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典型案例：开发商破产，房屋尚未变更登记，已支付全款的买受人能否取回房屋?
裁判要旨：房屋出卖人破产后，即使买受人已支付全款并占有房屋，只要房屋未变更登记至买受人名下，仍属于出卖人的破产财产，买受人无权取回。
再审申请人（一审原告、二审上诉人)：王单群
被申请人（一审被告、二审被上诉人)：浙江凯旋万豪置业有限公司
法定代表人：陈飞。
诉讼代表人：浙江凯旋万豪置业有限公司破产管理人。
再审申请人王单群因与被申请人浙江凯旋万豪置业有限公司（以下简称凯旋万豪公司）取回权纠纷一案，不服嘉兴市中级人民法院（2016)浙04民终1518号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭对本案进行了审查，现已审查终结。
王单群申请再审称：（一）原判认定本案所涉商铺没有完成交付，缺乏证据证明。王单群已提交《商品房买卖合同》、权属登记备案证明、付款凭证、《胜利广场商街商铺租赁合同》、支付租金凭证、凯旋万豪公司实际占有涉案商铺的照片和钥匙，且王单群实际占有事实，充分证明涉案商铺于2007年7月1日完成了交付，原判以涉案商铺没有竣工验收（未出示《商品房竣工验收合格证》、《建设工程竣工验收备案表》、《住宅质量保证书》、《住宅使用说明》）推定没有完成交付不符合相关规定。（二）原判适用法律存在错误。涉案商铺已经交付，且桐乡市世纪华业商业发展有限公司已对租赁房屋进行设计、装修、招商、支付租金，根据相关法律规定涉案商铺不属于凯旋万豪公司破产财产。（三）管理性禁止条款与效力性禁止条款对本案的适用。《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项规定违反法律、行政法规的强制性规定区别为管理性与效力性，只有违反效力性禁止的强制性法律法规，才应当认定合同无效。民商事行为，只要不违反法律法规强制性规定，则认定有效。一审法院把管理性禁止条款当成效力性禁止条款运用本案，适用法律不当。（四）原审程序严重违法。一审法院裁定凯旋万豪公司破产后，王单群曾填写过“摸底表”，这不是债权申报表，王单群没有申报破产债权。2016年1月16日，一审法院组织召开凯旋万豪公司破产案债权人会议，通过《申报债权审查报告》将王单群列为房屋买卖合同债权人，将王单群的购房合同款认定为破产优先债权，分明是已经预设了对王单群不利的判决结果。王单群依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第（二）、（五）、（六）项规定，申请再审。
本院经审查认为，本案主要争议焦点是王单群是否可以取回涉案商铺。
根据《中华人民共和国企业破产法》第三十八条规定，人民法院受理破产申请后，债务人占有的不属于债务人的财产，该财产的权利人可以通过管理人取回。但是，本法另有规定的除外。因此，通过管理人取回财产的前提是取回权人系该财产的权利人。因本案取回权争议的标的系不动产，根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”之规定，产生不动产物权变动的法律后果必须以依法登记为公示方式。因此，在当事人未对涉案商铺进行所有权变更登记的情况下，王单群无法取得涉案商铺的所有权，不具备通过管理人从凯旋万豪公司处取回商铺的前提条件，其取回权主张不能成立。但其可以就该《商品房买卖合同》支付的款项，根据《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国企业破产法》、《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》等法律规范，在破产程序中主张相应的民事权利。原审判决以交付作为判定不动产物权变动的公示方式虽有不妥，但实体处理并无不当。针对王单群关于债权人会议将其列为合同债权人不当的主张，原审判决认为不属本案审理范围符合法律规定。
综上，一、二审法院认定事实清楚，适用法律正确，实体处理恰当。王单群的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第（二）、（五）、（六）项规定的情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>解释》第三百九十五条第二款规定，裁定如下：
驳回王单群的再审申请。
审判长：何忠良
审判员：金子明
审判员：李建宏
二Ｏ一七年六月二十九日
书记员：吕 俊
实务总结：
1. 对于购房者而言，占有房屋并不等同于取得房屋所有权，购买房屋支付房款后，应尽快办理房屋产权变更登记，才算最终取得该房屋的所有权。
2. 与执行异议和执行异议之诉中优先保护购房人的权利不同，破产程序中，并未设定例外规定优先保护购房人的权利，而是严格依据《物权法》规定的不动产变更以登记作为生效要件的规定，以购房人是否登记为所有权人作为判断房屋是否纳入破产财产，用于清偿破产债权的依据。
3. 在建设部门进行的备案登记并不等同于预告登记，不具有物权效力。本案中，王单群主张其已向桐乡市建设局就案涉房屋进行备案登记，从未主张其已取得案涉房屋，未获法院支持。我们建议，购房人在房屋尚不具备登记条件时，可先向房管部门进行预告登记，加强对房屋的物权效力，待能进行不动产登记时即刻办理不动产登记。
最高院：公司支付全款购买的商铺在开发商进入破产程序后是否还能取得产权？
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