【重磅】2021年上半年昆明房企销售排行榜
导语 2021年上半年，昆明住宅市场整体供销呈现下滑趋势，均价稳定上涨。供应市场恢复销售的4月迎来第一个峰值，自5月开始整体供应大致稳定。成交端并没有受到大量供货而上行，反而呈下行趋势，21年上半年月均去化为近三年来最低点，均价受刚改改善占比提高影响，稳定上涨，预计下半年核心区域高价项目入市以及市场主力项目价格稳中上浮态势作用下，整体均价小幅增长。
2021年上半年，虽然受到整个市场下行影响，但俊发依旧以105.71亿元成交额位居榜首，昆明各分段上榜门槛中，TOP5门槛同比19年上半年上涨10亿元，涨幅达到36%。主要由于大量项目加推以及新项目入市，头部房企业绩增长空间大，进而导致门槛提高。房企销量TOP10、TOP20在激烈市场竞争中，上榜门槛同比19年分别上涨2.9亿元、2.4亿元。
榜单
解读
01、入榜门槛
整体分段同比19年上半年均有所上涨。整体房企结构稳定，TOP5上榜门槛涨幅超36%。
虽然2021年受整个市场下行影响，但昆明各分段上榜门槛中，TOP5门槛同比19年上半年上涨10亿元，涨幅达到36%。主要由于大量项目加推以及新项目入市，头部房企业绩增长空间大，进而导致门槛提高。房企销量TOP10、TOP20在激烈市场竞争中，上榜门槛同比19年分别上涨2.9亿元、2.4亿元。
02、房企集中度
TOP20市占率达七成，年度同比下降2.49%，品牌房企主城补货困难，市占率下降。
TOP5房企集中度下降至36.1%，较上年下降近10个百分点，品牌房企瓜分市场的状况逐步减弱。整个房地产行业受三道红线和商业银行地产贷款比例限制等影响，TOP20房企的市占率有所下滑。
03、业绩贡献
TOP20整体郊县业绩占比9.21%。中骏云谷小镇业绩最为突出，TOP10-TOP20郊县市场占主力，TOP5多深耕主城。
2021年在各分段阵容业绩贡献分布中，TOP5房企郊县业绩贡献表现一般，郊县业绩占据TOP5流量销售金额的5.65%。其中，中骏在其郊县业绩占比达59%。TOP5房企以深耕主城为主，郊县前期项目规模较小，新项目入市时间较短。TOP11-20房企中新城和中骏在郊县项目中表现出色，带动TOP20郊县贡献率达到9.21%。
第一梯队
强者恒强持续，俊发依然保持龙头位置，万科刚需、刚改配合模式助力业绩排名上升
相较于去年房企业绩来看，今年龙湖业绩增长较快，主要得益于其新项目频繁入市，凭借大盘助力业绩增长排名上升，万科深耕昆明， 中高端改善为主，且热点板块布局刚需刚改产品，但货储减少，2021年上半年业绩有所下滑。俊发以105.71亿销售业绩高居榜首，较去年业绩小幅下降，万科排名上升至第三位。
俊发：本土龙头榜位难以撼动，在拿地增储上，持续发力，2021年企业拿地11万方，位居第二。同时俊发物业今年下半年拟在香港上市，俊发物业升级为俊发服务，从而实现可持续发展战略。城市布局方面目前在售刚需、刚改项目依旧是俊发主力，即将发售的新项目可以看出俊发再向改善型市场进军，未来俊发将通过这些新项目有力保障企业的后市竞争力。
融创：入滇五年，在今年上半年市场下行的情况下砥砺前行，凭借企业的营销能力和产品能力取得较好的业绩。在昆明布局城市发展主轴晋宁、安宁，大昆明13个项目在售，最高项目产能超210亿。21年上半年融创以拿地去存为主。今年新品春城書院作为融创TOP级作品首献昆明之作，代表着融创于高端精品生活的造诣之上，更新城市界面的进阶，企业不断落位郊县的战略布局及升级的产品、运营能力，将共同助力融创发起新一轮冲榜行动。
万科：与其他房企多元化战略布局不同，万科重仓主城项目多为刚需、刚改大盘，整体业绩优于周边竞品项目。2021年上半年万科500里和万科城双双拿下10亿+业绩，整体万科500里业绩创造近60亿元，品牌的塑造以及万科操盘运作下得到最大化发挥。
第二梯队
龙湖崛起位居第二梯队首位，绿地也跃升第二。主要以高端改善产品支撑成交，但房企间业绩竞争差距较小。
龙湖一跃进入第二梯队首位。相比去年，第二梯队门槛提高，绿地新晋入围第二梯队，排名第二，恒大下滑至第二梯队。总体房企成交金额集中在20-40亿元，差距较小，名次更迭可能性较大。
龙湖：龙湖擅长发掘区域潜力，积极参与城市新兴热点区域的建设，保持着与城市共同生长的节奏，充当城市发展风向标，坚持高端精品战略。龙湖在昆的布局重心主要是西山草海和巫家坝核心区域；2019年携主品牌“天街”落子昆明新中心巫家坝核心区，拉开了布局巫家坝区域首个大型商业综合体的序幕。21年5月推出高端项目龙湖·山海原著，首开去化几乎100%，21年上半年以37.53亿流量金额位列第二梯队首位，6月龙湖·紫宸（天璞二期）也入市，预计对后期业绩将起到关键性作用，后市可期。
绿地：绿地入昆多年，现已成为昆明房地产市场的头部房企。环滇沿岸是绿地最主要的开发区域，截至目前，绿地在滇池沿岸已布局了绿地海之城、绿地东海岸、绿地•滇池国际健康城等多个项目，其项目多数都是千亩级的影响力大盘。21年上半年以33.2亿流量金额，崛起位居第二梯队，排名第二，凭借绿地滇池国际健康城高端项目助力业绩增长，叠加合作开发的云和中心项目共为企业创造68%的销售业绩。除了环滇沿岸外，绿地在巫家坝核心区也开发有多个项目，目前热卖是绿地东南亚中心、绿地东南亚中心•428公馆，绿地在建楼盘在昆明市场都有着不低的热度。
第三梯队
集中10-20亿区间，房企差距小，竞争激烈。大多深耕昆明主城，凭借单盘成功打造带动业绩。
新希望、中骏近年在快速发展，一跃进入前20。新希望集团创立于1982年，目前是中国500强企业和中国最大的农牧企业，希望地产作为新希望集团四大产业板块的重要组成部分，早在2003年，新希望地产就进入了昆明，在昆深耕布局多年，为寻求规模的进一步扩大，新希望地产联合多家房企合作开发项目，如：旭辉新希望公元锦悦、锦粼天序、雅居乐新希望锦麟峯荟成为企业主要业绩助长项目。
中骏2018年入滇，中骏先后在国家级滇中新区、热门板块巫家坝中心区域连落双子，以文旅系大盘作品及Top产品系-天字系匠造时代著作，敬献昆明。中骏云谷小镇地处国家级滇中新区，集居住、商业、娱乐、教育为一体的千亩公园生活小镇，区域内空港、高铁、轻轨、地铁、省级高速五大立体交通全线覆盖到昆明主城区。中骏·天誉项目，毗邻昆明二环，连接城市南北干道。依托稀缺的地块价值，从区域择址、生活方式、服务系统三大维度出发，构筑天系自身的价值体系，天誉一个项目几乎支撑了整个企业的业绩。
市场
解读
2021年上半年，昆明政策主要为规划利好方面，出台一些规范市场类政策，信贷类政策收紧。
2021年上半年昆明主要为规划利好方面，建设多条道路、机场，“南延”变“南控”，其他区域迎来新的机会；规范市场方面昆明拟出新规限制阳台面积、严控农村村民宅基地等，整体以市场规范化为主导。随着全国整体政策趋紧态势，昆明信贷趋紧，客户观望情绪重，导致市场供求有所下滑。
2021年上半年土地供应市场受政府供地节奏放缓影响，供应体量大幅下降，主要以挂牌为主，少量拍卖地块支撑，竞争异常激烈，基本都是高溢价成交。成交市场主要以城改为主，招拍挂拿地难度大，竞争激烈。今年大批城改项目落地，城改速度加快。
01、半年度表现
2021年上半年土地供应市场受政府供地节奏放缓影响，供应体量大幅下降，主要以挂牌为主，少量拍卖地块支撑，竞争异常激烈，基本都是高溢价成交。
2021年1-6月昆明主城土地市供应同比减少41%，基本为挂牌供应；成交同比上涨5%，勾地较多。纯住宅作为主要成交土地，供求跌幅相对较大，分别为-48%、-19%。区位优越、地块各方面素质良好的宅地引发激烈争抢，如4月呈贡经开板块两块住宅用地，由保利+阳光城、中粮分食，巫家坝和甸营两块住宅用地由中铁建和招商夺得，均溢价成交，住宅成交地价有提升，但因公开拍卖少，溢价同比较低。
02、土拍表现
今年上半年供地量较少，主要以城改为主，招拍挂拿地难度大，竞争激烈。今年大批城改项目落地，城改速度加快。
2021年上半年昆明主城65%住商办地以挂牌方式成交，打破往年拍卖比例节节高升的势头。部分项目后续用地、城改用地集中挂牌上市，如俊发的龙泉俊园、俊发城、盛唐城和逸天峰后续及零星整合用地；黑林铺昭宗城改、小团山片区改造、大普吉村城改、官渡区双凤双桥等7个城中村改造、经开区东冲顶片区城改、福德村城改、五里片区、茨坝城改等大批城改项目落地，城改走上快车道。
02、土地溢价与流拍
因受政府供地计划影响，土地供应少，基本挂牌出让，少量公开拍卖地块争抢溢价，挂牌地块拉低整体溢价率；相对的，因供地量少，土地资源稀缺，土地流拍率比较低。
2021年1-6月昆明主城1宗土地流拍，因流拍率非常低，土地基本为挂牌出让，溢价率同比下滑71%。但优质净地仍多引发房企争夺。
03、房企拿地
头部房企持续备储，新进房企积极扩张。多方合作、参与城改有效提升拿地效率。
主力拿地房企蓄力北市、七甸、经开、北部山水新城，竞争巫家坝。
2021年昆明主城主力拿地房企中，既有头部房企持续备储，也有近年进驻房企积极扩张。合作、城改成为2021年房企拿地的主要方式。在拿地体量破40万的房企中，俊发、云南建投均通过勾地大幅扩储。同时，通过招拍挂出让拿地的房企蓄力北市、呈贡七甸、呈贡经开，竞争巫家坝热点板块。
04、土拍榜单热度
投资热度由中心板块不断向边沿板块扩散，传统热点区供地有限，空间收缩，主要以城中村改造项目为主。
2021年昆明主城投资热度逐渐边缘化。对比往年，价格高地的滇池沿线、城市外拓重要区域的泛亚、高新、马街、东市都面临开发空间的不断缩小，房企在呈贡七甸、经开、北部山水新城、马金铺、大渔广袤区域寻求新机会。
21年上半年住宅市场供应412.65万方，同比20年上半年下降6%，同比19年上半年下降9.61%,成交378.77万方，同比20年上半年上涨1.07%，同比19年上半年下降20.29%,均价15739元/㎡，同比20年上半年上涨7%，同比19年上半年上升14.81%,总体住宅量跌价涨，推盘量、认购率创近年来新低。三环附近区域为市场主力，刚需、刚改需求提升，刚需客对总价比较敏感。
01、住宅供销价
总体量跌价涨，供应整体走势平稳，成交集中释放持续性较弱，从4月起保持低位运行。
2021年昆明主城住宅市场整体成交量下跌，均价稳定。供应市场恢复销售的4月迎来第一个峰值，自5月开始整体供应大致稳定。成交端并没有受到大量供货而上行，反而呈下行趋势，21年上半年月均去化为近三年来最低点，均价受刚改占比提高影响，一直处于高位，预计下半年核心区域高价项目入市以及市场主力项目价格稳中上浮态势作用下，整体均价小幅增长。
02、板块表现
市场供求量集中三环附近区域。东南、呈贡新城、马街受新项目入市影响，供求体量大。滇池板块及各次中心板块以资源优势维持价格高位。
2021年上半年主城各板块中，二三环间的西侧、南侧板块供求量最大。其中，东南板块俊发多个项目出货量长期居高不下；泛亚科技板块2021年在万科大盘拉动下，供求量大涨，位居全市第二。城市价格高地依然为滇池、度假区、巫家坝及二环内板块为代表的资源核心区。各版块成交面积及均价同比上涨最多的官南板块，受锦粼天序、复地云极等高价项目影响。部分同比上涨较多的板块以价换量
03、产品表现
110-120㎡占比提升，180万总价以上占比提升。
中小户型产品受到刚改客欢迎，价格上涨及改善业态占比提升拉高总价。
2021年上半年，主城住宅成交以80-130㎡之间的中小户型为主力，其中110-130㎡占比33%、80-110㎡占比36%，刚需、刚改依然为市场主力。相较去年，100㎡以上面积段占比多为上升或持平。
2021年上半年，昆明主城住宅成交以200万元以上总价为主力，占比32%，其中250万以上总价占比16%。与2020年相比，180万元以上总价段占比共提升8%百分点。
04、开盘去化
推盘量、认购率为近三年最低。二季度受部分偏远项目去化较低影响，拉低平均认购率
2021年受到市场客观经济环境因素，整体推盘量较近三年有明显下降。集中推盘在年后明显好转后一季度，二季度受向山的岛以及铂宸府等新项目距离主城较远、周边配套缺失等影响，导致去化较低，拉低平均认购率。年均认购率亦下滑至近三年最低点，较上年下跌19个百分点。
后市
预测
从三类指数看，市场波动周期缩短，下行周期在4-6个月，市场窗口期缩短，目前购房、销售信心及投资指数有所下行，但预计在9月迎来市场上行周期。
6月年中表现也一般，仅最后一周势头较好，二手房活跃度较低，导致购房信心指数回落至62.7，销售信心指数回落69。6月土地基本为挂牌出让，拍卖较少，土地成交楼面价同比显著下降，无溢价，拉低投资信心指数至89.8。
-版权声明-
©️本文版权归昆明地产大数据所有 未经授权请勿随意转载
如需转载请与后台联系 谢谢配合！