理好案例丨不小心买了凶宅可以要求退钱吗？
去年的司法拍卖市场上，南京曾有一套422平米的三层别墅，市场价值1236万元，但是却仅以435万元起拍，比市场价低801万。究其原因，原来是一栋曾发生过分尸案的”凶宅“。本以为会无人问津的别墅，最终没想到却经过138轮竞拍，93次延时，最终被神秘买家以786万买走。据网络数据，北京有近3000套凶宅，香港则超过3000套，广州和上海也分别有数千套凶宅。
“凶宅”背后的故事过于血腥，无论是刚需客还是投资客，看到这样的房子往往是退避三舍。今日我们一起用数据说话，看看在广东，如果不小心买到了“凶宅”，买家是不是有权利要求撤销合同和返还款项，而什么样的房子又会被法院认可属于大家认识中的“凶宅”呢？
1.出卖人未披露房屋曾发生跳楼自杀事件的信息，致使买受人因欺诈而作出错误意思表示的，系可撤销的民事行为
审理法院：深圳市中级人民法院、深圳市南山区人民法院
案号：（2018）粤03民终987号、（2017）粤0305民初3897号
2016年1月，被告熊某以1250万元购买涉案房屋，7个月后，熊某将该房屋以1650万元将该房屋转售卖给原告袁某。购房后，袁某从其他渠道了解到该房屋曾发生过跳楼事件，遂以熊某隐瞒房屋重要信息构成欺诈为由，向法院提起诉讼，要求撤销合同、退还房款及赔偿损失。
两审法院经审理后认为：双方签订房屋买卖合同时应遵循诚实信用原则，不得违反公序良俗原则，交易时熊某应对房屋相关信息予以披露。发生过非正常死亡的房屋虽不构成人们对房屋本身进行物质性使用的障碍，但会影响使用人的心理，客观上会降低房屋对使用人的效用，按照一般的民间习俗，发生过非正常死亡的房屋会被认为存在不吉利的因素，而且房屋往往会因此贬值。据此，法院最终判决撤销购房合同，熊某退还购房款，赔偿税费损失、担保费及短期赎楼利息损失、佣金损失、月供损失及支付已付资金利息。
2.出卖方故意隐瞒“凶宅”信息构成重大误解，买受方因此而主张撤销合同的，应予支持
审理法院：佛山市中级人民法院
案号：（2015）佛中法民三终字第999号
2009年12月4日周某取得涉案房屋，2009年12月21日黄某在涉案房屋内自杀，2015年2月8日，周某将该涉案房屋出售给熊某，熊某后了解到前述情况后，以周某隐瞒重要信息构成重大误解为由，向法院起诉要求撤销合同退还房款。
法院经审理后认为：根据一般交易习惯，房屋如果发生过“非正常死亡”事件，虽不构成人们对房屋本身进行物质性使用的障碍，但很难被人轻易接受，且会造成房屋正常流通受阻以及房屋价值贬损的后果。因此，房屋是否发生过“非正常死亡”事件，属于对合同订立与否或者对合同订立的条件产生重大影响的信息。本案中，涉案房屋曾发生过自杀事件这一信息，对熊某是否愿意与周某交易以及以何种条件进行交易有重大影响，周某负有如实披露的义务。现周柏全违反诚实信用原则，造成熊春龙因重大误解而签订涉案《房屋买卖合同》，予以支持。
3.买受方对曾发生有人非正常死亡的情形较为忌讳而不愿意接受，要求解除合同的，可以支持；有人非正常死亡的房屋可以认定为凶宅
审理法院：广州市中级人民法院
案号：（2014）穗中法民五终字第474号
2012年3月25日，陈某与杨某前述购房合同购买房屋并支付定金，在过户前，陈某了解到该房屋曾发生死亡事件，遂以陈某违反合同中约定卖方保证本合同所载有关物业之情况以及所提供的全部资料均真实、合法、准确、完整为由，起诉要求解除合同退回定金。
法院经审理后认为：2011年1月期间有人非正常死亡于涉案房屋，故涉案房屋属于社会公众所认知的，因凶杀、自杀等非正常死亡所指的“凶宅”。正所谓安居乐业，居住房屋的好坏（也包括居住房屋是否为“凶宅”）直接影响居住者的情绪和心理感受，进而影响居住者的生活和工作，房屋属于“凶宅”，不可避免地会对购房人的居住情感产生负面影响。在本案中，陈霞对所购房屋曾发生有人非正常死亡的情形较为忌讳而不愿意接受，这是可以理解的。
4.发生死因不明事件的房屋，可以认定为凶宅，出卖方故意隐瞒“凶宅”信息构成欺诈，买受方因此而主张撤销合同的，应予支持
审理法院：中山市中级人民法院
案号：（2017）粤2071民初21291号
2017年8月9日，余某向梁某购得某房屋，过户后，余某从邻居中听闻该房屋中梁某丈夫曾烧炭自杀，遂以梁某隐瞒房屋重大信息属于欺诈为由，要求撤销合同退还房款并赔偿损失。庭审中，根据各方调取到的证据，均不能显示梁某丈夫死亡的原因，梁某自称其丈夫死于房内。
法院经审理后认为：虽然梁某称其丈夫是否自杀其不清楚，公安也没有作出认定，且余某也无证据证实，但从其提交的死亡证明及火化证明记载（吴某，男，24岁，于2009年9月25日死亡，死因不明），其确认该死因不明事件发生在涉案房屋内。因此，涉案房屋属于传统习俗认知的“凶宅”范畴。并继而确认梁某隐瞒该情况属于违反诚实信用原则，构成欺诈，判决撤销合同。
5.居住人员因病而在房屋内死亡的房屋并不属于价格明显会受影响的房屋，但出卖方在买受方明确要求核实死亡情况时不能及时正面答复，也有违诚信责任
审理法院：广州市中级人民法院
案号：（2019）粤01民终12344号
2017年7月1日刘某向叶某购得涉案房屋，交易期间刘某委托律师向叶某核实该房屋内是否存在死亡事件，叶某亦委托律师答复不存在非正常死亡事件，双方就此事反复沟通，后刘某以叶某隐瞒房屋重大信息为由，起诉要求解除合同及赔偿违约金。
法院经审理后认为：根据广州地区房地产市场交易习惯来看，居住人员因病而在居住房屋内死亡的房屋并不属于价格明显会受影响的房屋，在买方并未事先提出需购房屋不能出现居住人员在房屋内病故的条件的情况下，根据诚实信用原则、公序良俗原则和《中华人民共和国合同法》第一百二十五条的规定，应认定案外人叶某的死亡情况并不属于《存量房买卖合同》第一条第九款关于卖方保证案涉房屋不存在任何未向买方说明的其他情况的约定中的“其他情况”，叶某在签约前未主动告知上述死亡情况也不属于违反公序良俗原则。
刘某在自身对买卖标的物具有更高要求的情况下，未尽到足够审慎的审查义务就签订合同，在签约后发现买卖标的物不符合自身要求的情况下终止交易是导致买卖合同解除的主要原因。叶某在签约后，买受方明确要求核实案外人死亡具体情况的情况下，未能及时正面答复并提供相应证据，也导致了双方交易被拖延。根据公平原则，考虑买卖双方在缔约、履约过程中的表现以及人类对死亡现象的心理认知较为复杂的客观情况，综合本案案情酌情认定出卖方承担95%的过错责任，买受方解除承担5%的过错责任。
6.买受人不能仅以自己的主观心理感受认定房屋为“凶宅”，“凶宅”可以达到普通民众认知中的出现了“横死”等严重情况的程度来认定
审理法院：佛山市三水区人民法院
案号：（2018）粤0607民初5087号
2017年12月8日，肖某向张某购得涉案房屋，肖某入住后，通过邻居和保安了解到张某先夫2017年5月在涉案房屋内病危，被小区保安从屋内背下楼并送去医院抢救，但无效身亡。肖某遂以张某欺诈为由，起诉要求撤销合同、返还房款及赔偿损失。
法院经审理后认为：究竟何谓“凶宅”，一般人可能认为只要出过事，尤其是死过人的房屋就是“凶宅”。也有人认为“凶宅”就是主观的感觉，只要房屋内“出过事”或者由于特定环境的影响，让人感觉所处地段异常而不愿在此地段上居住的房屋都是“凶宅”。对于“凶宅”，日前并无公认的或权威的界定。“凶宅”的定义，目前占主流地位的说法（这也获得普罗大众的认同）是指在一定时期内曾发生过自杀或凶杀等人为因素，或因房屋失火、煤气中毒等意外事件致人非正常死亡的房屋。换而言之，从这个主流说法中可以理解为若有人正常生理死亡（如生老病死）的房屋不应片面地认定为“凶宅”。因此，原告认为属于“凶宅”只是其个人的感受、理解而言。按照上述主流说法，张秀海先夫并非“横死”，而是可以纳入生老病死的范畴。同时，双方当事人并未对涉案房屋约定“凶宅”事宜——即未对何谓“凶宅”及如何解决进行约定，原告认为涉案房屋属于传统意义上的“凶宅”，理据不足，本院不予采纳。
由此可见，根据广东省近年来的司法实践，对于“凶宅”的定义，一般以发生过非正常死亡或不明原因死亡为主要判断因素。而对于买受方不知情情况下买到的“凶宅”，若确可证明出卖方未在房屋交易时进行明确告知，且交易价格也未明显低于市场价格的，买受方以对凶宅不知情为由要求撤销或解除合同，基本可得到法院支持，而实现退房的路径，可通过重大误解请求撤销、欺诈请求撤销以及合同违约解除合同等方式。
相关法条
1.《中华人民共和国合同法》
第六条 当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。
第四十二条 当事人在订立合同过程中有下列情形之一，给对方造成损失的，应当承担损害赔偿责任：（一）假借订立合同，恶意进行磋商；（二）故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况；（三）有其他违背诚实信用原则的行为。
第五十四条 下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的。
2.最高人民法院《关于贯彻执行﹤中华人民共和国民法通则﹥若干问题的意见（试行）》
68.一方当事人故意告知对方虚假情况，或者故意隐瞒真实情况，诱使对方当事人作出错误意思表示的，可以认定为欺诈行为。
End
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