疫情下昆明及典型地州城市房地产市场前景展望
昆明
2022年3月9日，云南省人民政府办公厅发布《关于加快发展保障性租赁住房的实施意见》，落实土地支持政策，对对各地闲置和低效利用的商业办公、旅馆、厂房、仓储、科研教育等非居住存量房屋，允许改建为保障性租赁住房；用作保障性租赁住房期间，不变更土地使用性质，不补缴土地价款。给予资金支持、落实税费减免政策、执行民用水电气价格、加强金融支持，支持银行业金融机构、保险公司等按照市场化原则参与保障性租赁住房发展。
昆25条稳地价、稳房价、稳预期新政出台，提高公积金额度、降低二套房首付。从市场反馈来看，信心仍然低迷，对市场刺激作用较小
2022年4月16日，昆明市昆明市人民政府办公室发布《关于促进房地产市场稳地价稳房价稳预期工作的意见》。《意见》主要涉及：加快商业商务用房去化，合理使用商业商务用地；纾解疫情期间房地产开发企业困难；鼓励多种方式回迁安置；优化营商服务；优化住房金融服务；有效防范化解房地产市场风险；持续整治规范房地产市场秩序；做好房地产市场舆情引导共八大项、25条意见。在具体执行层面，公积金额度提高至80万，二套房首付降至30%。
昆25条，下调二套房比例至30%，房贷利率下滑至首套最低4.8
从住宅供求周度走势来看，呈现下降趋势。成交端3月住宅周均成交量9.17万方，4月周均成交量6.51万方，环比下降29%。4月整月预计成交约30万方，环比三月下降约25%，同比下降64%。从供应端看，2022年开年以来，市场主要以去库存为主，加之新项目入市推后，如云景东方、枢纽曜城、金地·云溪九境、绿城复地·昆明鳳起蘭庭等，整体供应减少。从成交均价来看，持续底部徘徊，四月受品牌房企工抵房、特价房成交带动影响，出现下降趋势。
3月住宅取证项目14个，4月住宅取证项目9个，较3月减少5个。新取证项目均续销，未作开盘动作。取证项目中仅1个首次取证项目，中粮鸿云，该项目未做集中开盘动作，项目位于经开片区，片区竞争激烈，面临低价刚需项目竞争，加之区域目前通达性较差，渠道绑架严重，中粮鸿云未集中开盘，直接续销。其他取证项目从3月、4月来访认购变化来看，出现转换率下降或者持续维持低转换率的状态，因此项目未做开盘动作。
从热销项目来看，普遍集中在刚需刚改项目，刚需客群主要以地缘性刚需为主，地州刚需客户在2021年大量购房后，21年昆明地州客户占比约35%，2022年地州刚需置业客群有所减少。加之各地州出现疫情反复现象，增加了地州客户省会置业的观望情绪。高总价改善项目整体去化较差，仅少量城市核心精装改毛坯降价项目，去化较好，客户观望情绪严重，放缓置业。
从典型热销项目来看，主要都是位于城市核心或者近郊板块。核心区域如华润悦府、隆盛府为控制总价，均推出精装改毛坯产品，价格大幅下降，促进成交。卓越滇池晴翠和光明璟宸项目，均属于城市近郊刚需项目，折扣力度到位，促进成交。
从房企优惠来看，主要以“特价房”为主，折扣力度普遍在500元/㎡左右，且特价房套数较少，以噱头营销为主。俊发本月多项目推出工抵房，优惠力度在8折左右；俊发目前多项目处于停工状态，急于现金流回笼，同时2022年交付压力较大，上半年预计交付，大概率出现延期交付现象。中铁、招商特价房优惠力度在1000元/㎡，项目主要以刚改产品为主，其中中铁项目位于城市远郊，主要以特价房吸引购房客户，招商项目处于尾盘出货状态。
目前住宅市场渠道点位主力集中在2个点上下，部分远郊项目在3个点，起跳幅度在0.5，起跳套数在30套以上起跳。企业端万科、龙湖以周度特价房或一口价房源或分销专场抢收客户，特价房源售价比3月份下浮5%。部分资金链紧张企业，目前保持3月下旬的低价，加大分销力度、加增分销专场冲。
从国家统计局公布2022年3月全国70个大中城市二手住宅销售价格变动情况来看，昆明环比涨幅排全国第二，但同比仍然处于下行，具体看到户型，昆明3月的二手房市场中，90平米以下的刚需户型最受关注，环比增长0.6%；其次为90-144平户型，环比增长0.3%；144平以上大户型价格表现相对平稳，环比无变化。
昆明二手房房源在架数量约6万套，由于市场低迷，工抵房较多，二手房不具备价格优势，挂牌量下降，价格小幅下调，但整体保持高位。
本月昆明主城无新增土地供应，土地市场低迷。在旧改来，也出现民营企业推进放缓，例如本土龙头俊发，船房村城改已于2019年10月10日公开招标，确定俊发集团为项目前期合作伙伴。目前，因项目不具备可实施性，福海街道办事处已协调开发商对原有规划进行调整，并进行上报，因此征地拆迁工作启动时间暂无法确定。
本月昆明成交土地3宗，可建体量3.17万方，主要以项目后续零星用地为主。原定本月22号拍卖的关上净地，因无人报名流拍，该地块位于城市核心区位，位置较好，周边发展成熟。前期关注企业均有上会，但地价接受度均在起拍价之下，导致流拍。
流拍地块：
从2013-2022年昆明经历了两轮大周期四轮小周期，目前处于第三轮大周期的中后段，第五轮小周期的下行期。
本次下行从21年4月开始已持续11个月。参考历史波动，单一小周期下行阶段往往较为短促。但由于长期透支下的高位运行，我们认为本轮下行同时具有大周期下行阶段的调整功能，过去两轮大周期下行阶段平均持续时间16个月，平均跌幅52%，目前节点虽然受到春节传统淡季影响，但就近三月平均成交面积滤波看，跌幅已达52%，目前市场基本探底，但预计还需盘整5个月左右。
地州典型城市
大理对刚性引进的第一层次人才，采取相关生活待遇一人一策，一事一议解决方案，对于刚性引进的第二、第三层次人才，按5年平均兑现方式，给予40万元生活补贴，对于刚性引进的第四层次人才，按5年平均兑现方式，给予20万元生活补贴
从典型地州截止4月成交土地量价来看，文旅城市大理目前零供应零成交，一是由于住宅市场量价下行，二是由于海东、海西限制开发，目前无新增土地供应，下关涉及村企合作用地，供应节奏放缓。版纳土地成交量上涨，但拿地企业以本土企业项目后续用地和国企平台为主，无外来品牌房企拿地，目前已布局企业融创、万科、远洋、保利等都是大盘，后期开发周期较长。
非文旅内生型典型城市来看，成交量价均出现同比下降现象，拿地企业仍然聚焦本土房企和国企平台公司，其中昭通零供应零成交现象。昭通品牌房企居多，目前碧桂园、金科、中梁、融创、合景泰富、中骏、新城均已布局，品牌房企间竞争激烈，市场供应量从19年开始激增，20年开始呈现以价换量，21年之后无新进品牌房企拿地。
地州典型城市土地成交量变化
大理近三月和近六月量价波动下行，2022年1季度住宅成交量10.53万方，同比下降54%，环比下降26%，成交均价9647元/㎡，同比下跌9%，环比下跌3%。除开市场本身下行的原因，2021年热销项目如万科大理拾叁月、融创大理小院子、融创九棠府等供货不足影响，拉低市场成交量，其中万科项目由于后期地块涉及村企联动等因素，推进缓慢；融创项目由于为收购项目，前期部分过规不合规，项目整体处于封网签状态。
从住宅成交量波动来看，均呈现下降趋势，整体降幅控制在10%以内；价格维度曲靖受成交结构影响，出现上涨状态，曲靖受政治生态因素影响，在碧桂园和恒大进驻后，16年-20年基本无新进房企，20年伟光汇通进驻，21年部分新项目入市，以刚改、改善产品为主，拉动曲靖均价上行，曲靖房价在长周期维持在4000水平之后，20年以后房价突破5000水平，呈现稳步上升。
地州典型城市住宅成交量价波动如下
云南整体市场的下行周期，较全国其他城市早，从2021年2季度开始，就进入下行周期。以至于企业发展策略调整，在此之前企业会关注重点文旅城市和强滇中地州城市，市场下行后，企业将发展策略转移至昆明，几乎全面取消地州的投资动作，同时品牌房企均是大盘文旅布局地州，开发周期较长，已进和未进均停滞地州投资。叠加疫情的反复因素，跨省旅游尚待回复，市场盘整周期拉长。
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