“共有产权养老”的创新模式能否解决康养地产发展难题
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近日,北京民政局印发《集中式居家养老服务社区扩大试点实施办法(试行)》(简称《试行办法》),正式提出扩大集中式居家养老机构(共有产权养老)试点。
早在2016年初,北京市民政局、北京市住建委便联合印发《共有产权养老服务设施试点方案》,支持乐成老年事业投资有限公司探索共有产权养老服务设施模式。
2017年底,国内首个集中式居家养老社区(共有产权养老)试点项目—双桥恭和家园首期开始入住,截止目前,双桥恭和家园已入住300多户,入住率超过90%。2018年,北京市进一步扩大共有产权养老社区试点,即在通州区半壁店区域建设全市第二家共有产权养老社区,预计2020年开始入住。
优势：共有产权养老模式创新,助力康养地产项目发展
1、以更低价格获得建设用地。据悉双桥恭和家园是2010年9月30日以协议出让的方式获得的地块,土地性质为医卫慈善用地,土地出让金约2451万元。
2、房价比商品房低,服务比市场化养老机构低,加之“不限购”,具备市场竞争力。双桥恭和家园项目居室面积80㎡左右,全部精装现房交付,现房销售均价在50000元/平方米左右,远低于周边商品房价额。入住户可享受每个月3080元的优惠服务价格,低于同类养老机构。同时,项目享受“购买不占用北京购房指标、房贷不占贷款记录”的政策,这对购房群体市场诱惑力大。
3、当地政府支持力度大。对于双桥恭和家园试点项目,有关部门曾专门发文提供政策依据。有关部门还积极与住建委等部门协调,推动试点项目的实施。
门槛：真实提供养老服务,实实在在为本地老年人群服务
1、参与企业需具备养老服务质量三级以上服务经验。建设单位具有房地产开发企业资质基础上,需要具备养老机构服务质量三级(含)以上的运营服务、开展居家和社区养老等相关服务领域工作经历。
2、解决本地刚需人群养老需求。对于入住人员要求需是北京本市户口居民家庭,入住人资格为年满60周岁(含)以上的老年人,同时,400万元/套的市场价格提高了入住门槛。
3、企业需具备长期投资的资金和持续运营的理念。共有产权方式从一定程度上解决医卫慈善用地可分割销售难题,从产品设计上可有创新的盈利模式,但不能从根本上解决养老地产重资产投递的属性。另外,要满足入住群体持续的养老服务需求,除收回建设投资外,还需持续投入运营成本,维持项目品质。
我们认为:
1、“共有产品”模式创新具有先发优势。作为全国首个共有产权养老的试点单位,恭和家园借共有产权养老模式之势成为行业标杆,随着共有产权养老模式的普及和深入人心,乐成养老的先发优势将越来越明显。
2、能否持续提供高质量养老服务是成败的关键。据悉,在双桥恭和家园里,餐饮服务、医疗服务等核心服务基本处于不盈利的状态,这种情况对于服务商的积极性是很大的考验。特别是对于新试点项目,在没有达到足够入住率之前,一些核心服务将处于亏损状态,运营商如何确保持续性的养老服务质量是一个巨大的挑战。
3、开启康养地产盈利模式创新的序章。目前康养地产的保险模式、信托模式都在不断创新和迭代,其发展优势随着金融属性的增强越来越明显,这些模式的主要客群以高净值老年客群为主。共有产权养老模式的持续创新,以及保持竞争能力,为更多企业参与康养地产,解决康养地产盈利难题提供了可行方向。
来源：和讯房产
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