最高院判例：购房人办理预告登记且已通过竣工验收并完成备案，符合物权登记条件的，可以排除执行

案例来源：中国裁判文书网

裁判摘要

关于胡某对案涉房屋是否享有足以排除执行的民事权益问题。根据《执行异议复议规定》第三十条规定，金钱债权执行中，对被查封的办理了受让物权预告登记的不动产，受让人提出停止处分异议的，人民法院应予支持；符合物权登记条件，受让人提出排除执行异议的，应予支持。本案中，胡某与皮卡王公司签订《商品房买卖合同》并支付了购房款，案涉房屋于人民法院查封之前已办理预告登记手续，且现已通过竣工验收并完成备案，符合物权登记条件。因此，胡某符合《执行异议复议规定》第三十条规定，横琴公司主张原审适用法律错误，胡某非真实房屋买受人，不享有排除执行的民事权益，本院不予认可。

珠海横琴霖云投资管理有限公司、胡某申请执行人执行异议之诉二审民事判决书
中华人民共和国最高人民法院民 事 判 决 书
（2021）最高法民终471号
上诉人（原审原告、申请执行人）：珠海横琴霖云投资管理有限公司，住所地广东省珠海市横琴新区宝华路6号105室-2032。法定代表人：席徐昇，该公司执行董事。委托诉讼代理人：唐国华，上海锦天城（杭州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄丽泉，上海锦天城（杭州）律师事务所律师。被上诉人（原审被告、案外人）：胡某。委托诉讼代理人：王晓凌，浙江厚宁律师事务所律师。委托诉讼代理人：张睿，浙江厚宁律师事务所律师。被上诉人（原审被告、被执行人）：东阳市百盛实业发展有限公司，住所地浙江省东阳市江北新区广福路。法定代表人：潘某，该公司经理。被上诉人（原审被告、被执行人）：浙江皮卡王实业集团房地产开发有限公司，住所地浙江省东阳市吴宁街道环城南路888号。法定代表人：贾贵文，该公司董事长。被上诉人（原审被告、被执行人）：贾某。被上诉人（原审被告、被执行人）：虞某1。被上诉人（原审被告、被执行人）：潘某。被上诉人（原审被告、被执行人）：虞某2。
上诉人珠海横琴霖云投资管理有限公司（以下简称横琴公司）因与被上诉人胡某、东阳市百盛实业发展有限公司（以下简称百盛公司）、浙江皮卡王实业集团房地产开发有限公司（以下简称皮卡王公司）、贾某、虞某1、潘某、虞某2申请执行人执行异议之诉一案，不服浙江省高级人民法院(2020)浙民初32号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月1日立案后，依法组成由审判员郁琳担任审判长，审判员李延忱、黄鹏参加的合议庭公开开庭审理了本案，柳珊担任法官助理，书记员汤陈**担任法庭记录。上诉人横琴公司委托诉讼代理人黄丽泉，被上诉人胡某委托诉讼代理人王晓凌、张睿到庭参加诉讼。被上诉人百盛公司、皮卡王公司、贾某、虞某1、潘某、虞某2经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
横琴公司上诉请求：1.依法改判支持上诉人原审诉讼请求；2.本案诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、原审认定胡某已经支付购房首付款且与皮卡王公司存在真实商品房买卖关系属认定事实不清。（一）原审在胡某既没有提供相关的收款收据也没有提供首付款支付的银行转账凭证的情况下，仅凭皮卡王公司的记账凭证及明细分类表即视为胡某已经支付首付款1035971元（占合同总金额的51.39%）属认定事实不清，案涉商品房买卖关系存疑。（二）胡某后期补缴房屋差价款和相关费用不足以证明购房真实性。被上诉人贾某及其关联方涉嫌非法吸收公众存款罪，整个皮卡王公司系处于财务困境，民间借贷相关方在民间借贷和购房补差价之间选择后者是必然结果。二、原审参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议复议规定》）第三十条属适用法律错误，同时直接损害了上诉人的合法权益。（一）胡某与皮卡王公司之间的购房真实性存疑，原审在首付款支付事实不清的情况下适用《执行异议复议规定》第三十条规定损害了横琴公司的合法权益。（二）《执行异议复议规定》第三十条规定适用宗旨是保护买受人的购房合法权益并使商品房买卖如约进行，在买受人购房真实性存疑的情况下不应予以保护。
胡某答辩称，购房合同系当事人之间真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，该购房合同合法有效，案涉房屋已预告登记。胡某就案涉房屋提出的执行异议，符合《执行异议复议规定》第三十条规定。横琴公司主张胡某非真实房屋买受人，不享有排除执行的民事权益，缺乏事实和法律依据。请求驳回上诉，维持原判。百盛公司、皮卡王公司、贾某、虞某1、潘某、虞某2未提交答辩意见。
横琴公司向一审法院起诉请求：准许执行皮卡王公司所有的东阳市国用（2009）第3-38号、3-37号、东阳市国用（2008）第3-89号项下土地使用权及其上房屋所涉的东阳市江北街道帝景湾2幢702室房屋（以下简称案涉房屋）及相应土地使用权。
一审法院认定事实：2013年5月20日，华能贵诚信托有限公司（以下简称华能信托）受让被执行人百盛公司因开发金罗马中央商业广场项目而对该项目所享有的收益权，双方签订了投资合同及债务清偿协议，约定：百盛公司自愿以其名下开发的位于江北广福路以北、人民路以东、艺海路以西，抵押面积115657.95平方米的在建工程及其分摊的国有土地使用权为主债权合同提供最高额抵押担保。皮卡王公司和广安印象红城文化发展股份有限公司（以下简称广安公司）自愿以公司资产提供最高额连带责任保证担保；贾某及其配偶虞某1自愿以贾某名下持有的百盛公司80.24%股权及夫妻家庭财产提供最高额质押担保；潘某及其配偶虞某2自愿以潘某名下持有的百盛公司19.76%股权提供最高额质押担保等内容。就以上债务清偿关系，北京市中信公证处于2013年5月23日作出（2013）京中信内经证字11548号至11556号具有强制执行效力的公证书。2015年4月10日，华能信托将前述主债权合同项下债权、担保权利及向公证机关申请出具强制执行证书、向人民法院申请强制执行等权利转让给横琴公司，并通知了各被执行人。同年5月7日，北京市中信公证处依横琴公司之申请作出（2015）京中信执字00632号执行证书，确定被执行人百盛公司、皮卡王公司、广安公司、贾某、虞某1、潘某、虞某2，执行标的为基准金额275408999.07元，迟延履行金以应付未付的基准金额为基数按日万分之五标准计算至实际给付之日，违约金6000万元，公证费10万元及实现债权的费用（按实际发生额计算，包括但不限于公证费、律师费、执行费等其他费用）。2015年6月10日，横琴公司向一审法院申请强制执行，申请执行标的金额3.355亿余元。同年6月16日，一审法院以（2015）浙执民字第2号立案执行。同年11月3日，一审法院作出（2015）浙执民字第2–4号协助执行通知书，查封案涉土地使用权及地上房屋等财产，并于2018年10月23日作出（2015）浙执民字第2号之七协助执行通知书予以续封。就此，胡某提起执行异议，请求解除对案涉土地使用权及地上房屋的查封。2019年9月23日，一审法院作出（2019）浙执异11号执行裁定，中止对案涉房屋及相应土地使用权的执行。横琴公司遂提起本案执行异议之诉。另查明，2011年1月31日，皮卡王公司取得东售许字（2011）第03号商品房预售证，预售商品房类别为住宅、商贸、其他（车位、储藏室）。2019年2月1日，东阳市住房和城乡建设局收讫皮卡王公司向其报送案涉工程的竣工验收备案文件，其中房屋建筑工程竣工验收备案表中记载的合同开工日期为2009年12月8日，竣工验收日期为2016年8月1日。2012年8月27日，胡某与皮卡王公司签订商品房买卖合同，约定胡某购买东阳市江北街道帝景湾2幢702室商品房一套；设计用途为一般住宅，建筑面积188.62平方米，商品房总价2015971元；胡某于2012年9月30日前支付总房款50%，计1035971元，余款980000元应在2011年8月30日前向出卖人指定银行办理按揭手续，若未能通过银行贷款资格审核须在十天内一次性付清余款；皮卡王公司应于2012年8月30日前将符合条件的商品房交付胡某使用，包括建设工程竣工验收合格并取得建设工程竣工验收备案证明，取得法律行政法规规定应当由规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或准许使用文件等；商品房达到交付使用条件后，皮卡王公司应当书面通知胡某办理交付手续，在签署房屋交接单前，皮卡王公司不得拒绝胡某查验房屋；购买商品房，当事人可以申请预告登记；皮卡王公司负责办理土地使用权初始登记，取得《土地使用权证书》，负责申请商品房所有权初始登记，取得该商品房《房屋所有权证》，皮卡王公司承诺于2012年12月30日前取得前款规定的土地、房屋权属证书，交付给胡某；胡某委托皮卡王公司办理商品房转移登记。商品房预售的，自本合同签订之日起30天内，由皮卡王公司向东阳市房地产管理局申请登记备案。同日，该合同办理备案登记。2012年12月17日，胡某就案涉房屋办理预告登记。皮卡王公司2012年8月31日记账凭证记载收胡某案涉房款5971元，相应2012年明细分类账“预收账款–帝景湾–胡某–2–702”科目摘要记载，2012年8月31日收帝景湾2–702房款现金5971元，余额1035971元。2013年1月29日，胡某与皮卡王公司、交通银行股份有限公司金华东阳支行签订个人房产抵押贷款合同，以案涉房屋办理抵押贷款98万元。后交通银行股份有限公司金华东阳支行依约向胡某发放贷款98万元。2013年2月6日，开户在该行的胡某银行账户向皮卡王公司转账98万元，同日起，胡某按月等额本息还款。皮卡王公司2013年2月28日记账凭证记载收胡某案涉房款98万元，相应2013年明细分类账“预收账款–帝景湾–胡某–2–702”科目摘要记载，2013年2月28日收案涉房款98万元，余额2015971元。2013年户名为胡某的案涉房屋电费记录载明房屋自2015年9月开始产生电费。2017年12月29日，李建明向皮卡王公司共管账户（户名：东阳明鉴会计师事务所有限公司，开户行：东阳工行12×××67账户）汇款14067.56元，相应费用清单记载：业主胡某；房号2幢702；房屋补差、专项维修资金等费用合计14067.56元。根据胡某提供的东阳市不动产登记中心2020年4月23日出具的产权人不动产信息查询记录，胡某在浙江省东阳市名下仅有案涉房屋一处住宅。
一审法院认为，根据当事人的诉辩主张，本案争议焦点为：一、胡某与皮卡王公司之间是否存在真实的房屋买卖关系，本案是否因胡某与皮卡王公司虚构房屋买卖关系而涉嫌虚假诉讼需移送公安，皮卡王公司是否涉嫌拒不执行判决、裁定犯罪；二、胡某对案涉房屋是否享有足以排除执行的民事权益。一、胡某与皮卡王公司之间是否存在真实的房屋买卖关系。根据前述认定的事实，本案中，胡某于2012年8月27日与皮卡王公司签订商品房买卖合同，同日办理了备案登记，并于同年12月17日办理了案涉房屋预告登记。就1035971元首付款，胡某虽然未提供相关银行转账凭证，但皮卡王公司记账凭证及明细分类表反映皮卡王公司收到胡某案涉房款1035971元，胡某主张其已付清房屋首付款，可予采信。且后续胡某按约以案涉房屋办理抵押贷款98万元支付购房款的事实清楚。因此，胡某与皮卡王公司之间的商品房买卖合同关系，有签约并备案登记、办理预告登记、支付购房款和补差等一系列事实予以证实，可以认定。横琴公司主张胡某与皮卡王公司之间系民间借贷关系，双方恶意串通损害横琴公司利益，涉嫌虚假诉讼的主张，缺乏事实依据，难以支持。至于横琴公司主张皮卡王公司未将购房款用于支付本案执行款，涉嫌拒不执行判决、裁定违法犯罪的问题，与本案无关。二、胡某对案涉房屋是否享有排除执行的民事权益。《执行异议复议规定》第三十条规定，金钱债权执行中，对被查封的办理了受让物权预告登记的不动产，受让人提出停止处分异议的，人民法院应予支持；符合物权登记条件，受让人提出排除执行异议的，应予支持。据此，胡某在人民法院查封之前受让案涉房屋，且已办理预告登记手续；案涉房屋现已通过竣工验收并完成备案，符合物权登记条件，故其就案涉房屋请求排除执行，可予支持。一审法院于2020年10月31日作出（2020）浙民初32号民事判决：驳回横琴公司的诉讼请求。案件受理费24761元，由横琴公司负担。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。横琴公司向本院提交案涉帝景湾小区外观照片及小区门卫提供户主姓名底册复印件一份，证明胡某未实际入住案涉房屋。胡某质证称，对小区照片真实性无异议，不认可户主姓名底册真实性。入住与本案执行异议中的占有不是同一概念，横琴公司提交的证据与本案无关联性。
对当事人二审争议的事实，本院认定如下：横琴公司提交的证据系案涉小区外观照片及门卫自行制作名册，与胡某是否享有对案涉房屋排除执行的民事权益缺乏关联性，本院不予采信。本院对一审法院查明的事实予以确认。
本院认为，本案二审的争议焦点为：一、胡某与皮卡王公司之间是否存在真实的房屋买卖关系；二、胡某对案涉房屋是否享有足以排除执行的民事权益。
关于胡某与皮卡王公司之间是否存在真实的房屋买卖关系问题。上诉人横琴公司主张胡某仅凭皮卡王公司的记账凭证及明细分类表，无银行支付凭证和皮卡王公司的收款收据不能证明其实际支付首付款。本院认为，皮卡王公司记账凭证与明细分类表反映收到胡某案涉房款1035971元，与胡某已付清首付款的主张相一致，结合胡某银行按揭及还款记录等事实，可以认定胡某已支付购房款。胡某与皮卡王公司签订《商品房买卖合同》，办理了合同备案及案涉房屋预告登记手续，以及胡某后期补交房屋差价款及相关费用等事实，足以证明胡某与皮卡王公司之间存在真实的商品房买卖合同关系。
关于胡某对案涉房屋是否享有足以排除执行的民事权益问题。根据《执行异议复议规定》第三十条规定，金钱债权执行中，对被查封的办理了受让物权预告登记的不动产，受让人提出停止处分异议的，人民法院应予支持；符合物权登记条件，受让人提出排除执行异议的，应予支持。本案中，胡某与皮卡王公司签订《商品房买卖合同》并支付了购房款，案涉房屋于人民法院查封之前已办理预告登记手续，且现已通过竣工验收并完成备案，符合物权登记条件。因此，胡某符合《执行异议复议规定》第三十条规定，横琴公司主张原审适用法律错误，胡某非真实房屋买受人，不享有排除执行的民事权益，本院不予认可。
综上所述，横琴公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费24761元，由珠海横琴霖云投资管理有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长　郁　琳审判员　李延忱审判员　黄　鹏二〇二一年四月二十日法官助理柳珊书记员王薇佳

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