房贷利率哪儿涨得最多，你要多还多少钱
下半年房贷利率仍有可能继续上涨
文｜ 陈嘉瑶 王博
编辑｜王博
“砸锅卖铁买了房，还要勒紧裤腰带还利息。”购房者们这样形容自己目前的状态。
陶龙去年11月加入杭州买房摇号大军，今年3月同事摇中时，商业性个人住房贷款的利率还是4.9%，陶龙6月底摇中，7月面签时，利率已经涨到了6%。
贷款总额300万元，按30年期等额本息还款计算，陶龙要多还近70万元利息。
在高房价的一二线城市，凑够首付本就不易，房贷利率不断上涨，对购房者来说，无疑是雪上加霜。
个人住房贷款在监管政策限制下供不应求，是今年房贷利率上涨的直接原因。
去年年底推出的房地产贷款集中度管理制度为银行设置了两条红线，即个人住房贷款占比上限和房地产贷款占比上限，监管要求超过上限的银行在2-4年内调整到位。
2020年报数据显示，国有六大行中，建设银行和邮储银行的个人住房贷款比例超过上限。12家上市的中资中型银行里，4家个人住房贷款比例超过上限。
银行的存货不够了，自然价高者得。但相比个人贷款额度受限的银行，急需现金流周转的地产开发商，刚需客的处境更加艰难。
01
房贷利率无情上涨
根据贝壳研究院统计的36城主流房贷利率（统计期内房贷成交最集中的利率点位）数据，今年上半年首套、二套房贷利率均一路上涨，分别上涨了0.23和0.20个百分点。
其中，北上广深一线城市虽然有严格的限贷限售等政策调控，但房贷利率也出现了上涨趋势。上半年，广州在一线城市中涨幅最高，首套、二套利率分别为5.45%和5.60%，上涨了0.40和0.35个百分点。
深圳次之，首套、二套利率分别为5.10%和5.60%，上涨了0.15和0.35个百分点。
7月24日，上海开始实施利率新规，首套、二套房贷利率分别为5.00%和5.70%，上涨0.35和0.45个百分点。北京目前仍然维持利率不变。
全国36个主要城市中，涨幅较大的城市集中在粤港澳大湾区和长三角两个地区。
房贷利率上涨最快的十个城市
长三角地区的苏州，半年内首套利率从5.10%涨至5.70%，上涨了0.60个百分点。
按安居客统计的苏州住房均价22753元/平方米计算，100平方米的房子，贷款70%，30年等额本息还款，购房者比年初要多还20多万元利息。
粤港澳大湾区的广州，半年内经历了4次利率上调，首套利率从5.05%涨至5.40%，上涨了0.35个百分点。按前述方法估算，购房者也要多还20多万元利息。
面对利率上涨，刚需客别无选择，只能咬紧牙关默默承受。
陶龙算出要多还70万元利息后，难受了好几天。他刚面签没多久，偶尔还会乐观的想，审批通过前能出台什么新政策，降一降利率。
对比陶龙，更多购房者较悲观。没上车的担心利率进一步上涨，已面签的担心审批过程中利率上涨，已审批通过的担心放款前利率上涨。
豆瓣买房小组里有很多提问贴，购房者普遍担心此轮利率上涨影响自己，但又得不到确定的答案，只能在社交平台上抱团取暖求个安心。
《财经》记者拨打了长三角、大湾区多家大型国有银行的咨询热线，发现不同地区的政策不尽相同。
利率确定的时点集中在面签、审批通过、放款三个时间点。一般不同支行还会根据自身的贷款额度进行调整。比如一家银行平时以审批通过时的利率为准，如果房贷额度紧张，导致放款前利率上调，则可能以放款时的利率为准。但放款后如无特殊情况，利率不会再变化。
这意味着如果你在房贷利率较低的情况下买房，并且已经开始还款，银行再调，你也不会多还钱。
反之，在房贷利率频繁上调的城市，放款前的每一天都充满了风险。极端情况下，相差几天放款，要还的利息可能会多出几十万元。
利率上涨加快了一部分刚需客买房的脚步。
李丽从今年1月就在看房，一直犹豫不决，可到了5月，南昌首套贷款利率上调至5.88%的消息一出，她立刻果断出手，在6月购置了新房。
与李丽不同，赵月是被迫上车。
赵月6月底网签时，中介说可以按当时的利率6.1%办贷款。结果7月中旬去银行面签时，被告知只能执行当日利率6.6%。80万元贷款总额，与苏州今年上涨前的利率5.05%相比，她要多还10多万元利息。
赵月说，如果早知道利率是6.6%，就可能会观望一下，不会现在就买房。但已经签了购房合同，毁约要赔偿定金，骑虎难下只能硬上。
“银行变得这么快，感觉不给刚需留活路。”她打算提前还款来减少损失，但这样就得省吃俭用，不敢生病，因为手头没存款。
02
房贷利率“背后的手”
实际上，房贷利率起伏一直与宏观经济、房价深度困绑。
中国民生银行首席研究员温彬认为，过去十多年房地产调控和经济周期直接相关，通常经济下行压力较大时，监管层就会适当放松房地产市场管控，此时房贷利率会下行，房产销售市场火热，随之装修、家电、水泥等产业链上下游的需求也会增长，从而拉动经济的全面复苏，实现稳增长。
以2014年为例，当年经济下行压力加大后，监管层就发布了相对宽松的地产政策，如要求各地金融机构积极支持居民家庭合理的住房贷款需求，房贷利率彼时也一路下降。
但当经济稳定，房价非理性高涨，开发商行为变形，银行资金过多投入地产行业时，房贷利率又会上调，成为市场的降火药。
2016年农历新年之后，以北京为首的一二线城市房价开始爆涨。北京西五环边一套60平左右，总价200万元的小户型，一夜之间就能上调30万元。
房价报复性上涨，导致开发商更热衷于采取高举债、扩规模的高周转发展模式，银行的钱大量流入房贷市场，以及开发商的腰包。而实业公司借点钱，却四处碰壁。
意识到以房地产拉动经济增长的弊端越来越严重，监管层在2017年开始明确控房价、去杠杆的决心。
一个标志性事件是当年北京在3月17日推出的《关于完善商品住房销售和差别化信贷政策的通知》新政，新政不仅认房又认贷（以前有过房贷或买过房，就算房产售出，再次买房仍算二套利率和首付），同时也提高了二套房的首付比例。
随后多个城市跟进提高了购房者的首付门槛，而房贷利率也在管控下回升。
中国刚需购房者需求旺盛，仅调高房贷利率，不足以让市场降温，显然不能有效的让银行的钱更多的流入实业。
贝壳研究院数据显示，2021年上半年重点50城二手房成交量同比增长约六成，较去年下半年增长12%。新房市场销售规模增速超过二手房，绝对规模为2016年以来历史同期最高。
为了完善房地产金融调控长效机制，房地产贷款集中度管理制度今年开始实行，即监管层要求银行的个人住房贷款占比不得超过上限，并要求超过上限的银行在2-4年内调整到位。
与此同时，监管层加大对经营贷、消费贷违规流入房地产市场的打击力度。
今年3月，银保监会、住建部、中国人民银行联合发布《关于防止经营用途贷款违规流入房地产领域的通知》，要求各地在5月底前完成排查。
经营贷、消费贷端的资金需求转回，又给今年住房贷款的需求加了把火。
温彬分析，个人住房贷款供不应求是目前房贷利率上涨的主要原因。
2019年10月以来，各个银行的商业性个人住房贷款利率一直按贷款市场报价利率（5年期以上LPR）加浮动基点确定。
5年期以上LPR已经连续15个月保持4.65%不变，今年的房贷利率上涨，与银行上调浮动基点相关。
贷款额度收紧，需求保持旺盛，促使银行不断上调房贷利率的浮动基点。上半年房地产市场热度不减、供需矛盾显著的大湾区、长三角地区，自然成为了利率上调的“重灾区”。
03
下半年房贷利率稳中有升
7月15日，央行将金融机构存款准备金率下调了0.5个百分点，这是否意味着紧缩的购房信贷环境将有所改善？
贝壳研究院首席分析师许小乐认为，降准后银行体系的流动性总量将保持基本稳定，对房地产市场不会有显著影响。
瑞银财富管理投资总监办公室分析师夏天也认为，降准不意味着货币政策会有比较大的转弯。LPR可能会出现小幅下降，但时间点很难预测。即使LPR下降，银行端浮动基点的变化，依然取决于下半年房地产市场的表现。
如果房地产市场持续过热，融资偏紧的风向就不会变，房贷利率仍存上涨空间，反之，融资政策则可能放松，房贷利率也有下降可能 。
温彬预测，下半年房贷利率将保持平稳。目前来看，房地产市场在宏观调控下，部分城市热度有所降低。同时政府也在积极推进包括公租房在内的长效机制建设，从供给侧出发，满足居民的住房需求。
许小乐则认为，下半年房贷利率将保持稳中上调的走势。在房住不炒的主基调下，银行将严格执行房地产贷款集中度管理政策，个人住房贷款占比接近甚至突破上限的银行，会继续通过上调房贷利率、延长放款周期等手段调整贷款的投放。
（应被访者要求，文中陶龙、赵月、李丽为化名）
陈嘉瑶
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