这一次，我们的黄金子弹，为什么要射向这座城市？
文/杨国英
过度的谨慎，是要付出一定代价的——我是说我自己！
对国内楼市触及天花板、对人民币进入周期性贬值的判断，我从去年底就已经认定了的。
选择新的投资方向，只能将眼光投向国外，投向资本回报率更高的地方，那么，不动产的投资，具体应该投向哪里？——这个命题，我用了大半年进行思考、并且实地调研。
欧美日等发达国家？
发达国家可能更适合高净值人群的居住，而不适合投资，因为，发达国家的城市化率已经饱和、人口出生率偏低，而缺乏人口显著增长、缺乏人口大批量向中心城市集聚的国家，其房价上涨是没有动力源的——也就是说，在发达国家投资不动产，其预期收益，仅能依靠租金收益、而没有房价本身的预期大幅上涨，更何况，绝大多数发达国家还存在遗产税。
选择发展中国家？
能带来更高收益预期的不动产投资，只能是选择发展中国家。道理很简单，发展中国家经济增长更具潜力、城市化进程正在加速、人口出生率更高——复盘中国房价的走势规律，其过去20年高达10倍的房价上涨，恰恰是城市化进程加速的20年。
那么，选择发展中国家，是选择亚洲、还是非洲？基于我一向主张的“投资不吃鱼头和鱼尾，只吃鱼身”的价值判断，我还是将眼光锁定在亚洲，非洲的不动产投资，应该要等到2020年之后，可能更为合适一些。
选择亚洲，最合适的，只有东南亚，虽然南亚巴基斯坦的第一大城市卡拉奇，我也相当看好，但是毕竟伊斯兰教的文化、以及手抓饭的传统，即使是前期的考察调研，我也是不愿去卡拉奇的。东南亚的发展中国家，主要由越南、柬埔塞、泰国、老挝和缅甸组成，有所谓的“中南半岛五国”之称，一条湄公河穿流其间。
这五个国家一一分析下来，最终我将眼光重定锁定在柬埔塞。越南与我国一直存在严重的边缘政治纠纷，泰国人口出生率偏低（部分男性出家做和尚、部分做人妖了），老挝的人口总量偏小（尚不到700万人），而缅甸呢？一方面缅甸中央和地方的政策稳定性存在问题，果敢地区年年不太平，另一方面，缅甸最大城市仰光的房价，经过2013—2014年爆炒（均价一度高达3万人民币/平米），这几年虽然有所回调，但也还是没有太大的投资空间了。
只有柬埔塞的金边了！
于是，我从去年下半年开始，一直到本月初，一共3次前往柬埔塞，每一次，都加大我对金边楼市的信心——调研过多，调研过细，这其实是一种过度的谨慎，别的不说，仅仅最近4个月人民币贬值10%，事实上，我买房就要间接多付出10%的购房成本——因为，美元是柬埔塞的计价和交易货币，这在人民币已进入周期性贬值通道之当下，也是我极其看中金边楼市的一个原因。
对金边的观感，我在5天前写了篇随笔《消逝的玫瑰！盛开的玫瑰！》，每次从柬埔塞调研回来，我都会写篇文章，谈一些感触，再上一次，我写了《环球凉热不均，我们拿什么赌赢未来？》。
除了美元是当地的计价和交易货币、柬埔塞人口出生率全世界第一（4.35%，是我国35倍，是泰国的20倍）、金边人口密度高（近8000人/平方公里，超过我国人口密度最高的深圳，深圳为6300人/平方公里）、不征收遗产税、房屋永久产权等优势之外，包括经济增长、以及租金回报率等等，都充分说明了，金边是一座极具投资价值的城市。
（金边的租金回报率全球第四）
那么，现在金边的房价，到底是多少呢？
结合我调研过的10多个金边楼盘，金边房价的均价，目前在1850美元/平米（建面）左右，高端的和低端的，再±850美元/平米左右，需要提示的是：
1、金边的房产是永久产权，这一点与国内不同；
2、金边的房产全部是精装修，略有不同的是，有些是硬装全部到位，有些是包括家电家具全部到位（剔除装修成本，毛坯价格其实仅有1500—1700美元/平米）；
3、涉及到土地的，外国人不可以购买，比如别墅，比如高层的一楼；
4、绝大多数楼盘，外国人不可以贷款，但是可以分期付款；
5、绝大多数楼盘可以配合换汇支付。
金边公寓楼盘的售楼处
而金边的租金水平是多少呢？
应该说，等同于上海的租金水平，建面60平米的房子，差不多是500美元/月的水平，100平米的房子，没有800美元/月，那绝对是很难租到的——也就是说，差不多仅是长三角地区的县城房价，租金水平却是北上深的水平。
周期切换，时势位移，去年初我们将子弹射向重庆，这一次，我们将子弹射向金边——与中国最友好的东南亚国家的首都，一带一路的核心支点。
大半年时间，3次调研，今天，继去年初组团考察重庆楼市之后，我们正式启动金边楼市考察之旅。
如果你对金边楼市感兴趣，请扫描下面的二维码加群（经观价值投资群2），我们将于8月5号正式开启金边投资之旅！
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作者系网易新闻·网易号“各有态度”签约作者
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