来源 | 北京市密云区人民法院、京法网事微信
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近日，北京市密云区人民法院太师屯法庭副庭长王雪为网友以案释法，聊聊城里人在农村买卖与租赁宅基地那些事儿，并分享这背后的一些风险和防范建议。城里人到底能不能顺利地在农村购买或者租赁宅基地呢？
案例一
王某系密云某村村民。1999年底，王某因女儿上学急需现金，遂决定将其名下的位于本村名下的宅基地的地上房屋出售，经熟人介绍，王某与城里的居民宋某签订了房屋买卖协议，双方约定，宋某以10万元的价格购买王某所有的位于某村院落一处，包括四间北正房及三间东厢房。宋某支付房款后，王某将售卖房屋及院落交由宋某使用。后宋某花费了2万元对上述房屋进行了装修。
2005年，因王某售卖的房屋被划入拆迁范围，王某遂找到宋某，以农村宅基地上房屋依法不能卖给居民为由，主张双方签订的房屋买卖合同无效，并要求宋某返还上述房屋及院落，遭到宋某拒绝。为此，王某将宋某诉至法院，请求法院确认合同无效，收回房产，并同意返还宋某已支付的房款10万元。
最终，经过调解，宋某与王某达成协议，宋某归还王某房屋及院落，王某给付宋某房款、装修费、补偿款等共计50万元。
问：农村房屋可以自由买卖吗？
答：虽然从物权上来说，农村的民房是属于产权人的，产权人是可以自由处分的，但是因为农村建设的民房一般是建设在宅基地上的，而我国实行的是土地国有或集体共有的土地所有权制度，在“房地一体”的情况下，购买宅基地上的民房也就不可避免地要使用集体经济组织所有的宅基地，依照《土地管理法》的相关规定，宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，是本集体经济组织成员基于其身份而享有的特殊权利，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。
所以很多居民为了实现田园梦与与农民所签宅基地房买卖合同因为违反了我国土地管理法的相关规定，扰乱了国家正常的土地管理秩序，是属无效合同。
问：那如果我不买农村的民房，就只买宅基地，可以吗？
答：宅基地的买卖也是违反《土地管理法》的相关规定的，买卖宅基地的合同也是属于无效合同，村民使用的宅基地，是村集体经济组织为了保障居者有其屋而无偿准予村民使用的土地，村民对其宅基地只有使用权，土地的所有权还是归集体所有的，所以宅基地是不能随意卖出的。
当时，基于房地一体的制度，宅基地上的民房是可以在本集体经济组织成员内部进行买卖的，但一旦农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，依据相关法律规定，是不予批准的。因此农户在出卖宅基地使用权及地上房屋时，也应经过慎重考虑。
问：最近路边有很多广告牌，上面写着“密云大院十八万元”等，那这样的广告基本都是违法的吧？
答：广告牌的内容比较简单，咱们也不能一概而论，但是如果说十七八万是用于购买农村的民房或者宅基地的话，并非本集体经济组织的成员还是应当谨慎购买，因为一旦日后买卖双方发生纠纷，田园梦的预期一定无法实现。
问：实践中像这样城里人购买农村民房后一方反悔诉到法院的案件多吗？都会被判定为合同无效吗？
答：我所在的太师屯法庭管辖的几个乡镇刚好位于密云水库周边，环境优美、景色宜人，所以城市居民在当地购买农村民房的情况很多，随着当地新农村建设的不断发展，涉及的拆迁、占地、搬迁等情况越来越多，我庭受理的农村房屋买卖合同的纠纷也在逐年增长。
法院在审理此类案件时，因为违反法律的强制性规定，无论是购买宅基地的还是购买宅基地上民房的买卖合同，诉讼都会被判定为无效合同。
问：这个案件中，据我了解，村委会还在双方的房屋买卖合同上加盖了公章，证明双方交易的真实性，并且也同意这个交易，这种情况下，得到了村委会的同意，合同也是无效的吗？
答：对，也是无效的。因为农村的宅基地仅是本集体经济组织成员才有权使用的，非本集体经济组织的成员是无权使用的，村委会作为集体经济组织的管理者，一样不能违反《土地管理法》的相关规定。
实践中还有的村委会会收取一定数额的过户费，但实际上，宅基地在法律上就不存在过户一说，这样的合同因为违反法律的强制性规定，肯定是无效的合同，无论是否经过村委会的同意或者是否交纳村委会一定数额的过户费。
问：像这种合同无效的情况，卖方和买方的责任应该怎么分担？
答：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
一般来说，房屋和价款因为合同无效是要互相返还的，对于房屋增值的部分以及区位补偿价，如果对责任分担存在争议，一般是判令出卖方承担的过错要大于买受方，原则上来说是三七分，但也会根据个案具体情况的不同，会遵从公平原则进行相应的调整。
案例二
1997年，宋某与钱某签订一份房屋租赁合同，宋某一次性支付钱某3万元的租金，租赁钱某所有的位于农村的一套民宅，租期50年。合同中注明，期间宋某可以享有房屋所有权人的一切权利，钱某均不得干涉。2017年，钱某以合同到期为由，起诉宋某要求腾退房屋。最终，法院判决宋某将房屋腾退给钱某，同时钱某返还宋某超过20年部分的租金1.8万元。
问：如果买房农村民房风险这么大，那采取租赁的方式，租住农村民房可以吗？
答：采用租赁的方式是可以的，但实际中存在以租代售的情况，比如租赁的期限约定50年、100年的都有。但是按照《合同法》的相关规定，房屋租赁合同的期限最长是20年，超过二十年的，超过部分无效。所以无论是期限约定50年也好，100年也好，超过20年的部分，就无效了。如果双方都不主张，那么就相当于20期限届满后，双方默认了一个不定期的租赁合同，这个时候如果出租人反悔，要求对方退还租赁房屋，这么这个诉讼请求一般是会得到支持的。当然，如果双方出租房和承租方沟通的比较好，能够达成一致意见，在租赁期限20年过后，双方还是可以续订租赁合同的，续订的合同期限，最长也是20年。但是随着经济的快速发展，租金肯定也会有相应的调整。
问：既然法律允许租赁房屋，那城里人可以去农村租套民宅，然后改造成自己喜欢的采菊东篱下的样子，这样做可以吗？如果可以，应该注意哪些法律问题呢？
答：像您说的这些情况，实践中确实有很多人在这样做了，但是这样做也确实存在着很多的法律风险。
在农村建房，是要经过严格的审批手续的，一个是宅基地使用证，有了这个证，就意味着这块宅基地你可以使用了。但是，如果要在这块宅基地上建设房屋，不论是新建还是翻建，都是需要经过审批手续的，也就是咱们常说的建房批示。这个批示不同时期不同地区的具体名称可能不同，但其中都会载明，申请人是谁，同居人口都有谁。有了这个建房批示，才属于合法建筑，否则建房时虽然可能不会遇到什么阻力，但是因为未经审批即建设的房屋属于违章建筑，必定会面临被强制拆除的风险；而租住房屋的居民因为不是本集体经济组织的成员，也不是宅基地的使用权人，所以如果想要拿到建房批示，就只能以出租人的名义申请新建或翻建，这样的话，虽然房屋有了合法证明，不会有被强拆的风险，但是在所有权上就容易引发争议。
我们得承认，很多诉讼都是由于人的贪心引起的，一旦出租人拿到以自己为申请人申请下来的房屋翻建批示，并据此主张自己是房屋的所有权人，建设房屋的承租方就不得不面对争要房屋所有权或是索要赔偿的纠纷。
问：那像您说的这种情况，如果租赁农村民房的话，应当怎样尽最大限度避免纠纷呢？
答：房屋租赁合同关系属于民法上的自治范畴，只要双方合意，是真实意思表示，且不违反法律的强制性规定，那么对合同的内容双方是可以沟通协商，尽量写的明确具体，避免发生争议。虽然发生争议诉至法院，合法的权益会得到法律的支持和保护，但我们都知道，诉讼的成本，包括时间成本、精力成本等也是很高的，所以有可能的话，尽量避免引发争议是最划算的维权方式。以他人名义申请建设房屋，这种情况就很容易引发争议，如果一定要采取这样的方式实现田园梦，我建议在合同中将建设房屋的出资情况、房屋归属、遭遇拆迁等征地征房情况下赔偿金的分配方式、合同到期后的补偿金额及支付方式等，在合同中进行明确而具体的约定，这样一旦日后发生纠纷诉至法院，也可以作为维权的有力证据。
案例三
2014年，李兰因为已在省外定居，就将其所有的位于密云区的太师屯镇的一所民房出租给了城市居民小张，双方约定月租金1000元，租期为三年，每次租金预付半年，年终时，双方可协商根据周边房屋租金的涨落进行调整，一方违约需要支付违约金3000元。
李兰期间一直没有回过北京，但双方始终沟通的很好，建立一定的信任。因为了解李兰没有回京生活的打算，小张为了让自己生活的更加舒适，在没有争得李兰意见的情况下，擅自将租住的该房屋进行了装修。合同到期后，小张提出要续租，但李兰表示自己已经退休，想要自住使用，不打算出租了，而二人因小张装修费用的分担发生了争议。小张认为装修所花的4万元钱李兰应当全部补偿给自己，因为装修已经添附到了李兰的房子里；但李兰认为，小张装修房屋是其自愿的，自己并未同意，故不同意补偿小张装修费。
最终，在法院的调解下，李兰同意支付小张2万元的装修补偿款。
问：那要是需要对租住的房屋进行装修呢？你有什么需要提醒大家注意的？
答：在一般的租赁合同中，承租人应当按照合同的约定使用租赁物，不得随意对租赁物进行改善或者增设他物。房屋租赁合同也不例外。
实践中，如果承租人想对房屋进行装修，需要经过出租人的同意，出租人同意的，装修的费用应由出租人负担，当然，在承租人自愿的情况下，也可负担装修费用。未经出租人同意的，承租人不得擅自对房屋进行装修，否则一旦在装修过程中对房屋造成毁损，承租人需要承担相应的损失，赔偿出租人房屋的减损价值。反之，即便装修过程顺利，如果双方就此发生纠纷，可以协议分担装修费用；协商不成的，出租人不仅有权依照合同的约定向承租人索要违约金，还可要求承租人恢复原状或赔偿损失，这样一来，承租人不仅白白花费了装修钱，还要支付违约金、将房屋恢复原状的费用以及在恢复原状期间出租人损失的租金等经济损失，实在得不偿失。
因此，也在此提醒各位承租人，基于利益考虑，如果承租人打算对房屋进行任何处分，都应在事先争得出租人的同意，免得一旦这种对房屋的处分行为得不到出租人的认可，承租人要承担“赔了夫人又折兵”的后果。
问：那如果租赁房屋期间房屋易主呢？租户应该怎么办？
答：这种情况下承租人是不用担心的，房屋租赁合同中有一项重要的原则就是“买卖不破租赁”，也就是说在房屋租赁期间，如果房主将房屋卖给他人，并不影响原租赁合同的效力，房东换了，承租人仍然有权利根据已经存在的租赁合同规定的期限继续居住，而且新的房主应当按照原来约定的租赁费用收取房屋租金，不得擅自提高租金的数额。
问：租赁农村民房，需要注意些什么呢？
答：一是签订租赁合同前要让房主出具相关的权利证明，农村房屋主要就是建房批示，确定出租人就是房屋的合法所有权人，以证明承租房屋的确是房主的可支配财产；
二是建房批示中的共有产权人尽量都要在出租人项下签字，避免其他共有人以出租人未经共有权人同意无权处分为由主张合同无效；农村的房屋不同于城市里的商品房，商品房的产权人一般情况下看房产证就可以了，登记在谁名下，除非特别情况，一般是可以推定谁就是房屋的所有权人，但农村的民房不同，因为没有房产证，实践中我们主要是以刚才说的建房批示来确认产权人，因为农村的民房是属于家庭共有财产，所以包括建设房屋的申请人和同居人口在内，只要建房时年满十八周岁等能够确定为完全民事行为能力人的，有谁的名字，在没有其他反证的情况下，原则上就推定谁是共有产权人。如果想要租赁农村民房，建议在出租人一栏，以建房批示为准，让全部共有产权人都签署自己的名字。
实践中我们遇到过共有产权人以共有人擅自处分为由要求确认租赁合同无效的情形，当然判决的结果不一，是因为要依据个案的证据情况加以裁判，但如果对方都签署了自己的名字，也就避免了一个引发争议的理由。
三是租房时最好要签订有期限的书面合同，这样承租人的居住环境才能相对稳定，承租人的利益才有保障。合同法规定，租赁期6个月以上应当采用书面形式，如果双方仅仅是口头协议，即使双方曾经商量好了期限，如果产生纠纷后房主不认账，法律也只能视之为不定期合同，此时房主就可以随时主张解除合同，随时可以要求承租人搬出，这对承租人是非常不利的。
四是租赁合同的内容尽量详实和具体，对于是否可以转租、对房屋翻建改建装修等情况下出资的情况，物权的归属及相关补偿的数额等作出明确的约定。