租赁权登记专题 | 蒋玉萍、史意：诉讼视角下不动产登记的撤销
【作者简介】
蒋玉萍
法学学士
南京市不动产登记中心处长
史意
法学硕士
南京市不动产登记中心科员
编者按
《中国不动产法研究》系广州大学法学院刘云生教授主编，每年两卷，集刊主要针对不动产法律理论和实务等所涉各项领域进行专题研究。现以专题形式，陆续推送往期精彩文章。继“《土地管理法》修订”专题、“民法典编纂”专题推出后，本次主要重温“租赁权登记”专题相关文章。本文载于《中国不动产法研究》第十七卷，微信推送时，删去注释与部分内容，如需查证，还请查阅原文。（在后台回复关键词“土地”、“民法典”可分别阅读《土地管理法》修订、民法典编纂专题）
本文框架速览
一、研究缘起
二、撤销判决的诱因
（一）登记行为中的瑕疵
（二）登记行为无瑕疵时的登记错误
三、诉讼视角下撤销判决后应当产生的权利状态
（一）登记至原告自己名下
(二) 登记至他人名下
（三）回归至未登记状态
四、撤销判决在不动产登记中的实践方式
（一）撤销《不予受理告知书》，并根据当事人申请再次启动登记程序
（二）撤销现有登记，并采用对应的登记类型将不动产登记至真实权利状态
五、小结
自2015年3月1日实行《不动产登记暂行条例》以来，不动产统一登记工作取得了巨大的进步，基本实现了登记机构、登记簿册、登记依据和信息平台的“四统一”。但与此同时，不动产统一登记实务中，问题与成效交织、发展与阻滞共存。笔者试图从诉讼视角下分析不动产登记撤销案件的全貌，为撤销之诉的诱因及后果提供透视窗口，并精简提炼操作方式，以期对不动产登记实践工作有所裨益。
一
研究缘起
在不动产登记实务中，撤销判决作为申请人的“登记原因文件”，往往被赋予“厚望”。根据《房屋登记办法》第八十一条的规定，“撤销登记”为原房屋登记的类型之一。然而，自不动产统一登记以来，纵观《不动产登记暂行条例》（以下简称“《暂行条例》”），通篇并未提及撤销登记，且第三条关于登记种类的规定，足以推断立法本意即抽离了撤销登记。那么，在面对撤销判决时，登记机构如何采取正确的登记类型，将不动产恢复至正确的权利状态和自然状态，成为迫需解决的问题之一。
本文即以撤销登记为契机，全面探讨不动产登记中的撤销判决。实践中，撤销判决包含撤销登记的判决及撤销不不予受理登记的判决，面对该类判决，登记机构往往遭遇“法律缺失”及“模糊判决”的双重窘境。首先，无任何法律法规赋予某一登记种类与撤销判决相对接。其次，在多数撤销不予受理登记判决中，并未指明登记机构应直接受理、不予受理亦或依法办理。再次，如果机械理解不动产登记中的撤销判决，将其定位为登记行为“不但失去往后的效力，通常还追溯到该行为作出”，难免违背诉讼目的。例如，A、B曾系夫妻，A在婚内购买商品房并登记至自己名下，后A与C结婚，并将C登记为共有人。B起诉A、C，民事判决中认定该不动产由B享有50%的份额、A与C共同共有50%的份额，行政判决中撤销了该不动产两手登记。此时，若机械理解撤销登记判决，那么产权将退溯至开发商名下，这明显违背了原告的诉讼期待及撤销效果不溯及当事人利益的原则，“导致相对人及其他有关人员法律地位极不稳定，从而损害行政法律关系中的国民的信赖”，也使审判结果及于当事人以外的第三人。最后，由于“对撤销诉讼而言，法院的功能仅停留在对行政权的优先判断权的表现是否符合根据法令的事后审查”，在多数不动产登记撤销案件中，法院仅下达撤销判决，并不附带“责令采取补救措施”的具体内容，这使得一向保守的登记机构必须反复推敲判决的真实意图或发函至法院确认，才能明确不动产实际状况及应采取的登记类型，一旦错位极易引起二次诉讼。
综上，面对不动产登记撤销判决，登记机构如何在既不违反判决内容，又不突破登记种类设定本意的前提下，还原不动产登记的真实状态，成为动产统一登记制度有待完善的环节之一。
二
撤销判决的诱因
理论通说认为“行政行为的撤销是指因行政行为违法或者不当由有权机关作出撤销决定从而使其失去法律效力，行政行为违法或者不当是指行政行为自成立之时便具有瑕疵情形，而不是行政行为成立之后因法律或者事实的变化而使行政行为违法或者不当”，而司法实务中，撤销登记行为的诱因却错综复杂，既包括登记行为中的瑕疵，也包含登记行为无瑕疵，因后续事实变化而导致的登记错误。
（一）登记行为中的瑕疵
登记行为中的瑕疵，是指登记机构工作人员在登记时，未遵守法定程序、未尽合理审慎审查义务而导致的错误。根据《物权法》第二十一条的规定，因登记错误给他人造成损失的，登记机构赔偿后可向造成登记错误的工作人员进行追偿。因此，登记机构工作人员对登记过程中可能产生的瑕疵问题负有高度注意义务。
1.宏观层面上登记程序不合法
（1）受理程序的缺失—未告知补齐材料
依据《暂行条例》第十七条规定，申请材料不齐全或者不符合法定形式的，登记机构应当当场书面告知申请人不予受理并一次性告知需要补正的全部内容。然而实践中，面对申请材料不齐全或者不符合法定形式的情形，登记机构往往未出具书面不予受理告知书，亦或出具了书面不予受理告知书，却未同时告知需要补正的内容。因此，基于正当程序的要求，不予受理登记时，需要书面告知的不仅仅是不予受理的结果，还包含不予受理的理由。
（2）受理程序的僭越——混淆审核程序
登记程序应当严格按照申请、受理、审核、登簿的步骤进行。然而，受理和审核程序的模糊界限，导致其间相互混淆，成为撤销登记的诱因之一。在受理及审核阶段，登记机构均负有审查义务。但受理环节只是形式上、表面上的初步审查，而在审核阶段，登记机构进行的是实质的、内容的审查。其中审核阶段不仅要对申请材料进行审查，必要时还可以要求当事人进一步补充材料或进行实地查看和调查。实践过程中，如何拿捏受理与审核的标准，是登记工作人员不可缺失的素质之一。总体来说，受理审查标准宜宽不宜窄、宜松不宜紧，在符合登记管辖及法定形式、材料齐全的前提下，登记机构即可先予受理。
2.对登记材料未尽合理审慎审查义务
（1）未识别虚假材料
鉴于诸多申请材料起着构建交易事实和场景的作用，是申请事项应否登记的重要支撑，它们必须货真价实。《暂行条例》第十六条对申请材料也有明确的规定，即申请人需对申请材料的真实性负责。但需要注意的是，根据《物权法》第二十一条的规定，申请人的自我保证义务并不能豁免登记机构的赔偿责任，合理审慎的审查义务贯彻登记始终。申请材料能否进入登记程序，即申请材料是否真实，是登记机构判断能否登记的首要步骤。
（2）申请材料真实合法，但与登记内容无一致性
《暂行条例》第十八条规定，不动产登记机构受理不动产登记申请的，需要就有关证明材料、文件与申请登记的内容是否一致进行查验。由此，申请人不仅要保证申请材料的真实性、合法性，还需保证申请材料与登记内容的一致性。实践中，还存在一些不易察觉的错误，如出卖方委托人出具的公证委托书载明授权内容为“授权购买某处不动产”、代理权限过期等。登记过程中，工作人员不仅要对授权内容、授权日期等内容逐字审查，也要以整体分析的视角鉴别实质授权内容。
3.对申请人疏于审查
（1）未能辨别真实当事人
《不动产登记暂行条例实施细则》（以下简称“《实施细则》”）第十五条规定，不动产登记机构受理不动产登记申请后，应当查验申请人、委托代理人的身份证明材料以及授权委托书与申请主体是否一致。上述“申请主体”不仅指落在申请书上的申请人姓名，还包括实体存在的申请人本人。实践中，存在申请材料真实合法、与申请内容一致，但申请人并非真实权利人的情况。申请人不仅要保持申请材料与登记内容的一致性，同样要保证申请人本身与登记内容的一致性。登记过程中，工作人员应当充分利用摄像及申请材料中的照片信息，核对申请人是否为其本人，必要时，可通过询问申请人身份证号码、生肖、涉案不动产坐落、楼层等信息辨别申请人的虚实。
（2）登记类型判定错误，遗漏会同登记当事人
不同的申请需求决定了不同的登记类型，而不同的登记类型对申请形式及申请材料也有不同的要求。如在“吴涛诉南京市国土资源局行政登记一案”中，法院认为“对于转移登记，吴波和吴涛应当共同申请办理。吴波在申请办理登记时，吴涛没有提出共同申请。被告在审核吴波提交的申请材料时，亦没有征求原所有权人吴涛的意见”，此案中，登记机关将持离婚协议申请登记的类型错误认定为“变更登记”，最终在无“双方会同申请”的前提下办理过户手续，实是对申请人的审查未予到位。
（二）登记行为无瑕疵时的登记错误
登记行为无瑕疵，但是登记原因文件不成立、无效或者被撤销、隐形共有人未申请登记、不动产状况事后发生变更等，均会导致登记簿记载内容与真实权利状况不一致，工作人员无义务也无能力预见此种情况的发生。
1.买卖合同宣告无效
转移登记是不动产登记频率最高的类型之一，申请过程中，申请人必须提交买卖、互换、赠与合同等登记原因文件。登记机构仅能从形式上认定其是否成立，并无能力审查其有效与否。实践中，申请人以登记原因文件被宣告无效或撤销为由要求撤销登记，登记机构若予以拒绝，极易引发撤销之诉。如在“杜进诉南京市国土资源局房屋登记一案”中，民事判决已认定杜进之夫王建英与董俊明签订的合同无效，后杜进持民事判决书要撤销登记，登记机关未予撤销，杜进遂提起行政诉讼，法院认定“2016年的生效民事判决确认《买卖契约》无效，但该生效判决系本案讼争登记行为之后发生的事项。被告在向董俊明颁证时，以当时的规定对相关材料进行了审核，已尽到了审慎的审查义务，而涉案房屋权利人的婚姻状况并非被告的审查范围，因此，被告已充分履行了审核职责”“但生效判决已明确《买卖契约》无效，本案转移登记行为赖以存在的基础事实已发生重大变化，且该行为已影响利害关系人的合法权益，加之本案不存在善意取得第三人的情形，根据‘有错必纠’的原则，被告在发现其已经做出的行政行为赖以存在的基础事实发生重大变化，可能损害公民、法人或其他组织的合法权益时，即有义务依法及时改正”。
2.夫妻共有形式的确认
根据依申请登记原则以及权利人一致原则，登记机构不再对夫妻关系进行审查。实践中，往往会出现夫妻一方申请登记，后另一方申请撤销登记的情形。如在“程征诉南京市国土资源局一案”中，夏英伦婚前拥有一套不动产并登记在个人名下，程征与夏英伦在婚前订立书面《婚前财产约定协议书》并经公证，约定涉案不动产在双方结婚后归双方共同所有。婚后，夏英伦将不动产擅自过户至其子名下，程征不服提起民事诉讼，民事判决认定夏英伦与其子签订的合同无效，并确认程征享有涉案不动产的共有权利，程征据此提起撤销之诉。此时，在登记未予撤销的前提下，就产生了登记权利人与实际权利人不一致的情形，但这并非登记机构所能预见的情形。
三
诉讼视角下撤销判决后应当产生的权利状态
原告要求法院作出撤销判决，其目的显然是要求登记机构受理不动产登记申请，并将不动产登记至实际权利人名下。而在撤销之诉中，实际权利人的形态却呈现多样性，不仅可能是原告本人，还有可能是案外人，甚或是悬空状态、未登记状态。了解撤销判决后应当产生的权利状态，有助于工作人员厘清登记中的法律关系，真正发挥登记公示效应。
（一）登记至原告自己名下
1.所有权归原告一人所有
所有权即权利主体对物享有的占有、使用、处分、收益的权利。原告提起撤销之诉，最主要的理由即认为本人对不动产拥有绝对的对世权利。如在“史吏诉南京市国土资源局一案”中，原告诉称，在不动产经过三手买卖后，其才发现自己的不动产已转移登记至他人名下，故要求撤销登记，并将不动产登记至自己名下。
2.原告与他人享有共有权
原告诉诸法院请求撤销登记，要求将不动产登记为本人与他人共有，其中包括共同共有及按份共有。在上述“程征诉南京市国土资源局一案”中，法院已在民事判决中认定该不动产由程征夫妇共有，程征提出撤销登记的诉求，即希望将涉案不动产登记至其与夏英伦双方名下，形成共同共有状态。
(二) 登记至他人名下
1.原告仅享有使用权程征诉南京市国土资源局一案
在该种案件类型中，原告的使用权依附于特定的所有权人，一旦所有权人变更，原告的使用权便消失殆尽。原告对登记产生异议，并非争夺所有权，而是希望在维持原状的基础上，继续享有使用权。如在“朱树华、刘鑫诉南京市国土资源局一案”中，原告基于民事判决认为，朱汉明虽为涉案不动产的所有权人，但原告对房改购房参与了出资，并一直在内居住，是涉案不动产的合法使用者，朱汉明在出售不动产时未告知原告，且买方非善意第三人，朱汉明与第三人签订的合同无效，故请求撤销登记。本案中，原告要求撤销登记的目的，即通过恢复所有权人以实现自己的使用权。
2.权利暂处悬空状态，实际权利人确定后可申请登记
当事人为实现继承权，在原权利人已死亡的情形下申请撤销登记，可能导致不动产暂恢复至“死人”名下。此时，在形式上，不动产权利暂时悬空在丧失民事主体资格的继承人名下，而其实质是待继承人确定后再行登记实际权利人。在上述“杜进诉南京市国土资源局房屋登记一案”中，王建英与董俊明的买卖合同宣告无效后，杜进即申请撤销登记，鉴于王建英已死亡，如果杜进申请撤销登记，将导致部分所有权回归至丧失民事主体资格的王建英名下，虽然这不符常理，但却便于实际操作，且待夫妻共同财产的份额及杜进继承人明确后，该不动产仍可依法申请登记。
（三）回归至未登记状态
建筑物区分所有权制度建立后，若原告认为登记机构将共有面积部分以专有面积的形式发放给第三人，也会引起撤销之诉。如在“张兵诉南京市国土资源局一案”中，原告即要求将涉案不动产登记范围内的楼梯间恢复成公共通道，撤销楼梯间公共通道部分的产权证。又如在“南京市名城世纪园住宅小区业主委员会诉南京市国土资源局房屋登记一案”中，原告要求撤销房屋产权证，其理由即认为涉案不动产非开发商销售范围，应为小区业主共有的体育俱乐部。上述案由若成立，那么无具体继受人的错误登记部分，将回归至未登记状态。
四
撤销判决在不动产登记中的实践方式
撤销判决的对象既包括登记机构所作的不予受理行为，还包括已作出的登记行为。针对不同的撤销判决，登记机构在实体与程序上均需周全应对，这不仅关乎申请人的合法权益，也深刻考验着登记机构的司法应对能力。
（一）撤销《不予受理告知书》，并根据当事人申请再次启动登记程序
由于形式违法，导致《不予受理告知书》撤销的，登记机构应当根据不同的撤销原因采取不同的应对措施。若申请材料不齐全或者不符合法定形式，登记机构仅仅出具了《不予受理告知书》但未告知补正材料导致行政行为撤销的，那么根据《暂行条例》第十七条规定，登记机构应当重新作出《不予受理告知书》并一次性告知需要补正的全部内容。其中，补正的内容可以在《不予受理告知书》中一并列明，也可单独以《补充材料通知书》的形式告知申请人。若因受理程序僭越审核程序导致行政行为撤销的，那么登记机构应当先行受理登记申请，受理后，依据审核标准判断是否予以登记，仍不能予以登记的，作出《不予登记告知书》，并告知其理由和法律依据。
（二）撤销现有登记，并采用对应的登记类型将不动产登记至真实权利状态
根据《物权法》第十九条、《实施细则》第八十条及八十一条的规定，不动产权利人或利害关系人申请更正登记，不动产登记机构认为不动产登记簿记载确实有误的，应当予以更正；不动产登记机构发现不动产登记簿记载的事项错误的，依法予以更正。《不动产登记操作规范（试行）》第16.1.1的规定，人民法院、仲裁委员会生效法律文书等确定的不动产权利归属、内容与不动产登记簿记载的权利状况不一致的，当事人可以申请更正登记。
由于撤销登记判决必然以现行登记有误为前提，故按照以上条文的文本解释，所有的撤销登记判决均可采用更正登记形式。但在实践中，是否一概运用更正登记程序履行撤销登记判决，是有待商榷的问题之一。一方面，相关理论学说对更正登记限缩解释：在依申请、依嘱托登记的情形中，若登记簿记载状态与应然状态不符的情况在登记当下即已发生，则可适用更正登记，反之不可；在依职权登记的情形下，可一概适用更正登记类型。比如，因工作人员疏忽，将建筑面积登记错误，若当事人申请则可适用更正登记。但若登记当下建筑面积正确，后因情况变动导致不动产面积增加，则虽然登记簿记载状态与应然状态不符，但不能适用更正登记。由此可以看出，理论解释与文本解释存在一定范围内的冲突。另一方面，不动产登记法条内部存在交叉。根据《实施细则》第二十七条、二十八条的规定，因生效法律文书导致权利发生转移、消灭，当事人可以分别申请办理转移登记、注销登记。这与《不动产登记操作规范（试行）》第16.1.1条存在明显的交叉，无疑将造成更正登记与其他登记的竞合。那么在撤销登记判决执行过程中，如何精准适用登记类型，成为首要问题。我们认为，在依申请登记和依嘱托登记时，可以根据实际权利状况与现有登记状况的关系，确定其中是否存在交易关联：若存在关联，则根据不动产发生变动的时点，结合更正登记的限缩解释，以划分是否适用更正登记；若无关联，则直接采用更正登记。而在依职权登记时，限于法无授权不可为，登记机构应直接采用更正登记。区分以上登记方式，既可有效的解决登记类型交叉问题，缓解理论及法条解释之争，也能方便工作人员的实践操作。下文仅探讨依申请登记和依嘱托登记下撤销判决的实践方式。
1.注销登记与更正登记
根据《实施细则》第二十八条规定，人民法院、仲裁委员会的生效法律文书导致不动产权利消灭的，当事人可以申请办理注销登记。注销登记，顾名思义即使不动产状况处于消灭状态。而更正登记，是以不动产状况仍然存在为前提进行的修改。鉴于注销登记的特殊性，我们认为若是因不动产灭失、权利人放弃不动产权利、不动产被依法没收、征收或者收回导致撤销登记的，登记机构应当采用注销登记类型以使登记状态灭失，更正登记在此采取绝对避让的原则。只要明确法院判决意在消灭登记，使得登记状态从有转向无，而非变更权利人，那么登记机构就应毫无保留的适用注销登记。
2.转移登记与更正登记
更正登记与转移登记的划分，可通过登记时点下登记簿实然状态与应然状态的比对、实际权利人与登记权利人交易关系的有无来判定。
首先，若撤销登记后物权恢复至原权利人名下，可视为现登记权利人与原权利人之间不存在任何交易关系，即现登记权利人非经买卖、赠与等方式将不动产过户至原权利人名下，而是因为登记瑕疵、登记原因文件不成立或者无效、被撤销导致不动产撤销至原权利人名下，此类均可适用更正登记。如A经买卖将不动产转移登记至B名下，后法院以买卖合同无效为由撤销转移登记，认为该不动产仍归A所有。若A持此判决要求将不动产登记至其名下，则因物权在B推向A的过程中不存在任何交易关系，故登记机构应当采用更正登记类型。
其次，若撤销登记后的不动产物权变更至现权利人与他人共有，则应按具体类型具体分析。例如不动产登记在A名下，现B主张该不动产为双方共有主张撤销登记，法院支持了其诉讼请求。此时，应区分不动产物权由A转向A、B的具体情况，若该不动产属于夫妻共同财产，那么说明登记机构将该不动产登记在A名下时，即产生了登记簿状态与权利应然状态的错位，因双方不存在转移关系，该不动产在登记当时就应归A、B共有，故应当采用更正登记进行纠正；反之，若法院认为该不动产为A婚前财产，A登记后与B结婚，并经公证确认不动产归双方共有后， A反悔不愿会同登记，导致法院判决撤销登记。此案中，登记机构将该不动产登记在A名下时，权利实然状态与应然状态是一致的，并无任何不当。将权利人从A转化为A与B，是由于A自身的转移行为所致，那么此时登记机构应当采用转移登记的形式履行判决。
最后，撤销登记后，若真实权利人既不包含现有权利人，也非完全属于原权利人，那么我们认为此时的登记权利人与实际权利人若无转移关系，则应采用更正登记的类型。如A将婚前所有并登记的不动产赠与给B,后C主张该不动产由其与A共有，因B非善意第三人，法院最终认定A与C为共有人，并判决撤销登记。此时，撤销登记的实质即将不动产直接恢复至A与 C名下，若采用转移登记形式，很难直接推导出B与A、C的转移关系，且不动产登记在B名下时，权利应然状态即与实然状态产生了不符。相反，若采用更正登记，不仅符合法律本意，也妥善的解决了将不动产回归权利真实状态的目的。
3.变更登记与更正登记
根据《暂行条例》第十四条、《实施细则》第二十六条的相关规定，涉及到不动产用途、面积、权利期限等变更的，登记机构应当适用变更登记。变更登记与更正登记的适用，也可根据登记时点下登记簿状态与真实状态的比对来判定。若登记当下，登记状态与不动产真实状态相符，由于后续新的情况发生导致不动产自然状况发生变化的，应该适用变更登记；反之，则应适用更正登记。如不动产原登记为50平方米，后因权利人合法改建扩建导致不动产面积增大，法院判决撤销关于面积的登记后，登记机构即应采用变更登记类型。反之，若测绘资料显示不动产为60平方米，由于工作人员的失误登记为50平方米，则应采用更正登记程序纠正登记错误。又如，不动产依据综合用地土地出让合同确定土地使用年限为50年，后因土地用途确定为住宅，法院下达撤销登记判决的，登记机构应当采用变更登记类型使不动产恢复正确的登记状态。若因工作人员误写使用年限导致撤销登记判决的，则应使用更正登记使不动产恢复正确的登记状态。
五
小结
受制于权利竞争理念及司法最终原则，登记行为应当与已经生效的裁判文书保持一致。但基于“登记机关对与登记相关的专门性技术性问题具有相当的判断权，而权力的专属性、专业性、确定性又使得每一个特定的国家机关在职权范围内处理的问题都有其特定的权利内容和权力边界，任何一个部门通过权力所产生的问题都具有特殊性质，属于高度专业化、技术性的问题”，大多数撤销判决仅产生登记结果撤销的效力，并未及于“责令履行”的具体内容及期限。故登记机构需在撤销判决的基础上，充分发挥主观能动性，精准定位登记类型并使物权恢复至正确的登记状态，以推动不动产登记制度的长足发展。
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