【团队案例】司法拍卖，买到20年租约房，怎么破？
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今年来，网络司法拍卖通过多个网络平台，快速的普及开来，原本遥不可及的司法拍卖，一下子变得像网上购物一样简单便捷，但随之产生了大量新的问题，特别是司法拍卖带租约的房产如何接收，成为了司法界一个普遍的难题。我们的当事人陈女士，也是在这样的情况下找到了我们。
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2016年5月11日，当事人陈女士通过司法拍卖网络竞价平台，购得天河区一处房产，在缴齐房款，办妥不动产权证后，陈女士前往收楼时却发现原业主早在2010年8月就将该房屋出租给了他人，租期20年，前10年为免租期，后10年每月租金1000元（同地段同类房屋租金价在5000元以上）。这也就意味着，陈女士在将近15年的时间里，不仅自己无法使用，更完全无法实现购买房屋的价值。与对方多次协商无果后，陈女士找到我们，并希望我们给予她帮助。
【难点凸显】
接受委托后，我们打算通过“恶意串通，损害第三人利益”来主张租赁合同无效。但经过我们的进一步调查，发现原业主和租户早已就存在租约的情况，向拍卖法院进行说明并提供了租赁合同；同时，本案的拍卖公司也在拍卖过程中多次强调存在20年租约的事实，但陈女士都未留意此信息。
由于法院、拍卖公司、原业主、承租人都已尽了充分的说明与披露义务，因此虽然这份“租赁合同”存在着诸多不合理因素，例如价格显著偏低、免租期过长等，但由于我们的当事人未尽审慎义务，若以此为由主张租赁合同无效，在法律上会面临着较大的困难，我们不得不调整思路，寻找新的破局点。
【回归合同，找到破局点】
主张合同无效的大门看起来似乎已经被堵上，团队律师经过多轮讨论，决定回归租赁合同本身，从租赁合同出发，寻找解决之道，同时，连续、多次实地走访、蹲点涉案的房屋，终于被我们抓住了一丝蛛丝马迹。
租赁合同约定：承租人必须将房屋用于居住使用，不得用于商业或改变房屋的居住用途，且不得转租，否则出租人有权解除合同。
而我们现场走访的律师在一个周末的晚上，意外发现了多名小学生在饭后陆续走进该房屋，随后房屋内即响起了钢琴、小提琴等乐器的声响。经过进一步观察，发现该房屋被用作音乐工作室，由附近学校的一个老师承租教导小朋友声乐。
经办律师当机立断，向区工商局递交了非法经营举报材料，并对现场的情况进行拍照取证，几天后我们收到了工商局在现场对改变住宅用途经营的查处结果。凭借调取到的证据，团队律师拟定起诉文件，向法院起诉对方违约，要求解除租赁合同，返还房屋。
【诉讼策略正确，成功维护客户权益】
经过庭审的舌枪唇战与多轮书面文件交锋，我们最终在今年10月底取得了本案的生效判决，成功帮助陈女士维护了自己的合法权益：
有关通过司法拍卖方式取得带租约房产如何接收问题，目前是一个非常普遍的难题。
法院如果在拍卖房产前已明示该房产存在租约，竞拍人既然愿意购买上述房产实际表明竞拍人有心理准备承担不能及时使用房屋的后果，且这种房屋往往比正常房屋拍卖价格要低，故竞拍人不能以购买强制拍卖房屋却不能进场为由要求拍卖法院必须强制交房。当然，如果法院有意隐瞒租约状况，导致竞拍人做出错误判断购买，竞拍人可以以显失公平为由主张解除拍卖协议。
此外，如果上述房屋在法院查封后出租人与承租人突然签订一次性10年或20年租约，类似做法很显然出租人主观上是恶意，承租人是否存在恶意要根据具体情况进行判断，包括审查合同中租金支付方式，是一次性付清全部租金还是分期支付租金，是按市场价格计算租金还是内部折扣价计算租金等等。
如果承租人主观上存在恶意，那么竞拍人可以向法院申请主张租赁协议无效。如果不能证明承租人主观上存在恶意，那么若不能在对方租约的履行上找到瑕疵，竞拍人就很大可能要承担因为自己审查拍卖公告不严而带来的不利后果。
万秋说法
BY L&E LAWYER
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