进行合并，以达到总机构范围内税负调整。

⑷私改规划，增加销售面积的收入，是否未按规定入账并申报纳税。

⑸销售阁楼、停车位、地下室以及精装房装修部分单独开具收款收据，取得的收入不入账，未按规定申报纳税。

⑹拆迁补偿收入是否未按规定确认收入；旧城改造补偿给搬迁户新房，超出补偿面积部分的差价款是否未按规定入账并申报纳税。

⑺是否采取包销低价开票方式，少计收入(与包销商签订一个价格较低的包销合同，按约定的包销价格开具发票，高于包销价格的房款由包销商收取并开具发票或收据，未计入收入并申报纳税)。

⑻向对方收取的手续费、基金、集资费、管理费、奖励返还收入、代收款项、代垫款项及其它各种性质的价外收费，是否未按规定确认收入并申报纳税。

⑼开发产品销售收入结转是否及时、完整，有无将收取的售房款长期滞留在销售部门、将售房款分解部分入账现象，是否未按规定确认收入并申报纳税。

(10)按分期收款合同约定的时间应收未收的销售款是否及时申报纳税。

(11)采取委托销售方式销售开发产品，是否及时收取售房款，或者部分售房款由中介服务机构收取并开具发票或收据，开发企业未计入收入并申报纳税。

(12)以银行按揭方式销售开发产品,开发企业在收到首付款，银行按揭贷款到账后,是否未按规定计税；是否将收到的按揭款项以银行贷款的名义记入“短期借款”账户，不做收入，凡约定开发企业为购买方的按揭贷款提供担保的,其销售开发产品时向银行提供的保证金(担保金)是否从销售收入中减除，是否作为费用在当期税前扣除。

(13)是否存在低价销售的行为、有无价格明显偏低而无正当理由的情况，关联企业之间销售价格是否合理。

(14)对将待售开发产品转作经营性资产,先以经营性租赁方式租出或以融资租赁方式租岀以后再出售的，租赁期间取得的价款是否按租金确认收入并申报纳税，出售时是否再按销售资产确认收入并申报纳税。对将待售开发产品以临时租赁方式租出的，租赁期间取得的价款是否按租金确认收入并申报纳税，出售时是否再按销售开发产品确认收入并申报纳税。

(15)视同销售行为

①以开发产品换取土地使用权、股权，是否未按非货币性资产交换的准则进行税务处理。

②以开发产品抵顶材料款、工程款、广告费、银行贷款本息、动迁补偿费等债务，是否未按规定计税。

③将开发产品用于捐赠、赞助、广告、样品、职工福利、奖励、分配给投资者，是否未按规定申报纳税。

④自建住房低价销售给本单位内部职工或有经济利益往来的单位和个人，是否未按市场价足额申报纳税。

⑤将公共配套设施无偿赠与地方政府、公用事业单位以外其他单位的，是否未按规定申报纳税。

2.其他收入检查要点

(1)出租收入是否存在抵顶工程款、抵顶银行贷款利息,将未售出的房屋、商铺、车位等出租、周转房手续费收入和固定资产出租 收入等不按税法规定的时间入账或长期在往来会计科目挂账、以明显低于市场的价格出租给关联方。

⑵商品房售后服务如物业收入、代客装修、清洁等取得的收入以及材料、边角料、废品销售收入和无形资产转让收入是否未按规 定确认收入并申报纳税。

⑶客户放弃的购房定金、没收的违约保证金、施工方延误工期的罚款收入等是否长期挂在其他应付款等科目未按规定确认收入。

(4)取得政府的经济补偿或奖励收入、税金返还等收入是否未按规定确认收入。

(五)主要检查方法

1.实地检查

深入项目开发现场，了解项目开发进度、向企业索取项目竣工备案证明、向房产管理部门核实该项目是否已履行初始产权登记、到售楼部调取销控表及销售清单、查看户主水电表运行情况。以确认该项目销售收入的起始时间。

2.报表检查

(1)查看利润表：如果主营业务收入、成本、税金栏目为零，成本、费用栏目不为零，说明该项目开发产品为未完工状态。

(2)审查资产负债表中“预收账款”科目，如有数据，说明企业已开始预售。

(3)用佣金支出倒算预售收入，收集销售费用中的佣金支出除以委托销售合同约定的支出比例，与资产负债表中的“预收账款”金额相比较。如大于，则存在两种可能：预收款没有入账、虚列佣金支出。

3.账证检查

（1）检查“预收账款”贷方年末余额与年初余额的差额，是否全额纳税

（2）将开发企业销售台账（销控表）、销售合同及开发企业开具的收据、发票汇总与财务账核对，是否预售收入不及时计入财务账，从而达到少申报预售收入的目的。

（3）检查“应交税金一营业税（增值税）”科目，倒推其预售收入，核实是否存在隐瞒预售收入。

（4）检查银行存款日记账与银行对账单，必要时到银行调取存款账户明细，以核实收入的完整性。

（5）房地产开发企业销售方式分为:一次性全额付款、分期收款、银行按揭、委托销售方式四种类型。调取企业售房合同与“预收账款”贷方核对，确认收入实现的时间点。

（6）房地产开发企业将产品转作固定资产或用于抵债、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配股东、换取非货币性资产等视同销售行为，应以其产品所有权是否转移为前提，检查会计科目：“固定资产"借方增加数、“开发产品”贷方增减变化等以确认收入的实现。

（六）合作建房检查要点

目前一些大型房地产开发企业利用其企业知名度，以冠名、置换、联建等形式合作建房，在检查中可以釆取以下方法：

1.以地换房的检查

审阅国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证，比对面积是否一致，如不一致，查明差额土地去向，以确定是否发生以地换房的行为。

2.以房换地的检查

检查开发成本是否有土地拆迁安置补偿费，建设项目是否有国有土地使用证。

3.对参建、联建、合作建房的检查

除按照上述检查土地去向外，还应检查投出资金、借出资金的去向和用途，是否存在对方出地、本方出资的合作建房行为。

二、开发成本审查要点

开发成本审查内容

审查项目	审查内容	审查方法
成本对象	成本计算对象的确定是否正确	分析法
真实性	费用总额是否真实	核对法
合规性	费用分配是否正确	验算法
扣除凭证	是否取得合法、有效凭证	抽查法

成本项目的分配标准

序号	成本项目	分配标准
1	土地征用及拆迁补偿费	占地面积
2	前期工程费	建筑面积
3	建筑安装工程费	建筑面积/预算造价
4	基础设施费	建筑面积
5	公共配套设施费	建筑面积
6	开发间接费用	直接费用（建安工程费等）、预算造价

（一）开发成本的构成

房地产开发成本包括：土地成本、前期工程费、基础设施费、建筑安装费、公共配套设施费、开发间接费等六类。

（二）审查方向

对开发成本的检查主要是检查其真实性、合法性、合理性及有效性。任何一项开发成本检查均可从以下三个方面入手：成本范围 的正确性、成本票据的合法有效性、成本分摊的合理性。

（三）主要疑点

1.取得的土地成本是否按规定计入土地价值。是否擅自扩大或减少土地成本；是否存在将购入土地进行七通一平后，通过评估虚增土地成本。涉及分片分期开发的、土地成本的分摊是否合理。

2.是否虚列拆迁补偿费，虚增成本。是否虚增拆迁户数，多列拆迁补偿费或虚增补偿金额，多列拆迁补偿费；征地、拆迁支出，是否按规定进行归集分摊。

3.是否签订虚假合同、协议，虚列、多列或重复列支成本费用。 是否签订虚假单项合同，取得虚开发票，虚增建安工程费；是否从 有关联关系的贸易公司购进材料，向关联企业发包或分包工程，如建筑、装饰、建材、绿化等，通过虚增建安成本造价、虚加工作量 或人为提高材料价格等非法手段减少或转移利润；釆取包工不包料方式发包工程，在开发企业提供的材料、水电和其他物资已凭发票 计入开发成本的情况下，是否让施工企业按劳务费和材料价款的合 计金额再次开具发票，并负担其多开部分的税款，重复列支开发成本。

4.是否虚列工程监理费。

5.对开发项目的总成本、已完工成本、总面积、已完工（可售） 面积分析判定成本与收入的配比性、合法性，看是否存在将未完工程项目的成本转移到已完工程成本项目中。

6.是否混淆成本核算对象，未按配比原则结转已售产品成本。是否按成本对象进行归集；是否将成本对象完工后实际发生的费用全部计入当期销售成本。

7.是否根据开发项目的特点及实际情况按照配比原则确定成本核算对象，是否所有开发工程成本在一个账户中核算，无法确认单项工程开发成本。

8.企业各期成本核算混乱，是否应由各期分摊的成本提前或滞后列支或一次性列支。

9.未单独核算有偿转让或自用配套设施及防空公共配套设施的成本，将其全部计入可售房屋开发成本。

10.虽单独核算有偿转让或配套设施的成本，但只分摊建筑安装工程费，而土地成本、前期工程费、基础设施建设费、借款利息等成本支出全部在已售开发产品中分摊。

11.发生销售退回业务，只冲减收入，不冲回已结转成本。

12.开发企业是否准确区分期间费用和成本、开发产品建造成本和销售成本的界限，是否有虚列、多列有关成本、费用的情况； 有无将应纳入资本性支出的办公用电子设备、汽车、音像设备、开发期的专项借款利息等直接列支当期成本费用，减少当期应纳税所得额。

13.是否将按规定作为开发企业固定资产管理的房地产项目支出计入开发产品的成本，如各类营业性的“会所”、物业用房等。

14.开发企业建造的售房部（接待处）和样板房，未单独作为成本对象进行核算,直接按建造开发产品进行处理；售房部（接待处）、样板房的装修费用，无论数额大小，是否未计入其建造成本而直接计入当期费用。

15.开发企业按照按揭贷款为购买方担保的，其向银行提供的保证金是否在销售收入中减除，也不得作为费用扣除，在实际发生时可扣除。

政策规定：企业采取银行按揭方式销售开发产品的，凡约定企业为购买方的按揭贷款提供担保的，其销售开发产品时向银行提供的保证金（担保金）不得从销售收人中减除，也不得作为费用在当 期税前扣除，但实际发生损失时可据实扣除。

（四）审查要点

1.房地产开发企业在商品房开发成本核算中，一些开发商常常将后期开发的成本计前期商品房的成本，以达到拥有一个提前列支税前扣除的“无成本产品”。

2.将自用经营性房产、配套用房、违章及临时建筑不分或少分摊开发成本，从而将这些成本分摊到商品房成本中去，提高商品房成本，随着商品房的销售提前税前扣除。

3.支付的土地出让金、违约金或退地违约金计入成本。

4.未动工开发的借款利息，未达到资本化条件的借款费用计入土地成本。

5.乱摊派或超标准的规费计入开发成本。

6.是否存在评估虚增价值计入开发成本。

（五）审查方法

1.虚列拆迁补偿费的检查。

房地产开发企业往往釆取虚增拆迁户数、虚增补偿金额以达到虚增开发成本之目的。

检查方法：向拆迁部门了解拆政策，调取《房屋拆迁许可证》 及《房屋拆迁安置补偿协议》，抽取部分进行调查了解,审查包括 补偿形式、金额、支付方式,安置用房面积、地点,核实是否虚列拆迁补偿费。.

2.签订虚假合同和协议的检查。

房地产开发企业采取签订虚假单项合同，取得虚开发票，加大建安工程费、从关联企业购进材料，向关联企业发包或分包工程，人为提高材料价格或建安费用，转移利润、釆取包工不包料方式发包工程，在开发企业提供的材料、水电和其他物资已凭发票计入开发成本的情况下，指使施工企业按照劳务费和材料价款的合计金额再次开具发票，并负担其多开部分的税款，重复列支开发成本。

检查方法：采取工程成本总量控制法,调查了解当地同类开发产品的平均建筑价格，对价格过高的建筑成本进行重点审查。审查施工合同和预算书，核对工程内容，参照审计事务所出具的审计报告，对决算超出预算价格过高的项目，重点审查单项合同、补充协议的真实性。调取工程监理部门的建立记录及《材料物资进场实验 报告》，核实有关材料的真实性。

对照有关合同款项支付的约定要求，审查企业资金支付情况, 对长期挂账的大额应付款项，向对方核实未付款项的真实性。将现金日记账、银行存款日记账与银行对账单进行比对，到金融机构调 取企业开户信息和企业负责人、财务负责人等相关人员银行储蓄账户、信用卡账户信息，检查资金支付的真实性，核实有无资金回流 现象。

审查建筑工程真实性、合理性，一是代开发票的真实性、合理性，二是工程项目和工程量的真实性、合理性。

3.取得不符合规定发票入账的检查。

重点审查大额成本费用发票的开票时间、发票代码、发票号码、开票单位、项目及金额等信息。

(1)核实取得发票的真实性、合法性，有无白条入账、转借发票等情况。

(2)票面审查、检查发票联次，查看有无旧版作废发票。审查发票代码信息与发票上的印章单位及实际业务是否一致，检查有无从第三方取得发票问题。从发票开具痕迹辨别真伪。查看从一般纳税人取得的发票是否为机打票。

(3)通过发票系统查询发票流向，对有问题发票进行甄别。

(4)对照合同、协议、预算和付款情况，审查开具内容的真实性。

(5)审查建筑施工发票是否备注项目名称、项目地址。

4.混淆成本核算对象和不配比结转成本的检查。

(1)根据《建设工程规划许可证》及规划总图，确定成本核算对象，查验是否按确定的成本核算对象归集与分配开发费用。

(2)查阅土地转让协议是否有附加条件，在账面中如何列支、分摊，有无全部计入完工产品成本。

(3)根据项目规划,确定完工项目的总可售面积，有无将公共配套设施，企业自用及周转房等不可售面积计入总可售面积。

(4)审查开发成本明细账，是否有将不可售开发成本计入可售开发成本，成本分配计算表核算内容是否缺项，分摊比率是否准确。

(5)根据企业销售成本明细账，将销售成本与销售收入对比分析，复核计入销售成本的户数、面积和销售收入的统一口径是否 一致，有无销货退回只冲减收入不冲减成本问题。

5.将资本化支出列入当期成本的检查

(L)现场实地查看，核实有无可有偿转让的配套设施。并审查其固定资产账，核实是否做固定资产管理。

(2)审核立项报告书和竣工验收单，了解公用设施，配套设施和经营资产的处理情况，核实是否将产权为本企业所有的开发产品作为固定资产进行账务处理。

三、期间费用审查要点

期间费用审查内容

分析项目	分析内容	分析方法
真实性	费用总额是否真实	核对法
扣除凭证	是否取得合法、有效凭证	抽查法
纳税调整	有无应做未做纳税调整的项目	详查法

（一）期间费用构成

期间费用是指纳税人每一年度、经营商品和提供劳务等所发生的可扣除的销售费用、管理费用、财务费等。

（二）审查内容

期间费用的检查主要是针对扣除项目期间费用的真实性、合法性进行检查。真实性是指能够提供证明有关支出确实已经发生的适当凭据；合法性是指符合国家税收规定，其他法规与税收法规不一 致的，以税收法规为准。

（三）主要疑点

1.在费用中擅自列支房地产开发企业为购房人担保所支付的保证金（担保金）。

2.支付手续费和佣金时多支付佣金（隐瞒收入）、不支付佣金 （以降低房价差价抵债）。

3.扩大业务招待费扣除比例、扩大业务招待费扣除基数。

4.在“三费”提取中，扩大工资薪金范围，加大“三费”提取 比例。

5.企业的捐赠一般分为公益性捐赠和非公益性捐赠,部分企业混淆概念，不符合法定形式、比例、要件直接扣除。

6.企业借款费用因投资未到位而发生的利息支岀直接扣除、集团及其成员企业统一向金融机构借款发生的利息支出未进行合理分摊。

7.子公司支付给总公司的管理费在税前扣除。

8.房地产开发企业租赁的固定资产(售楼部、营销点)、一次性支付的租赁费未按收益时间均匀扣餘。

9.取得虚假发票、转借发票在期间费用中列支。

(四)审查要点

1.“管理费用”“营业费用”等科目，是否有预提费用、是否有非法凭证入账，或者不按照税法规定记账;是否将资本性支出直 接列入当期成本，减少当期应纳税所得额。

(1)将办公用的电子设备、汽车、音像设备等固定资产计入 销售费用或在低值易耗品账户核算，进行税前扣除。

(2)临时出租的待售开发产品，是否已计提折旧。

(3)是否委托关联企业代理销售开发产品，支付高额佣金转 移利润。

2.对应收或应付款往来会计科目进行检查，看是否有与费用对应的项目，核实其业务真实性。

3.对以基数作为计提标准、税法规定有明确年限或者比例的项目开展检查：

(1)广告费、业务宣传费、业务招待费等费用是否按规定的范围和标准进行扣除，是否存在人为规避扣除比例的限制而将上述费用部分计入开发成本的情况。

(2)企业发生的工资、薪金支出是否符合税法规定的工资薪金范围、是否符合合理性原则、是否在申报扣除年度实际发放。

(3)是否存在计提的职工福利费、工会经费和职工教育经费超过计税标准，未进行纳税调整。

(4)捐赠支出、改扩建及装修工程支出、固定资产折旧、无形资产和长期待摊费用摊销等费用是否按规定的范围和标准进行 扣除。

4.计提的以前年度应计未计、应提未提的折旧、费用是否已作纳税调整。

5.列支因违反法律、行政法规而交付的罚款、罚金、滞纳金， 贿赂等非法支出是否已作纳税调整

6.是否在税前扣除与收入无关的支出，是否列支非本单位费用，如债权担保等原因承担连带责任而履行的赔偿、企业负责人的个人消费等未做纳税调整。

7.对利息费用列支情况的检查。一是完工前的借款利息，是否一次性计入当期损益，虚增财务费用；二是高于同类同期金融机构贷款利率支付的利息是否调整；三是从其关联方接受的债权性投资与权益性投资的比例超过规定标准而发生的利息支出，是否已作纳税调整。

8.其他方面

(1)各项跌价准备金、投资减值准备是否已作纳税调整。

(2)政策性减免税金是否视作已缴税金，少申报缴纳企业所得税。

(3)以前年度损益调整事项未计入以前年度所得计缴所得税的，是否已作纳税调整。

(4)接受捐赠货币性资产是否未调增应纳税所得额；接受捐赠非货币性资产是否低价入账，减少当期应纳税所得额。

(5)固定资产盘盈收入是否未入账或者低价入账。

(6)未经清单报备、专项申报的固定资产盘亏等财产损失, 是否未作纳税调增。

(7)无法支付的应付款项长期挂账不并入应纳税所得额，少缴企业所得税。

(8)预提费用的贷方余额长期挂账，是否未做纳税调整。

(9)按重估价计提折旧的固定资产，看其重估收益是否并入应纳税所得额申报缴纳企业所得税。

(五)审查方法

1.从报表中分析企业管理费用、销售费用、财务费用增减变化，对数额变化较大项目，要逐笔查找原因。

2.核查“三费”是否真实发生，对于明显不合理的支出，可以责令提供能够证明真实性的有效凭证或资料，不能提够的，不得在税前扣除。

3.核查三费开支范围与“管理费用”明细账进行对照，核实是否有应当计入三费科目的支出直接在管理费用中列支。

4.核查企业捐赠支出，要一查范围、二查票据、三查赞助。

5.对企业在税前列支的差旅费、会议费、董事会费，要提供证明其真实性的合法凭据。

6.扩大期间费用列支范围及标准的检查。对三项费用的计算基数是否为核实的销售收入、审核银行借款利息支付凭证，属于成本对象完工前发生的，是否计入开发成本。

—END—

来源：财税阁

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