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本文转载自微信公众号“六边形流浪猫”（ID：Hexagonechat），作者Lesley
来法国，租房是件大事。从找房看房，到退租搬家，每一步都有可能让大家掉进坑里。今天小编就总结一下自己在法国这几年的租房血泪经验和遇到的一些常见法律误区，希望能给大家提供一点通俗易懂的科普和微薄的经验。
法国合同目前分两种：带家具合同meublé和不带家具的空住房vide/non meublé合同（loi du 6 juillet 1989 ，合租合同尚未完善）https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F34661一些被禁止在合同上出现的条例，就算出现也算作废（loi du 6.7.89 : art. 4）：- 在法定假日或工作日（超两小时，具体时间无要求），房东强迫租客为购买或租赁的潜在客户提供看房
- 合同上标明除未支付租金，费用，押金或无住房保险之外别的理由解除住房合同（比如如果租客养猫狗房东可解除合同等）
身份证明，以前住所的租金收据，银行帐号RIB，担保人的地址证明，押金（细节参见押金方面），最近的三个工资单，报税单，雇用合同或雇用承诺。身份照片，医疗档案， 社保卡，犯罪记录，银行流水，银行或邮局出具的资金证明（ l’article 162 de la loi du 17 janvier 2002 ）。常见合同期限分为9个月的学生非自动延期合同（为学生提供比如10个月合同是非法的，这样的合同应是Un bail de un à dix mois pour un locataire en mobilité），带家具的1年自动延期合同，不带家具的3年、6年、9年自动延期合同。（***注意这里合同的期限是限制房东的不是限制租客的！后面会提到租客在提前一个或三个月寄挂号信的情况下即可解约而无需对剩余的房租负责）
https://www.pap.fr/bailleur/location-vide-meuble/la-duree-du-bail-de-location/a7642/la-duree-des-locations-meublees
不带家具住宿的押金为不超过一个月的租金，提供家具为不超过两个月租金。- 如果l’état des lieux de sortie与l’état des lieux d’entrée不符，房东必须在最多两个月内退还押金。
- 如果l’état des lieux de sortie与l’état des lieux d’entrée相符，房东必须在最多一个月内退还押金。
如果超过这个法定期限，房东则需要增加退还给租户的款项作为补偿。每个迟到的月增长房租的10%。这种补偿不适用于租客未通知房东新的收款地址。与押金有关的争议可以提交房屋所在地调解委员会处理（commission départementale de conciliation）。在无法和解的情况下，两方均可上诉当地法院。https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F31269
入住前和退房时签的房屋描述文件L’ÉTAT DES LIEUX 是非常重要的合同附加文件，这个决定退回给租客的押金。高质量的检查会避免日后的争议，这也是很多人会请专业人士来做检查的原因，一平米收费3€。L’ÉTAT DES LIEUX 中需要十分细致并提及任何瑕疵或退化，甚至很小的瑕疵（地毯上的污渍，窗户破裂，锁具功能不良，水龙头漏水等）。如果缺少入住前的描述，是假定租客在收到房屋是状况良好的。这种推定对租客是不利的：首先很小比例会有完好无损的房子，另外租客需要在退房时保证恢复到原始状态否则会被扣部分押金。但是有两种可能性可以排除这种假设：
与L’ÉTAT DES LIEUX有关的争议也是提交
https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F31270
根据la loi ALUR，房租增加的幅度不能超过INSEE发布的基准租金指数的变化。房东可以在预定修订日期的一年内提出要求。
https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F13723
看房和签署合同时需要和房东确认额外费用（比如水，电，网，暖气，电梯，照明，清洁费，是collective/récupérables的还是individuelles）。https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F947另外房屋税taxe d'habitation不属于费用，每年1月1日由租客直接纳税。具体见 https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F42
6. 劳动换住 logement contre services 方面这个目前法律规范有限，劳动包括但不限于：清洁，修整花园，照顾小孩，协助老人和残疾人。如果工作时间在每周十到十五个小时之间，房东无权要求租客支付额外的房租；在开始这种同居之前，建议先建立一份雇佣合同。除了清楚地标记条件（小时数或服务类型）外，它还可以定义发生事故时的责任并简化租客的保险程序。租客还必须针对CAF的要求提供住宿证明。
7. 解除合约 résiliation de bail方面解除合约分为两种情况：
一是由租客提出解除，二是由房东提出。
由租客提出：和房东不同，只要住所是租客的主要住所，房客可以在租赁期间任何时候终止合同。但他需要提前通过挂号信或传达人员向房东发送通知，含家具或学生合同为提前一个月，空住房为提前三个月。房客无须提供或证明任何理由。如果租客拖欠房租或其他费用，房东可以在协商无效的情况下申请解除合约并驱逐房客。由房东提出：如果住宿是租客的主要住所，房东必须遵守三个月的通知期限，并以挂号信或法定传达人员的形式发给承租人，有家具的住房合同为三个月期限，空住房合同为六个月期限。房东收回房子需要提供正当或严肃理由，尤其是承租人不履行其义务之一而收回或出售住房的决定。如果租赁是固定期限的（对于出租给学生的9个月或第二居所），它将自动在合同规定的日期终止，而无需另行通知。https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F31272
但是，法国又有很独特的禁止冬天驱逐法“trêve hivernale“：任何驱逐在每年的十一月一日到次年三月三十一日都无效,即便房东已启用法律程序并得到法院的确认也不例外。
但是又存在两种情况不适用：
住所所在为危险建筑物
驱逐时将根据住户的家庭需求进行安置（房间数必须与住户数相对应）
https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F34736除了这两种，房东都只能等到禁止冬天驱逐法期限结束执行驱逐。但房东为了降低损失可能在租客第一个月就不交房租的情况下就开始法律程序。
首先居住面积的定义：« la surface de plancher construite, après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d'escaliers, gaines, embrasures de portes et de fenêtres. Il n'est pas tenu compte de la superficie des combles non aménagés, caves, sous-sols, remises, garages, terrasses, loggias, balcons, séchoirs extérieurs au logement, vérandas, volumes vitrés prévus à l'article R.111-10 du CCH, locaux communs et autres dépendances des logements, ni des parties de locaux d'une hauteur inférieure à 1,80 m ».合法居住面积最少为9平米，高度最少2，2米（ l'article 4 du décret no 2002-120 du 30 janvier 2002）除去上面说的不属于居住面积的空间，如果实际上的居住面积小于合同上的面积的95%，租客可以通过挂号信的方式申请降低房租(loi du 6.7.89 : art. 3-1)，房东有两个月的期限回复。如无法协商，房客可以在发送请求之日起四个月内向地方法院申请，法官将决定合适的的减免租金。
- 签署合同前要求提前汇款来预定（常见汇款方式有：LE MANDAT CASH via La Poste, Western Union...）。这种只通过邮件来联系，一般第一个邮件很“正常“，图片过于完美，之后就开始就讲故事，比如可怜的房东要从很远的地方来带你看房，以前被人随便折腾过了，这回要看的值得，就开始索要过全的个人信息，最后一步就是让人汇款来预定看房了
- 索要支票来预定，他们承诺不会兑现，到时候如果不想租可以退还，不给签合同（这支票要是给了并签字了一般可要不会来，但仍可以报警备案）
- 出售可租房屋liste（200€到300€不等），这些都是可以在网上免费查到的，liste也需要自己再逐一联系
Leboncoin，POP，SELOGER等等的网站都有举报帖子的功能，不要手软各位！
选择一个好的中介当然是事半功倍，但也需要支付一些费用。中介费用包括：安排看房，准备租客档案和材料，准备合同，L’ÉTAT DES LIEUX的费用。当地中介一般会按照法律要求来，但也不排除一些中介和私人学生公寓不合理的收费方式，是否找中介还是看个人财力精力和对法律的了解程度。La loi ALUR对中介可收取的费用也有说明：- 房源十分紧张的省份zone très tendue：在巴黎和其他68市镇，中介费每平方米最多12€
- 房源相对紧张的省份zone tendue：1149个市镇和28个城市及郊区，中介费每平方米最多10€
- 其余地区le reste du territoire：中介费每平方米最多8€
- 240 € (12 € x 20) en zone très tendue,
- 200 € (10 € x 20) en zone tendue,
- 160 € (8 € x 20) dans le reste du territoire.
如超过这个价位，租客可以要求剩余的中介费用由房东支付（若已支付，租客可以在协商无效的情况下起诉中介偿还多余的费用）https://www.anil.org/documentation-experte/analyses-juridiques-jurisprudence/analyses-juridiques/analyses-juridiques-2014/professionnels-de-limmobilier-plafonnement-des-honoraires-de-location-et-transmission-des-informations-aux-observatoires-de-loyers/https://www.pap.fr/actualites/frais-d-agence-en-location-le-plafonnement-de-la-loi-alur/a16872
房东有义务提供不影响房客安全和健康体面的住房。在签订租赁合同时和租赁期间，他必须向租户提供一定数量的文件。在整个租约期间，他全权负责与réparations locatives无关的工作和费用（关于réparations locatives的范围：https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F31697）如出现本该房东负责的维修，他拒绝承担，租客可以自行请人来解决并把费用发票以挂号信方式给房东并附加上相关法律，房东有义务并必须退还费用。https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/N31059
12. 维权措施 Démarche en cas de litige第一步，尝试通过友好协商的方式，建议通过挂号信mise en demeure方式寄出（信中需要列举好详细事实，证据，相关法律及需求）。若需要正式上诉，挂号信是必要的且是第一步。第二步（非强制），对方收到挂号信后，若房东与租客仍然无法通过协商解决，这时可以寻求conciliateur de justice协助（可通过写信，电话或面对面预约的方式），咨询conciliateur和寻求干预是免费的。第三步，若仍然无法解决，可上诉房屋所在地法院le juge des contentieux de la protection tribunal。律师不是强制的。https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F34759
篇幅有限，这里主要是以租客自主为主的一些法律常识，如有对房东如何规避风险感兴趣可以参考链接。关于如何在法国找房，网上也有很多攻略这里就不过多赘述了。法国倾向于保护租客，这也是为何负责任的房东在确定租客前要仔细审核材料并要求租客有当地的担保人，房东可以通过保险的方式规避或转移风险。一旦双方签署合同建立关系，房东除了在极特殊的情况下才能解除合约，所以按时交房租和购买住房保险是租客最基本的义务。如遇到纠纷，可向全国住房联合会CNL Confédération Nationale du Logement，所在地的ADIL或Commission départementale de conciliation等机构寻求专业帮助。他们可提供司法服务，租客一旦遇到麻烦，如合同纠纷、乱收杂费、拒绝退还押金、不履行已经承诺的工程等等，都可前往求助，他们会采取干预手段，如警示房东、提起诉讼等，但主要是帮助租客和业主协商解决纠纷。倘若纠纷无法在有关部分干预后得到解决，他们也会帮助提起诉讼。诉讼程序：https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F31301
- 租房是个很繁琐的过程也需要耐心，看到适合的房子要及时出手,直接打电话联系房东，等邮件和短信约到看房的机会相对低（存在某些房东最开始只用邮件联系，要和骗子区别开）。
- 看房前列好问题清单，看房时可以提出的问题或注意事项：首先要看房子所在地环境，之后房屋面积是否满足最低出租面积，和房东确定房租charges和担保，是否可以申请caf，是否有蚂蚁老鼠蟑螂等问题，床下地板，天花板，空气质量，潮湿程度，隔热隔音和采光，周围邻居环境，根据他的说辞看这个人是否懂法知法等等。两种房东可直接排出：明明懂法但不守法的人，不懂法又固执己见的人。（这两种排除日后真的会节省很多时间）
- 确定房子后签合同时不要怕外语沟通，可以找朋友协同或准备好字典翻译，把里面的内容弄懂之后再签字！避免被房东影响或催促，礼貌地让他耐心等待。
- 居住时如遇到问题积极与房东沟通，能相处融洽当然最好，无法相处融洽房东租客间无非就是甲方乙方的关系，没有地位高低，法律保护双方。
- 提一个人很多人都不容易转变的观念，租客的出租屋是租客的私人空间和家，在家做什么邀请谁无需任何人干涉。房东在没有租客同意的情况下不管什么理由都无权拥有备用钥匙并进入（如火灾漏水等，消防pompier会直接破门，房客也有保险）。租客有权直接更换门锁。如在未经同意情况下进入属于刑事犯罪violation de domicile， 最高可达一年监禁和15000€罚款（article 226-4 du Code pénal)。租客要学会保护自己的利益并寻求相关帮助。
- 宁可找不到房子慢慢找，初来法国可以先落脚朋友家，Bed&Crous 或酒店，避免随便租没有参观过或违法的房子。
- 不要轻易相信私营的学生公寓或房屋中介网站（尽管和高校有合作），他们也存在违法的房子，需要自己甄别。
- 在签正式合同前不要支付任何费用。支付方式优选支票和信用卡，次选现金，任何现金支付都要留好文字凭证或收据。
- 警惕申请不了CAF的房子（家人是房东的话申请不了）。
- 警惕二房东。常见的二房东，通常是租房后未经房东同意私下转租，或因个人行程安排、短时间不居住，即Sous-Location，这种行为一般申请不了CAF。虽然房客可以转租或分租给其他人，但只有一种情况是符合法律规定并且房客权益受到保障，就是必须经过房东同意，而且盈利部分由房东所得。也就是和房东本人签署Co-Location 合同，有住房证明和CAF。若租客未经房东同意私自转租，房东可以此为由申请解除原租客locataire initial和现租客son sous-locataire的合同。https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F34661https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F2449
- 一定要签合同。合租如果不签合同，房客只属于occupant，就算交一部分房租合法权益也不受保障。合同要明确具体的房间和公共区域。
- 退房时对比l’état des lieux de sortie与l’état des lieux d’entrée，如的确需要扣除一部分押金，可要求房东提供发票或价值证明，不是他想扣就扣多少。如对他扣除的金额有异议，协商无效可提起诉讼。
- 能协商尽量协商，房屋纠纷一般要走司法程序，不属于警察管，但若房东和租客间出现刑事纠纷警察则可介入。协商无效私人手段解决纠纷是最不建议且得不偿失的做法。若真的受到房东骚扰，言语侮辱种族歧视甚至肢体接触，切记保留好证据(不管任何语言，形式)，在法国真的非常非常非常严重（比如种族歧视，最高5年监禁，75 000 € 罚款）。https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F19448
以上观点仅供参考。如果真遇到无赖无耻房东，租客或中介，有理别怕正面提出，胆怯和所谓用钱了事并不会保护我们，放松心态想办法面对就好，不必恐惧也没必要嫉恶如仇，他们表现出来的真真假假下面，不过是些卑微且值得怜悯的人性罢了。我们要做的，无非法理之内，情理之中，便安然。感谢提过意见的朋友。经历有限，有些地方如果考虑不全欢迎各位补充交流。非法律专业，如有专业名词或文法不准确欢迎指正。希望这些对还在法国租房的朋友有点帮助。https://www.legifrance.gouv.fr/affichTexte.do?cidTexte=JORFTEXT000028772256&categorieLien=id
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