公募REITs推出带来的赚钱机会与风险
2020年9月4日，沪深交易所针对基础设施公募REITs发布三份重磅文件，围绕产品申请条件与确认程序、发售上市交易方法、存续期管理、项目审核标准、发售准则等维度进行业务规则细化。
上述文件是对今年4月30日出台的《公开募集基础设施证券投资基金指引(试行)》内容的进一步完善，自此过后，中国公募REITs将拥有更清晰的制度保障。
公募REITs现已成为中国地产行业的发展需要，也是国资监管过渡到“管资本”时代的必要手段。不少标杆国企陆续宣布参与基础设施公募REITs试点，推动国企金融创新迈向资本化、证券化。
随着公募REITs的推出，投资者看到了赚钱的机会。
赚钱的机会有两个：
首先，对相关股票是一个利好消息。
这一年，在愈加剧烈的逆全球化浪潮的推动和一系列政治操弄下，全球产业链秩序的重构朝着极其不利于中国的方向演变，与中国“脱钩”的声音不绝于耳，中国的发展道路面临越来越多艰难险阻。
此时中央提出加速经济内循环的构建，随着公募REITs的推进和范围的拓展，来自供给侧、需求侧驱动力的嬗变将逐渐改变房地产市场的预期，促进市场的理性发展。
而公募REITs直接布局基础设施建设，为基金注入大量资金，这对基建板块的股票来说绝对是重大利好消息。
第二个赚钱机会就是公募REITs正式推出后，出现的第一批试点基金。
公募REITs也是公募基金的一种，只不过在投资标的、发行定价及市场波动等方面与其他公募基金产品有些不一样。
例如在投资标的方面，REITs是限定主要投资于不动产的基金，本次试点的基础设施包括仓储物流、收费公路、信息网络、产业园区等，不包括住宅和商业地产。
简单来说，基础设施公募REITs可以让投资者们用较少的资金参与到大型基建项目中，从而分享项目基础收益的资产升值。
另外，和普通公募基金着重在二手市场交易不一样，公募REITs要求基金管理人参与到一级市场中，而且要主动履行项目日常运营管理的职责以获得更好的回报，也就是说投资者申购REITs份额后，基金管理人会代替他们对其投资的项目进行监督和管理，从而让整个项目较好的运营起来，保障收益得以实现。
2020年9月4日晚上，上交所、深交所双双发布公募REITs业务相关配套文件的公开征求意见稿，用以规范交易所基础设施基金份额发售、上市、交易、收购、信息披露、退市等行为，并称相关意见和建议以电子邮件形式于2020年9月15日前反馈。
这一举措的目的，就是为公募REITs基金的到来提前“铺路”。这也意味着公募RETIs离投资者越来越近，大家在股票、债券、普通基金等投资渠道之外，又将多加一个新的投资品种。
曾有机构预测，参考REITs发源地美国市场规模及GDP规模占比推算，中国公募REITs市场规模可达到6万亿人民币。这一业务给公募行业带来新天地，也是目前市场最为关注的焦点。
无论对于投资者，还是对于社会来说，公募REITs的利都要远大于弊。
公募REITs作为一只公募基金，相对靠谱很多，至少不会跑路、本息全无。不过这可不代表能一定稳赚不赔。
公募REITs的投资风险介于股票、债券之间，既可以获得有明确的现金回报，又可以享受资产增值。
根据国际市场的情况来看，公募REITs的长期回报率表现较为优异。
总体来说， 公募REITs是一种稳收益、高分红、低杠杆率的理财工具，因此安全性是比较高的。
基建REITs的分红主要来自于仓库租金、高速公路路费、水电煤气费等等，这种收入相对来说是比较平稳的。
而且《征求意见稿》里面规定了90%的分红比例下限（必须拿出不低于90%的利润分红），这比大部分A股上市公司的现金分红比例高出太多了。
这样看来，基建REITs是能够满足投资者获取稳定现金流收益需求的。
另外，基建REITs的低杠杆率也能提高安全性，《征求意见稿》里面明确规定：基础设施REITs借款总额不得超过基金资产的20%。
所以正常情况下，基建REITs是比较安全的，可以当作稳健型的固定收益类工具。
但是，硬币有另外一面。
普通投资者涉足公募REITs首先应避免所谓的合规风险。
比如，基础设施资产的产权清晰，特许经营权是否可以合法转让，建设手续是否完整，包括立项、环评、用地、节能审查各个方面都应有完善手续。
其次，要避免所谓的政策风险。如果涉及所谓的国有资产转让，税收问题，地方政府审批，各相关方包括政府主体需要密切配合解决。
再次，应避免道德风险，包括加强REITs的信息披露机制和全生命周期合规监管等。
比如今年疫情的爆发，企业停工百姓禁足在家，很多地方的旅游业完全停止，企业倒闭写字楼空置，租金也受到了影响。
当然，还要考虑极端情况。
比如仓储物流货物丢失、货物破损受潮的风险；收费公路因雪灾、塌方等原因而无法正常通车的风险。
所以，想要投资公募REITs，投资者还需要对行业有一定的了解。
总的来说，公募REITs是一款高分红、收益稳定的理财工具，非常适合普通人投资。虽然现在还没上市，但我们可以利用这段时间学习相关知识，等到公募REITs上市后就可以大展拳脚，取得不错的收益。
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