政策解读︱关于《广东省加快推进“房地一体”农村不动产登记发证工作方案》的解读

导读

日前，广东省自然资源厅印发了《广东省加快推进“房地一体”农村不动产登记发证工作方案》，方案对广东省的“房地一体”工作做了全面性的要求和指导。解读该方案后我们应该抓住以下几点。

一、明确时间要求

方案要求全省力争在2020年底完成此项工作。2019年下半年广东省自然资源厅率先在全省进行了七个县市的试点工作。目前，全部试点县市已经颁发了第一本农村宅基地不动产权证书，为2020年的“房地一体”工作的全面铺开奠定了良好的基础。结合试点区的情况来看，“房地一体”工作是一项耗时耗人的工作，在一年时间内完成此项工作，是一项时间紧迫的任务。

二、明确登记目标及范围

本次登记的目标是指符合登记发证条件的“地”和“物”。工作的主要是要把这二者结合起来进行不动产权证的发放。“地”是指有合法权源的农村宅基地和集体建设用地，“物”是在对应的“地”上面的永久性、结构完整的建筑。对于一些临时性简易房、棚房、厕所、圈舍、农具房等建筑物和构筑物以及集体土地上开发的商品住房，一律不予确权登记。

同时，已按“房地一体”原则登记颁发不动产权证书的，遵循“不变不换”的原则，原证书仍合法有效，不需要再行颁发。

三、明确登记的主体

登记的主体分为农村宅基地和集体建设用地两部分。

对于农村宅基地，申请主体为 1987 年前建成房屋（无拆建）的房屋权利人；1987 年后已取得宅基地使用权证或合法土地来源的权利人。同时对因政府扶贫搬迁、地质灾害防治、新农村建设、移民安置等政策原因，按照政府统一规划和批准使用宅基地建房的权利人可以进行申请登记。

非农业户口居民（含华侨）在1999年1月1日前合法取得宅基地使用权及其地上房屋所有权且权属未发生变化的可以进行登记。

城镇居民非法购买农村宅基地的，一律不予确权登记。

集体建设用地使用权登记主体包括村委会办公室、医疗教育卫生等公益事业和公共设施用地、乡镇企业用地及其他经依法批准用于非住宅建设的集体土地。

四、明确登记原则

登记的首要原则是遵守相关法律法规政策，坚持“尊重历史、照顾现实、依法依规、公平合理”的原则。各地在进行确权登记时，应该根据地方实际情况，参考集合当地的土地总体利用规划来进行确权登记。宅基地、集体建设用地使用权及地上房屋所有权确权登记应遵循“以房屋建成正在使用的现状为基础，以村民小组、村委会、镇（乡）政府三级认定为依据”原则。

首先，有合法的宅基地使用权来源证明材料的（主要是原先依法颁发的集体土地建设使用证或者集体土地使用证），地上房屋已办理村镇（庄）规划审批手续且竣工的，依法予以确权登记。

有合法的宅基地使用权来源证明材料的，地上房屋未办理村镇（庄）规划审批手续且已经竣工的，按照以下原则来处理。

1993年11月1日《村庄和集镇规划建设管理条例》实施前，占用宅基地建房且至今未扩建，按权属来源确定的宅基地使用面积和房屋实际建筑面积予以确权登记。

 1993年11月1日《村庄和集镇规划建设管理条例》实施后，占用宅基地建房，补办村镇（庄）规划审批手续后按批准面积予以确权登记。宅基地实际使用面积和房屋实际建筑面积超过权属来源确定和补办村镇（庄）规划审批的部分，在登记簿和权属证书附记栏中注明。

无合法的宅基地使用权来源证明材料，地上房屋已经竣工的，地方政府应该按照当地土地总体规划要求，结合《村镇建房用地管理条例》、《中华人民共和国土地管理法》、《村庄和集镇规划建设管理条例》，对于“超占”、“超建”、“违建”的情况在确权方案中做出指导说明。

宅基地使用权应按照“一户一宅”要求，原则上以公安部门户籍登记的“户”为单位申请确权登记。夫妻与未成年子女只认定为一户。同时由于部分农村地区存在“一户多宅”的现象，可通过“分户”申请确权登记，即本办法实施时经该农民集体经济组织确认，其家庭子女已满 18 周岁，每名成年（满 18 周岁）子女均可单独认定为一户，并按规定申请确权登记一处宅基地。未分开居住的，其实际使用的宅基地没有超过分户后建房用地合计面积标准的，依法按照实际使用面积予以确权登记。

对于有合法继承、赠与等公证说明的宅基地也可以按照现有所有人作为权利人进行登记。

集体建设用地的确权，可出具合法权属来源的应根据实际情况进行确权登记。对于一些没有权属来源证明的集体建设用地，应当查明土地历史使用情况和现状，认定属于合法使用的，经所在村集体经济组织或村民委员会同意，并公告30天无异议，经乡（镇、街道）人民政府（办事处）审核，报县级以上人民政府批准，予以确权登记。

五、保障到位

“房地一体”调查涉及千家万户，在短短一年时间内基本完成，需要我们政府部门在组织发动、政策宣传、工作经费等方面做好足够的应对。应明确领导职责，制定确实可行的符合当地实际情况的工作方案和技术方案。

同时做好前期摸查工作，可以提前选择部分有代表性的区域进行试点工作，进行经验总结，以点及面进行推进。宣传工作方面可以在当地电视、广播、新闻报纸上进行媒体宣传，同时印发宣传册页下发到各个村民小组进行张贴。在工作经费上各地政府要将工作费用足额纳入本级财政预算或从现有部门预算资金中统筹解决，要保证专款专用，不得向申请人收费。

总之，“农房一体”调查工作时间紧、任务重，我们要做到政策先行、准备充分，理解到位，保证质量，按时完成。

公司简介：

广州蓝图地理信息技术有限公司成立于2004年，经过15年的历练，积累了大量的国土、测绘行业经验，不动产测绘、不动产登记、地理信息系统工程、无人机航测、摄影测量与遥感等全项目类型经验丰富，影像、矢量等地理信息数据积累丰富、覆盖广、数据齐全、现势性好。公司成立至今，分别在广东省各个业务均有业务往来，尤其在测量、调查、遥感图像与地图服务等方面有较为丰富的项目积累。

责任编辑：林冬娜、邓小云

文章审核：谢运广

图片来源：网络，版权归原作者所有

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