不惧15%转让税 海外买家杀回温哥华！ 温哥华和多伦多房价上涨的原因

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【环球中文网 www.cbeiji.com讯 】 BC省政府刚刚发布的房地产交易数据显示，在政府实施针对海外买家征收15%转让税政策之后一度纷纷退市的海外买家又陆陆续续返回大温地区：在今年9月该地区6,105宗交易中，涉及海外买家的交易占了约5%的比例，比今年4月的数字翻了整整一倍，当时海外买家的交易量仅占全部交易的2.5%。

今年9月的数字比BC省府实施新税之前还是差了不少。根据BC财政厅长早前提供的数据，2016年6月到8月1日，海外买家涉及的交易占大温地区全部房屋交易量的13.2%。而政府是从8月2日开始实施15%的转让税，该政策立即取得立竿见影的效果，不仅令温哥华的房屋销量大降，而且房价也随之下跌。

今年年初，满银（BMO）的经济学家Nesbitt Burns所做的专项研究显示，对外国买家征收转让税的政策已经取预期效果，也就是把温哥华不断飙升的房价拉下来。BMO的首席经济学家Douglas Porter也指出，通过数月的观察与研究，现在有足够证据解释为何温哥华房价急降和多伦多持续上升的原因，大温地区的房价是政府的加税政策拖下来的。

Porter用下图对上述结论进行解释：图中列出三个城市从2013年到2016年的房价变化曲线，竖线代表BC省府实施转让税之后的情况。对照温哥华，多伦多和BC首府维多利亚（Victoria）都是未对海外买家进行干预的城市，它们的房价照升不误，而温哥华的房价则开始下滑。

15%的税难挡海外买家热情

就在今年6月，专营豪宅的苏富比国际加拿大区总裁亨德森（Brad Henderson）就认为，15%的转让税无法阻挡海外买家对温哥华和多伦多两地房市的热情。因为这两大城市亚裔多、生活和投资障碍低，因此仍是他们最青睐的对象。

一系列个案显示，即使BC和安省先后实施15%的转让税，但海外投资人仍然最喜欢温哥华和多伦多，像蒙特利尔、卡尔加里虽然也有投资潜力，这里的房市也开始回暖，但在海外买家眼中，后者仍然属于二线城市，根本入不了他们的法眼。

对海外投资人而言，他们最看重的是房价增长的潜力及前景，无论温哥华，还是多伦多，其房屋供应量远不如蒙特利尔和卡尔加里等城市，而需求量则不断增加。何况，温哥华和多伦多的经济发展向好，就业市场强劲，成为房地产市场稳定的重要保障。

弃还是留？BC新政府对海外买家税犹豫不决

针对海外买家征收15%转让税的政策由BC前自由党政府推出，但自由党在省选中失败，新民主党上台执政。虽然出台海外买家税的初衷是为了遏制飞涨的房价，提高居民的房屋负担能力，但根据大温地产局的数据，到今年8月温哥华普通房屋的价格仍然超过$100万。

在今年4月至9月间，BC省房屋交易总量为84,139套，其中有2.8%涉及海外买家，交易总价值约为$20亿。同期内，列治文（Richmond）的海外买家交易占到8%，而维多利亚和Capital Regional District两个地区则为4.3%。

BC新民主党政府表示，他们正在审议与海外买家有关的房地产数据，以及前自由党政府首次购房者免息贷款项目，以便确定是保留或修订这些政策，还是干脆废除这两项政策。  

加拿大的房价（尤其是多伦多和温哥华）在2000年左右开始起飞。根据CREA的最新数据，加拿大全国的房价在2017年9月是2005年1月的2.38倍。那么，这个数字在全世界范围下进行比较，是怎么样的呢？

这篇报告分析了加拿大的房价自2000年左右开始上涨的原因，并且给出了解释和预测。所以说，如果把加拿大的房价放在一个全球视角下去考察的话，其实更有价值。在这篇报告中，加拿大央行副行长就把加拿大和澳大利亚，新西兰，挪威和瑞典的房地产市场进行了比较。

需求端第二个重要因素是从1990年以来，随着大部分发达国家的国债收益率开始下行，房屋贷款的借款成本开始下降。尤其是在2008年金融危机发生之后，发达国家都开启了宽松的货币政策。以加拿大为例，金融危机之后加拿大央行把隔夜拆借利率一路下调到了历史最低的0.25%。所以，更低的贷款利率使得购买房屋可行性大为增加，这也强力推动了居民对房屋的需求。同时，一些金融创新特别是资产证券化，也使得房屋贷款的借贷成本下降。

下图是加拿大的五年房屋贷款利率，可以看出来，在1980年之后，贷款利率就一路走低，从最高峰的21.5%一直下降到2015年的3.6%左右。这个图非常直观地呈现了房屋借贷成本下降幅度。

展望未来，我们认为，加拿大人口老龄化使得长期利率会维持在低位。但是，必须要注意OSFI明年1月开始实行的压力测试新规。压力测试要求所有购房者证明能够在房贷利率增加两个百分点之后仍然能负担得起贷款，这个措施几乎相当于加拿大央行连加八次息。投资者需要密切关注新规实施之后对房屋市场的影响。

最后，加拿大央行还提出了一些其他支撑房地产需求的原因，例如稳健的货币政策，较低的通货膨胀率以及有效的财政政策。

供给端

从供给面来看，主要有两个因素。一个是政府的管制。正如之前提到的，随着城市化率的提高，很多国家的政府开始引入了一些管制，像是多伦多在2001年通过了Greenbelt政策，限制了土地的供给。

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这是一幅Markham的卫星图。图的左边是多伦多的Greenbelt出台之前兴建的居住区，图的右边是多伦多的Greenbelt出台之后兴建的居住区，可以看出房屋的lot size明显变小了。

第二是地理位置。在许多城市（例如温哥华，悉尼，墨尔本，香港等），地理位置都导致房屋的供给增加不够，也就是说跟不上需求的增长。所以这个因素相当于也是房价上升的推手，尤其是在温哥华（三面环山，一面环海）。

总的来说，加拿大（尤其是多伦多和温哥华）自1995年至2015这二十年之间的房价飞速上涨，如果放在一个全球的视角下来观察的话，是可以理解的，而且绝不是孤立的。这个经济现象在其他几个和加拿大经济文化相似的国家（澳大利亚，新西兰，瑞典和挪威）也同时发生，并不是太令人惊讶。

但是，加拿大的特殊情况在于加拿大的经济深度依赖石油。所以在2014年第三季度油价开始暴跌之后，加拿大央行在2015年连续两次降息，降息不光使得房贷利率下降，也使得加元一路下跌，推高了海外资金的购买力。

以加元兑人民币为例，加元对人民币汇率在2016年1月初下降到了4.53（这是一个历史大底），和2017年7月的5.8左右相比相比，汇率下降了22%，所以多伦多的房价在2016年和2017年初迎来了一波加速上涨。

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