新政策对金融机构只是指引，没有强制性，大部分金融机构与房企合作时更倾向于完全规避风险
文 | 王文彤 刘昕
曾被视为史诗级地产救市政策的“金融十六条”终于延长适用期限了。7月10日晚，中国人民银行、国家金融监督管理总局发布《关于延长金融支持房地产市场平稳健康发展有关政策期限的通知》（下称“《通知》”），该《通知》主要对此前发布的“金融十六条”中有适用限制的条款，将适用时间统一延长至2024年12月31日。2022年11月11日，在大量头部民营房企出现流动性危机的情况下，监管层发布了救市的“金融十六条”，为房企注入流动性。政策主要对部分房企存量融资展期、增量融资、保交楼、稳刚需等方面提供金融支持。“金融十六条”发布实施后，确实在一定程度上推进了房企融资合理适度，化解了部分地产公司的保交楼危机。但也有一位股份制商业银行高管表示，“金融十六条”发布后，虽然没有明文规定时间期限，银行界大都默认观察半年，看房企及大环境企稳情况。因此，今年6月30日是一个关键的时间节点。6月底，其所在银行高层对房企融资的态度是观望为主、谨慎介入。现在，《通知》相当于给金融机构一个明确的指引，下半年，可以继续为这些出现流动性危机的房企提供资金、展期支持。但这碗续命汤不是对谁都有效。
具体而言，此次《通知》延长期限的政策有两条，分别涉及存量融资展期和专项借款项目配套融资。除这两条政策外，其他不涉及适用期限的政策长期有效。半年前，“金融十六条”的发布带给市场不小的振奋，地产股曾应声大涨。然而，据《财经十一人》了解，半年来银行界执行“金融十六条”的动力不算充足。事实上，多位出现流动性危机的房企融资人士表示，“金融十六条”带来的改善并不大，其所在房企融资一直很难。《财经十一人》了解到，出现这一困境的根源在于“金融十六条”并非法规，效力有限。毕竟金融机构也需要自负盈亏，其对房企的援助仍然遵循市场化原则，追求利益、规避风险。在这一背景下，房企有充足、干净的抵押物是获得新增融资的关键。一位前出险房企融资经理告诉《财经十一人》，去年以来，他接触的项目唯一申请到的融资，是从国家开发银行贷到的保交楼专项借款，并且，国开行明确要求要有抵押物。除此之外，“金融十六条”第（八）条提到的针对专项借款支持项目的配套融资，同样需要抵押物。然而，对于大多数项目，能抵押的资产都已经抵押出去，无法给银行新增抵押。“这是个伪命题。如果民企有足够的抵押物，就不会发生危机。”一位出现流动性问题的房企北京区域副总裁对《财经十一人》表示，“金融十六条”中一些政策难以落地。前述银行高管提到，房企的杠杆一般都用得很足，申请开发贷时，土地和在建工程就已经抵押，“拆东墙补西墙，现在也没有东墙来补了。”一位城商行对公信贷业务人士则认为，重点不是抵押物，而是银行对房企信用风险的担忧。因此，“金融十六条”发布后，银行对房企融资的支持力度并没有明显增加，且支持主要是给信用好的头部房企，已经出问题的房企仍然面临发债难、融资难的处境。前述融资经理表示，无法新增抵押的情况下，金融机构顶多愿意给存量融资展期或者降利率，“大家还是希望不要撕破脸”。前述银行高管也提到，对于出险房企，银行基本不可能再新增融资。但是，展期要在保证债权安全的前提下，由金融机构和房企基于商业性原则自主协商。自主协商意味着，实际操作中，金融机构有权说不。前述融资经理举例，其公司两个项目在同一家银行贷款，一个项目展期成功，另一个项目则没有，原因是银行认为后一个项目没法救活。这种情况下，银行就会走常规流程，提风险处置、起诉、查封。对于信托贷款，谈展期更不容易。因为信托背后是个人投资者，如果涉及本金展期，需要相当比例的投资者同意，这往往很难达成。“金融十六条”第（八）条还提到，新发放的配套融资形成不良的，相关机构和人员已尽职的，可予免责。前述融资经理认为，即使有政策鼓励，金融机构也倾向于完全规避风险。“做了可能有20%的风险，不做就100%没风险。”在政策约束力不强的情况下，金融机构选择趋利避害无可厚非。但问题的另一面是，出现债务危机的房企从当前的政策中获得实实在在的资金援助的效率就降低了，这也一定程度上影响了“保项目”的进展。从上半年的行业表现看，房企面临的资金困境仍在持续。6月23日，河南本土房企建业地产（00832.HK）发布公告称，公司未能在宽限期内支付一笔优先票据的利息，首度出现境外债务违约。此外，大唐集团（02117.HK）、合景泰富（01813.HK）等房企也在今年上半年出现债务违约。与此同时，多家此前已经陷入流动性危机的房企，例如ST泰禾（000732.SZ）、ST阳光城（000671.SZ），已经面临退市摘牌。
58安居客房产研究院分院院长张波表示，此次“金融十六条”期限的延长，是政府一次“以时间换空间”的尝试。通过延长房企开发贷等还款时间，结合投放专项借款，能缓解房企短期刚兑压力，由此保障更多资金切实投入保交楼中，缓解自身经营压力，化解行业潜在风险。“一方面，不展期就爆雷，一旦房企清盘破产，损失的债务也不能收回。另一方面，政策调整中给出了明确的释放空间，而且免责条款也减轻了金融机构的思想压力。”他分析道。但是，张波也指出，“金融十六条”延期的效果也会因企业而异。一方面，不同房企的资金压力不同，对中小民营企业或者出现债务危机的民营企业，融资展期的条件会更加严苛；另一方面，有些房企虽然暂时出现现金流断裂的情况，但以往资产布局较为合理，在好的地段和区域还有存货，可以通过加快销售节奏提高现金回流速度。一年半的周转时间，就是他们的续命汤。部分业内人士认为，延期对企业能力也是一种筛选。有些房企资金压力大，并非一年半载可以解决，延期只是放缓了破产时间。到期之后，该淘汰的房企还是会被淘汰。当然，短时间内大量淘汰房企会动摇市场信心，这也是政策阶段性延期的原因之一。一位地产融资和资产管理专家表示，“金融十六条”的延期只是辅助性措施。这意味着目前仍没有其他强有力政策的出台，只能对存量政策进一步改善和落地，还需其他政策共同出击。部分专家建议政策方面，继续降风险、去产能、保障改善性住房需求，同时，待市场回暖，要防止开发商挪用预售资金，保障这些资金重新投入保交楼。广东省城乡规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉则认为，告别房地产依赖需要软着陆，在新旧企业的交替之际，需要确保风险不向优质房企蔓延。处理房企风险问题要市场化、法治化、可持续化，如果用国央企、金融机构为出现债务危机的企业兜底，是对过去高杠杆发展模式的纵容。
（作者为《财经》实习生、记者，《财经》记者严沁雯对此文亦有贡献）