机会还是坑？ 江宁均价2万/㎡的三大板块你怎么选…
南京限购后，江宁新房均限价3万元/㎡内。除了百家湖、九龙湖等区域新房价格逼近3万元/㎡外，也除去禄口、滨江等“刚需最后的福音”地块外，其他基本都是2万元/㎡的区域。这些区域大多远离南京主城，现阶段交通还不是很方便，但作为新兴区域，未来的规划和发展前景很好。
这其中不乏有些区域，在激烈的土拍中一炮而红，用高昂的价格成本，庆祝自己赢得了不知道未来在哪里的土地。
目前，江宁比较热的新兴板块有淳化、青龙山、正方新城等，淳化和青龙山也是多次在土拍中花下血本高调出场。今天，宁宁为大家分析一下这三个板块，江宁2万/㎡的片区，选哪里最适合你。
交通、地段的便捷度与舒畅性决定了该片区受关注的程度、未来发展的程度以及升值的程度。那么三个片区的交通条件怎么样呢？
淳化地处江宁区东部，西临东山主城区，与科学园大学城相接，属于科学园（江宁大学城）延伸区、拓展和辐射区。主要的商品房都集中在梅龙湖附近。淳化现在还没有地铁经过，以梅龙湖最南边为起点，距离最近的地铁1号线南京交院站直线距离约3公里。百度地图显示，约10分钟车程。
青龙山国际生态新城位于南京主城东南侧，距离南京市市中心约12.5公里。 从青龙山的融侨悦城到地铁1号线的龙眠大道站直线距离约2公里，步行约半小时。
与淳化暂无地铁规划相比，青龙山国际生态新城的公共交通还算便利。除了可以步行或骑车前往的地铁1号线外，还有规划中的12号线经过，加上本区域原有的公交系统，以后该区域的公共交通十分便捷。而且未来纬七路东延，该区域的业主只需要走纬七路东延线就能直接到达市区。
正方新城规划范围东至机场高速、南至银杏湖大道、西至牛首大道南段及银杏湖西段、北至南京绕越高速。正方新城现在还没有已通车的地铁，距离最近的地铁S1正方中路站也较远。宁宁跑盘时，一般都选择打车或坐公交前往。
南京不仅新房贵，二手房更贵，学区二手房是更贵中的战斗机。琅琊路小学附近的小区挂牌均价甚至能达到8万/平。虽然众所周知，南京的教育并不是江苏省内最好的，但好学区二手房价却有冲出宇宙的气势。
说到配套，其实远不止学区，还有商业、公园、医院、文体活动中心等很多要素，这些要素关系到居住的方方面面。
宁宁本来想在这里大展身手，写它个几千字。但查了一通资料后，可能连展开都难以写下去。难以否认的是，这三个片区目前没有可拿来炫耀的配套。从学区到商业都很普通，甚至大型的商业都得去百家湖。
缺乏建成的优质配套或许是新兴板块的共同特征，至于未来的配套规划宁宁会在下节集中整理。
有的人告诉宁宁，未来的规划都是胡扯的，因为一般都是规划很美，现实很骨感，没个3、5年起不来。
宁宁会告诉他，他的话只对了一半。规划不是胡扯，既然有规划出炉，就意味着有需求。需求会永远先于规划，它会推动规划的产生到落地。在此期间，还不断有开发商和人才看中规划，他们的入驻更会带动规划的实施。
规划从出炉到落地实施，确实需要好几年的时间，但它会影响你未来的生活质量以及房屋的增值空间。
2014年，南京市规划局曾经挂出《南京市江宁区淳化街道(淳化新市镇、土桥新市镇)总体规划》。规划区地处104国道发展轴与宁杭高速发展轴上的重要交叉点，紧邻东山副城，与江宁大学城片区、上坊片区接壤。
交通规划：
公共交通：规划公交首末站2处。
城市交通：本规划区道路分为快速路、主干路、次干路、支路四个等级，形成方格网状路网结构。
对外交通：规划高速公路2条，分别为绕越高速公路和宁杭高速公路。
学校：区域内未来将建设6所幼儿园，配置3所小学，2所初中。
青龙山国际生态新城位于江宁区东山街道上坊片区，片区内分为内环和外环，内环将利用海绵城市的设计理念，建设完整的雨水自循环系统。
内环将打造成为综合交通、运动、文化、生态于一体的人文街区。外环将被打造成为一条集体育、休闲及社交互动为一体的生态绿带。
新城规划约70万方核心商务区，内部高端商业配套丰富，拥有城市购物、文化、休闲、娱乐等多功能复合商业配套。
青龙山国际生态新城规划打造12年一站式教育,有幼儿园5所、小学3所、中学1所。值得一提的是金茂小学与琅琊路小学合作办学，预计2018年建成。
正方新城是江宁区政府重点打造的一个以软件研发为基础的新兴科技板块。板块细分为东大山片区、软件园吉山基地和软件园紫金片区，未来预计将容纳居住人口19万人，就业人口30万人。
目前，还没有出炉具体未来规划，但随着各大高新企业和品牌开发商的进驻，未来的规划指日可待。
谈钱一点都不俗
房价是一个非常现实的因素，它直接决定，能买哪里和买到哪里。目前，这三大区域在售的楼盘不少，总体来说，淳化的新房价最高，正方新城的最低。
淳化目前有两家在售的纯新盘，万科和昌金域东方和弘阳禹洲时光春晓。
万科和昌金域东方是由万科与和昌联合打造的，拟打造15幢11-18层小高层、高层住宅，精装交付，放风价2.5万/平。
万科和昌金域东方效果图
弘阳禹洲时光春晓与万科和昌金域东方仅一路之隔， 项目位于江宁区梅龙湖畔东月桥路与雁冲路交汇处，由弘阳和禹洲合作开发。
目前，淳化最贵的二手房小区可能是淳东花园，二手房挂牌均价为2.3万/㎡，较便宜的二手房小区是迎湖花园，二手房挂牌均价为1.6万元/㎡。就连新拍地块的楼面地价都破2万/平了！
青龙山有东城金茂悦和融侨悦城两个在售项目，中南海棠集和中南缇香漫两个待售楼盘。东城金茂悦目前在售135平米大户型精装收官房源，均价24500元/平米。融侨悦城预计9月加推2、5#，面积89-119平米，共248套精装房源，前期销许价格约22780元/平米。
东城金茂悦鸟瞰图
你还记得前段时间，江宁正方新城某公寓开盘的火热场景吗？按照官方的说法，单人最高购入了80套。此前，还有传闻说，单人最高购买了120套。这个数字着实令人惊叹。正方新城的在售楼盘有，远洋山水、景瑞春风十里等。远洋山水目前在售少量房源，面积89㎡、105㎡，均价18500元/㎡。
远洋山水鸟瞰图
按以上4个因素分析，这三个区域的
交通便捷程度排序大概是：青龙山＞正方新城≥淳化；
规划配套的优质程度排序大概是：青龙山＞淳化≥正方新城；
房价排序大概是：淳化≥青龙山＞正方新城
看完这些分析，你对这三个片区有了大致的了解吗？买房是各种因素权衡考虑的过程，在价格相差不大的情况下，现有配套、未来规划都会影响不同人的选择。
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