养老地产不应沦为变相卖房&养老地产为何不被“买单”？
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据《中国房地产报》报道，在陕西省汉中市南郑区，号称“独享汉山山脉600亩山地森林资源”的商品住宅项目，实际上即是2009年被称为“汉中首家大型高标准养老服务机构”的“益丰国际颐养中心”，2010年还被列为当地惠民工程之一，并以“公用设施和居住用地”立项。但到2014年却变更为益丰国际商品住宅，并取得商品房预售许可证，正式对外公开销售至今。
2010年在建设用地规划许可中还是以“公用设施和居住用地”立项的“益丰国际颐养中心”，到2014年变更为“益丰国际商品住宅”，并取得商品房预售许可证，正式对外公开销售。原规划中的颐养度假接待中心、老年公寓以及服务配套设施荡然无存，所谓“汉中首家大型高标准养老服务机构”已彻底沦为笑谈。
“益丰国际颐养中心”上演的改变土地用途和性质的变形记中，离不开当地发改、规划、住建、国土等部门一系列审批“助力”。其中是否存在什么猫腻，专项督查组正在进行调查。暂时撇开这个话题，在普惠性养老床位存在巨大缺口的当下，此次事件给人留下的疑问是，到底还有多少占据公共用地的项目，以类似手法将养老设施规划尘封在了图纸之中？
出于对“银发经济”巨大潜力的看好，以及地产行业转型升级的需要，近年来，养老地产备受开发商和投资机构的青睐，不仅房地产巨头竞相抢滩登陆，一些中小房企也纷纷跻身其中。然而，在一派热火朝天的市场景象中，“以养老之名行卖房之实”的质疑却从未平息。就现实来看，不仅有“益丰国际颐养中心”这类彻底“变脸”的项目，也有一些项目虽然保留了养老内容，但实际上只是沦为了一种噱头或者摆设，并没有太多实际的意义。究其原因，卖房一劳永逸立刻可以回笼资金，相比之下，养老地产其实是“卖服务”，不仅需要持续投入配套设施和人力物力，而且资金回笼过程相对漫长。
作为带有福利甚至社会保障性质的产业，养老地产的发展离不开政府部门的支持。对于政府部门来说，支持养老地产并不是审批划拨土地这么简单，除了监督规划是否执行到位之外，也有必要监督相关配套设施和服务项目是否足够完备，只有确保养老地产的“硬件”和“软件”都达到标准，才能真正使其发挥出实际作用，避免沦为瞒天过海骗取用地指标和政策优惠的幌子。
来源：大河报
理想丰满 现实骨感
养老地产为何不被“买单”？
中国商报/中国商网（记者 付颢琬）
如今，住宅市场的增长天花板让房企们愈发坚定多元化布局。而面对“银发经济”的巨大市场潜力，万科、龙湖、远洋、绿地、绿城等房地产商纷纷把触角伸向养老地产。但“蛋糕”不是那么容易就能吃到的，从去年的房企发展来看，他们对养老地产的布局更是有点“雷声大雨点小”的意思，那么这种现象背后暗藏着怎样的行业“暗疾”，养老地产未来是否还有出路？
图片：CNSPHOTO提供
“银发经济”吸引房企转型
近年来，随着中国社会老龄化程度的加剧，“银发”市场得以迅速扩张。其中，养老地产更是被地产商们称为“夕阳下的朝阳银发市场”。
据国家统计局公布的最新数据显示，2018年末中国大陆总人口（包括31个省、自治区、直辖市和中国人民解放军现役军人，不包括香港、澳门特别行政区和台湾省以及海外华侨人数）为139538万人。其中，从年龄构成看，60周岁及以上人口24949万人，占总人口的17.9%，其中65周岁及以上人口16658万人，占总人口的11.9%。值得注意的是，数据显示，截至2017年底，我国60岁及以上老年人口有2.41亿人，占总人口17.3%。仅由此一项数据可见，我国人口老龄化带来的挑战不容小觑，不过，同时也蕴含着巨大的市场潜力。此外，根据全国老龄工作委员会预测，我国养老产业规模到2030年有望达22.3万亿元，未来10-15年是养老产业快速发展的黄金年代。
在此背景下，《2017-2018中国产业园区市场研究报告》提到：“房地产行业告别高增长、高利润、快周转的‘黄金时代’，走进‘白银时代’，已成为行业共识。房地产企业纷纷谋求转型，寻求多元化业务和赢利点，以应对市场新常态下的变化与挑战。”
而早在2014年，时任万科总裁郁亮也曾公开表示将中国地产的下一个十年称为“白银时代”，在他看来，遍地“黄金”时代已一去不再。和“黄金时代”不同，“白银时代”竞争更为激烈，“个位数的增长速度”将成为常态。
进入“白银时代”，房企也正逐渐告别开发商的单一角色，转型城市配套服务商，服务延伸至居住、购物、教育、医疗、养老等多个领域，力图建立起全生命服务产品体系。由此，老龄化社会产生的“银发经济”促使房企将养老地产视为多元化业务中的重要一环。
除了巨大的发展前景，国家也适时出台一系列养老政策来大力发展养老事业。最新的消息显示，在2018年的中央经济工作会议上，“四提养老”就引发了市场的广泛关注。
综合以上种种机遇，据媒体不完全统计，全国已有80家地产商进军养老地产领域，公开信息披露的养老地产项目达百余个。除万科、龙湖、远洋、绿地、绿城等众龙头房企踊跃入场外，一些中小房企也纷至沓来，成为养老地产领域中的重要构成。
“理想丰满 现实骨感”
房企进军养老地产，可谓是具备了天时地利，但似乎缺了点“人和”。
作为新兴产业的养老社区，较高的费用可能会让人“望而却步”。据家住北京的王女士向中国商报记者表示：“去年曾有一个做地产的朋友向其推荐称，因他们这辈人马上面临子女赡养老人压力变大等现实因素，为了朋友们可以安度晚年，希望他的‘朋友圈’可以考虑住养老社区，不仅生活有保障，还能交到更多朋友，不会孤单。”基于这些想法，王女士表示，起初“圈子”里很多人都“响应”，觉得这个想法真不错。但没几天，“圈子”里便再也没人提起这件事了。“好是好，但是成本太高了，不仅先要拿出不少的钱，以后每年还要付房租和护理费等一系列费用，还是住不起。”
此外，据公开资料显示，2017年12月12日，北京市民政局举办新闻发布会，正式发布了共有产权养老试点项目“恭和家园”已投入运营的消息。恭和家园是北京的共有产权养老试点项目，实现了居家养老和机构养老的有效衔接，把居家养老镶嵌到了机构养老之中。而据媒体去年10月报道称，一位置业顾问曾表示，恭和家园项目一共有不到300套房子，截至去年10月已经卖出80多套。这也就意味着，自恭和家园投入运营后的十个多月里，其所售房源占总房源仅不到三成。
据了解，恭和家园所售房屋均价为5万元/平方米，其中，购房者购买的是95%的产权，另外5%产权由开发商自己持有。除此之外，购房者每户每月需要缴纳3000元服务费，包括物业费、管家费等费用，如果在项目食堂吃饭，一日三餐费用为55元左右。值得注意的是，恭和家园位于北京东五环外，项目紧邻广渠路，彼时周边二手房价格普遍在5万元/平方米左右。
用户承担费用较高也让房企感觉发展养老地产只是“理想很丰满，现实很骨感”。对此，合硕机构首席分析师郭毅对中国商报记者表示，因当前中国老年人的消费观普遍还是相对较为保守和谨慎，而目前房企所推出的养老地产项目则消费较高。就目前来看，大多数老年人就算是选择机构养老，也会是选择相对成本比较低的一些场所。
因市场反馈“消极”，所以，在房企的多元化业务探索中，相比起长租公寓的蓬勃生长，养老地产的发展相对谨慎。从目前的情况来看，市场上多数房企虽然都在积极布局养老地产业务，但大多只是浅尝辄止，只有个别房企进行了大规模的布局，养老地产最终演变成为巨头之间的角逐游戏。
养老地产出路在何方
1月8日，在上海举行的2019丁祖昱评楼市年度发布会上，易居企业集团CEO丁祖昱对2019年房地产市场做出十条预测，其中一条便是“看好物业管理行业，短期不看好养老地产行业。”
事实上，对于房企而言，当前，虽然众多房企纷纷抢滩打造养老产品线，但养老服务的投资回报率远低于传统房地产投资。养老地产的概念虽产生已久，却尚无明确的成功商业模式。
那么，对于房企而言，养老地产这块大“蛋糕”就吃不上了吗？
郭毅表示，事实上，我们现在不应该把60岁作为老年的一个标志，随着我们科技的进步、医疗技术的成熟，我们平均寿命在不断延长。如今，60岁以上的一定年龄段内，对于现在意义的养老地产需求度还没有那么高。所以对于房企而言，未来发展养老地产应该考虑到这一因素，房企们可以根据当下的“老年人”的身体状况以及其健康需求等发力。比如，从保持这类群体晚年生活一个健康愉悦的生活状态角度去设计一些产品和服务，可能更能贴近他们的需求。
易居研究院智库中心研究总监严跃进也对中国商报记者称，对于老龄化来说，目前会被认定为是“社会负担”的范畴，这个时候往往是用解决老龄化的问题来进行各类业务的。所以过去很多养老地产业务很刻意做养老地产，甚至地产项目刻意追求安静、养护、健康等概念，但是会发现市场并不认可。实际上老年人这两年很多需求和过去都不一样，只有只要把现代老年人的需求摸透，他们才愿意来消费此类老年地产项目和服务。
对于房企如何吃上“银发经济”这块蛋糕，严跃进建议继续在社区建设中搭建半独立半混居的服务。“比如一个小区有10栋楼，这个时候可以单纯设计一栋有较好的老年服务设施，而老年人平时社区生活也可以接触其他年龄的人群，这样反而小区入住比较踏实。另外也需要强调老年文化建设，研究老年人的心理和生理特征，不断创新服务等，这都是开发商需要做的。”
房企开始抢滩的养老地产
下一个楼市投资蓝海吗？
在经济收紧，政府调控之下，楼市发展已然到了发生转变的时候了。众多房企也开始寻找下一个楼市的投资风口。进入白银时代，房地产开发商的角色已经不单单是房产开发者了，转型城市配套服务商，将触角延伸至居住、购物、教育、医疗、养老等多个领域，力图建立起全生命服务产品体系，也将是未来它们角逐的战场。
根据联合国公布的数据显示，到2025年，中国超过60岁的老年人口数量将突破3亿，到2050年，这个数字将达到5亿。“银发浪潮”席卷而来，这是一个令人担忧的现实。随着人口老龄化的快速发展，养老问题日益引起政府的重视，大量的养老服务需求为养老地产打开了广阔的市场空间。
潜力的背后隐藏的是巨大的商机，据全国老龄办《中国养老产业规划》报告显示，到2030年我国养老服务业市场的总产值将突破10万亿元大关。巨大的商机面前，具有敏锐嗅觉的房地产开发商不可能视而不见。这不国内房企开始纷纷布局养老产业：这其中有国内上市大型房企诸如万科、恒大之类的，也有大型央企开发商比如招商、华润，也有保险公司进驻此类产业，比如泰康、平安等等。
诱惑面前有机会，但也有风险，尤其是对于传统开发商完全陌生的产业。从养老地产提出到现在，发展也有几年的时间了，但是到目前为止，还没有任何一家开发商找到真正适合的盈利模式。而目前养老地产盈利模式主要是下面两种：
1、租售并举的运营方式，但也还是处于探索期；地产公司运营养老地产的商业模式多为租售并举，包括出售老年公寓，自己持有并运营社区内的康复和养护中心。这样有利于开发商快速回笼资金，保证企业的运转，也能有足够的资金保障养老设施设备的正常运转。
2、保险公司运营养老地产模式相对来说灵活一点，然而主要也是一方面通过投保人投保让其具备入住养老社区资格，并缴纳一定的月租或服务费；其二，通过实物租赁的方式来实现收益。前者把保险、地产、养老产业融合在一起，将寿险产业链拉长至30年左右，这也是险企普遍接受的模式。
业内很多人士普遍认为养老地产将在未来5-10年迎来黄金发展期。但是对于中国来说，一向的服务意识较低，而且传统的养老观念非常固化，所以我们不能完全照搬国外的养老地产模式，我们需要找到适合自己的发展渠道。
首先，养老地产最重要的不是地产开发，最重要的是服务，在发展的过程中一定不要颠倒是非。在以往房地产开发商开发的住宅项目时，往往都不注重配套服务设施的建立，关注的只是我的房子好不好卖，能卖出去收回资金就可以了。但是，对于养老地产来说不是，它更注重的小区的配套服务，服务具有优势，才能吸引人过来入住。服务不仅是养老所需的治疗、护理和养生类的，有时候甚至还需要结合旅游环境等服务。
其次，养老地产是一个完全不同于传统的住宅开发模式；国内开发商已经习惯了快速的地产开发模式，对于长周期的养老地产并不在行，还需要在摸索中前进。而且养老地产的回报周期长，面临长期运营带来的资金压力等等。
再次，盈利模式急需解决；产业产品虽好，但是盈利却难。高昂的产品费用让普通群众难以接受，而高端用户受众面窄，缺乏普遍适用的产品。现在市面上，普遍存在的都是动辄每月上万元的费用，普通群众根本无力消费。
尽管19大报告提出，要实施健康中国战略，积极应对人口老龄化，构建养老、孝老、敬老政策体系和社会环境，推进医养结合，加快老龄事业和产业发展。但养老地产要想成为下一个投资风口，目前来看还有很长的一段路要走。
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END
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