物业管理信息化建设的若干思路

居住社区（住宅小区）是居民生活的主要空间，是基层社会治理的重要内容。住宅物业管理事关群众生活品质，事关城市安全运行和社会稳定。提高物业管理工作的信息化水平有助于促进物业行业管理的规范化，提高整体物业管理水平，有效处理业主纠纷和减少小区安全事故的发生。

物业服务管理政策背景

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物业服务企业资质认定被取消

2017年1月21日国务院发文取消物业服务企业二级及以下资质认定。同时提出“取消资质后，住房城乡建设部要研究制定物业服务标准规范，通过建立黑名单制度、信息公开，推动行业自律等方式，加强事中事后监管”。

2017年9月6日国务院常务会议决定取消物业服务企业一级资质认定。物业准入变 “严进宽出”为“宽进严出”，既让企业充分竞争，激发市场活力，也让物业主管部门转监管为服务，促进行业健康发展。

取消物业企业资质之后，行业主管部门需要发挥自律引领、服务标准化推行、行业权威评价等作用。充分发挥主管部门在行业指南制定、行业人才培养、技术平台建设、第三方咨询评估等方面作用，完善对行业主管部门服务创新能力建设的支持机制。

物业服务管理进入规范化监管

2020年12月25日，住房和城乡建设部发布《关于加强和改进住宅物业管理工作的通知》，就加快发展物业服务业，推动物业服务向高品质和多样化升级，满足人民群众不断增长的美好居住生活需要，提出需要加强和改进住宅物业管理工作：

1、融入基层社会治理体系；

2、健全业主委员会治理结构；

3、提升物业管理服务水平；

4、推动发展生活服务业；

5、规范维修资金使用和管理；

6、强化物业服务监督管理。

《民法典》与物业管理

2020年5月28日，十三届全国人大三次会议表决通过了《中华人民共和国民法典》（以下简称“《民法典》”）。这部法律将自2021年1月1日起施行。这是新中国第一部以“典”命名的法律，涉及到人民生活的方方面面。

《民法典》颁布后，物业相关的法律法规更加完善、系统，业主的权利意识会增强；政府有关部门在物业领域的职责更加明确；小区表决增加了业主参与度的要求，可能导致小区重要事项通过难度增大；明确要求利用公共部位开展多经业务需经全体业主表决，物业服务企业开展多经服务的难度增大；物业服务收支项目要求公开，包干制、酬金制计费方式差异变小；明确了业主对物业管理服务合同的任意解除权，更换物业会变的更容易。

《民法典》作为一部民事法律，却列出了不少条文对行政部门的职责进行了厘定，这正是体现了国家对物业行业的重视，体现了对有关行政部门充分发挥政府职能，对物业行业予以指导、协助的要求。

物业管理信息化建设思路

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物业基础数据采集

物业管理信息化的一个重难点是物业基础数据的采集和管理，对于新建的物业信息化平台，需要先以街道/居委或物业服务公司为信息采集方，采集物业基础信息数据(物业企业基本信息、从业人员信息、项目信息和设施设备信息等)，范围覆盖所有行政区住宅小区，采集的数据作为平台原始基础数据。根据“一次采集，多方共享”的建设思路，充分利用房产、不动产登记等政务数据中心已有数据资源对接并对标接入，以减少人工采集工作量与成本；建设统一物业基础信息库，通过数据共享方式向各级需要引用的系统提供标准数据接口。

业务系统基础数据：物业信息化系统各从业主体（物业公司、业委会、业主等）基于系统平台进行业务处理产生的物业基础数据。如物业备案填报的物业区域信息、服务合同信息；物业报事产生的事项信息、处理情况等。

实现公共设施设备全生命周期管理，对设施设备进行数字化、智能化改造，补齐数字化短板。对设施设备赋予唯一识别码，实现物业公司扫码运维、业主扫码查看设施设备的安装、维保、维修、更换数据。

外部政务系统对接：智慧物业系统作为智慧房产的重要组成部分，处于房屋的使用维护阶段，需要承接房屋测绘和房屋交易阶段的房屋物理数据和产权数据，作为物业工作开展的基础。因此物业系统需要与交易系统、不动产登记系统的实时数据对接。另外，为支撑智慧物业信息化建设，还需积极探索与城市信息模型（CIM）、城市运行管理服务平台、公安、民政、税务等部门的数据对接。

第三方应用平台：根据《住房和城乡建设部等部门关于推动物业服务企业加快发展线上线下生活服务的意见》内容，智慧物业平台需加强与电商、科技、金融、快递等第三方平台互联互通，实现资源对接、互补。平台应能实现与各家物业公司自建的管理平台进行数据互通，将需要物业公司处理的信息进行实时推送，同时获取反馈信息，提高平台的兼容性和可用性。

智慧物业业务管理系统（G端）

依据《民法典》、《物业管理条例》、《物权法》等物业行业管理规范条例及操作准则，从物业管理行业主管部门和相关行政职能部门的角度出发，建立健全一套“物业服务监管部门、物业从业机构、业主及业主委员会等相关物权代表”全程参与，对“行政权力事项、行政监督事项和行政服务事项”等行政事项进行全程跟踪的综合性、规范性管理系统。建设内容覆盖物业行政综合管理中每个行政权力与服务事项的事前计划、事中执行及移动办公、事中监控、事后统计分析等全过程。

物业服务管理系统以创新行政审批和公共服务方式为手段，坚持问题导向，强化顶层设计，注重资源整合，基于微服务架构，提供基于互联网+的业务网上申请、网上受理、网上办理、网上反馈，优化基层社区服务机构与网上政务服务平台的建设，涵盖物业区域管理、业主及业主大会管理、物业服务企业管理、物业服务管理、维修资金管理等方面。

物业决策支持系统

通过对物业数据进行业务梳理、数据分析、数据应用、数据回填，并充分结合GIS数据、测绘二三维数据进行融合，为物业管理部门提供一体化信息决策智慧平台。基于大数据分析挖掘针对智慧物业系统中的数据进行数据统计和管理，提供物业服务水平分布分析、从业主体服务评价大分析、业主满意度分析、物业报事特征分析、维修资金特征分析等功能，满足政府管理机构统计分析、决策支持以及深层次的数据挖掘等需求，实现对物业市场的动态监管、统计分析，为政府宏观经济决策提供技术支撑。

社区物业管理平台（B端）

社区物业管理平台主要面向各物业服务企业，平台不仅要包括常规物业管理、政务服务等功能，还需积极探索公共服务和生活服务应用，构建居住社区生活服务生态，为居民提供智慧物业服务。

物业服务企业通过平台可对物业项目信息进行维护；对日常巡查、维修服务、房屋装修、投诉处理等物业管理事项进行记录和处理；查看物业维修资金、物业费、经营性收支等资金信息；物业事件上报及小区通知公告发布等。

此外，平台还需探索融合线上线下服务，拓宽物业服务领域、对接各类商业服务、提升公共服务效能、发展居家养老服务。能够对接物业服务企业自身建设的物业服务平台，在统一物业管理服务规范的基础上明确数据共享标准，促进物业服务行业资源整合。利用物业管理服务平台对物业服务企业及其从业人员进行信用信息收集、整理和利用,加强信用管理和信用评价,规范物业服夯企业经营行为。

物业管理业主移动端（C端）

物业管理移动端模块实现对物业管理方面的信息公示和便民服务。通过与不动产、交易系统进行数据对接，业主实名认证后可自动绑定房源信息，可查看对应小区的物业信息，通过移动端APP和小程序使用物业服务，实现信息通知、业主大会发布、在线物业决策投票等。

依据《进一步深化“互联网+政务服务”推进政务服务“一网、一门、一次”改革实施方案》的要求，APP模块可内嵌于政府部门已有门户/平台，并充分利用各平台现有标准、技术、数据、流程进行应用开发、数据对接以及业务流转。以汇聚整合后的物业标准化数据为基础，面向业主进行政务公示，同时将业主的物业报事、议事决策、自治管理数据等行为数据作为行业数据的重要来源，统一采集起来。

物业管理信息化建设目标

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物业管理信息化建设需要着重解决以下问题：

一、行政管理职能分散，难以高效应对群众诉求；

二、物业信息不透明，缺乏互信；

三、物业行业转型没有合适的信息化手段做支撑；

四、缺乏对物业服务各主体合适的评价考核工具。

通过平台建设，为物业行业主管部门、物业服务企业和以及广大业主提供一个行业监管、诉求表达、服务协同的信息化平台，多方位促进物业管理与大数据的融合，推动物业行业的健康持续发展，进一步提升物业行业监管水平。积极实现三方面转变：一是政府部门从管理向服务的转变；二是物业服务行业从粗放型向集约型现代化服务的转变；三是传统的物业管理充分融入社区治理新模式的转变。

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