查看原文
其他

最高院:在无商品房预售许可证的情况下,消费者所签订的商品房买卖合同不能对抗人民法院的查封效力

法商之家 2021-06-11


来源 | 法门囚徒

本文仅供交流学习,若侵犯到您的权益,敬请告知删除。投稿邮箱:2823659308@qq.com


裁判要旨:


出卖人未取得商品房预售许可证明,与买受人订立的商品房预售合同,应当认定无效。由于无效合同自始无效、违法,法律对其进行的是否定评价,因此买受人所签订的合同不受法律保护,该合同的风险应由买受人自行承担。


案情简介:

2007年10月10日,华镇名与轩宇公司因合同纠纷诉至法院。次日,华镇名申请诉讼财产保全。同日,吉林省吉林市中级人民法院作出裁定书,查封了轩宇公司开发的住宅、网点等。判决生效后,华镇名向吉林省吉林市中级人民法院申请强制执行。案件进入执行程序后,孙海涛以讼争网点为其购买为由提出异议。另,轩宇公司所开发的住宅未取得商品房预售许可证。

裁判意见:
最高院认为,关于在轩宇公司没有商品房预售许可证明的情况下,孙海涛与其签订商品房买卖合同的后果的问题。
需要特别指出的是,在轩宇公司没有商品房预售许可证明的情况下(一直到现在都没有),孙海涛与轩宇公司签订了一份疑点重重的商品房买卖合同,根据城市房地产管理法第四十五条第一款第(四)项关于商品房预售,应当"向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记,取得商品房预售许可证明"的规定和最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条关于"出卖人未取得商品房预售许可证明,与买受人订立的商品房预售合同,应当认定无效,但是在起诉前取得商品房预售许可证明的,可以认定有效"的规定,该合同无效。由于无效合同自始无效、违法,法律对其进行的是否定评价,因此孙海涛与轩宇公司签订的合同不受法律保护,该合同的风险也只能由孙海涛自行承担。换言之,如果轩宇公司没有债务,或者自己主动偿还债务,不涉及其债权人申请人民法院强制执行的问题,那么孙海涛现在占有的网点就是安全的,不会被强制执行。但是,一旦轩宇公司与其债权人发生纠纷,一旦出现本案这样的情况,孙海涛现在占有的网点也可能得不到法律保护。因此,孙海涛遵守法律规定十分重要。假设孙海涛和轩宇公司遵守法律的规定,在轩宇公司具有商品房预售许可证明的情况下双方才签订商品房买卖合同,之后,将该合同办理备案登记,这样,人民法院查封时就能知道涉案房屋是否已经出售。如果知道已经出售,人民法院就会继续审查孙海涛是否支付部分或者全部价款,是否实际占有,孙海涛对未办理过户登记手续是否有过错等情况决定是否查封。这样孙海涛的合法权益就会得到保护。但实际情况却是,孙海涛和轩宇公司双方都不遵守法律的规定,在轩宇公司没有商品房预售许可证明的情况下双方还签订商品房买卖合同,导致合同无法办理登记备案,因此才会出现人民法院查封讼争网点时无法知道该网点是否已经由轩宇公司出售的情况,对此后果,只能由孙海涛和轩宇公司承担,而不能由申请查封人华镇名承担。可见,本案的根源在于孙海涛不守法上。对此,孙海涛本人难辞其咎,由其承担败诉的后果,是其自己一手造成的。

法律规定


《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第二条 出卖人未取得商品房预售许可证明,与买受人订立的商品房预售合同,应当认定无效,但是在起诉前取得商品房预售许可证明的,可以认定有效。 


案例索引:《孙海涛因与华镇名、吉林市轩宇房地产开发有限责任公司执行异议之诉纠纷案》【 2013-10-18(2013)民申字第675号 】

  

相关文章:(点击可阅读)


冲突判决!最高院:开发商破产后,买受人付款完毕的《商品房买卖合同》管理人是否有权解除?


最高院民一庭:商品房买卖司法解释第6条规定的“当事人已经履行主要义务”的理解


开发商逾期交房,应如何承担违约责任?

最高院:关于开发商对无证售房问题的答复

注意了!这些情况,都是开发商违约

最高法院公报案例:买房人可以同时向开发商主张逾期交房和延期办证的违约责任

房价暴涨四百万,开发商自爆无证销售违法主张合同无效,法院判决支持(判决全文)

◆ 在线咨询律师:

如果您有法律问题需要咨询,可点击左下角"阅读原文"页面跳转可在线咨询律师;同时,您还可以致电全国咨询热线010-56210066,我们会安排【法商之家】特别顾问盈科律师事务所全球总部合伙人张思星律师团队为您提供帮助和解答。另,因咨询人员较多,法商之家微官网已开通付费咨询功能,合作律师将优先回复付费咨询。付费咨询的好处:1.问题第一时间通知律师,快速回复,无需排队等待。2.咨询费用第三方平台担保,先服务后收费,确保100%满意,才会付费给律师。3.足不出户,即可享受到超值的法律服务,比去律所咨询更省时、省力、省钱。 敬请理解。

◆ 关注【法商之家】:

法商之家专注企业打造的一站式企业运营服务平台,企业管理的法律服务、规章制度建设、人力资源培训、投融资风险防控、合同审查、并购上市、以及各种资源对接、信息共享等服务。法商之家将力争使您成为一名真正的“法商”,做一名懂法的商人。欢迎您在企业经营中碰到的任何法律困惑或需求拿到“法商之家”解决,我们会根据用户情况的不同,制定具有针对性的法律风险解决方案,帮您完善企业法律风险管理体系,为企业的健康发展保驾护航。

长按二维码关注【法商之家】(微信号:lawbusiness)

↓↓↓ 点击左下角“阅读原文”,页面跳转可在线咨询律师


    您可能也对以下帖子感兴趣

    文章有问题?点此查看未经处理的缓存