【重磅】2021年一季度昆明房地产市场盘点（附房企销售排行榜）
导语 2021年一季度，昆明政策环境依然保持稳定，但由于全国宏观层面调控影响，整体资金环境收紧；主城土地供应127万方，同比上涨33%，成交68万方，同比上涨58%。春节疫情防控下，促销规模收缩，但3月市场小阳春如期而至，供求翻倍上涨，购房、销售信心指数有力回升。整体一季度主城住宅成交180万方，同比上涨75%，均价15369元/㎡，同比上涨11%，量价超疫前同期水平。
下面，本文将从房企销售业绩排行、政策环境、土地、住宅市场表现等多个维度探究疫后大昆明楼市变化。
政策
新一轮调控周期，热点城市加码，融资环境收紧，两集中出台。昆明受宏观环境影响，资金环境收紧。
◆ 23城集中供地，遏制房企抢地，14城加码调控，强化预期管理，融资逐级收紧，防止经营贷违规流入房地产领域
2月18日，住建部发文对22个重点城市实施土地供应两集中，3月，西安因城施策，实行季度集中供地。集中供应政策扩大房企选择面的同时，投资业务线压力加大、资金流量需求扩大，后期项目入市周期竞争加剧等因素将加速房企投资战略分化。
2021年一季度，上海、深圳、成都、西安等14个城市加码调控。调控从“四限”维度升级外，涉及限房价竞地价、二手房参考价。
继去年8月出台房企“三道红线”、12月出台银行房地产贷款“两道红线”后，2021年3月，三部联合印发通知，防止经营贷违规流入房地产市场。房地产融资供需两端同步收紧，对购房者资金要求趋严，防范地产金融泡沫化。
◆ 客观因素下，昆明房贷利率上涨，严查首付来源，加强征信资质审查；一季度仅出台中介管理规范，但部分疫情减负措施到期，预售资金监管开始实行，整体环境收紧。
银行“两道红线”执行，贷款规模收缩与防范地产金融风险双重作用下，昆明首套房利率破5，严查首付来源，征信资质审查收紧
2020年末，央行发布房地产贷款集中管理制度后，银行贷款额度紧张。春节前，昆明多数银行首套房房贷利率最低为4.95%，二套房最低为5.25%，节后银行陆续上调利率，目前首套房利率上调至5.15%至5.6%，二套房利率范围在5.5%至5.7%。
为控制银行房贷占比，防范消费贷、经营贷违规流入房地市场，昆明银行严查首付来源，加强征信资质审查。购房人需提供首付款半年的流水以证明首付来源合理；直系亲属转入的，需提供直系亲属近半年流水；贷款、借款、垫资过桥等首付来源核实后严禁准入。
预售证取证要求恢复7层基准，结合预售资金监管正式执行，项目前期开发成本增加
2020年4月，昆明发布助力楼市平稳运行措施，预售证取证条件放宽，加速企业回款。该项措施年底到期后，预售审批恢复原来7层基准。同时，受到新出台预售资金监管政策影响，30%的重点监管资金需在完成首次申办商品房预售许可的形象进度后申请调用。综合作用下，房企前期开发投入增加。
昆明住建局发文规范中介市场，打击捂盘惜售、阴阳合同等行为，逐步建立行业信用体系
2021年3月，市住建局印发《关于加强房地产经纪机构及从业人员管理的通知》。《通知》明确，地产中介机构和人员需实名登记，确保发布的房源真实、及时撤除过期房源，不得与开发商串通捂盘惜售，价外加价，操纵市场价格，不得帮助当事人签订“阴阳合同”，发放“首付贷”等违规金融产品等。同时，要逐步建立房地产经纪行业信用体系。
土地
受供应节奏、区位影响，主城成交低位，较疫情同期量涨价跌，郊县受年末供地带动，成交体量超主城，蓝光、华侨城增储晋宁、富民。预计未来主力供应从盘龙向官渡、西山转移，2022、2023年土地集中放量。
◆ 一季度，主城土地市场供求放缓，较去年同期，量涨价跌，疫情、行业平稳过渡，规模较高峰期明显收缩
一季度昆明土地供应节奏普遍缓慢，2021年1月无供应，2月开始零星供应，整体一季度仅5宗住商办用地成交，供应建面127.2万方，成交建面68.38万方，成交楼面价1824元/㎡。与去年同期相比，供应、成交量大幅上涨，地价受成交区位影响走低。疫情因素叠加地产发展周期变化，整体成交体量较2019年高峰期明显下降。
◆ 年末供地带动，郊县一季度成交146万方，宜良、晋宁体量大，安宁价高，相比去年同期，零供应、成交区减少，东川、晋宁供求同比上涨
年末集中供地带动，2021年一季度，郊县住商办土地供应97.09万方，成交146.10万方。其中，宜良单宗大面积商务地成交，体量占比35%，晋宁占比27%。安宁、富明、晋宁作为环主城第一圈层城市，一季度成交2宗以上，且安宁地价持续处于郊县前列。相比去年同期，随疫情影响减弱，零供应、成交区域减少，东川、晋宁供应、成交量同比上涨。
◆ 一季度，郊县主力成交，主城+晋宁、安宁地价领先，蓝光、华侨城增储晋宁、富民
一季度，昆明商住办土地共计成交22宗，主要分布于郊县，主城成交5宗，成交土地涉宅地、商办地宗数占比分别为45%、55%。成交地块中，昆明主城、晋宁、安宁地价破千元。拿地房企中，俊发、云南建投主城拿地，蓝光、华侨城郊县增储，安宁本土房企创佳持续深耕区域市场。
◆ 根据城市更新计划，供应主力从盘龙向官渡、西山转移。西山区2021年交易计划与全市计划差距，或将带动2022-2023年土地持续放量
根据昆明城市更新改造行动计划，2021-2023年间，主城年度土地交易计划总量维持16400-17300亩区间，供地主力区从盘龙向官渡、西山区逐渐转移。根据目前已公布的2021年各区城改计划看，盘龙区计划交易6300亩，接近全市计划交易体量；官渡区计划交易1500亩，与全市计划体量差异较大，或将带动2022、2023年全市土地放量；西山区计划交易2106亩，高于全市计划511亩。
市场
3月小阳春如期而至，主城季度成交量价超去、前年同期，刚需主导市场，改善占比扩大，房价热度大致形成三个梯队。安宁、晋宁价格持续领跑郊县，嵩明成交表现出色。
◆ 一季度，主城住宅从传统销售淡季走向小阳春，供求量价同比上涨，成交达近三年峰值，均价平稳上扬至15639元/㎡
2021年一季度主城商品住宅供应124.84万方，成交180.49万方，均价15639元/㎡，供求量价较去年同期均有不同幅度上涨，其中成交量创近三年新高。1、2月处销售淡季，市场交易回落，3月小阳春如期而至，供求量翻倍上涨，供应集中放量，带动成交同步走高。整体均价维持平稳上扬态势，近三年自13454元/㎡稳定上涨至15500元/㎡以上。
◆ 疫后销售率下滑，变动平缓，存量上涨加速。一季度从销售低点到回暖，存量下降至687万方，去化周期缩短至8.2个月
从主城住宅市场销售率看，2月份为传统销售低点，3、4月逐渐迎来小阳春，销售旺季多出现在6月、9月、12月等关键销售节点。2020年疫情得到有效控制后，市场销售率变化逐渐趋于平缓，整体较疫前下滑。2021年3月，市场供求同步上扬，销售率达到12.37%.
截止3月底，主城商品住宅存量687万方，去化周期8.2个月。2019年10月销售率开始回落后，存量逐渐上涨，2020年二季度开始，市场集中供应，成交恢复常态后稳定释放，整体销售率下降，存量涨幅加速。整体市场去化周期在成交恢复后，逐步下降。
◆ 60%板块同环比价格上涨，度假区、官南、呈贡新城、东市表现突出。市场大致形成中心区南延至滇池组团、北、西三环一带、呈贡三个热度梯队
一季度有成交备案的25个板块中，15个板块成交均价同环比上涨，占比60%，其中度假区板块、马金铺板块同环比涨幅超10个百分点，仅大渔板块均价同环比下降。官南、呈贡新城板块位居同比涨幅第一、二位，分别上涨28%、22%。东市、马金铺、度假区板块环比涨幅超10%。
从地理分布看，中心向南侧延展至滇池，形成市场热度峰值区，其次为北三环、西三环附近区域。呈贡区域内板块宜居属性不断增强，热度上涨。
◆ 90-130㎡刚需、刚改户型占据市场成交主力，170㎡以上改善成交占比上涨。主力成交总价由100-140万区间向140-180万区间转移
市场主力成交面积段长期居于110-130㎡区间，其次为90-110㎡，相比于2020年一季度刚需、刚改家庭择机置业，2021年一季度130-150㎡改善面积段占比回升，170㎡以上大户型占比明显上涨，市场改善需求持续释放。主力成交总价段由100-140万区间向140-180万区间转移，140万以下占比持续下降。
◆ 市场推盘规模较疫前收缩，一季度推盘量同比上涨，但价格上调、蓄客不足等因素影响，去化效果一般
一季度，昆明主城开盘加推1465套新房源，同比上涨13%，环比下跌57%，去化840套，同环比分别下降7%、63%，去化率57%，同环比分别下降18%、13%。
2020年市场推盘、去化量整体性下滑，年末高峰后。2021年1月仅美的云璟、保利城开盘，2月无项目开盘加推，3月升温，7个项目开盘加推，但价格上调，客户抗性加大，蓄客不足及其他因素影响下，整体去化表现一般。
◆ 一季度，郊县住宅供小于求，整体均价维持7000元/㎡以上，安宁、晋宁以区位、资源优势价格位居郊县前列，仅安宁、嵩明均价同比上升
一季度，昆明郊县商品住宅供应33.46万方，成交76.96万方，均价7351元/㎡。主力供应来自安宁、晋宁，分别占比38%、30%，主力成交来自安宁、嵩明，分别占比34%、30%。晋宁、安宁凭借环滇资源优势，价格位居郊县前列。
与去年同期相比，郊县供应下滑，成交上涨，均价稳中微跌。其中晋宁供求上涨，均价下滑，安宁成交量价齐升。
◆ 多房企推出首付分期，刺激客户置业热情，春节促销规模收缩，部分推出赠物业费、购房补贴活动，新项目通过发布会为入市造势
在优惠促销方面，一季度，房企为刺激市场置业热情，从春节开始推出首付分期活动，降低客户置业门槛，最长分期年限可达12-18个月。受到疫情防控影响，多盘联动、返乡置业活动规模较往年有所下降，碧桂园、龙湖部分项目限时推出赠物业费、购房补贴。
在宣传推广方面，绿地、新城、金科举行新品发布会，为项目入市造势，华润、金地选取证券投资、商务发展等关注话题，扩大项目价值传播。
房企销售排行榜
榜单
解读
各梯队上榜门槛创新高，TOP10、TOP20止跌回升超2019年同期水平，疫后融资环境收紧，头部房企货储、资金优势凸显，中上游房企加速分化
各梯队上榜门槛创近三年新高。其中，TOP5房企上榜门槛持续提升至15.92亿元，同比上涨17%；TOP10、TOP20房企止跌回升，TOP10门槛涨幅最大，上榜门槛12.51亿元，同比上涨145%，较2019年提升49个百分点，TOP20上榜门槛7.10亿元，同比上涨113%，较2019年提升90个百分点。
2020年一季度TOP5、TOP10门槛差距扩大至至8.45亿元，2021年一季度缩小至3.41亿元，2020年一季度TOP10、TOP20门槛差距1.76亿元，2021年一季度扩大至5.41亿元。疫情后时代，整体融资环境收紧强化了头部房企的货储、资金优势，加大中上游房企竞争压力。
TOP20市场占比维持73%左右水平，TOP11-20占比突破两成，创近三年新高
2021年一季度，TOP20房企市占率微有收缩，但总体保持近73%水平，TOP20房企主导市场。TOP5、TOP10市占率较去年同期下降6.98%、6.19%，TOP11-20房企市场占有率扩大至21.98%，较去前年同期分别提升5.82%、4.71%。
TOP20主城业绩贡献占九成，房企深化郊县布局带动，郊县业绩贡献高于疫前同期水平
一季度，TOP20房企主城、郊县业绩贡献比约为9:1，郊县业绩贡献较2020年同期回落，但高于2019年同期水平。主要受到房企外拓布局持续深化，疫后主城市场回归常态化两方面因素作用。
后市预测
截止3月底，2021年内待入市项目仍有59个，预计二季度开始持续放量。官渡、呈贡大盘带动，待入市规模较大。受供地影响，中心区、北京路延线竞争压力加大
截止3月底，昆明主城预计2021年待入市项目共计59个，其中盘龙、官渡区分别有16个、13个待入市项目，官渡、呈贡大盘项目带动，整体待入市规模量大。同时，二环内融创、俊发、金茂相继拿地，北京路沿线旭辉、金科、金刀营项目入市，市场竞争加大。
三、四月市场“小阳春”节点临近，昆明购房、销售信心指数回升。3月，昆明二手房成交带看活跃，新房供求翻倍上涨，购房信心指数得分72.3分，高于近一年月均水平2个点；市场销售率回升，开盘量增加，销售信心指数同步回升至77，高于近一年月均水平3个点。受到城市供地节奏、区位影响，3月昆明投资信心指数回落至85分。
昆明目前处于【春分——夏至】阶段，价格同比指数、月均成交量逐步上扬，供求比回落。
上一轮周期成交量底至顶11个月，增幅102万㎡（1094%），底部尚未完全确认；上一轮周期价格指数底至顶13个月，增幅30%，底部尚未完全确认；拿地黄金窗口期：启动时点-春分；结束时点-夏至。