【重磅】2021年前三季度销售排行榜及市场盘点

导语 2021年1-2季度，昆明住宅市场整体供销呈现下滑趋势，均价稳定上涨。供应市场恢复销售的4月迎来第一个峰值，自5月开始整体供应大致稳定。成交端并没有受到大量供货而上行，反而呈下行趋势，均价受刚改改善占比提高影响，稳定上涨；但进入第三季度开始，受滇池整治及行业整体大环境影响，整体供求有所下滑，昆明住宅市场整体供销呈现下滑趋势，月均去化为近三年最低，7月起均价持续下行，目前昆明行业周期处于“秋分—冬至”阶段，未见底部，预计次轮盘整期约持续8-12个月。

2021年前三季度，房企业绩下滑，TOP5房企阵营无大变化，但TOP10房企变化明显，部分房企逆势快速增长，如招商跃进前十。随着市场激烈的竞争，房企拿地、开发条件提高等，中小型房企逐渐淡出，前十房企名录基本保持稳定。但部分房企货储不足，后续排位或将有所变动，未来可期！

榜单

解读

受市场大环境收紧、市场信心不足、滇池治理等影响，大部分房企销售业绩不如预期，但从上榜企业来看，前五房企依旧稳定，俊发绝对领先，业绩主要贡献区域为官渡区，其次为西山区和五华区。上榜企业中，招商表现亮眼，跃进前十，恒大和中骏郊县业绩贡献度较大，中骏郊县布局嵩明中骏云谷小镇，助力企业业绩约50%以上，恒大主要为嵩明三大文旅项目，对企业业绩贡献度较大，约26%。整个大昆明市场6月起进入盘整期，量所有下滑，同时价格下降明显，各企业优惠促销力度较大。

房企业绩下滑，同比下降明显；受新进房企增加且持续深耕，房企集中度有所下降，但部分房企逆势快速增长（如龙湖、绿地、招商）

• 房企集中度：随着三道红线、信贷端、投资端等“三稳”政策收紧叠加疫情影响，头部房企业绩显乏力；TOP5房企成交金额384.03亿，较去年同期下降218.57亿，房企占有率48%，市场份额下降约8.3个百分点；TOP10房企业绩增长主要集中在龙湖、绿地和招商逆势增长型房企，房企占有率71.8%，整体下滑约3.4个百分点。

• 市场集中度：由于品牌房企持续深耕昆明主城，扩张布局郊县，虽业绩短期内有所下行，但整体地位依旧，TOP5房企市占率下降9.16个百分点，TOP10市占率下降6.42个百分点，TOP20房企市占率下降5.79个百分点。

• 随着市场激烈的竞争，房企拿地、开发条件提高等叠加整体大环境影响，中小型房企逐渐淡出，前十房企名录基本保持稳定。但部分房企货储不足，未来货储充足型企业或将有弯道超车机会，后续排位或将有所变动，未来可期！

备注：

房企集中度表中：TOP5占有率为前五房企业绩在TOP20中的占比， TOP10占有率为前十房企业绩在TOP20中的占比；

市场集中度表中：市场占有率为该阶段房企业绩总和/大昆明商品房成交金额；

市场

盘点

1政策端 

中央防范金融风险，倒逼房企降杠杆，融资收紧

昆明坚持“三稳”基调，8部门联合发文，力争3年实现房地产市场秩序明显好转，建立健全长效管理机制，9月信贷出现“宽松”趋势

昆明政策

昆明着重规范房地产市场行为，坚持“三稳”基调，支持地产多领域发展，化解烂尾楼、优化行业环境，9月信贷出现“宽松”的趋势

2021年前三季度昆明主要地产政策为规范地产发展，严格落实资金监管、规范商办、禁止“信用贷、消费贷”流入市场等，加强“三稳”政策落地；行业发展方面，在住宅结构改善、提供保障性住房、化解烂尾楼、商转组贷款等民生领域提出相关政策或建议；8部门联合发文，力争用3年左右时间，实现房地产市场秩序明显好转，建立健全长效管理机制，持之以恒净化房地产市场环境，保持市场平稳健康发展；

2土地端 

供地放缓，成交近年首跌，地价涨幅收窄，主城价格稳增

主城成交低迷，五华、呈贡表现较佳，西山、官渡量少价高，前三季度完成供地计划约36%

郊县主力成交，石林、安宁成交体量较大，部分房企寻找机会进驻

大昆明土地供应

前三季度大昆明土地供应集中于郊县，主城供应少，可建体量占比约44%

2021年1-3季度，大昆明经营性用地共计供应313.9万方，可建体量872.7万方，其中主城五区供应110.97万方，可建体量383.38万方，占比44%；郊县共计供应土地202.91万方，可建体量489.32万方，占比56%；大昆明土地供应集中于3月和8月，供应可建体量在231万方以上。

昆明主城区1-3季度土地供应中，以官渡区供应最大，共计供应土地36.34 万方，可建体量101.21 万方；其次为呈贡区，供应土地27.65万方，可建体量73.8万方；盘龙区和五华区供应可建体量在75-90万方之间；西山区最少，仅供应7.97万方，可建体量43.15万方。

昆明郊县中，安宁市、嵩明县供应体量较大，其中嵩明县共计供应土地38.33万方，可建体量118.8万方；安宁市共计供应土地31.93万方，可建体量76.05万方；其余各县供应可建体量均在100万方以下，其中富民和寻甸供应可建体量不足10万方。

大昆明土地成交

2021年1-3季度土地成交集中于郊县，受限于供应，主城土地成交低迷，石林成交表现亮眼，成交占比达14%

2021年1-3季度，大昆明土地共计成交243.69万方，可建体量641.68万方，其中主城五区成交63.78万方，可建体量236.36万方，占比37%；郊县共计成交土地179.91万方，可建体量405.32万方，占比63%；大昆明土地成交集中于5月，成交可建体量在160万方以上。

昆明主城区1-3季度土地成交中，以呈贡区成交最大，共计成交土地21.79万方，可建体量74.83万方；其次为五华区，成交土地19.33万方，可建体量76.27万方；盘龙区成交土地11.48万方，可建体量51.37万方；西山区及官渡区成交体量最小，可建体量在20-30万方之间，价格方面以官渡区最高，达9082元/㎡，主要为巫家坝片区拉动，其中中铁建及招商溢价拿地，成交楼面价破万元。

昆明郊县中，安宁市、石林县成交体量较大，其中石林成交土地33.33万方，可建体量93.04万方；安宁市土地成交33.84万方，可建体量81.42万方，楼面均价1239元/㎡；宜良县成交土地57.29万方，可建体量74.83万方，楼面均价882元/㎡；其余各县供应可建体量均在60万方以下；

房企拿地TOP10

前三季度土地供应低迷，土地竞争更加激烈，中铁建、招商、中梁等房企于主城溢价拿地，中心城区房企投资信心相对较高，但在供应受限情况下部分房企以旅游、康养、文体等为突破点布局周边区县，寻求机会

2021年1-3季度，俊发在大昆明各房企中收获土地可建体量85.71万方，排名第一，其中主要为茨坝城改、伍家庄、大东新村片区旧城及城中村改造项目项目以及俊发城、盛唐城、龙泉俊园等相关目后续用地；云南建投摘获呈贡七甸板块可建体量约40.84万方地块排名第二；东原底价收获五华区泛亚科技板块4个地块，可建体量40.84万方排名第二；保利与阳光城、中粮分别在呈贡经开板块溢价拿地，招商及绿地分别在官渡区巫家坝板块溢价摘得地块，楼面价破万元拉动板块楼面均价再创新高；华侨城进驻富民、蓝光和中体未来分别于晋宁、安宁拿地。

主城土地成交

2021年受限于供应昆明土地市场成交下滑，为近五年中最低水平，但楼板价呈现逐年稳增趋势

近五年昆明主城土地成交整体稳定，2017-2020年主城年均可见体量2046.74万方,2019年成交可建体量达到峰值2764.5万方，2020因受疫情影响同比下滑但表现平稳，2021年前三季度受限于供应，仅成交236.36万方，土地成交表现低迷，价格方面稳中有升，近五年楼板价复合增长率约7.9%；

从近五年前三季度成交走势来看，2017-2020年前三季度平均成交1081.49万方，2021年前三季度仅成交236.37万方，参考近五年中2020年受疫情影响下的1862.38万方，21年成交仅占12.7%，21年前三季度同比下滑67.85%，价格方面21年前三季度昆明主城土地成交楼板价3555元/㎡，较20年上涨约10.4%，主城楼面均价整体稳增；

主城供地完成情况

2021年主城区计划供应土地约6267亩，1-3季度已完成土地供应2236亩，仅完成供地约36%

昆明市自然资源和规划局网站发布了2021年五华区、盘龙区、官渡区、西山区、呈贡区、东川区、晋宁区、高新区、度假区、经开区和阳宗海的土地供应计划，计划供应土地共计6954亩，其中昆明主城区计划供应土地6267亩，截止9月已供应土地2236亩，供地完成度仅为36%，1-3季度土地供应低迷，房企拿地压力巨大，预计4季度土地供应将大幅增加。

3市场端 

房企疫后集中供货，销售率下降导致库存、去化周期上升

推盘量远低于近年同期，认购率持续下滑，洋房、别墅业态以价换量，大面积、高总价改善类产品受到青睐

整体供大于求，主城官渡五华表现较好；郊县嵩明量价同比双降，安宁持续发力，成交量仅次盘龙，富民、晋宁均价跌幅过千

大昆明商品房市场

2021年1-3季度大昆明商品房整体仍以主城五区为主，占比达74%，郊县中安宁成交显著，成交量超主城盘龙区

2021年1-3季度大昆明商品房市场中，以主城五区为主，共计供应925.44万方，占比75%，成交778.35万方，占比74%；郊县共计供应304.53万方，占比25%，成交275.89万方，占比26%。

主城中，官渡区供销量排名第一，共计供应301.36万方，成交256.45万方，均价12881元/㎡；五华区以150.95万方成交体量排名第二，西山区成交量虽不及官渡区，但滇池、规划利好片区巫家坝等城市核心资源显著价格维持在1.5万元/㎡以上；呈贡成交量位列第三，但价格在主城中位列最末，近9234元/㎡；郊县中安宁市表现突出，成交量在郊县中位列第一，超主城盘龙区水平，共计供应113.76万方，成交107.49万方，均价6931元/㎡，晋宁区供应76.93万方，成交48.37万方，价格因受滇池资源环绕下的文旅项目百花齐放而在郊县中位列第一，达9288元/㎡，宜良仍然以地缘性刚需改善为主，均价最低，为5520元/㎡；富民以汉华天马山为代表的文旅产品开始发展，而随着华侨城的成功拿地，大昆明未来文旅市场将新增又一热点区域。

大昆明商品房市场

2017-2020年大昆明商品房市场整体表现稳定上行，2021年前三季度下滑明显，四季度或将成为转折点

2017-2020年大昆明供应体量逐年稳增，年均供应2013万方，年均成交1813万方，价格稳定增长，2021年前三季度供应1229.97万方，成交1054.24万方，市场表现有所滑落，供应及成交分别较去年下滑33.44%、17.62%，均价10959元/㎡，同比下滑-2.22%，参考近年市场表现，四季度或成为2021年市场转折点。

大昆明住宅市场

2021年前三季度大昆明住宅市场整体下滑，供应收缩，成交为近五年最低，但价格稳中小幅增长

2017-2020年大昆明住宅成交整体呈现上行表现，供销量及价格逐年稳增，2017-2020年住宅年均成交1304万方， 2021年前三季度住宅供应收缩，仅881.67万方，较20年同期下滑28.48%，成交量为近五年最低，仅成交751.09万方，较20年同期下滑20.8%，成交均价12793元/㎡，较20年同期上涨约83元/㎡。较2020年全年，供应下滑48.85%，成交下滑46.42%，均价上涨1.72%，如需达2020年成交量水平，有较大难度。

各区域住宅表现

前三季度五华、盘龙和宜良县表现较好，量价高于平均水平，嵩明同比量价双低，而均价同比降幅最大为富民，其次为晋宁

整体看，量同比均值为-19.73万方，均价同比均值为-258元/㎡；西山区量价变化处于中间水平，成交量下滑约19万方，价格下降约320元/㎡；量价双高区主要有五华区、盘龙区和宜良县，其中五华区价格增长较高约涨1000元/㎡，宜良量增长较大约11万方；价高量低区主要为呈贡、安宁和官渡区，其中呈贡表现突出，均价同比上涨约750元/㎡；嵩明量价同比下降约31.7万方、460元/㎡；成交价下降最大为富民，约下降2660元/㎡，其次为晋宁，均价下降1198元/㎡；

昆明主城住宅市场

高层主导市场，但供求量下滑明显，洋房、别墅以价换量，波动较小，各业态均价趋稳

近一年住宅走势看，主城月均去化约67.68万方，21年月均去化约57.61万方，住宅均价自6月起大幅下降，且呈持续下降趋势，9月下降至13940元/㎡，同比下降约9.12%；21年1-3季度成交518.48万方，同比下降约20%，均价同比上涨约2%

从21年前三季度分业态看，昆明整体住宅市场以高层业态为主，高层供求大致均衡，但高层供求量大幅下降，同比下降约28%、22%，但价格坚挺，同比上涨约4%，洋房以价换量，成交量同比上升约4%，均价同比下滑约5%；别墅受滇池治理等影响，量价齐跌，成交量同比下滑约34%，均价同比下降约2%；

昆明主城成交分布

前三季度主力面积段为110-130㎡，占比约32%；主力总价段为140-180万之间，占比约27%，且180万以上占比增大，首改、改善类客群借势置业

2021年前三季度主城住宅成交主力面积段保持90-150㎡区间。其中，110-130㎡占比最高约占32%，较20年同期上升约1.35个百分点，90-110㎡占比同比下降约1.21个百分点，维持第二位，130-150㎡占比同比上升约1.23个百分点；

主力成交总价段为140-160万之间，占比下滑约1个百分点，180万元以上占比与同期相比均有所上升，其中320-400万之间占比同比上升最大，约2.02个百分点，其次为200-240万占比上升约1.23个百分点，由此可见大部分改善客户借势上车。

昆明主城存量周期

住宅存量881万方，去化周期约13个月，市场需求受冲击，销售率下滑，存量、去化周期持续上涨

昆明住宅市场整体库存以2018年年中为分水岭，进入2018年下半年后，房企供货加速，整体市场存量上行，去化周期维持6-8个月水平，2020年起受到疫情叠加行业大环境收缩整治影响，市场需求受到一定冲击，销售率下滑，整体存量、去化上涨。截止2021年9月昆明住宅存量约881万方，去化周期上升至13个月。

昆明主城开盘认购

前三季度整体推盘量远低于近年同期，认购率持续下滑，资源型、品质改善和性价比刚需项目去化表现良好

2021年前三季度昆明主城开盘加推7255套，认购3169套，整体认购率44%。推盘量与往年同期存在较大差距，认购率与去年度差距不断拉大，仅5/6月份去化较高。仅有部分项目借助蓄客、区位、资源等配套优势和产品品质实现热销，如：绿地东海岸以市场口碑积累、教育、轨道交通优势支撑去化，龙泉俊园签约昆八中，教育及区位优势助力项目开盘热销，恒大珺睿以地段、配套、蓄客等综合性优异表现助力项目良好去化等。

后市

预判

1昆明行业政策及周期变动

行业发展变动呈紧-松-紧，2018年后“房住不炒”和“三稳”基调，融资环境收紧，昆明处“秋分-冬至”阶段，未见底部，将进入行业盘整期

近10年昆明房地产大致可以分为三个阶段：

阶段一：2010-2013年为政策紧缩期，为了对冲2008年四万亿计划带来的市场过热，中央、地方加码从严调控，昆明首次限购，供求比回落，持续销存，保障价格稳定；

阶段二：2014-2017年市场调节期，国家经济开始转型，加大市场化调节激发市场活力，加之城改红利释放等带动，市场供应充足，成交量价长期上涨；

阶段三：2018年以来在“房住不炒”为原则，政策逐步收紧，强化去杠杆保障投资、消费健康与活力，疫情期间阶段性放松。昆明目前为“秋分—冬至”阶段，未见底部。

2后市展望 

政策端：2021年以来政策“稳”字当头，热点城市纷纷加码调控，24城加码与7城限跌和5城财税托市并行大环境背景下，昆明紧随中央部分，大力出台“三稳”政策，未来政策或将持续以稳为主；

投资端：前三季度土地供应、成交同比差距较大，旧改地块定向无溢价，公开招拍挂市场地块竞争激烈，主要集中在呈贡区，四季度在政府完成供地计划、房企增储等因素驱动下，预计供销或将迎来峰值，由于拿地销售比等投资端限制，联合拿地、参与城市更新、产城融合扩储比例或将上升；

市场端：前三季度供求量同比存在较大差距，供求跌幅较大背景下，四季度在房企全年业绩冲刺、降低企业负债率等因素作用下，借助“银十”、”年终”等节点促销、推盘、以价换量成为重要方式，预计供求量回稳，但难达去年同期水平，均价小幅波动；

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