中国REITs推出，我们通过基金买楼的理想要实现了吗？
最近关于中国REITs推出的消息，刷爆了朋友圈！
证监会、发展改委联合发布《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作的通知》，这标志着筹备探索10多年的公募REITs即将迎来发展新时代，与此同时也意味着经过多年期待，这个创新产品终于来了！
对理财稍微了解点的小伙伴都知道，REITs是国际上比较主流的权益类投资产品之一，而我们很快也能买到国产公募REITs了。
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REITs（ Real Estate Investment Trust），直译就是“不动产投资信托基金。”
顾名思义，是一种投资于不动产资产的基金。
REITs有三好：
（1）门槛低
普通人想要购置商业地产、基建、环保类物业，价格高昂，而且前后需要较高的交易成本。而REITs的投资资金门槛低，买入方便。
（2）现金流好，每年都可以收到一定的租金回报
各国都有规定，REITs每年的税后收入，绝大部分要作为利润分配给投资者。比如税后收入的90%要作为利润进行分配。
（3）流动性较高
如果是自己持有的物业，售出需要经过挂牌，等待交易，签订各种协议和过户等环节。相比而言，REITs交易很方便。
因为以上种种优点，REITs是美国、新加坡、日本投资房地产的三大主流方式之一。
据统计，美国REITs总市值已高达1.3万亿美元。而且根据美国市场的数据统计，REITs作为一个整体，其年复合增长率一般会跑赢各项指数。
目前，世界上近40个国家与地区均也已成功发行大量REITs产品。
在亚洲，日本是最大的REITS市场，目前总市值约1375亿美元。
鉴于今年一系列消息的发布，业内人士用万亿蓝海描绘我国公募REITs。
而今年的政府工作报告部署今年发展主要目标和下一阶段工作时，提出要扩大有效投资，并重点支持“两新一重”建设。
这被视为推动公募REITs发展的利好信号。
02
根据基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）（以下简称：基础设施REITs）试点相关工作的通知，仓储物流、收费公路、水电气热、城镇污水垃圾处理等项目都可以成为基础设施REITs试点项目，项目可选择范围比较广。
一直以来，基建都是刺激经济的一个主要手段。
过去的2019年，基建全年增速低于预期。
年初的时候，预期增速为8%-10%，最终全年仅3.8%。
近年来，减税降费、新冠疫情等对财政收入都有冲击。
而政府收入的减少，被认为基建减速的一个主要原因。
之前，国内基建投资的资金来源主要有这么几种：政府性基金、城投债、非标、PPP等。
资管新规的出台及地方政府融资受限，使基建变得相对困难。
而基建REITs则被认为可以拓宽基建资金来源，缓解地方政府债务风险，帮助建筑公司提升资金周转率并打造良性闭合循环。
业内人士指出，从长期看，随着REITs的不断发展成熟，未来项目范围或可扩大至“两新一重”项目。REITs可盘活存量基础设施资产，为新建“两新一重”项目融得资金。
同时，REITs可以通过股权形式投资，不会增加企业的债务负担，融资成本低，资金可利用的周期长，同时不会丧失对项目的控制权和经营权，可较好地解决“两新一重”项目可能会带来的杠杆率上升、财务费用压力增大以及资金使用期限短等问题。
另外，REITs以证券化方式募集吸收大众资金，可融资金额巨大，同时资金来源也很丰富，产品优势更易吸引中小投资者，可带动民间资本参与“两新一重”的建设，为地方政府和基建企业平衡资金提供了新渠道，进而为经济增长助力。
在政策的鼓励下，多家头部基金公司已在内部研究公募REITs产品，并表态积极参与基础设施公募REITs试点。
中介机构都在积极寻找合适的、可行性高的公募REITs项目，投资方也保持较高的参与热情。
中国证券投资基金业协会此前组织召开的视频座谈会上，参会行业机构代表一致认为，公募REITs是连接产业和资金的有效金融产品，试点推出基础设施REITs对于盘活存量基础设施资产，扩大有效投资，强化资本市场服务实体经济功能，进一步丰富资本市场投融资工具等具有重要意义。
但是，业内人士也指出，公募REITs项目运行中也会出现一些问题，比如公募REITs较适用于产权清晰、现金流充裕的项目，一些基建项目因产权问题、现金流不足等问题导致设立公募REITs存在一定困难。
所以，目前很多项目都还处于初步筛选阶段。
03
那么，哪些资金适合参与基础设施REITs，普通个人投资者是否也可参与其中？
REITs作为一种兼具地产与投资属性的产品，既能享受不动产物业升值的红利，又能享受二级市场的流动性。公募REITs是大众投资基建资产的最佳形式。
对于广大的普通投资者来说，公募REITs的最大意义是提供了一个便捷程度高、低门槛的投资于基础设施资产的工具。
优质基础设施资产能产生良好稳定的回报，但个人投资者没有渠道进行这类资产的投资，公募REITs则能够完美解决这一痛点。
公募REITs以优质基础设施为投资标的，可以将实体经济中最有价值、投资回报最稳定的部分资产转化为投资门槛低、投资交易便利、信息披露公开的大众可投资资产。
整体而言，在市场流动性相对充裕、整体资产收益率下行的大背景下，优质基础设施类资产可以为投资者提供合理、稳健的长期回报。
但是公募REITs，留给公众投资者的份额并不多。
按照要求，原始权益人至少保留20%，网下发售涉及的证券公司、基金管理公司、信托公司、保险公司、银行理财子公司、社保基金等，至少占比64%，其实留给公众投资者的不足16%。
根据国外经验，REITs产品对于很多长线资金来说都较有吸引力。比如，养老基金、保险基金这种期限很长，要求现金流及长期收益稳定的基金，就很喜欢REITs这类资产。
虽然说公众投资者只能投资剩下的16%的份额，但至少多了一种投资方式。国家也希望用这个方式，盘活一部分居民存款，使其进入投资领域。
作为一种新的投资产品，很多人认为第一批推出的REITs项目应该是已有竣工项目里比较优质的，风险收益性价比可期。
无论是推进基建进程，缓解地方债务压力，还是给投资者提供一个新的投资渠道，相信公募基建REITs都会成为一次有益的尝试。
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