南京首现地王亏本卖房！ 江宁最贵地2.16万/平，最强分析来了...
今年上半年的土拍中，江宁地区拍卖的土地涉及，禄口、淳化、青龙山等多个片区，就连自带流量的九龙湖也有一片居住和商用的宝地。
从图表中可以看出：
1.楼面地价最高地块的是保利拿下的淳化地块，2.16万元/㎡；楼面地价最低的是鲁能拿下的江宁滨江G90地块，1.1万元/㎡，现在已定名鲁能硅谷公馆。
2.现房销售的区域中，禄口片区涉及最多，9幅地块中有5幅在禄口，并且楼面价均破万。
3.拿地房企均为品牌开发商，其中不缺乏鲁能、保利、中海等央企。还有很多房企几度进驻江宁，从这能看出品牌房企对江宁未来发展的信心。
江宁最贵的三幅地块！！！
从表格中我们可以看到楼面地价排名前三的地块是，保利淳化G05、金隅九龙湖G20、朗诗青龙山G22，楼面地价依次为，2.16万元/㎡，1.98万元/㎡，1.73万元/㎡。我们一起来看一下这三个楼面楼面地价排名前三的地块，究竟是一片怎样的区域。
淳化G05地块位于江宁区高新园104国道以南、梅龙湖以西地块。G05地块旁边就是淳化商品房小区——梅龙湖无界。地块再往东走就可以看到淳化目前风景最秀丽的梅龙湖。
6月22日，江宁规划局发布了保利淳化G05地块的规划，项目未来将打造六栋小高层，将现房销售！
2016年以前，淳化还不为人所知。在此之前，淳化的房地产市场除了梅龙湖无界，基本是空白的。但是这一切从去年11月的一场土拍开始发生了变化，高价地让淳化多次出现在人们的视野。
保利淳化G05实景图
2014年，南京市规划局曾经挂出《南京市江宁区淳化街道(淳化新市镇、土桥新市镇)总体规划》。规划区地处104国道发展轴与宁杭高速发展轴上的重要交叉点，紧邻东山副城，与江宁大学城片区、上坊片区接壤。
淳化的交通目前还处于一个短板状态，距离最近的是地铁1号线南京交院站，从地铁站开车去淳化街道的话，大约十分钟的车程。
金隅九龙湖G20东至经一路，南至诚信大道，西至长亭街，北至纬一路。
这个地块的位置或许是这些现房销售地块中，区域最好，但价格却不是最贵的。金隅九龙湖G20南边就是地铁3号线的诚信大道站，九龙湖成熟的配套设施已经让这个还未面世的楼盘赢在了起跑线上。
金隅九龙湖G20实景图
金隅九龙湖G20北有万科两大“神盘”以及有“第二个新街口”之称的百家湖商圈，南有地铁3号线，新城玖珑湖、东南大学等，西有九龙湖风景观光区。或许唯一美中不足的就是它不在开发区学校的施教片区吧。
朗诗青龙山G22位于上坊万安北路以东、天云路以南。该地块位于青龙山国际生态新城内，未来的发展也会以此为依托。
青龙山国际生态新城位于南京主城东南侧，距离南京市市中心约12.5公里，是江宁乃至南京发展的重要板块。作为中国金茂和政府联合打造的一级开发项目，青龙山国际生态新城的整体规格非常高。
朗诗青龙山G22实景图
二手房倒挂严重
每次南京土拍让人备受关注的一大原因，就是地价堪比房价。最近几次土拍，江宁地区的楼面地价惊煞众人。
↑↑↑这是365淘房网淳化片区的部分二手房地图。几年前，淳化的房地产市场除了梅龙湖无界，基本是空白的。从网络信息来看，淳化片区的二手房很少，主要集中于梅龙湖附近。目前，淳化最贵的二手房小区可能是淳东花园，二手房挂牌均价为2.3万/㎡，网上显示信息里，较便宜的二手房小区是迎湖花园，二手房挂牌均价为1.6万元/㎡。
目前，淳化片区还有两大纯新盘，万科和昌金域东方和弘阳禹洲时光春晓，其中万科和昌金域东方放风价为2.5万元/㎡。先不说淳化的新房和二手房为什么那么贵，至少与最新土拍的楼面地价2.16万元/平米比起来，没有最贵，只有更贵！
↑↑↑这是365淘房网禄口片区的部分二手房地图。朗诗青春街区最近的一次开盘是6月底，销许均价为12200-12980元/㎡，翠屏城也即将加推，价格预计12800元/㎡。目前，禄口片区的毛坯新房价格大概在1.2万元/㎡左右，但从二手房信息里可以看到，倒挂很严重。招商依云郡的二手房挂牌均价为1.9万元/㎡，翠屏城的二手房挂牌均价为1.7万元/㎡。
宁宁没有在某网上查到具体的成交价格，虽然这些都是挂牌均价，但均价还是具有参考价值。
九龙湖片区的新房价格早已逼近3万元/㎡，青龙山国际生态新城的新房价格约2.2万元/㎡~2.5万元/㎡，从这角度看，九龙湖和青龙山的地价相比于淳化和禄口已经温柔多了。
江宁有盘即将平地价开盘
这么贵的地价未来要怎么卖？这个问题近几年一直困扰了很多人，如果按照这样的地价，房价该有多贵！
但现实情况来似乎看起来挺温和。
麒麟新城的京奥港未来墅即将首开，目前放风价2.5~2.7万元/㎡左右，要知道它的楼面价是22353元/㎡。京奥港未来墅还尚未开盘，未来能有怎样的市场，还需要时间给我们答案。
从近期的土拍的楼面价来看，淳化＞九龙湖＞青龙山＞禄口，淳化地区两大纯新盘也是热度不减。
土地拍卖“天价”的楼面价能否改变区域原有的面貌，原来的刚需价格洼地会不会转眼面向改善，原来的改善楼盘是否会提升B格，成为更高端的居住区，这一切的一切至少需要2年的时间才会有答案。
然而，京奥港未来墅即将开盘啦，平地价的楼盘或许将真的存在，原来“天价”地价也不一定就会产生“天价”楼盘！
宁宁和你们一起，本着“看热闹不嫌事大”的生存本能，看看这么贵的土地，到底会玩成啥样...
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