中国土地制度源自香港，但是香港却是劏房密布

上世纪80年代，大陆改革开放后引入香港的土地拍卖制度，解决了土地无法流转的问题。从那一时刻起，内地和香港的土地制度如出一辙，大陆和香港在土地方面不是“二制”，而是“一制”。

为什么选择学习香港而不是美欧等国，因为香港的土地状态非常特殊，自香港割让给英国之后，香港的土地就属于英国皇家所有，是英皇的财产。而英皇不卖地，只批租，香港太远，土地出租的权利就由港英政府行使，所以香港的所有土地，都称之为官地，除了一座教堂被授予了永久产权，其余全是租借，没有任何人有私有产权，换句话说，香港也可以说是土地公有制度。

香港本属中国一部分，97年也要回归大陆，土地公有制的基础上还能建立起资本主义的市场化，这么好的制度，大陆不学香港学谁的。所以，大陆的土地拍卖转让制度几乎是原封不动的照抄香港，直接拿来就用。

1香港密布的劏房

香港的房市有一个巨大的特色，那就是劏（tang）房密布，劏，本义是宰杀、剖开。劏房的意思就是把房屋剖开，分割成多个独门独卫的小房间，这种隔断房，其实就是北京的群租房。下图，是一个150平的三室一厅被隔断为18个独门独卫的单间，这就是劏字的含义。这些劏房的发明，是为了给那些没钱整租的香港中下层居民解决居住问题而用的。

这些劏房，最小仅1平米，最大也不过10平米，下图是香港一个不足5平米的劏房，居住了4口人，在这区区5平米内，他们要完成睡觉、写作业、休息，以及做饭等诸多功能。。。

你以为把三室一厅劏成18套单间就是香港人的极致了吗？并不是，这些狭小的劏房，每个单间的月租金依然高达8000港币以上，依然有部分香港穷人负担不起。当横向空间已经被开发利用到极致的时候，香港人瞄向了纵向空间，开始进行纵向隔断。

具体做法，就是在原有劏房的基础上，把一间劏房，隔断出6个床位，每间高度不超过半米，长度不超过2米，形如棺材，香港人称之为棺材房。

这样的棺材房，只需要2000港元一个就可以住进去，在香港公屋的申请轮候时间长达4.7年的今天，解决了相当一部分香港穷人的居住问题。

2为什么香港的房租这么贵

很多人看到这里，觉得香港的房租真的是吓死人，这种垃圾隔断屋都能租8000，怎么不去抢，在香港买一套房出租真是要发财。但是实际上香港的房租回报率并不多，甚至可以说相当的低。

那么我们来看一下，全球几个主要城市的房租回报率，可以看出，香港的房租投资回报率仅为2.24%，全球倒数，仅仅略高于北上广。

为什么香港的房租在如此变态的情况下，出租回报率还这么低，那是因为香港的房价实在是太高了，香港的房价目前为世界第一高，碾压欧美。2016年6月，全球最贵单价记录在香港成交，山顶歌赋山道豪宅以205万人民币/平米成交。2018年6月，香港“天铸”楼盘的一个车位以600万港元成交。

你觉得上海顶级豪宅20万一平米贵吗？你觉得深圳60万一个车位贵吗？香港在你后面直接再加一个0，为什么香港的房价如此夸张，除了收入高之外，土地严重供应不足是一个重大的原因。香港人不是造不起房子，而是买不起地，所以香港人的居住面积异常狭小，你看到的所谓港台巨星买的所谓“豪宅”，很多才90平米而已。

那么香港为什么土地供应不足，是不是香港太小了，人口太多了，土地都开发殆尽了呢？不是的，香港的空余土地还非常非常的多。

图中我们可以看到，香港的住宅占地面积，占据香港土地面积的6.9%，而被保护起来草地和湿地，也就是所谓的郊野公园，占地面积为66.5%，这些土地拿出1/10，香港的人均住宅面积立刻就可以暴增一倍。

既然香港有如此之多的土地，为什么不愿意拿出来盖住宅呢，因为香港政府严控土地的供应数量，旨在“少批多得”。香港政府常常规划拍卖一块土地，因为开发商出价“不理想”而收回，来日重新拍卖。

香港政府这么玩，不怕民众强烈抗议吗？结果恰恰相反，香港民众不仅支持政府这么做，而且反对一切扩大土地供应面积的行为。1997年，香港新任特首董建华提出八万五公屋计划，每年兴建的公营和私营的房屋单位不少于八万五千个，宣布十年内要让香港七成的家庭都买得起房。

在董特首大量新建房源和推出新土地的打击下，恰逢亚洲金融风暴，香港房价暴跌，腰斩之后再腰斩，房价跌了7成以上。

香港房价跌了这么多，香港人应该对董特首感恩戴德吧，终于买得起房了。不是的，部分香港中产因为炒房破产跳楼了，然后在2003年7月1日香港街头爆发50万人大游行，抗议香港房价下跌，要求港府救市，董建华滚蛋。2005年，董建华黯然离任，香港在继任特首的带领下，房价开启了一路飞涨的模式，到今天已经翻了五倍。

香港已经购买房产的那部分人，利益和政府严重捆绑，简直是同生共死，香港房价不能跌也不敢跌，所以香港政府只能来大幅度减少土地供应来维护房价。

3中国房地产的未来

香港不敢让房价跌，只能让房价涨，所以故意压缩土地供应面积，导致大量的香港人无房可住。但是为什么香港政府放任劏房和棺材房的存在，而北京政府在到处拆除隔断群租房呢。

因为相对北京而言，香港要封闭的多，在房价和房租如此离谱的时代，如果没有劏房的存在，很多香港人就要流落街头，他们无处可去，这是严重威胁社会稳定和安全的。但是北京就不一样了，很多人的老家并不在北京，拆除群租房之后，他们可以选择回老家，或者去上海、深圳等地打工，不至于流落街头形成社会问题。

但是如果你把整个中国大陆看成一个整体的话，一旦全中国大规模的拆除隔断房群租房，底层民众就会无处可去。北京拆除没事不代表全国拆除都没事，就好像香港九龙区域拆几个街道的劏房，并不会影响全香港的租房市场一样。

中国地大物博，土地非常多，但是这里要灌输一个观念，只有用来当住宅的土地，才会对房价产生影响，而且还要再度缩小限定为，能产生工作机会的城市周围用来建造住宅的土地，才会对房价产生影响。其余的地，不管再多，都和你没啥关系，例如新疆无人区的地，给你一百亩，你愿意去那住吗？

所以，当你把范围缩小到一二线城市周围的住宅用地总量的时候你会发现，中国的地并不多，就是一个大号的香港岛。北京就是香港北边的几个街区，深圳就是香港南边的几个街区而已，北京和深圳之间的空白土地，就是香港这几个街区之间空置的绿地，这个布局简直是无比的相似。

一模一样的土地制度，必然会诞生一模一样的土地结果，这个结果会因为大陆和香港的社会现状不同而产生细微区别，但是并不会有太大的差距。

所以我们可以很明确的预测到，如果中国的房价出现腰斩再腰斩这种事，不仅不会引来万民欢腾，反而极有可能引发大规模的上街游行抗议，尤其是那些掏空六个钱包付了首付的人，会疯了一样的冲击社会秩序。

所以，中国在房价出现下跌苗头的时候，政府会很显著的减少土地供应面积来稳定房价，房价可以不涨，但是不能大跌。

而实际上，大城市的聚集效应是经济运行规律的本质，人口会天然的被有优质工作岗位的城市吸引，而人口的流入会进一步的增强这些城市的吸引力，所以大城市会越来越大，最后抽空中小城市的血液。

一二线城市吸引人口流入的能力是天然的，城市聚集是经济且有效率的，发展中国家不可能自断经济效率来强行学习发达国家的小城市体系，就光那个每个小城市都建设完备基建的投资耗费都是无法承受的。

故强行驱赶人口离开大城市治标不治本，人口短暂离开后，依然会慢慢的回来，尤其是在民工进城的第二代甚至第三代，他们的后代已经忘记了自己原始故乡之后，这些人会把大城市当成他们的故乡。

香港人口有很大一部分，是大陆的后裔，港人回大陆，不仅不会被排斥，反而会被当地政府夹道欢迎，至于购房居住那更是毫无问题。那么你看香港房价这么高，这些人有想过回到大陆居住降低房价压力吗？一二线城市的打工者的后代也是同理，他们在一个城市生活数十年之后，他们的工作、亲戚朋友、关系网全在这个城市，所以宁可住劏房，也不会再回到自己的原始故乡了。

香港的今天，大概率就是中国的明天。

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