为什么北京上海的外地人变少了，房价却依然上涨？
本系列前两篇对比27年前的上海房价，涨幅真的很大吗？（有争议但值得看）和 同样是郊区买房地铁上班，为啥人家成了摄影大师而你只看了几部韩剧？核心观点：
只考虑自己买得起什么样的房子，而不要考虑房价涨跌。
重要的不是交通，而是把路上的时间利用好。
本文是第三篇。
上周有一条重要的消息，2015年上海外地常住人口同比下降1.5%，减少14.77万人。不要小看这条消息，这可是上海21世纪以来的首次下降。与此呼应的是交通数据，近5年，每年的公共交通客运量的年增长率都在3%左右，2015年突然下降到年增长0.9%。
北京的数据也类似，2015年北京非户籍人口虽然还在增长，但增速首次低于常住人口增速，并且是近十几年来的最低点。
然而，2015年的楼市却是一幅火爆的景象，都说一线城市的楼市是靠全国人民的购买力支撑起来的，为什么外地人口减少，楼价却不降而升呢？
如果说买房是刚需，那么外来人口下降却值得我们每一个职场中人再次思考这个问题，“逃离北上广”是否真的应该考虑？一线城市还适合年轻人打拼吗？
数据常常是和身边的经验相反的。老乡S最近从老家重返上海，重新买了房子。
S一直是同乡群里分享的典型案例，一个逃离北上广，回家过舒服日子的聪明人。他把上海的房子卖了，换成了老家的房子，用多余钱开了一家小公司。没想到，这个案例最终走向反面。
我问他为什么回到上海，他的答案是，回家后钱是赚了点，但生活失去了目标，整天和狐朋狗党胡吃海喝，其实并没有共同的话题，渐渐怀念在上海一个人打拼的日子。
但真正让他下定决心离开家乡的，却是他大学同学的遭遇，他意识到家乡经济具有先天缺陷，不利于职业发展。
他的同学大学毕业后回了老家，一个位于浙江沿海的，工业发达的小镇。依靠房租的收入，他的生活几年前就可以与一线城市媲美，和家乡的大部分人一样，都是有车有医保，生活平静而富足。
近几年的农村改造中，家乡建起了农村聚集区，就是把大家集中到一个大型小区住，看上去居住条件是改善了，但这并不是免费的午餐，大部分居民都向亲友借钱，或直接向银行贷款。村民敢于负债，是基于当时的经济发展状况，房子还能升值，多出来的房子还可以租给外地打工的。
但一夜之间，工厂倒闭潮和债务链断裂席卷了全县，结果是外地人口减少，房价下跌，房子租不出去，而债务却一分钱也少不了。
债务不是核心，重要的是偿还能力。他的同学被迫恢复了上班族的生活，但这么多年的游手好闲让他没有能力、也没办法习惯上班的生活——要么是太辛苦，要么赚钱少——想当年，他也是一所985大学的本科生。
生活方式是刚性的，他的很多朋友习惯了以前的休闲生活，宁愿生活质量下降，也不愿在相对累一点的岗位就业。
同学的遭遇深深刺激了他，生活在一线城市的人心中想象的那种三四线城市的稳定生活，也许只是一种幻象。
每一个春节回到家乡的人，都震惊于家乡的巨大的变化，那些充满高楼大厦却空荡荡的新城，其资金都是来源于地方政府担保的银行贷款。前面说过，债务不是问题，偿还能力才是问题，一旦经济下滑，这些地方债足以影响银行资金，从而影响每一个老百姓的就业。
（中国地方债风险分布图，除了几个一线城市之外，大部分地区都相当危险，其中也包括江苏、浙江这些沿海地区）
在整体经济走向衰退的时候，最危险的地方就是农村和小城镇，最安全的地方反而是生活成本高但产业结构合理的一线城市——近几年，受衰退影响较小的新兴产业投资绝大部分都在一线城市。
就像次贷危机最初是在美国爆发，席卷全球后，财富却回到美国避险，受害的反而是冰岛，希腊这些边缘国家。
房价也是如此，崩盘不是涨得太多，而是经济下滑，无力偿还房贷。美国次贷危机后，房价下跌最猛的都是相对便宜的地区，纽约中心城区房价短暂下跌后，又继续恢复上涨。
这也是为什么“人神共奋”这个聚焦职场发展的公众号会连发三篇讲房价的文章，因为什么时候买房，在什么地方买房取决于职业发展方向的判断。
一线城市楼市火爆，是经济衰退的大背景下，全国的有钱人都在寻找避险的财富安全港。同样，经济衰退也将令一线城市成为全中国人才的职业发展风险最小的地方。
（2009-2015年互联网行业93%的投资集中在了前十名的城市）
虽然前面说上海的外来人口绝对数量下降，根据“澎湃新闻”的分析，这批减少的人口，主要是上海的产业工人和建筑工人，当工厂倒闭关停，再加上房租上升，他们也选择了离开上海。
（闵行区华漕镇许浦村综合整治前外来人口3万多，目前大概15000左右）
低资产者流失，高资产者流入，低附加值行业从业人员流失，高附加值行业从业人员流入，这是一线城市职业发展的大趋势。
再说S吧，他用家乡卖房子的钱在江桥贷款买了一套酒店式公寓，一半自住，一半是他的工作室。老家的公司还在，继续保留运营等劳务型员工，上海的办公室做开发等高端工作，每个月回去一两次，天天早上开电话会议，小日子又回到从前。
很多人不喜欢酒店式公寓，因为卖出时的税费很高，升值空间小。但我认为市郊的酒店式公寓非常适合年轻人购买，因为它可住可办公，所以租售比相对合理。就算不住，也可以用租金在市内租房。
最重要的是，因为酒店式公寓适合长期持有，所以你实际上在投资一样最值得你投入的东西——时间。在这段时间，你可以找到这个城市对于你而言的最大价值，可以把精力用于职业黄金生涯的打造，融入这个城市的生活圈、社交圈。到了四十岁的时候，你会发现，这是比房子更重要的收获。
很多人认为一城市的楼市有巨大泡沫，必将崩溃，作为普遍老百姓，我们无法辨别这种判断有多靠谱。但我认为，与其考虑资产保值，不如多多考虑职业生涯的发展。就算房价下跌，只要能有能力承担负债，你依然是人生赢家。
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