秦虹：探寻房企新的发展模式

秦虹  中国人民大学国家发展与战略研究院高级研究员、中国宏观经济论坛（CMF）主要成员

本文转载自2022年12月18日《财经》新媒体。

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去年底的中央经济工作会提出来，要探索房地产新发展模式，我们认为房地产的发展模式这个题目是比较大的，今天讨论其中关于房地产企业的发展模式。行业内都知道，中国房地产企业的旧发展模式主要体现在“三高”上，高负债、高杠杆和高周转。高负债，当然有人有不同的看法，说高负债和高杠杆是一回事，但房地产行业比较特殊，高杠杆中除了债务杠杆外，还有大量的非债务杠杆，比如预售资金的使用、建筑建材企业的垫资等等，房地产企业旧发展模式中高杠杆的特征还是比较明显。

其中房地产企业的高负债问题并不是今年或这几年才有的新问题，可以看到的是，房地产企业的负债一直很高，1997年房地产企业的负债率是76%，2021年是80.2%，二十多年来，中国房地产企业的负债率从来就没有低过70%，一直都非常高。为什么过去房地产企业高负债没有问题，而现在高负债就有问题了呢？我认为主要原因有三点：第一，房地产发展的阶段发生了很大的变化。房地产过去有四大红利支持：人口红利、经济增长红利、货币红利、住房制度改革红利。现在新的发展阶段，这些红利已经减弱，高负债所依赖的高需求、高房价发生很大变化。

第二，有些房地产企业在经营上出了很大的问题，为追求上规模，拿高价地、融高息钱，盲目把杠杆加到最大，当市场一旦下行，最后导致风险暴发。

第三，和我们的融政策有很大关系，过去的房地产政策一直是限制房地产企业的股权融资，房企融资债权为主，所以负债率高，2020年下半年后开始控制负债，从供给和需求两端收紧了房企资金，当时融资政策只堵未疏，叠加市场下行因素，房企问题暴发。

最近出台了房地产融资政策的三支箭，整个房地产行业非常兴奋，大呼超出预期。我在想，这难道不应该是房地产企业正常享有的政策吗？这新的三支箭，一方面是化解当前房地产企业危机的重要举措，同时也是房企新发展模式的一个重要的支持条件。

未来，进入新的发展阶段，房地产企业面临的是结构性机会，概括起来包括五个方向：

第一，优化开发模式。新房开发仍然是目前房地产企业最重要的盈利来源。客观来讲，中国的房地产发展到今天，虽然现在正在面临比较大的挑战，但中国房地产的需求规模依然非常大，虽然总规模难以继续增长了，但未来五年每年销售面积中枢仍在12亿平方米左右，主要集中在都市圈、城市群的需求，改善性需求，更新需求。同时，优质的住房产品也能创造出改善性需求，所以，优化开发业务，抓住结构性机会，通过优质产品创造改善性需求，仍是房地产企业当前最需重视的。

其次，要探索轻资产业务，房地产过去主要围绕着开发和销售这样一个大的周期来运行，新房开发的规模已经到了顶峰，甚至未来总量在减少。新的发展模式，像代建、经营、轻资产运营、服务等，可以作为房地产企业盈利新的来源模式，这个空间非常大，现在代建的市场份额增长非常快。

第三，开拓存量业务，就是城市更新。房地产企业未来的转型发展要和城市的转型发展相结合。未来中国城市发展转型，要从过去的城市扩张摊大饼、外延式的发展，转变聚焦内在式的高质量发展，所以房地产企业的转型要和城市发展转型相结合，一个重要结合点就是城市更新。

第四，瞄准成长期业务，主要是塑造资产管理和运营能力，很多发达国家房地产企业都在做资产的运营和管理，我们房地产企业的资产运营和管理量仍然非常小。

第五，抓住一些政策机遇，比如租赁住房的需求。目前政府出台了大量的关于保租房的一些支持政策，还将出台更大范围的REITs试点，对持有经营类物业十分有利。

任何发展模式的形成都是由市场环境与政策环境决定的。目前，我们正在经历这个行业从成长期到成熟期过渡，房地产企业的的确确需要新的发展模式，但这个新的发展模式绝不是一天能够形成的，需要企业探索，大概有四个方面：开发模式，从“三高”向轻重并举的开发、运营、服务一体化进行转型；盈利模式，从单纯的增量开发向增加存量更新进行转型；融资模式，从高负债到股债多元进行转型；房地产企业的目标模式，从追求规模和速度的扩张向品牌和品质提升方向转型。

所以，尽管我们现在的房地产企业正在经历危机的时刻，眼前来看，我们依然要巩固成熟的开发模式，同时要积极探索新的发展模式，适应房地产行业从成长期到成熟期过渡的一些新要求。

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