来源 | 山东高法 整理 | 程卫华 傅德慧
注 | 根据最高人民法院物权法研究小组《<中华人民共和国物权法>条文理解与适用》等相关资料整理
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抵押，是一种物的担保方式，是指债务人和债权人以书面形式订立约定，不转移抵押财产的占有，将该财产作为债权的担保。当债务人不履行债务时，债权人有权依法以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。
《物权法》规定的可以抵押的财产
根据我国《物权法》第180条的规定，债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押：
（一）建筑物和其他土地附着物；
（二）建设用地使用权；
（三）以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权；
（四）生产设备、原材料、半成品、产品；
（五）正在建造的建筑物、船舶、航空器；
（六）交通运输工具；
（七）法律、行政法规未禁止抵押的其他财产。
抵押人可以将前款所列财产一并抵押。
《物权法》规定的不得抵押的财产
但是，并非所有的财产都可以进行抵押。《物权法》第184条规定，下列财产不得抵押：
（一）土地所有权；
（二）耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权，但法律规定可以抵押的除外；
（三）学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施；
（四）所有权、使用权不明或者有争议的财产；
（五）依法被查封、扣押、监管的财产；
（六）法律、行政法规规定不得抵押的其他财产。
这些财产为什么不得抵押
下面，重点说说依照《物权法》的规定，不得抵押的财产范围和不得抵押的依据。
一、土地所有权 。
我国实行土地公有制，土地归国家和集体所有。我国《土地管理法》第8条规定：“城市市区的土地属于国家所有。农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。”我国法律没有规定国有土地所有权可以处分，对集体土地所有权只能由国家依法征用，征用后的土地归国家所有。
二、耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权，但法律规定可以抵押的除外。
集体土地的性质决定了其具有特殊用途和特殊性质，若允许集体所有的土地使用权随便抵押，将不利于国家利益和社会稳定。但《物权法》也规定了除外情况，包括：为了鼓励农民开发荒地，解决资金短缺，第180条允许以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权设定抵押；为了发展农村经济，第183条允许以乡镇、村企业的厂房等建筑物抵押的，其占用范围内的建设用地使用权一并抵押。
需要说明的是，为了落实农村土地的用益物权，赋予农民更多财产权利，2015年12月28日，第十二届全国人大常委员第十八次会议决定：授权国务院在北京市大兴区等232个试点县（市、区）行政区域，暂时调整实施集体所有的耕地使用权不得抵押的规定；在天津市蓟县等59个试点县（市、区）行政区域暂时调整实施集体所有的宅基地使用权不得抵押的规定。这就意味着，依照《物权法》等法律规定不得抵押的集体所有的耕地使用权和宅基地使用权，可以在上述试点地区开展抵押贷款。
三、学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育实施、医疗卫生设施和其他社会公益设施。
“其他社会公益设施”，是指不以营利为目的的图书馆、科技馆、博物馆、美术馆、文化宫、敬老院、福利院等。
公益单位的公益设施是指公益单位为社会公共利益需要而设置的各种社会设施，这种设施存在的目的是为了增进社会公共福利，与社会公共利益密切相关，关系众多人的利益，有关社会稳定，这一类设施不得抵押。
四、所有权、使用权不明或者有争议的财产 。
作为抵押的财产应具备的一个重要条件就是抵押人对其有处分权。所有权、使用权不明是所有权、使用权的归属不明确；所有权、使用权有争议是指该项财产有两个以上的人主张权利。抵押人在此情况下对财产都没有明确的处分权，此时设定的抵押无法保障债权人债权的实现，抵押权的设定便变得毫无意义。
在司法实务中主要指以下财产：
（1）继承发生后，遗产尚未分割的财产。此时，继承人是否放弃继承权尚未表态，财产到底归谁所有尚不清晰，遗产不能用来抵押。
（2）有争议的财产。民事主体未就财产的归属问题达成一致，有关司法机关或仲裁机构正在进行司法裁决或仲裁进行期间，而未有终局的处理决定，财产所有人或使用人尚未清楚，此时这类存在争议的财产不能用作抵押。
五、依法被查封、扣押、监管的财产。
依法被查封、扣押或者海关监管的财产，虽然所有权仍然属于财产所有人，但处分权的行使受到了法律的限制，以这类财产设定抵押的，应认定抵押合同无效。应当指出，若抵押权设定后，抵押财产被依法查封、扣押、监管的，则抵押权不受影响。
六、法律、行政法规规定不得抵押的其他财产。
这是个兜底条款，除了《物权法》的规定外，如果其他法律和行政法规有禁止抵押的规定，仍不得抵押。这里的法律和行政法规限于全国及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规，不得以地方性法规、行政规章和其他规范性文件为依据。