德国55%家庭长期租房住：为何不怕房租暴涨？

外交之声 2019-08-13

这几天，中国住房租赁市场引起了前所未有的关注。暴涨的高房租触动了每一个买不起房，不得不租房的家庭和年轻人的神经。长租公寓市场乱象背后的中介内幕、资本推手，通过房产业内人士的宫斗戏让人们不得不反思：我们的住房和租赁市场怎么了？买不起房还租的起房吗？难道就没有办法遏制种种乱象吗？中国年轻人的未来在哪里？出路在哪？今天，我们来看看被称为最先进的住房租赁制度是怎么做的？

据德国联邦统计局的数字显示，德国有8000多万人口，4000万个家庭，只有45%的家庭拥有自己的住房，这一局面近10年来几乎没有改变。不过，剩下55%的家庭虽然不买房，却能保持心态平和，没有急于圆心中的“购房梦”。很多为房所困的国人可能很疑惑，是德国房价太高、房源太少，还是居民收入太低、无力购买？或是他们无意拥有一套属于自己的房子？

不急于圆“购房梦”

需要指出的是，德国那些无房家庭，并不是没有经济能力买房———德国城市房价普遍不高，据调查，至少有三分之一的租房家庭有足够的资金买房。德国首都柏林每平方米住宅均价约为2000欧元，约折合1.5万元人民币。

以不来梅市为例，一套普通住宅只相当于一个居民一年税后净收入的三四倍。最贵的大城市慕尼黑的房价，也仅相当于一个居民9年零7个月的税后净收入。

德国家庭不买房的首要原因，是工作需要。

德国公务员因工作地点固定，通常都会买房，而其他劳动者因市场、企业经营状况等因素，工作会不断发生变动，因此居无定所是常态。再加上德国买房后续费用多、手续繁杂，而自由迁徙权受到法律保护，因此很多人非但不排斥搬家，反而乐于享受环境变化带来的新鲜感。

此外，一些社会因素也制约了人们买房的热情。比如离婚率居高不下，从2000年到2012年，德国离婚率一直维持在45%以上；不想要孩子的夫妇增多，出生率下降，人口呈负增长；不少人选择存钱养老，购买黄金保值等。

住房观念的不同，德国人相比与中国人，并没有太强的住房观念与买房欲望，对于德国人，房子住的舒适就好，至于是租的是买的，没有太大区别。

完善的教育制度，德国拥有全球领先的教育制度，教育资源相对平衡。各个地区学校的教学质量偏差不大。与其选择更好的学校，德国人更愿意选择更近的学校上学。

对租房者保护完善

德国的租赁管理非常注重保护承租人利益。在法律上，德国颁布了《住房补助金法》《住房租赁法》等一系列法律保障承租人权益的法律。在租金管理上，2013年5月1日生效的德国《出租权利修改法案》规定：三年内房屋租金涨幅不得超过15%，即增幅上限由之前的20%下调至15%；房屋租金应当参考当地“房租指导价”，超过这一价格的20%为违法行为，房客有权将房东告上法庭；超过50%的，房东被认为赚取暴利，可判入狱三年。

此外，健全的租房市场和较高的租房居住条件是德国人可以放心一辈子租房住的主要原因。

欧洲国家很长一段时间内对房屋租金有严格限制，像奥地利和西班牙的房租一直到上世纪80年代实际上没有增长。长期这样造成房主不愿出租房子，也不再维护房屋，对房地产市场的投资减少，也阻碍了租房市场的发展。而上世纪50年代起，德国的租房市场比其他西欧国家更早地实现了自由化，使得租房者的居住条件不断提高，而且对租房者权利的保护也不断在完善。

从居住条件上讲，德国社会是很公平的。大多数房子在硬件条件上没有很大差异。出租房屋，无论是带家具的房屋还是空房，其建筑和装修质量都非常高，即使是老房子也维护得像新房一样。

另一方面，德国法律对租房者权益的保护非常完善。根据德国的法律，如果租房者没钱支付房租，房主不能将其赶出去，而需要上法庭，提供证据证明租房者确实没有足够收入，而这一过程既费时又费钱。

以前，租房者有义务在居住几年后自掏腰包对房屋进行维修或重新装修。而现在，这一义务也已经取消，可自愿对房屋进行维护。此外，政府还可以根据家庭成员的多少、失业时间长短等条件向贫困家庭发放每月数百欧元不等的租房补助。

近几年，在世界上其他地区房价飞涨的同时，即使是在德国经济较快增长的地区，房价每年的增长也不会超过2%-3%。而买完房子后的10年内再出售的话，如果将所有附加费用都计算在内，估计不能赚回成本，而且还要损失10%-11%。通过在短期内倒卖房产赚钱在德国是根本不可能的事情。

在德国的农村地区，房价还一直下降。专家估计，10年-15年后德国的自有住房率才能达到60%-70%。

德国住房制度多元化，如何将他国经验本土化？

这几天，住房租赁是一个不可错过的热词，从高层到民间，很多话题都由此展开。种种长租公寓市场，从银行到国企，再到房企以及品牌运营商，这一领域的竞争无疑还会不断加剧。

不断地发展和完善租赁市场，其实最根本的还是为了让老百姓「有所居」。国内的租赁市场尚处于起步阶段，要实现这一目标可谓任重道远，需要学习和借鉴一些既有的成功经验。本期我们就以德国的住房体系为研究案例，和大家一起探讨一下这一被认为是最成功的住房制度。

德国

以租赁为核心的阶梯化供应体系

德国是租赁比率最高的国家，根据德国联邦统计局数据显示，德国租赁比率高达 54.5% ，超过一半的德国人都是通过租房来解决居住需求。而核心城市柏林租赁比率甚至达到 85.8% ，汉堡达到 77.4% ，远高于其他发达国家及核心城市。德国的住房制度被认为是最成功的，一方面是因为住房供给充足，保障完善，切实解决居民住房问题；二是房价稳定，涨幅和波动远小于其他发达国家。

德国与发达国家租赁比率对比

德国核心城市租赁比率（%）

资料来源：德国联邦统计局,兴业证券

鼓励多方参与住房建设，保障供给充足

1949 年，德国房户比不到 0.65 ，面临严重的房荒，德国通过《住宅建设法》对社会住宅和自有住宅的建设给予贷款、补贴、土地供给、税收等方面的优惠，鼓励住房建设。 1978年时，德国房户比达到 1.21 。住房供给出现富余，此后随着家庭规模小型化、移民潮（难民潮）等富余住宅被消化，房户比基本处于略高于 1 的合理水平。

德国鼓励私人、开发商、合作社等多主体建房，而市政建房占比很小。根据德国统计年鉴数据显示，德国存量住房最主要的构成主体是居民家庭，其次为专业供应商及小型物业企业、住房合作社、市政及教堂等。政府直接供给的比例非常小，通过给予其他主体贷款优惠、税收优惠等，鼓励其他主体参与住房建设。

德国租金收益率一直稳定在 4%-5% 的水平，而近期德国长期国债收益率只有 0.35% ，存款利率也只有 0.3% ， 1995 年以来多数年份在 3% 以下。因此业主有足够的积极性将房屋出租，获取稳定收益。

居民家庭供应，占比超过 38.6%

居民家庭是最重要的房屋供给方，在德国存量住房中占比最大，也供给了租赁市场 38.6% 的房源。 1956 年《住宅建设法》对自有住宅建设进行扶持，主要措施包括提供土地、提供贷款支持和利息补贴，给予税收减免等优惠。

小型物业公司、专业供应商，占比约 40.4%

1950 年和 1956 年为鼓励大型住房企业承担住房建设，《住房建设法》对私人主体兴建社会住房予以政策支持，给予长期低息贷款和补贴政策。但是约定在贷款未到期前，按照成本价房租租给政府指定的家庭，贷款到期偿还后，房租可以市场化。该项政策 2001 年废止，受资助的保障房基本转为市场房，构成住房供给的主要力量。

目前，市场化的供给方主要包括私人住房公司、保险公司、信用机构、房地产信托基金及其他住房物业机构等。以市场价租给租户，赚取稳定的租金收益。

住房合作社，占比约 9.3%

住房合作社普遍存在于欧洲，具体模式是集中建房，集中持有，低价租给社员使用。居民加入合作社，将钱存入合作社，存款达到一定规模后，获得租用合作社房子的资格。

在 70 年代之前，政府对住房合作社提供非常大的支持，如 100 年无息贷款等； 70 年代之后，德国住房问题初步得到解决，贷款期限缩短到 10-15 年，并且收取利息。 1990 年开始，住房合作社开始市场化，政府支持减少，吸引了一部分纯粹投资人的进入，一部分社会合作社的建房也通过私有化转给社员。实际上，住房合作商的住房贡献远高于 7% 。

市政、教堂的社会福利住房，占比约 11.7%

市政、教堂提供的住房是德国的「廉租房」，保障低收入家庭的居住需求。在二战后初期，市政住房公司除自己建设社会福利住房外，扶持其他私人主体建设社会福利房。目前，政府无须再提供保障住房。社会福利住房的租金相对市场租金有较大优惠，一般相当于市场租金的 40-60% 。福利住房面向低收入群体，没有住房，当前住房支出占收入的比重远高于 30% ，失业者、单亲母亲、残疾人等可以申请。

完善租赁保障体系

平衡「购」和「租」

两大措施保障居民住得起房

一是为最低收入的家庭提供社会福利房，占德国总人口的 7% 左右，租金是市场租金的 40-60% ；

二是通过住房补助金向低收入家庭提供货币补贴，使他们在支付房租之后，还可以维持基本生活。

具体来说，居民实际交纳租金与可以承受租金的差额，由政府负担；其中，居民实际交纳租金要与家庭住房需要相结合，可以承受的租金一般按照家庭收入的 25% 确定。房租补贴的资金由联邦政府和州政府各承担 50%。补贴比例约占德国总家庭数的 2% 左右。这意味着德国在租房上的财政补贴并不多，租房家庭中，约 85% 的家庭无需依靠政府补贴，实现市场化选择。

通过一系列法律法规保障租赁权益

1、租金管制：德国将租金增长率控制在经济增速之内。

19 世纪《住房租赁法》起初规定 3 年内房租累积涨幅不得超过 30% ， 2012 年 12 月规定房租 3 年内涨幅不得超过 15% ， 2015 年规定租金最大上涨幅度不得超过当地标准房租的 10% 。

2、租赁合同保障：在期限上，房东不能随意解约。

德国租房合同分为有期限和无期限两种，无限期合同保证了租房人能够长久租住一处房产。租房合同的一方若想终止合同，通常须提前 3 个月通知对方。如果租期超过 5 年，须提前半年通知对方；租期为 8 年，须提前 9 个月通知；租期达到 10 年或以上，则须提前一年通知。

3、租购同权：德国没有户籍制度，只要居民合法纳税就可享有本地公共服务。

德国公共资源分配比较均衡，以教育为例：德国没有重点小学与普通小学之分，实施教师轮岗制，教育资源和师资力量均衡，同时对学校周边的租金严格限制，禁止随意涨价。

严格抑制房地产投机行为

一方面，严格限制房地产开发商的定价行为，如果开发商制定的房价超过基准价的 20% ，购房者就可以向法庭起诉，如果超过 50% ，就定性为「获取暴利」，开发商将面临高额罚款和最高三年徒刑的严厉惩罚。另一方面，通过税收政策限制投机行为。

德国住房支出占收入比重

资料来源：德国联邦统计局,兴业证券

目前，德国很多州的地产购置税近 5%，公证费为 0.8-1.2%，交易费 3.5%-5% ；持有税为 2% 。购买和持有的税费都比较高。转售时，10 年之内资本利得税为 25% ；超过 10 年无需支付资本利得税。