哥走了，把20万一平方的学区房留给你们吧……

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投资哥

导语

这几天朋友圈有一个新闻，说的是一个北京父亲，放弃购买北京的500万学区房，拿着500万移民了。留下一句：哥走了，把20万一平方的学区房留给你们吧。引发大家哗然，是明智？是傻缺？

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来源：米公子 米筐投资（ID：mikuangtouzi）

今天，我想和均价4万以上的北京、上海、深圳的准业主们谈谈。均价4万考虑到75%的高层得房率，就相当于国外按套内实际面积计算的53333元/平的单价，这个价格可以在悉尼、东京、纽约、新加坡、墨尔本的城市中心区买高级公寓了。

本文不是非要推荐大家要去国外买房，只是从数据层面分析，用数据说话，从理念、意识、观念层面来作沟通，因为我们相信，理念的转变远大于行动！理念转变，然后再作进一步的探讨，真的假不了，假的真不了！

先来看一下最近的2016年3月份全国均价TOP10榜的城市：

显然，深圳、上海、北京三地的房价远高于其它城市，套内均价都在5.5万以上，而且要高于东京、悉尼、纽约、墨尔本的中心城区房价，所以，今天的谈话对象也是这三个城市。

中国和国外购房有什么不同？

1、海外通常都是永久产权。

2、海外计算面积是以套内实际面积计算。

3、海外购房贷款利率都很低，比如新加坡才1.25%。

4、海外的房子基本上都是带装修交付。

5、通常，发达国家的房子质量、绿化、景观、品质都要高出中国不少。

6、国外注重公共配套的建设，通常会有整层的会所、空中花园、空中游泳池、烧烤、咖啡吧等公共配套。

7、很多国家的二手房转让税其实很低，比如新加坡，超过5年转让，增值部分都不用交税。

以北京南三环的一个二手房小区为标本

以打算买一套北京的房子为例来探讨是买还是租？

南三环刘家窑已经交房12年的小区：彩虹城。

下图为彩虹城小区2016.4月份实拍：

朋友2003年购买时均价3800元/平，如今二手房售价4.5万元/平，以一套三居120平为例：

总价：540万

首付20%：108万

按揭80%：432万

房贷利率：基准利率打9折是4.41%

按揭20年：等额本息，每月还款27121元

得房率：80%

实际面积：96平

单价（按套内面积计算）：56250元/平

目前小区三房租金：7000元/月

交通：离10号地铁线600米

注：

我的这个朋友是2003年非典期间公司放假，小两口没事干，女朋友说不中买个房子利用这段时间装修装修吧，要不太闲了，男生为了继续维持与女生的非法同居，存款连1万都没有，硬着头皮借钱交了首付，于是，3800元/平买，现在涨到了45000元/平，另一个一样是很要好的朋友，当时因为单身，没有女人在身边唠叨，于是拿钱创业，现在连房子也还是没能买得起。你们说，买房的算不算狗屎运？女人真的是红颜祸水吗？创业有错吗？有错吗！

言归正传，假如，我拿着这100万去国外买房，还在北京生活，会有什么不同？或有什么样的体验？

比较新加坡

以我们在4.7日考察过的公寓项目ALEX为例

如下图的高层公寓：

小区位置很好，离地铁口不过200米，新加坡都是按实际套内面积计算，公寓4层、14层、24层三层都是配套的空中花园、烧烤、游泳池等公共配套。

以一套61平方的小两房计算，96平变61平：

套内面积：61平

总价（新币）：128万新币，按最新汇率1新元=4.7969人民币计算

总价（人民币）：614万

首付20%（人民币）：123万

按揭80%总金额（人民币）：491万

房贷利率：年1.25%

贷款20年：等额本息，每月还贷23132元人民币

租金（新币）：4000新币/月

租金（人民币）：19187元/月

如果放弃了在北京购买这个三房，而是以7000元一个月租下这个三房，拿钱在新加坡买了这个小两房的话：

首付多花了14万，一个车钱，先忽略，每月还贷23132元-19187元=3945元，就是每个月还要贴3945元，再加上在北京的租房一个月7000，一个月的总支出是10945元！

如果是在北京购买下了这个三房，自己住，一个月的支出是27121元。

你买下北京三居室的结果就是：一个月多支出27121-10945=16176元！

一张表格看清楚北京、新加坡两种选择的区别：

选择购买北京三房后：首付108万，以后每月支出27121元。

选择租北京三房、购买新加坡两房后：首付122万，以后每月支出为23132+7000-19187=10945元！

是的，换一种思路，每个月可以省下16176元！20年一共节省263万！

注：

1、以上对比未考虑车位因素，在国外都是送车位，在国内大多都需要再购买。

2、以上对比也未考虑北京是现房二手房，买新加坡还要再等一年交房之因素。

3、即使新加坡这个房子房租租不到4000新币，只能租3000新币，一样是可以一个月省下来11000元人民币的！那怕只能租2000新币，一样可以一个月省下来6000元人民币！

新加坡购房政策

有着亚洲四小龙之称的新加坡，以其稳定的社会环境与低税率成为全球闻名的投资圣地。 新加坡土地面积仅720平方公里，约为北京直辖市区面积的20分之一，上海面积的10分之一。如此狭小的面积，在政府2020年规划下要容纳570万人，土地与住宅必然将保持供不应求。外国人在新加坡只能购买私人非有地住宅，即一般的私人公寓。

来源: Urban Redevelopment Authority of Singapore

08年全球金融危机之前，新加坡房市涨势惊人。2006年第一季度至2008年第一季度的两年间，新加坡私人住宅房价上涨48%。之后全球经融危机爆发，新加坡房市也遭遇寒冬，2009第二季度私人住宅房价较2008年第二季度下跌幅度达25%。经融危机之后，随着全球与当地经济复苏，新加坡房市在一次进入高速上涨通道。2009年开始的四年间，新加坡私人住宅房价上涨超过60%。2013年底开始，为了控制房价，减少投机，新加坡政府出台了一系列房地产降温措施。2013年第四季度起，新加坡私人住宅房价连续10个季度下跌。2016年第一季度的房价较2013年第三季度已下跌9%。

虽然新加坡房市持续寒冬，房价下降的幅度却已逐渐减弱。开发商在当前的环境下纷纷压低房价，出台促销活动，也收到了不错的效果。由于这一轮的房价下跌完全是政府政策引发，现在各大政策已经出台一段时间，各方供求关系已经趋于平衡。预期新加坡房市继续下跌的空间已经不大，现在或许是出手投资的好时机。另外，人民币对新币汇率也在最近来到几年最高水平，有助于投资者最小化货币转换损失。

来源：Google Finance

数据来源: squarefoot.com.sg

外国人在新加坡的购房政策：

1、只有新加坡公民可购买新组屋，永久居民只能购买二手组屋，外国投资者不可购买。

2、外国人购房需缴纳3%印花税和额外15%的海外投资者印花税（ABSD），仅印花税就要缴纳18%。

3、在新加坡购房同样需缴纳房产税。根据新加坡国内税务局 (IRAS) 估算房产出租时所收取的房产年值 (年租金) 的比例来征收。具体如下：

自住：55000新币年租金估值以内，征税4%。接下来每多15000的估值，税额递进增加2%。

出租：头30000新币年租金估值，征税10%。接下来每多15000，税额递进增加2%。

4、外国人购房可贷款，首付最低20%，利率在1.5%-2.18%之间。

在高度城市化与现代化的新加坡，住宅房价丝毫不逊色于国内一线城市。市中心超过10万一平米的房价与相对较低的租金回报率，并不适合初级投资者。对中高级投资者而言，新加坡房产不应只是一个获利的工具，更重要的则是资产配置与价值投资的重要一环。新加坡良好的自然、政治、社会与经济环境，可以说是一个理想的财富港湾。

有朋友持不同看法

有人会说，K，你杂不说北京房租一年涨了10%啊，新加坡和悉尼会吗？

好，这个问题这样来回答。

1、你有没有考虑人民币汇率问题？人民币对澳币已经从去年中最低的4.5升到了4.9，人民币半年以来的贬值是8.9%。未来呢？还是肯定要贬的。

2、人民币对新加坡元的汇率也是从五个月前的4.4升到4.8，半年以来人民币贬值也是9%。未来呢？也是肯定要贬值的。

3、人家悉尼和新加坡年租金也在涨啊，只是他们的涨幅是保持和国家的通货膨胀率差不多一致，不会像中国这么大幅震荡，他们的年租金会跟着国家经济快速变化，不像中国的租金变化都严重滞后一两年。

4、所以一定要学会用不同的纬度来看问题！

下图为180天以来澳元兑人民币汇率变化图：

从中可以看出，近四个月，人民币对澳元的贬值还是比较大的。

下图为180天以来新加坡元兑人民币汇率变化图：

从中可以看出，近半年以来，人民币对新加坡币都是在持续贬值的。

而在2016年，人民币还有贬值预期，2017年也还是一样，2018还不好预测，但大的发展趋势是这样的。

大家不禁要问，问题出在了哪里？

1、主要还是租售比，新加坡这套公寓租售比为284。而北京这套的租售比却是771，而国际通用的标准就是应该在200-400之间，越低越好！

2、是因为新加坡、加拿大贷款利率非常低，加拿大房贷利率是2.4%（可低至2.1%），新加坡房贷利率低至不可想像的1.25%，而北京的利率我们还是在已经经过数次降息之后再打了9折，如果政策再有变，在北京购房的利率还要再上升，压力还要再加大！

3、国外都是实际面积带装修送车位，而我们国内是按建筑面积计算，实际得房率在60-95%之间不等，同时大多都是毛坯交房，还都需要再购买车位，车位价格也是10-50万不等。

4、国外发达城市经济相对很稳定，不像中国大起大落的，让人有时不知所措。

结束：

本文不是引导非要大家去国外买房，我们知道去国外买房也不是这么简单，还有其它方面需要考虑：

1、租金要不要交税？

2、买方的话资金如何出去？如何突破一个人一年只能汇出5万美元的限制？

3、人在国内，如何管理海外房子的出租？如何和租客打交道？

4、有的国家还有房产税，二手房转让交税也不一样。

5、澳洲、新加坡也都有海外置业额外征税。

所以，本文希望给到的是理念层面的思考，然后根据自己的实际情况而采取适合自己的行动。

但比如对于未来有移民、孩子留学等计划的家庭，当然早做这样的安排是对的！

对于现在还处在刚需阶层的低收入群体，显然，考虑海外资产配置是想的有点多。

而对于我自己来说，在国内肯定不会再购买新的房产，我有老人一套、自己一套、学区一套、海南一套（随时准备撤离北方的雾霾和寒冬）就够了，不会再购买新的房产（可适当长期持有优质写字楼），我会根据自己的实际情况在海外置业，因为我希望我的下一代可以拥有更广阔的天地空间。

所以，认同理念，探讨理念，根据自己的情况，合理配置，规避未来风险，保护财产安全。

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【参团人员资格】认同和践行"合法、正面、不谈论政治、不攻击他人" 价值观的企业家。

【出国考察时间】2016 年10 月29 日—11 月3 日（6 天5 晚）

【成员】：限报二十位

【出发】：中国.北京，外地也可以选择在当地登机

【费用】28000 元每人（报名较晚者可能向上浮动）

Email:[e-mail] 嵇先生+86 18603028247（微信同号）

北京赴新加坡考察团日程安排（6 天5 晚）

第一天（10 月29 日周六）

晚上飞新加坡、入住酒店。晚上招待晚宴。

第二天（10 月30 日周日）

上午酒店早餐后；9 点出发去国会大厦、高等法院；12 点左右午餐；下午2 点鱼尾狮公园、

金沙；6：30 晚餐。

第三天（10 月31 日周一）

上午酒店早餐后；9 点30 出发去新加坡UOB 大华银行参观考察。12 点左右午餐；下午2 点

怡和轩俱乐部参观考察

第四天（11 月1 日周二）

上午酒店早餐后；9 点30 出发去新交所参观。12 点午餐；下午2 点来福士医院参观考察。

第五天（11 月2 日周三）

上午酒店早餐后；9 点30 出发去考察新加坡住房；12 点午餐；下午参观国立大学参观考察。

6：30 晚餐。

第六天（11 月3 日周四）

上午返北京。

中国会穿插会见罗杰斯等新加坡知名人士，还会新加坡中国资本动力基金董事长一起晚餐。

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