误认具备购房资格而签订了房屋买卖合同，能否以“重大误解”为由撤销合同

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      案情简介：小明新调入公司总部工作，总部位于房产限购地区，其欲购房，自行打印了社保参保记录（原在总部机构下属二级分支机构工作，但参加省社保缴存）交与中介机构。得到购房资格默认后，在中介机构安排下看房，并与房东、中介机构签订《三方中介服务协议》，其后与房东签订《存量房买卖合同》，该协议、合同中均有小明知悉限购、限贷的内容。而后，小明与房东在房管部门办理房屋过户手续时，被告知其不具备限购地区的购房资格（属非限购地区户籍人员，没有提交限购地区一定年限的参保记录或者交税记录；其参加省社保不等同于限购地区缴纳的社保）而不予受理过户申请。后房东向法院提出解除房屋买卖合同，并要求小明承担违约责任。

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       一审期间，小明提出合同在重大误解的情况下签订的，请求法院撤销。一审法院认为房屋无法过户是小明不具备购房资格而导致的，房东无过错，小明理应承担责任，因而没有支持其观点。小明不服提出上诉，二审法院同样没有支持其观点，但同时认为其与中介机构之间的中介服务合同纠纷可另案处理。

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       对于本案，有两种观点，第一种构成重大误解，合同应撤销，理由是小明基于对自身具备购房资格有错误认识，导致房产无法过户，合同是在存在重大误解的情况下签订的；第二种不构成重大误解，小明构成违约，应承担违约责任，理由是房屋买卖合同不存在无效的法定情形，合同合法有效，房屋无法过户是因为事实上履行不能，该合同应当解除，并按照违约处理。

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      房地产调控政策是政府为了房地产市场健康发展采取的一项政策，在这种情景下对因不具备购房资格而导致合同存在事实上不能履行，此类是否存在重大误解？我们一般支持第二种观点。

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      《中华人民共和国民法通则》第五十九条“下列民事行为，一方有权请求人民法院或者仲裁机关予以变更或者撤销：（一）行为人对行为内容有重大误解的”、《中华人民共和国合同法》第五十四条“下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的”，这是适用重大误解的法律依据。何为重大误解？重大误解是指行为人因对行为的性质、对方当事人、标的物的品种、质量、规格和数量等发生错误认识，使行为的后果与自己的意思相悖，并造成较大损失的行为。本案中，提出重大误解的是没有购房资格一方当事人，在诉讼中房东是没有提出该意见的，所以需要看待小明对自身行为的性质等内容是否存在重大误解予以分析。购房资格，对于小明而言属于购房条件即作为买方的条件，但其买入该房屋的意思表示是真实的，该条件并非属于影响合同效力的因素，合同自身是成立的，不存在瑕疵。该条件应属于合同履行内容并非生效内容，即事实上不能履行并不是重大误解的构成因素，因而小明的购房资格是否具备，并不影响合同的生效。重大误解应当针对的对象为合同自身的具体内容、意思表达，该案件中并不存在上述情况，并且没有证据证明房东明知小明的条件不符合政策要求仍诱导其签订房屋买卖合同，所以本案针对重大误解的审查，其条件不成立。因而，一审、二审法院对合同的效力是确认的，合同不存在重大误解。本案对于小明的权利救济，应在于对中介机构在整个交易过程中是否存在过错而对其追偿，正如二审法院在该案件的终审判决中已明确指引小明的权利救济途径。

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