“白衣骑士”出手，恒大卖出一笔资产有望回血200亿？恒大汽车应声暴涨

国庆假期，A股休市，但今天（10月4日）港股已恢复正常交易。

今天香港恒生指数开盘跌0.4%，随后跌幅扩大超2%。截至午间休盘，恒指跌2.25%，报24022点，恒生科技指数跌1.95%报5982点。

报道称合生创展拟收购

恒大物业51%股权

热点公司方面，今天早间，中国恒大、恒大物业先后发布短暂停牌公告称，中国恒大、恒大物业的股份均于10月4日上午9时起短暂停止买卖；与两家公司有关的所有结构性产品亦将同时短暂停止买卖。

与此同时，合生创展也于当天早间公告称，合生创展的股份于10月4日上午9时起在联交所短暂停止买卖，以待刊发一则公告。合生创展方面进一步称，该公告是有关公司的一项主要交易——合生创展同意收购一家在联交所上市的公司（“目标公司”的股份），以及与此有关的一项合生创展可能要对目标公司的股份提出的强制要约。而在当天的公告中，合生创展暂未披露目标公司的名称。

随后，有报道称，合生创展拟收购恒大物业约51%股份，获恒大物业控股权，合生创展给恒大物业估值超400亿港元。而恒大预计能回笼200多亿资金。

午间，恒大物业在港交所公告，公司股份短暂停止买卖，有待公司刊发一份根据香港公司收购及合并守则而作出及构成内幕消息及可能全面要约本公司股份的公告。

截至发稿，恒大方面对此暂无回应，合生方面则回应“以公告为准”。

之前市场传闻碧桂园服务、华润万象生活等多家公司均与恒大物业有过洽淡，但之后又都否认，此次爆出合生创展收购恒大物业的消息，是绝大多数人都没想到的。

根据通达信数据，恒大物业目前最新市值为554亿港元。从股价走势来看，恒大物业自今年2月创下19.74元的高点以来，累计跌幅已经超过70%。2021年上半年，恒大物业营收约为78.73亿元，同比增长约68.3%；股东应占利润约为19.35亿元，同比增长约68.6%；毛利润为29.39亿元，同比增长约68.7%。

恒大物业年初至今股价走势 

而收购方合生创展最新市值为603亿港元。

截至发稿，恒大系暂未停牌的恒大汽车出现大幅拉升，涨幅超25%。（每经新闻）

若干年前，有五家发轫于广东的房地产公司曾被称作“华南五虎”，他们分别是合生创展（00754.HK）、碧桂园（02007.HK）、中国恒大（03333.HK）、富力地产（02777.HK）、雅居乐(03383.HK)。如今，恒大深陷流动性危机，极有可能是其中最低调的合生创展出面救场。

10月4日早间，在港上市的中国恒大、恒大物业（06666.HK）及合生创展三家公司同时停牌称等待刊发相关公告，而合生创展进一步披露，公司即将刊发的公告涉及同意收购一家在港上市公司的股份。

尽管恒大旗下两家停牌企业未透露相应信息，但市场普遍猜测，合生创展将收购恒大物业相应股权，而第一财经亦从多个渠道证实了市场的这一猜测。

知情人士表示，恒大旗下两家公司同时停牌，确实涉及恒大物业相关股权的出售，而收购方也正是合生创展。目前中国恒大及其大股东许家印家族合计持有恒大物业约60%股权，预计将大部分出售给合生创展，仅保留少量权益。

截至停牌前，恒大物业总市值为553.51亿港元（约合458亿人民币）。知情人士称，若合生创展最终收购超过51%股权，以及交易对价较市值适当折让后，预计涉及收购价格在200亿人民币左右。

不过，最终的交易细节仍有待双方进一步公告方可确定。

割肉”现金奶牛”

停牌前恒大物业PE约13倍，远低于同体量物业上市公司之平均估值水平，比如碧桂园服务和保利物业截至4日的PE分别为46倍和26倍。不过，恒大此番能顺利出让物业相应股权，对于市场和恒大的债权人来说，也不失为一个积极信号。

早在8月中旬，恒大就发布公告称，为缓解流动性压力，欲出售恒大物业、恒大汽车（00807.HK）等旗下资产以快速回笼资金。此后，市场消息称，碧桂园服务及万科（000002）都曾与恒大进行过接触洽，商谈物业并购事宜，但均没有落地。

至9月中旬，恒大表示，“尚未与投资者或买家签订任何有约束力的协议，不能保证能够签订出售协议”。这则公告一度让市场感到焦虑，恒大系股价不断探底。

到9月29日，随着约百亿元出售盛京银行部分股权的消息出台，恒大系资产出让终于迎来实质性进展。此番物业股权的出让，亦被视作恒大解决流动性危机的进一步举措。

恒大物业是恒大旗下较有价值的一笔资产。2020年12月，恒大物业以8.8港元/股的发行价在香港上市，股价最高时触及19.74港元。在恒大流动性危机爆发之后便一路下挫，至停牌前的5.12港元/股。

对于当前的地产行业来说，物业是较为稳定的“现金奶牛”，属于优质资产。目前，恒大物业规模及盈利能力均位居上市物业公司前列，今年截至6月末，在上市物管企业中，恒大物业以4.5亿平方米的在管面积位居行业第二。同期，恒大物业实现营业收入78.73亿，同比增长68.3%；毛利润29.39亿，同比增长68.7%，净利润19.34亿元，同比增长68.6%。

“隐形地产航母”

目前，整个房地产行业资金充裕的企业并不多，除了央企和国企之外，能够有足够的资金接下恒大大体量资产的民营房企，更是屈指可数，不过，合生创展突然接盘恒大物业，依然让市场人士感到意外，毕竟，这家公司已经低调了太长时间。

能将恒大物业吞下的合生创展，自然也不是等闲之辈，曾经2004年成为首家年销售额突破百亿的公司，比万科突破百亿的时间更早，一度被王石称作“地产航母”。此后因效法港资房企“高溢价、多囤地、慢周转”的经营模式，在规模上逐渐掉队。在碧桂园2020年全年销售额逾5700亿元的情况下，合生创展仅实现358.34亿元。

不过，最近两年，合生创展大有重新发力的迹象，2021上半年实现，合生创展实现销售额212.3亿元，同比增长63%，增幅远高于同行平均水平。

值得提及的是，一直不愿意高周转的合生创展，仍然是市场上盈利能力较为突出的公司。今年上半年，该公司实现营业额为160.74亿港元，同比增长约49.7%；毛利约为101.25亿港元，同比增长41.69%；核心净利57.24亿港元，同比增长32.8%；归母净利润约56.32亿港元，同比增长10.4%。

截至6月末，合生创展现金及银行结余（不包含受限制现金）约为428.55亿港元，较去年年底上涨44.5%，拥有充足的现金完成此次收购。以“三道红线”计，合生创展位列“绿档”：剔除预收款后的资产负债率为63%，净负债率为66%，现金短债比为1.45。

据悉，合生创展正筹备旗下物业版块的分拆上市，此番接盘恒大物业之后，将有望一跃跻身物业头部行列。消息显示，2020年底时，合生创展旗下合生活总裁、康景物业董事长夏冠明就提到过，合生活上市准备已在路上。

尽管至今尚无公开的上市动作，但在今年7月份，合生创展发布公告称，将从珠江房地产处，以114万元的代价收购瑞特物业的100%股权，购事项完成后，瑞特物业将成为合生创展的间接非全资附属公司，将为合生创展旗下物业管理板块增加34.1万平方米的在管面积。

今年以来，物管行业的大宗并购不少，仅涉及已上市物业的并购，就包括碧桂园服务并购蓝光嘉宝和彩生活。

市场人士称，参考碧桂园对于蓝光嘉宝的并购模式来看，合生创展从中国恒大手中收购恒大物业股权后，后续极有可能涉及全盘要约收购，但具体细节，仍有待进一步厘定。（第一财经）

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