广东明珠（下篇）| 人均年薪1万，值得质疑的业务和一群神秘人的游戏
作者 | 南方
数据支持 | 勾股大数据
上篇提到，广东明珠成功转型"金融+地产"之后，平均销售毛利率高达75%，销售净利高达64%，2019年业绩较转型以来涨了3.8倍，人均创收2081万。但公司仍然低调地很少被人关注，上市19年至今，仍然只有3篇券商研报覆盖。
想必市场不会无缘无故抛弃一只潜力股，经梳理，探雷哥发现广东明珠华丽转型的背后却是充满众多疑点。
不真实的贸易业务
就在公司逐步转型"金融+地产"业务时，公司的客户结构却开始发生了较大变化。
探雷哥根据年报披露的信息梳理了各年前五大客户及供应商的销售及采购占比，发现2016年及以前，无论是销售还是采购，前五大客户及供应商的集中度较小，至少是不到50%，但在2016年及以后，公司的销售和采购集中度就发生了很大变化：高度集中。
由上篇可知，广东明珠在2013年逐步开展了委托贷款业务，从2015年正式拓展了一级市场土地开发业务，2016年，公司新增了房地产开发业务，并从当年开始，逐步压缩委托贷款业务规模。
那是因为转型新业务导致公司的销售和采购发生如此大的变化？
将上述前五大客户销售金额换算之后，发现上述销售业务正是对应广东明珠原有的贸易主业。
在转型之前，公司以贸易业务为主，但客户集中度和供应商集中度都偏低，为何最近几年集中度大幅提升？
带着这样的疑惑，探雷哥对已披露的前五大客户和供应商进行梳理。
我们先看2016年前五大客户，分别是"广东云山汽车"、"新和金钢铁"、"鸿源机电"、"鸿源建筑"、"明珠流体机械"。
第一大客户"广东云山汽车"是广东明珠的参股单位，公司持有其15%的股权，该客户在2016年给公司贡献了0.27亿的收入，而公司也曾在2014年-2016年对其提供过2.8亿、2.99亿、0.19亿的贷款；
第二大客户"新和金钢铁"也是公司的间接持股股东，"新和金钢铁"通过新和金建筑公司持股明珠集团0.99%的股份，公司规模较小，由2名自然人股东进行实缴的注册资本才300万，天眼查显示的参保人数只有4个人，2016年是否有实力当上贡献2265万收入的大客户？
第三大客户"广东鸿源机电"也是公司曾提供贷款的对方单位，而且与第四大客户"兴宁市鸿源建筑"被同一个股东"广东鸿源集团"分别持股43.33%、100%，二者同属于同一个法人"何全君"控制，属于关联单位。而且二者的股东"广东鸿源集团"也是公司曾经提供贷款的单位。
不仅如此，鸿源机电的股东"金安顺商贸"是明珠集团参股单位"珍珠红酒业"的直接持股股东，是明珠集团城镇运营公司的间接持股股东，而且还同样参股了云山汽车，而且公司股东罗学新还是大顶铁矿集团（明珠的又一参股公司）的主要人员。
而且金安顺商贸公司与广东明珠的前十大股东"金信安"、"金顺安"、"和安顺"的取名也极为类似。
第五大客户"明珠流体机械"的logo跟广东明珠的一模一样，怎么可能不是广东明珠的关联单位？
通过对2016年前五大客户进行分析，可知，之所以客户集中度高，都是因为公司的贸易收入主要由几家关联方单位贡献，而且还有部分单位也是明珠的委托贷款对象，明珠提供的委托贷款要比这些单位贡献的收入金额要高。所以即使这些客户不具备采购实力，都能从明珠提供的委托贷款中抽出一小部分给上市公司贡献收入。
我们再来看2016年前5大供应商"梅州市昇旺建材"、"三明市金圣特种钢铁"、"广东利通管道科技"。
"梅州市昇旺建材"的地址就在明珠商贸城内，股东之一"肖坤山"是广东明珠集团广州销售公司的股东，持股48%，而且"梅州市昇旺建材"2016年登记的参保人数为2人，最新参保人数为8人。
而且第三大客户"三明市金圣特种钢铁"在天眼查上竟然是一家搜索不到的企业。
"广东利通管道科技"是2015年才成立的一家公司，股东向波是广东明珠流体的法人。而广东明珠流体是公司当年的客户，而且该公司在鸿源机电园区附近，与明珠的客户"鸿源机电"离得很近。
在与上述单位的关系披露中，公司注明的是没有关联关系。
我们再看一下2017年的前五大客户和供应商，公司只提到与第四大客户"明珠健康养生"存在关联关系，而"鸿源建筑"、"明珠流体机械"、"鸿源机电"不存在关联关系。由上文可知，这三家单位是与广东明珠存在一定的关联关系。
而此次新增的"鸿源众力发电设备"的控股股东就是鸿源机电，而上文也提高鸿源机电的股东"金安顺商贸"不仅与广东明珠的子公司存在少数持股关系，而且与广东明珠的前十大股东在取名上也极为类似。可见，"鸿源众力发电设备"也是与上市公司存在密切关系的。
2017年的前五大供应商中，"梅州市昇旺建材"和"广东利通管道"就不必再提。
"韶关市海源锻压"公司不仅是广东明珠的供应商，还是广东明珠客户"鸿源机电"的供应商。
根据天眼查披露的"韶关市海源锻压"2015年年报数据，2015年，"韶关市海源锻压"的收入是2236万，而鸿源机电披露向"韶关市海源锻压"的采购金额是4257万。这也从一定程度上说明，"韶关市海源锻压"和"鸿源机电"至少有一方说了谎，所以对广东明珠的销售数据是否也可以采信？
2018年，公司对前五大客户中"鸿源建筑"、"鸿源众力"、"源昶贸易"进行了说明，这三家公司是同一个实控人，由上文可知，"鸿源建筑"和"鸿源机电"、"鸿源众力"与公司存在一些关联关系。
2018年第一大客户"兴宁市桓胜贸易"是2017年12月才成立，只有一名自然人股东，实缴出资为0。
而且公司的注册地址"鸿贵园"与公司在2016年开发建设的"鸿贵园"项目同名，地址都在文峰二路附近。
第五大客户"梅州富邦建材公司"也是一家自然人持股，像个很干净的壳公司，通过对电话搜索，发现该公司与正和房地产公司存在共用注册电话号码的情况，而正和房地产正是公司共同参与房地产开发建设的合作方，公司对该合作项目有提供资金的行为。
而在当年的前五大供应商中，仍然出现了上述提到的"梅州市昇旺建材"和"广东利通管道"。
而且在半年报中披露公司对"梅州市昇旺建材"预付5571万采购款，全年采购金额才6446万，半年报时就已经预付这么多，是否合理？
2019年，公司不再对前五大客户及供应商披露具体名称。
由于信息太长，探雷哥对前五大客户及供应商与公司的关系总结如下：
上述不仅存在供应商和客户与公司存在关联关系、供应商与客户之间也存在关联关系、还有查无此人的公司和成立不久就成为公司供应商或客户，而且有些公司不仅是广东明珠的客户，广东明珠对其还有贷款往来。
所以，公司的贸易业务虽然占比不高，但是真实性存疑！
有人为操纵痕迹的放贷及分红
在贸易业务逐渐滑坡的背景下，2013年，公司开始开展委托贷款业务，通过放贷赚利差，探雷哥将公司各期委托贷款余额及贷款单位统计如下：
在上述委托贷款单位中，云山汽车、鸿源集团和鸿源机电曾是公司的客户单位，公司对其存在既销售，又提供资金的行为。
值得一提的是大顶矿业和珍珠红酒业公司。广东明珠大顶矿业在2014年以前的法人是广东明珠董事长张坚力，从2012年起，公司就开始对大顶矿业提供贷款4.6亿，2013年，公司也开始对珍珠红酒业公司提供贷款业务，这家公司也是张坚力控制的企业。
由上图可知，自公司开始开展委托贷款业务起，委托贷款业务的收入占比逐渐超过原有的贸易业务，2013年-2014年，委托贷款业务收入占比分别为84%、58%，这块净收益占利润的比例分别为21%、7.9%。
而且当年，还有来自大顶矿业的大额分红1.7亿，等于是公司靠对大顶矿业和珍珠红酒业的放贷，和来自大顶矿业的分红，对当年广东明珠利润的贡献度接近100%。
另外，从分红情况来看，2011年-2013年，公司收到的来自大顶矿业的分红金额较高，这部分分红对业绩也是产生较大影响，而这正好是公司对其提供贷款的前后两年。
大顶矿业向公司借款的利率是在银行计准利率的基础上浮动15%，比公司同期银行贷款利率4.85%-5%要高。
根据披露的大顶矿业在2011年-2013年的合并数据来看，资产负债率在45%左右，总资产规模有40亿，经营性现金流在6.5亿-10亿之间，比广东明珠的现金流状况还要好，而且资产规模要远高于广东明珠的20亿，在这种情况下，本来不缺钱还要借钱，借钱不是找资金成本较低的银行借，却是找广东明珠借上浮15%个点的资金？
而且根据贷款用途说明来看，是用于补充流动资金和置换金融机构借款。也并不是大额的资本开支计划。
假如大顶矿业的确存在较大资金需求，一般企业都会采取减少分红或者不分红的做法，但在2011年-2013年，也就是对外借款较大的年份，大顶矿业的分红金额却是要高于其他各年度。
而且在这几家分红单位中，分红金额较高的只有大顶矿业、明珠深圳投资和珍珠红酒业。其中，明珠深圳投资公司是首次分红，而且也就分了一次，而当年年底广东明珠还参与了明珠深圳投资的认购，认购出资额1.8亿。
这三家单位的关系是：广东明珠通过大顶矿业间接持有明珠深圳投资公司的股权，并通过明珠集团深圳投资公司、大顶矿业间接持有明珠珍珠红酒业公司的股权。
而且这三家单位的实控人就是张坚力董事长。
这种给钱分红，贴补业绩，然后上市公司又通过委托贷款的形式帮助补充流动性，不得不说属于双赢操作。
从分红情况来看，也存在明显的人为操纵痕迹：2011年-2013年，主业不好时，分红跟贷款业务贡献的收益较高，2014年公司获取了大额土地补偿收益，当年大顶矿业分红金额开始减少，当公司的地产业务开始起来时，关联方大幅减少分红、贷款业务开始压缩规模。
地产业务背后的一群神秘人
靠关联方分红和靠关联方放贷提振业绩始终不是长久之计。
自从广东明珠在2014年获得一笔10.58亿的土地补偿巨款后，便萌生了炒地皮、搞地产开发的念头。
1、与"广东旺朋"合作的土地一级开发项目
2014年，广东明珠与兴宁市政府签订了PPP合作协议，由公司、兴宁市城投、恩平市二建集团有共同出资组建"广东明珠集团城镇运营公司"，负责开发运营"兴宁市南部新城首期土地一级开发及部分公共设施建设项目"。项目期限是5年，即2014年11月至2019年11月。公司持有该运营公司92%的股权，并将其纳入合并报表范围。
后来恩平市二建集团更名为"广东旺朋"，该公司股东之一"金安顺商贸"，是公司贸易业务客户和委托贷款对象"鸿源机电"的股东，而且该公司与"怡景花园"的房地产项目的合作开发商"梅州佳旺房地产"也存在一些神秘关系。
而且金安顺商贸公司的取名也与广东明珠的前十大股东"金信安"、"金顺安"、"和安顺"的取名极为押韵。
但公司从未披露二者之间存在产权、人员以及其他方面的关系。
2、类似"放贷"的土地一级开发项目
这种一级土地开发项目怎么赚钱的呢？
根据合作协议，指出这类收益主要来自于政府资金补助和土地出让收益：包括兴宁市政府每月支付"与合作项目贷款利息相等"的专项资金。如运营公司出现亏损，政府将在下一年支付与当年亏损额相等的专项资金。兴宁市政府根据缴纳的运营公司注册资本，按照7.36%的年利率每月向公司支付专项资金。
运营公司完成地块开发后将其移交给政府，并取得相应地块土地出让金及其他收益作为业务收入。在利润分配上，当年可分配利润将优先分配给城投公司，扣除优先分配利润后仍有剩余的，将按照运营公司各股东的实际已缴出资比例分配。
而且在某问询函中，广东明珠曾提到，如果出让土地没能确定为住宅或者商业用地，没有以招拍挂转让的形式进行出让，公司有权要求兴宁市政府给与补偿。
2016年，公司披露公告将《合作协议》第三十条和《建设合同》第十四条修改为"南部新城首期范围内所有土地的出让条件、出让底价、出让款项支付方式、出让时间和方式等由合同当事人按照法律法规的规定共同研究后由兴宁市人民政府确定。
综上描述，这项与政府合作开发的PPP项目，资金上有政府兜底，公司能确保收回本金跟利息，剩余风险则更多是政府承担，而且政府在土地转让项目中有着重要条款上的决定权。
根据并表条件"控制、享有可变回报、有能力运营对投资方的权利影响其可变回报"，貌似并不完全符合并表条件。
至于为什么要并表，而且以牺牲前期经营性现金流为代价，唯一的目的，就是把公司当时的委托贷款业务收入出现萎缩，需要有收入纳入进来，做大营收规模。
而且这个土地开发项目的资金来源包括金信安、金顺安、众益福三位大股东认购募资19.79亿，从这点上讲，也有意图去做大收入规模。
根据当时的增发方案，这个项目共计要出让面积6390亩，2015年之后每年出让土地面积不少于1500亩，预计能实现出让收入合计109亿。
但截至2019年年报，上述项目通过招拍挂出让的住宅和商业用地累计面积仅有156.57亩，与约定的每年出让1500亩差异较大。而账上35.75亿的其他流动资产并未因为土地转让进度不及预期，进行过减值计提。
因为PPP项目以及房地产开发项目所需资金较多，2014年-2018年，公司的经营活动现金流呈现净流出的状态，公司对外举债增加。近两年土地出让增加，经营性现金流才开始有所转好。
此外，上述以15.99元/股的价格参与认购的股东，已经在2019年11月迎来解禁，但目前的股价表现却不是一个套现的好时机。
3、实为民间借贷的房地产开发项目
2016年，公司开始采取子公司与外部单位合作的方式进行房地产开发，由子公司进行项目投资，在合作期内根据出资额和出资时间进行收入确认。
以"联康城"项目为例，子公司"明珠置地"提供6亿资金用于开发项目的建筑支出，合作期内，合作对方将根据"明珠置地"的实际出资额按年分配率为18%向"明珠置地"分配利润，合作期满，明珠置地全额收回出资及相关利润。为保证置地公司的资金收回，合作方及其股东为此次履约提供担保。
根据《国有土地使用权合同纠纷解释》第十四条规定：合作开发房地产合同，是指当事人订立的以提供出让土地使用权、资金等作为共同投资，共享利润、共担风险合作开发房地产为基本内容的协议。第二十六条规定：合作开发房地产合同约定提供资金的当事人不承担经营风险，只收取固定数额货币的，应当认定为借款合同。
上述房地产开发项目就是一种收取固定回报，而不承担经营风险的例子，跟民间借贷无异，也是公司之前从事过的老业务"委托贷款"。
熟悉的业务，熟悉的处理方式，广东明珠将这类合作开发项目收取的资金作为收入，2016年-2019年，这类收入占到公司总收入的3-4成，因为毛利率高，合作开发贡献的收益占到公司利润的6-7成。
2016年，公司开始逐步压缩委托贷款业务，资金开始改用一级土地开发和房地产合作开发的模式对外提供资金，赚取收入。
这也是近年来为何公司毛利率辣么优秀，而且比地产商还要高的原因。
4、多个神秘人参与的房地产开发项目
除了一级土地开发项目有神秘人"旺朋建设"的参与，房地产开发项目更像是与多个神秘人一起参与的业务。
通过天眼查及公告信息梳理，探雷哥将6个房地产合作方的信息整理如下：
1、兴宁市鸿源房地产公司
与广东鸿源集团注册电话和邮箱一致，公司曾给"广东鸿源集团"极其关联方"鸿源机电"提供过贷款；
鸿源机电的股东"金安顺商贸"是明珠集团参股单位"珍珠红酒业"的直接持股股东，与广东明珠同样参股了云山汽车，而且金安顺商贸公司与广东明珠的前十大股东"金信安"、"金顺安"、"和安顺"的取名也极为类似；
2、梅州佳旺房地产公司
与广东佳旺房地产、广东京旺集团的注册邮箱一致，其中，广东佳旺房地产公司持有广东明珠1%的股权；实控人钟聪芳的疑似亲属"钟聪云"通过控股佳旺矿业集团间接持有旺朋建设68.75%的股权，而旺朋建设正是公司进行一级土地开发项目的合作方；
3、广东富兴贸易公司
法人徐毅坚，是广东明珠参股公司"广东云山汽车"的高管，持有广东云山汽车销售公司90%的股权；
4、兴宁市祺盛实业公司
股东黄浪涛是广东明珠的第八大股东；
5、兴宁市正和房地产公司
实控人是陈清平，正和房地产公司持有广东兴宁农村商业银行13.68%的股权，广东明珠在2018年6月的公告中曾披露认购广东兴宁农村商业银行3000万股；
6、肇庆星越房地产公司
控股股东兴宁市丰源实业的注册地址在兴宁市鸿源大道金源花园东区27栋，与"鸿源房地产"的注册地址金源花园东区31栋是隔壁关系。且该公司注册电话与明珠的供应商"梅州富邦建材"，"正和房地产"公司注册电话一致。陈清平还参与了广阀公司与星越房地产的投资项目，为星越房地产履行本合同向广东明珠提供个人连带责任保证担保。
除上述项目之外，2019年8月，公司还宣告子公司明珠置地与关联方"明珠深圳投资"（标题二中提到的分红单位，实控人为张坚力）联合开发明珠城项目，项目达到一定进展后，明珠置地将购买众益福贸易全部股权或众益福贸易及明珠深圳投资在"明珠城"项目的全部项目权益。
总之，不管干什么，广东明珠只跟熟人们玩。
就问问，当初计划在2019年年底卖出6000亩，至今只卖出156.57亩；6个房地产开发项目，已经投入27亿，出资款还未收回；现在又要跟关联方合作开发明珠城项目，计划购买股东在明珠城的全部权益，咋这么土豪呢？
结束语
最后再提下有意思的人均薪酬，人均薪酬随着公司业绩、人均创收增长而增长是一件符合常理的事情。
但广东明珠的业绩增长貌似与普通员工没什么关系，随着业绩增长，不涨工资就算了，普通员工的人均薪酬却是直线下滑，从人均年薪6万直降到人均年薪1万，而管理层的薪酬却是涨了3倍，2019年管理层年薪几乎比去年翻了一番。
就想问问，人均年薪1万是否配得上人均创收2081万的靓眼业绩，又是什么勇气让那些人均年薪1万的普通员工们留在这里？是爱？是责任？
4月18日，广东明珠公告更换会计师事务所，由正中珠江换成"华兴"会计师事务所，而探雷哥在知乎上看到这样一封帖子：正中珠江因为康美药业事件的影响，部分审计团队加入了致同和华兴，华兴在广东的第一家分所，办公地点就是正中珠江的办公楼顶。不知，广东明珠此次聘请的"华兴"会计师事务所是不是还是老熟人呢？
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