一文读懂《中国REITs市场建设》
中国公募REITs蓝图正徐徐展开，亟待系统性论述中国REITs制度创新与行动方案的作品，《中国REITs市场建设》正是这样一本有助于深刻理解和认识中国REITs市场的专著。
《中国REITs市场建设》以市场功能的视角剖析了REITs对于现代金融体系的价值，结合全球市场的实践以及中国不动产投融资现状，在中国金融改革的宏大背景下，系统全面地阐述了中国REITs市场建设的必要性、紧迫性，探讨了中国REITs制度的发展路径，给出了中国REITs市场建设的方案。
该书的六个部分结构清晰，逻辑紧密，形成了完整分析框架。第一部分介绍了REITs领域的基本概念，REIT市场在全球金融体系中的定位，REITs制度的发展进程和特征，论述了REITs在企业投资、融资、经营，以及投资者资产配置等方面的功能与价值，探讨了REITs对国家宏观经济增长、货币政策实施的积极作用。该部分不是REITs知识的“ABC”，而是从理论上，针对“为什么会出现REITs制度？”这一基本问题的思考。其中，有关REITs对企业经营、资产配置价值、宏观经济转型、以及货币政策工具等方面的论述和观点，是重要创新成果。
第二部分用翔实的数据展示了全球REITs市场的行业规模、收益风险与流动性状况，并分别介绍了美国、澳大利亚、日本、新加坡、中国香港、欧洲以及印度7个国家或地区的REITs市场规模、发展历程、和产品结构。这一部分的目的是基于全球REITs市场发展状况的分析，为中国REITs市场提供参照系，总结发展经验。
第三部分在中国经济发展的宏观背景下，就中国不动产投融资体制的问题与挑战进行了深入地分析，基于不动产融资市场在资金的需求和供给端面临的结构性错位，提出利用REITs，尤其是通过公募REITs来进行破题。该部分详细介绍了中国REITs制度的探索进程以及类REITs市场的发展情况，给出中国公募REITs市场的发展路径以及制度设计要点。回答“为什么在中国建设REITs市场？”这个问题绝非易事。不仅要把握金融创新的理论逻辑，也要把握中国道路的现实逻辑。这一部分均为原创性观点，不仅切中要害，具有前瞻性，而且均进行了充分论证。
承接第三部分的分析，第四部分探讨了中国REITs市场建设的几个关键领域，提出了相应的解决方案，这些领域分别是税制、管理模式、估值定价以及投资者保护。第五部分围绕基础设施、租赁住房、商业物业以及物流仓储等四种基础资产，研究在每一个资产类别上，中国REITs市场的规模、意义、挑战以及相应的对策。最后一部分，即第六部分，选取了12个国内外经典案例，详细解读其发行背景、基础资产、产品结构、以及创新意义，为中国REITs的发展总结经验。
《中国REITs市场建设》具有原创性、思想性与实践性等三个鲜明的特点。首先，它是北京大学光华管理学院REITs课题组为期三年研究的重要成果，是集体智慧的结晶，是迄今为止第一本有关中国REITs市场建设的专著，是遵规范的学术标准，循前沿的科学方法，思考中国金融改革，讲中国故事的典范。
其次，该书系统全面的回答两个重要问题：为什么要在中国发展与建设REITs市场，特别是公募REITs市场？怎样设计和建设中国REITs市场？书中既有逻辑严谨的学理分析，也有大量的实证与案例分析。从理论上来说，不断提升金融中介效率，是金融创新推动金融体系发展的底层逻辑；同时，纵观全球各个经济体的实践，各有不同，体现出路径依赖，即与各经济体的禀赋、历史、文化有着紧密的关系。因此，理解一个REITs市场的产生与发展，必须从两个方面着手，第一是金融体系自我完善的内在驱动，第二是宏观经济、社会发展的外部推动。这是该书为REITs市场建设搭建的理论框架。当前，42个国家和地区推出了REITs，回顾历史，虽然1960年由美国首先创造，但真正在全球范围内铺开，是21世纪初的事情。现有文献中，缺少有关REITs市场产生与发展的理论思考。应该说，该书在这一方面具有重要贡献，为理解全球REITs市场演进，展望中国和国际REITs市场提供了思想工具。授人以鱼不如授人以渔，该书提供的理论框架和分析方法，有助于读者真正认识中国REITs市场的价值，以及未来发展的机遇与挑战。
第三，通常认为，2007年国家相关部门成立REITs工作小组，是中国REITs发展的第一个里程碑；今年四月底推出的基础设施公募REITs试点，是中国REITs发展的另一个个里程碑。时隔13年，中国REITs制度的建设过程，是中国经济发展的缩影，与中国经济改革进程密切相关。13年里，有两种力量在不断推动制度建设，一个是自上而下，一个是自下而上。自上而下，主要是监管层的统筹与制度创新；自下而上则是实务界在具体实践上的案例积累。中国REITs市场建设，不是在“白纸上作画”，这之中需要考虑在现有体制下，经济增长、高质量发展、金融风险管控等各方面的权衡取舍，涉及到与房地产政策、地方政府行为模式、金融政策的协调一致。复杂性不言而喻。事实上，无论是监管层还是实务界，都是从现实出发，从中国的问题出发，对照问题，解决问题，一步一步推动中国REITs的发展。在大量调研的基础上，该书深入讨论了中国REITs制度设计、实现路径以及行动方案。应该说，对中国REITs市场的实践问题和技术难题，例如，怎么做？从哪儿开始做？接下来怎么做？为什么这么做？均做出了回答。这无疑对于关心房地产与基础设施建设与运营的中央与地方政府、企业、投资者具有巨大的实践价值和指导意义。
《中国REITs市场建设》的作者亲历了13年来中国REITs的发展过程，深度参与了中国REITs市场的规划与设计，是中国REITs领域最具代表性、最强研究实力和实践能力的学界、政策界和实务界专家。中国REITs市场的发展空间巨大，公募REITs推出之后，它将是一个十万亿级的市场。中国REITs市场的关心者众多，他们不仅仅需要了解REITs的基本知识，而且迫切希望了解如何通过REITs创造价值，中国REITs市场的创新方向和政策内涵，他们将成为该书的读者。
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