消费者购房人相关案例9则——《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第2条

案例1：周玉生、蔡玉花执行异议之诉再审民事判决书

审理法院：最高人民法院

案号：（2017）最高法民再194号

合议庭：黄金龙、杨　春、熊劲松

裁判时间：2018.2.28

【裁判摘要】

最高人民法院认为：

本院认为，本案争议焦点为案外人周玉生、蔡玉花对涉案房产的民事权益是否足以排除以响华公司为被执行人案件的强制执行。
    执行异议之诉中，在判断案外人对涉案房产的民事权益是否足以排除强制执行的法律适用问题上，应根据案件的具体情况，对异议人所享有权益的状态，以及申请执行人债权实现的权益等进行查明和比较，综合判断。《查封规定》第十七条固然与本案情形相关，但该规定并非执行异议之诉中作出裁判的唯一判断标准。本案二审法院依照《查封规定》第十七条的规定，认为周玉生、蔡玉花未积极与响华公司签订商品房买卖合同，未办理涉案房屋的过户登记，不属于第三人无过错的情形，因此，其对涉案三套房屋不享有足以排除强制执行的权利，不符合案件的具体情况。
    在《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》实施前，与本案情形相关的司法解释，除《查封规定》以外，还有《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复（法释〔2002〕16号）》。该批复规定，人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权；消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。依据该规定，抵押权优先于一般债权，而建设工程价款优先权优先于抵押权和其他债权，但建设工程价款优先权不能对抗已经交付全部或者大部分所购商品房价款的消费者。因此，抵押权和一般债权的行使也不能对抗购房的消费者。在审理涉及消费者购买商品房的案件中，应当对消费者以居住为目的购房的权益予以特殊保护，消费者对房屋所享有的权益在顺位上应当优先于其他债权。该批复是更适合本案情形的具体规则。本案中，虽然在一审法院查封之前，周玉生、蔡玉花未在定房协议基础上签订正式书面买卖合同，但是根据《中华人民共和国合同法》第三十六条的规定，当事人未采用书面形式订立合同，但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。周玉生、蔡玉花已经支付了绝大部分购房款，交纳了相关杂费，已经履行了房屋买卖合同的主要义务，并已由本人及其子女入住实际占有涉案房屋。因此，周玉生、蔡玉花与响华公司已经形成房屋买卖合同关系。周玉生、蔡玉花为本人及其子女生活居住需要从房地产开发经营者响华公司处购买商品房，其属于上述司法解释中规定的购房消费者，应当对其以居住为目的购房的权益予以特殊保护。而广博金穗公司对响华公司借款合同项下的债权，为一般债权，相对于消费者购房权益，不具有法定优先的地位。因此,周玉生、蔡玉花对涉案房屋所享有的权益，在受法律保护的顺位上应优先于广博金穗公司对响华公司的债权。
    综上，周玉生、蔡玉花对涉案房屋的民事权益应受到法律的保护，可以排除以响华公司为被执行人案件的强制执行。周玉生、蔡玉花的再审请求应予以支持。一审判决驳回响水县广博金穗农村小额贷款有限公司的诉讼请求，并无不当。

案例2：曹县建筑工程承包总公司与曹县农村信用合作联社、曹县昊龙房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案再审审查与审判监督民事裁定书

审理法院：最高人民法院

案号：（2016）最高法民监25号

合议庭：尹颖舜、李惠清、冯萍

裁判时间：2017.12.28

【裁判摘要】

最高人民法院认为，本案中的争议主要为信用社购买争议门市房的行为能否对抗建筑公司的建设工程款优先受偿权的问题。首先，在本案审查中，经过现场勘察可知，昊龙商住楼临街第一幢拐角l至6层与北临4层并非不可分割的整体，原审认定两栋楼为不可分割的整体，应整体交给信用社作为营业用房，缺乏事实依据。且信用社获得争议房产后即将房产高价出售，并未用为营业用房。其次，《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条规定：“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。”对于本条所称“消费者”，应为消费者权益保护法所规定的消费者，应为自然人，不能为法人或其他组织。其购房系为生活消费需要而并非经营。此外，申诉人在听证中反映，经曹县公安局经侦大队核实，本案涉案32人的贷款在2006年7月28日都已还清。对此，应在再审中予以查清。如果属实，则信用社据以起诉的债权不实，其请求不应得到支

案例3：上海家树建筑工程有限公司、李伟第三人撤销之诉再审民事判决书

审理法院：最高人民法院

案号：（2017）最高法民再154号

合议庭：董　华、武建华、潘　杰

裁判时间：2017.11.29

【裁判摘要】

最高人民法院认为，本院再审认为，《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条第三款规定：“前两款规定的第三人，因不能归责于本人的事由未参加诉讼，但有证据证明发生法律效力的判决、裁定、调解书的部分或者全部内容错误，损害其民事权益的，可以自知道或者应当知道其民事权益受到损害之日起六个月内，向作出该判决、裁定、调解书的人民法院提起诉讼。人民法院经审理，诉讼请求成立的，应当改变或者撤销原判决、裁定、调解书；诉讼请求不成立的，驳回诉讼请求。”家树公司系案涉昆山置业公司开发的枫丹御园一期、二期的总承包方，其与昆山置业公司签订了建设工程总承包合同并进行了施工建设，枫丹御园二期16栋楼也已竣工验收合格，但昆山置业公司欠付工程款未支付。上海仲裁委员会作出(2013)沪仲案字第1499号裁决书裁决昆山置业公司给付欠付的工程款且家树公司对昆山置业公司开发的枫丹御园住宅项目二期共计16栋楼房及雨污水工程、垃圾房、围墙等附属工程，在已结算工程余款人民币47259581元的范围内享有优先受偿权。22号民事判决确认归属李伟（1）的32套房屋属于家树公司承包建设的枫丹御园一、二期工程范围，且其中31套房屋包括在上述家树公司享有工程价款优先受偿权的二期工程范围内，故家树公司对22号民事判决提起本案第三人撤销之诉主体适格。根据双方当事人再审诉辩主张，本案再审争议焦点为22号民事判决内容是否存在错误且损害了家树公司的民事权益。

关于22号民事判决内容是否存在错误的问题。根据本案查明的事实，在案涉《借款协议》签订后，李伟（1）与昆山置业公司、高远公司商定由昆山置业公司与李伟（1）委托的李鹏等九人签订购房合同对案涉借款进行担保。为此，昆山置业公司与李鹏等九人签订了案涉32套房屋的《昆山市商品房购销合同》，并在有关部门办理了网签备案。因此，案涉当事人签订商品房购销合同的真实意思并非是一方支付购房款，另一方取得房屋所有权，而是通过签订购房合同并进行网签备案的方式，以该32套房屋为李伟（1）出借给高远公司的案涉2200万元借款提供担保。高远公司、昆山置业公司与李伟（1）之间系民间借贷法律关系，而非商品房买卖合同关系。虽然之后李伟（1）、高远公司、昆山置业公司签订了《补充协议》，约定以案涉32套房屋抵偿高远公司欠付李伟（1）债务本金及利息共计2572.5万元，但该《补充协议》签订时，案涉借款尚未到清偿期，双方约定用以抵债的房屋仍为高远公司、昆山置业公司就案涉2200万元借款提供担保的32套房屋，约定抵偿的亦是高远公司所欠李伟（1）的案涉借款本息，并以2013年3月22日即借款到期日作为昆山置业公司或高远公司保有房屋回购权的截止日期。协议中虽然约定在3个月内为李伟（1）办理32套房屋产权过户手续，但同时约定昆山置业公司或高远公司有权在借款到期日前以2572.5万元回购该房产。该约定内容表明案涉房屋所有权是否能够实际转移给李伟（1）系以李伟（1）的案涉借款本息是否在借款到期日前得以清偿为前提。且协议中对违约责任的承担亦明确载明按照“承担担保责任总额的30%”支付违约金。上述《补充协议》内容充分表明李伟（1）与高远公司、昆山置业公司并非是对到期未获清偿的借款进行协商清偿过程中达成的以房抵债协议，双方签订该《补充协议》的真实意思仍是以案涉32套房屋保障李伟（1）的债权利益为目的。《补充协议》的签订并未改变昆山置业公司以案涉32套房屋为李伟（1）与高远公司之间的借款提供担保的意思表示，该《补充协议》仍为借款担保合同性质，双方之间仍系民间借贷法律关系，并未因此形成以房抵债法律关系。根据《补充协议》的安排，双方系以在借款到期前由昆山置业公司让与房屋所有权及保有回购权的方式为李伟（1）的借款提供担保。基于物权法定原则，因双方没有按照法定担保方式设立担保物权，双方合同约定内容不能产生物权效力。而双方约定的李伟（1）在借款到期本息未获清偿的情形下基于约定回购权的丧失而得以直接取得案涉32套房屋所有权，亦显然属于在债务不能清偿的情形下直接由债权人取得担保物所有权的约定，系我国法律明确禁止的应认定为无效的流押情形。且因双方在《补充协议》签订后并没有能够按照合同约定将案涉32套房屋产权过户到李伟（1）或李鹏等九人名下，因此也不存在高远公司、昆山置业公司丧失回购权的情形。据此，22号民事判决将案涉《补充协议》认定为以房抵债协议，并以高远公司及昆山置业公司没有能够在2013年3月22日之前偿还借款本息，丧失了回购权，以及以李伟（1）指定的李鹏等九人基于担保目的签订的购房合同已经办理网签备案手续等为由，认定案涉32套房屋权属已经发生转移，对李伟（1）与高远公司、昆山置业公司之间就案涉32套房屋形成的法律关系性质认定及适用法律错误，据此作出的案涉32套房屋归李伟（1）所有，昆山置业公司等应协助办理产权过户登记手续的判决内容错误。

关于22号民事判决错误内容是否损害家树公司民事权益的问题。家树公司系昆山置业公司开发的枫丹御园一、二期工程的总承包方，其施工建造的枫丹御园工程包括案涉32套房屋。因昆山置业公司欠付家树公司工程款，经仲裁裁决家树公司享有工程价款优先受偿权的房屋中包括了案涉31套房屋。《中华人民共和国合同法》第二百八十六条规定：“发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除按照建设工程的性质不宜折价、拍卖的以外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以申请人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。”《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条明确：“人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。”如前所述，李伟（1）对双方约定用以担保的案涉32套房屋不享有担保物权，其仅有权基于与昆山置业公司、高远公司之间的合同约定请求偿还借款，以及要求以案涉用于借款担保的32套房屋拍卖价款对高远公司欠付的借款进行清偿的权利，其权利性质属于基于双方合同而产生的债权，不能够对抗家树公司作为案涉房屋工程的承包方依法对其施工的工程享有的工程价款优先受偿权。且家树公司对案涉枫丹御园二期31套房屋享有的建设工程价款优先受偿权已经生效仲裁裁决确认。因此，22号民事判决将案涉家树公司享有工程价款优先受偿权的31套房屋所有权权属判归李伟（1）所有的错误内容，侵害了家树公司对案涉房屋享有的工程价款优先受偿权，应认定损害了家树公司的民事权益。虽然案涉32套房屋中属于枫丹御园一期的1套房屋没有包括在仲裁裁决确认的家树公司享有工程价款优先受偿权的范围内，但因22号民事判决错误将该房屋权属判归李伟（1）所有，现有证据证明昆山置业公司并无其他财产可供执行，案涉三份仲裁裁决已经执行法院终结执行，因此该错误内容减少了应属于昆山置业公司的财产范围，影响了作为总承包方家树公司因建造案涉房屋所形成的工程欠款的清偿，亦应认定损害了家树公司的民事权益，本院一并予以纠正。

综上所述，22号民事判决主文第一、二项内容错误且损害了家树公司的民事权益，应予以撤销。本案一、二审判决认定李伟（1）为案涉32套房屋的买受人，且适用《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条规定，认定李伟（1）为消费者，同时认定家树公司对案涉32套房屋中31套房屋享有的工程价款优先受偿权不能对抗作为消费者的买受人李伟（1），并据此认定22号民事判决不存在错误且未损害家树公司的民事权益，认定事实及适用法律错误，本院予以纠正。鉴于22号案件没有对李伟（1）与高远公司、昆山置业公司及李鹏等九人之间的纠纷按照民间借贷法律关系进行审理，故本院对22号民事判决的其他判项亦一并予以撤销。22号民事判决撤销后，李伟（1）与昆山置业公司、高远公司、李鹏等九人就22号案件所涉民间借贷法律关系及32套房屋产生的纠纷可另循法律途径解决。家树公司再审请求成立，本院予以支持。

案例4：舒世军、柳河恒合小额贷款有限责任公司再审审查与审判监督民事裁定书

审理法院：最高人民法院

案号：（2017）最高法民申4724号

合议庭：李桂顺、万挺、武建华

裁判时间：2017.11.27

【裁判摘要】

最高人民法院认为：

关于本案法律适用是否有误的问题

批复第二条规定：“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。”该条规范的是消费者与建设工程承包人之间对商品房所享有的权利问题，而案涉房屋的性质为商业用房，不属于基本消费范畴，故本案不应适用批复的有关规定。因案涉房产在人民法院查封前已经办理了不动产登记，舒世军主张案涉标的物属于在建工程，没有形成不动产，不应适用执行异议和复议规定，没有事实依据。至于舒世军所主张的同案不同判的问题，因其未能提供证据证明另两起案件与本案系相同事实或存在直接关联，该项申请再审理由亦不能成立。

关于舒世军是否就案涉财产享有足以排除人民法院强制执行的民事权益的问题

《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十一条的规定：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”据此，舒世军应举证证明其对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益。执行异议和复议规定第二十八条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权益能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”只有当以上四个条件均具备的情况下，舒世军才能享有足以排除人民法院强制执行的民事权益。现案涉房产仍登记在被执行人金利公司名下，在人民法院对案涉房产查封之前，舒世军并未合法占有该房产。鉴于此，一、二审认定舒世军就案涉财产不享有足以排除人民法院强制执行的民事权益，判决驳回其关于解除对案涉房屋的查封的诉讼请求，并无不当。至于吉林省通化市中级人民法院（2012）通中民初字第135号案件审理过程是否违法的问题，并非本案审查范围。   

案例5：湘潭城市棚户区改造有限公司、罗勤红申请执行人执行异议之诉再审审查与审判监督民事裁定书

审理法院：最高人民法院

案号：（2017）最高法民申3526号

合议庭：曹刚、张颖新、陈宏宇

裁判时间：2017.09.28

【裁判摘要】

    最高人民法院认为：

本院经审查认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。

原审法院查明，2013年12月17日，一审法院向湘潭市房产管理局依法送达（2012）潭中民一初字第13-1号协助执行通知书，查封了涉案56套房屋。湘潭棚改公司在人民法院已经采取查封措施的情况下，又于2014年4月与金荣公司签订入住确认书、交付房屋钥匙，并在涉案房屋门上张贴公告以示实际占有，违反法律规定，不能产生交付房屋的法律效果。原审法院认定湘潭棚改公司对涉案房屋不享有足以排除执行的民事权益，并无不当。

《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。

湘潭棚改公司与金荣公司于2011年6月14日签订的《收购合同》约定，湘潭棚改公司收购“金荣·世纪外滩”项目所建商品房成套住宅的处分权，实际购房人为达成安置协议的在该项目进行安置的棚户区改造片区的被征收户，湘潭棚改公司以金荣公司的名义根据拆迁安置协议与购房人签订商品房网上备案合同及办理相关手续，房屋销售价格按安置协议确定的价格执行，由金荣公司在购房合同上盖章并向购房人开具相关票据。上述约定虽然表明，湘潭棚改公司收购涉案房屋后，拟以被征收的安置户名义签订商品房买卖合同，目的亦在于履行安置协议。但在被征收户与金荣公司实际签订购房合同之前，被征收户尚非涉案房屋购买人，湘潭棚改公司不能以被征收户消费购房名义主张权利。原审判决认定湘潭棚改公司并非消费者，不能依照前述司法解释规定主张排除执行，具有充分的事实和法律依据。相关被征收户如因本案执行行为不能购得涉案房屋，可以依照其所签订的相关安置协议另行提出主张。

本案系执行异议之诉，罗勤红就涉案工程是否享有工程价款优先受偿权，属于执行依据涉及的问题，不予审查评述。

案例6：金美丹、南通建工集团股份有限公司二审民事裁定书

审理法院：最高人民法院（但观点是海南高院的观点）

案号：（2017）最高法民终509号

合议庭：张勇健、张颖新、曹刚

裁判时间：2017年8月30日

【裁判摘要】

海南省高级人民法院一审认为：

关于金美丹对所购房产享有的权益能否对抗南通公司对案涉项目享有的工程价款优先受偿权。2014年11月24日，一审法院作出（2014）琼环民初字第2号民事调解书，该调解书的内容为：“天浙公司应在协议期限内支付南通公司涉案工程价款共计54155753.32元；如天浙公司未按协议规定的时间和数额向南通公司支付工程价款，南通公司对天浙公司建设的位于海南省澄迈县老城开发区之涉案建设工程即老城商业广场项目享有建设工程价款优先受偿权”。依据该已发生法律效力的调解书，因天浙公司未按约定履行支付工程款义务，南通公司对海南省澄迈县老城开发区老城商业广场项目的案涉房产享有工程价款优先受偿权。金美丹虽全款支付了购房款，但至今未实际占有案涉房产，亦未办理房产过户手续，故金美丹对所购房产不享有所有权。金美丹诉请确认所购房产的所有权归其所有，于法无据。根据2002年6月20日最高人民法院发布的《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条：“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人”之规定，金美丹支付全额购房款后对所购房产享有的权益能否对抗南通公司享有的工程价款优先受偿权取决于金美丹作为案涉房产的买受人是否符合《中华人民共和国消费者权益保护法》规定的“消费者”身份。根据《中华人民共和国消费者权益保护法》第二条：“消费者为生活消费需要购买、使用商品或者接受服务，其权益受本法保护；本法未作规定的，受其他有关法律、法规保护”之规定，结合本案购房情况，“消费者”应理解为：为了单纯用于消费居住而购买房屋的房屋买受人。在执行程序中，金美丹已明确表示其购买案涉房产的用途系为了投资，故本案中金美丹作为房屋买受者不符合《中华人民共和国消费者权益保护法》规定的“消费者”身份，其对案涉房产享有的权益不能对抗南通公司对案涉项目享有的工程价款优先受偿权。

最高人民法院二审以本案应通过再审程序，而不应通过执行异议之诉解决为由，撤销原判，裁定驳回起诉。

案例7：天津津铁路华运输服务有限责任公司、河北信投集团资产管理有限公司再审审查与审判监督民事裁定书

审理法院：最高人民法院

案号：(2017)最高法民申1660号

合议庭：宋春雨、司伟、沈丹丹

裁判时间：2017年6月27日

【裁判摘要】

最高人民法院认为：根据《中华人民共和国物权法》第九条之规定，不动产物权设立、变更、转让和消灭经依法登记发生效力。路华公司虽然与鸿基公司签订了商品房买卖合同、支付了大部分购房款并实际办理了入住手续，但双方并未完成案涉房屋的过户登记手续，路华公司尚未成为该房屋登记权利人。信投公司向鸿基公司主张的债权及为担保该债权实现所设立的抵押权，均成立于路华公司与鸿基公司签订商品房买卖合同之前，该抵押权经依法登记，并经生效判决确认为合法有效。根据《中华人民共和国物权法》第一百九十一条之规定，鸿基公司作为抵押人，未经抵押权人同意转让抵押财产，该转让行为不能发生物权变动的法律效果。信投公司作为抵押权人，依据生效判决主张实现抵押权，具有事实和法律依据，路华公司以其购买该房屋，支付了大部分房款、实际占有使用为由，要求阻却对该房屋的强制执行，缺乏法律依据。

《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》系针对建筑工程承包人优先受偿权行使问题的规定，本案路华公司与鸿基公司之间法律关系的性质为商品房买卖合同关系，信投公司与鸿基公司之间法律关系的性质为借款合同关系，路华公司依据上述司法解释主张本案当事人之间的权利顺位，缺乏法律依据。且路华公司作为经营性企业，其购买案涉房屋后实际用于注册公司、生产经营，亦不属于上述司法解释规定的“消费者”，路华公司依据上述司法解释规定，主张其享有的债权可以对抗信投公司抵押权行使的申请再审理由不成立。

案例8：杨廷勇因与林敬猛、四川省金岑置业有限责任公司案外人执行异议之诉再审审查与审判监督民事裁定书

审理法院：最高人民法院

案号：（2017）最高法民申2304号

合议庭：潘勇锋、张纯、王丹

裁判时间：2017.06.19

【裁判摘要】

最高人民法院认为，

本院经审查认为，（一）本案中，林敬猛与正兴公司签订了《房屋拆迁安置补偿协议》，后又与金岑公司签订了《房屋安置补充协议》，约定以产权调换方式对林敬猛拆迁房屋进行安置补偿，明确了安置房屋的具体位置、用途、建筑面积等。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条关于“拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持”之规定，林敬猛作为被拆迁人对本案所涉安置补偿房屋享有的债权优先于其他房屋买卖合同中买受人的权利。结合《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条关于“人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权”之规定以及第二条关于“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人”之规定，建筑工程的承包人就商品房享有的工程款优先受偿权优于抵押权，却不能对抗交付了购买商品房的全部或者大部分款项的消费者买受人。故杨廷勇对本案所涉房屋主张行使抵押权，不能对抗林敬猛因拆迁补偿安置关系对上述房屋享有的权利。原审判决关于林敬猛在本案中就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的认定并无不当。

（二）本案二审判决并未适用《执行异议和复议规定》第二十九条来评判林敬猛的权利是否足以排除杨廷勇的执行申请，故杨廷勇关于本案争议房屋系商业用房，林敬猛名下尚有其他住房，不符合《执行异议和复议规定》第二十九条之规定等申请再审事由不能成立。《执行异议和复议规定》第二十七条规定：“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外”。杨廷勇对本案所涉房屋主张行使抵押权，不能对抗林敬猛因拆迁补偿安置关系对该补偿安置房屋享有的权利，故杨廷勇关于其享有抵押权，根据《执行异议和复议规定》第二十七条规定应当受到保护的申请再审事由不能成立。

（三）本案中，杨廷勇未提出有效证据证明系因林敬猛的原因导致本案所涉拆迁补偿协议未备案，也未举证证明系因林敬猛的原因导致案涉房屋未及时办理产权过户登记手续。故原审判决不支持杨廷勇关于林敬猛自身有过错，理应承担不利法律后果的主张并无不当。

（四）杨廷勇在一审庭审结束后申请对2013年12月6日林敬猛与金岑公司签订《房屋拆迁安置补充协议》的形成时间进行司法鉴定；二审程序中又以存在恶意串通、倒签及伪造情形为由，申请对林敬猛与正兴公司于2008年7月26日签订的《房屋拆迁安置补偿协议》的形成（签订）时间进行司法鉴定。首先，关于对《房屋拆迁安置补偿协议》的鉴定申请。该协议的签订主体是林敬猛与正兴公司，且林敬猛已提交其被拆迁房屋的所有权证，证明其确是案涉项目“江南明珠”所在地范围的被拆迁户。而正兴公司在协议签订后又于2010年7月3日、2010年8月23日与九鼎公司（金岑公司前身）签订《房地产开发项目转让协议》及《房地产开发项目转让补充协议》，将案涉“江南明珠”项目转让给九鼎公司，金岑公司对上述协议的真实性予以认可，林敬猛与正兴公司签订拆迁安置补偿协议的时间不会晚于正兴公司转让项目的时间。其次，关于对《房屋拆迁安置补充协议》的鉴定申请。杨廷勇于一审庭审结束后向一审法院提交鉴定申请的时间超出了举证期限，且林敬猛与金岑公司之间签订的《房屋拆迁安置补充协议》仅是对原《房屋拆迁安置补偿协议》的补充，金岑公司对协议的真实性予以认可。不论金岑公司与林敬猛签订补充协议的形成时间为何，与本案林敬猛能否享有拆迁安置补偿协议的权利无关。根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第一百二十一条关于“当事人申请鉴定，可以在举证期限届满前提出。申请鉴定的事项与待证事实无关联，或者对证明待证事实无意义的，人民法院不予准许”之规定，杨廷勇提出的鉴定申请，对证明本案待证事实无意义，原审法院不予准许并无不当。

案例9：赤水市农村信用合作联社与遵义市珂海房地产开发有限公司其他借款合同纠纷申请再审民事裁定书

审理法院：最高人民法院

案号：（2013）民申字第1690号

合议庭：汪国献、黄年、孙利建

裁判时间：2014.06.26

【裁判摘要】

最高人民法院认为：

一、《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》是解决建筑工程款优先受偿权、抵押权以及消费者购买商品房的所有权之间权利冲突问题的司法解释，《中华人民共和国物权法》对此并无明确规定，二者并不存在冲突。《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》规定，“一、人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。二、消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人”，即交付全部或大部分房款的购房人（编者按：此处用词是“购房人”而非“消费者”）的所有权优先于抵押权。本案中，二审法院根据案涉房屋实际开发人罗永中、单小洪已将设定抵押的房屋予以出售或者安置回迁户，购房人已全部或大部分交付了房款，并已实际交付房屋等事实，认定赤水农信社享有的抵押权不能对抗购房人，判决驳回赤水农信社要求确认对抵押物享有优先受偿权的诉请，符合《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》的规定。由于赤水农信社在申请再审中并未提供证据证明二审判决认定的案涉抵押房屋已出售或者安置回迁户，购房人已全部或大部分交付房款，并已实际交付房屋等事实存在错误，因此赤水农信社的申请再审主张本院不予支持。

二、赤水农信社诉讼主张抵押物优先受偿权的房屋系实际开发人罗永中、单小洪以珂海公司第二项目部的名义出售，珂海公司第二项目部不能独立承担民事责任，一审法院将罗永中、单小洪列为第三人，有事实和法律依据。因在本案诉讼中没有当事人申请追加购房人为第三人，赤水农信社亦未诉请确认罗永中、单小洪以珂海公司第二项目部名义与购房人签订的《商品房买卖合同》无效，故原审法院未将购房人列为本案当事人且对赤水农信社关于《商品房买卖合同》无效的主张未予审理，并无不当。