2019年1-9月 || 昆明主城房地产市场盘点（附销售排行榜）

导语 2019年三季度，继续贯彻“房住不炒”、“不将房地产作为短期刺激经济的手段”，整体市场运行平稳，房价上涨速度处于健康水平。

市场端，昆明商品住宅成交780.5万方，同比增长28.1%，成交均价13933元/㎡，同比增长6.9% 。整体市场热度持续，但房价走势温和，符合政府调控预期，因此昆明购房环境保持稳定，无严苛政策出台。

投资端，房企进驻度积极性持续，前三季度新增7家房企入住，产业勾地和招拍挂并行。前3季度总成交222宗，建筑面积高达2334.05万平方米，成交量为18年全年的1.34倍。官渡区东市板块、空港板块、巫家坝板块、会展板块、东南板块成为房企主力争夺的区域。

统计口径1.数据来源：CRIC中国房地产信息决策系统

2.统计时间：2019.1.1至2019.9.30
3.统计数据均为商品房备案数据

4.统计范围：主城四区+呈贡
5.流量金额：联合开发项目双双计入统计；权益金额：以股权拆分为准

企业表现

盘点

01

门槛解读

前三房企门槛复合增长率高达55%

前三房企从2017年底开始，变成万科、碧桂园、俊发之间的角逐，俊发得益于昆明充足的可售和本土的品牌价值深入，持续稳坐第一。第二、第三的角逐，变成碧万之间的争夺。两家千亿房企，在昆明的业绩快速增长，以至于前三门槛高速增长，其余企业望其项背。

前三季度，TO3和TOP5房企金额门槛分别为63.2亿元和46.5亿元，同比分别增长34.7%和34.5%。其中排名第三的融创，依靠单盘高产能，在售主力项目仅5个，但业绩提前破100亿。

02

集中度解读

头部房企提升明显
规模增长迅速

随着品牌房企持续深耕昆明扩张布局，头部房企业绩增长明显；TOP5房企成交金额567.4亿，较去年同期增长190亿，市场占有率42.9%，市场份额提升6个百分点；TOP10房企业绩增长主要集中在前五的头部房企，市场占有率59.4%，整体提升3个百分点。

前十房企业绩提升有限，主要由于排名6-10之间的企业，受昆明土拍市场透明度的影响，扩张步伐受阻，目前在售项目相对保持稳定，业绩增长主要得益于市场行情的推动。

随着市场竞争的激烈，本土逐渐淡出，前十房企名录基本保持稳定。但排名靠后房企，货储不足，面临业绩增长乏力的危机。

土地市场

盘点

◆土地供应持续发力，市场成交量价上涨，城市热度持续上升

昆明今年开年以来昆明土地供应持续发力，前3季度总成交222宗，建筑面积高达2334.05万平方米，已经是去年年度成交量的1.34倍，和去年同期相比，是去年同期成交量的2.01倍，成交价格也比去年同期上涨了7%。

土地市场市场热度持续，截止9月，2019年新进房企7家，其中雅居乐、锦艺、德商均是通过高溢价拿地，世茂、鹏欣、众安以产业或者收并购形式进驻。

◆官渡区加速开发发展，土地成交破千万方，西山区土地价值提升

2019年前三季度，官渡区土地成交位于主城首位，突破千万方。官渡区多位于城南，是城市重点发展方向之一，且多个板块是政府重力打造和规划区域。。成交土地多位于会展中心板块、巫家坝板块、官渡区东市板块、空港板块。与去年同期相比，官渡区成交量上升49%，涨幅最为明显。中交、中南、大华、东原、招商、万科持续扩张板块地图，官渡区东市板块、空港板块、巫家坝板块、会展板块、东南板块是主力争夺的区域。

住宅市场

盘点

◆成交量持续大幅增长，房价增速符合调控预期，但市场供求加大，四季度房价上涨动力不足

截止三季度，昆明商品住宅成交780.5万方，同比增长28.1%，成交均价13933元/㎡，同比增长6.9%。整体市场量增价稳，符合政府的房价控制预期，整体市场价格保持稳定，但成交量大幅增长，整个市场热度，在西南保持领先。

从季度走势来看，商品住宅连续供不应求从2018年三季度起，长达2年半供不应求的局面被终结，而价格持续上涨，2018年三季度到达高峰点后持续保持高位，上涨速度放缓，2019年年初，受春节影响市场有回落，二季度供应增加，新盘陆续面市，价格上涨，另外作为省会城市昆明带来的人口集聚效应显著，从而助推了刚需和改善需求的进一步释放。四季度房企冲刺业绩，预计花样促销让利活动较多，预计成交量上涨，但房价上涨动力不足。

◆住宅库存626万方，去化周期 7.0个月，房企加快推货，存量有所增加

2018年下半年市场热度降温，加上房企年底冲量，密集放量，市场存量反弹。2019年上半年供应有所放缓，市场稍有回暖迹象，住宅市场持续去库存。截止到2019年9月存量为626万方，去化周期7.0个月，房企加快推货，存量有所增加。

◆进入三季度认购率走低，房企品牌、配套加速项目去化

2019年1-9月商品住宅新增推量相比去年同期水平，整体认购率水平从三季度开始呈现下降趋势。改善盘开盘滞销，刚需盘去化相对较好，项目去化差异较大，品牌房企市场认可度高，且配套（尤其是社区配套、教育配套）对开盘的去化也起决定性作用，相对而言，品牌房企、社区配套较优的项目整体开盘去化较高。

后市

预判

政策端

未来市场调控基调不变，预计下半年政策微调控为主，不会出现加码现象。
政治局会议明确提出“不将房地产作为短期刺激经济的手段”。“四限”调控仍将从紧执行；2019年10月8日起以LPR为商业性个人住房贷款利率开始执行， “房住不炒、因城施策”政策主基调下，不把房地产作为短期刺激经济的手段的原则下，如市场正向发展，短期房贷利率不会出现明显浮动。

土地端

四季度供地节奏放缓，房企拿地回归理性，预计拿地溢价率回调。从城市层面来看，房企在比较偏好的昆明，首先是作为省会城市，其城市的购买力相对来说更能支撑市场发展，另外，昆明相较于其他二线城市而言，地价相对低洼，且昆明供地量大，前3季度总成交已是去年年度成交量的1.34倍，是百强房企拿地最多的二线城市之一。且溢价率较高，如东原地产以144%的溢价率竞得昆明官渡区3宗宅地。进入四季度，供地放缓，房企重点偏向于年底冲刺业绩， 房企拿地回归理性，预计拿地溢价率有回调趋势。

市场端

预计年成交量维持1000-1100万方，价格企稳。

昆明刚需和改善需求仍有待进一步释放，整体成交规模会稳中有升。政策调控新常态也使得昆明整体成交量有望维持“稳中微增”态势，主要源于昆明住宅市场整体去化周期较短，但是四季度多项目面世，供应相对充足，需求也十分旺盛，加上到四季度新增供应集中上市，新开项目定价将随行就市，另一方面部分项目以价换量促销，预计四季度成交仍会冲高。截止到9月末，昆明主城住宅共成交780.5万方，预计全年成交1000-1100万方，价格企稳。

— END —

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