美国高通胀和中国房地产新动向——20211018周报 || 长城宏观 || 蒋飞
摘要
要点
金融市场司司长邹澜上周提到“原本应该合理支持的新开工项目得不到贷款”，也提到节前9月29日央行和银保监会召开房地产金融工作座谈会，该会指导主要银行保持房地产信贷平稳有序投放。长城证券宏观组认为金融监管机构已经开始放松对房地产行业的融资限制。同时也认为当前正处于房地产调控的关键时期，在“稳房价、稳地价和稳预期”层面并未完全达成。如果此时放松调控力度，势必会造成房价和杠杆率的强势反弹。
风险提示
美联储意外收紧货币政策；中国房地产调控政策力度过大；全球新冠病毒再次爆发；信用事件集中爆发。
1. 美国高通胀加重
但市场已经错失了控制通胀的时机。9月份美国CPI同比为5.4%，已经连续四个月在这一水平，证明这并不是“暂时”的。而工资的上涨速度更是快于通胀，9月份私人企业每周工资总额同比为7%。工资的上涨又带动了成本的上涨，进而带动物价的进一步上涨，刺激了消费者的通胀预期进一步上升，消费也随之大幅增加。高通胀逐渐失去控制。
快速的消费导致美国大部分商品都出现了不足。截至10月8日美国不含战略储备的石油库存12.38亿桶，已经低于疫情之前的库存水平。当前美国PMI新订单指数处于66%的高位，而客户库存指数在30%的历史低位，低于09年经济危机复苏后的最低水平。同时叠加因疫情而产生的供应链问题，美国国内商品仍缺口依然巨大。
1.2 美联储将加快紧缩步伐
如果通胀被证明是永久性上升之后，政府想把通胀控制回去，则会牺牲潜在经济增长速度。目前美国政府还保持在“稳增长”的目标之下，控通胀仍不是第一要义。当前临近圣诞节，美国消费者担心下单较晚会出现商品缺货和大幅涨价的危险，纷纷提前下单，这种信心危机造成需求极度放大，进一步加大了供需紧张局面。
当前美国居民持续在增加进口，从5月份开始几乎每两个月就增加一大截。8月份的进口增速还在20%以上。而大量的货物堆积在美国的港口，造成商品的名义上的短缺。10月13日美国总统拜登宣布美国最大的两个港口洛杉矶港和长滩港将实行每天24小时、每周7天的工作制，以解决港口货物拥堵问题。但这种政策只能治标不治本。
就如同70年代的石油危机一样，目前的供应量危机造成的依然是高通胀局面。美联储只有加快收紧步伐，才能抑制高通胀对经济的伤害程度，否则居民会进一步加剧恐慌购买的局面。我们预计11月议息会议美联储将公布每月缩减不少于200亿美元的计划，并继续提高尽早加息的概率。当前市场对明年6月份加息的概率超过了50%，未来会超过对9月份加息的预期概率。
2. 中国房地产新动向
10月15日下午，中国房地产业协会在北京召开房地产开发企业座谈会。与会企业介绍了前三季度生产经营情况，分析了市场态势，提出了一些意见和建议。有关方面负责同志出席了座谈会。
这次会议召开的环境背景并不乐观。9月30日，新力控股公告，未能于相关到期日或之前就两项境内融资安排于2021年9月18日支付应付利息合共人民币3874万元；10月4日，花样年公告，于2016年发行的5年期优先票据到期，剩余未偿还本金约2.06亿美元，构成实质性违约；10月11日，当代置业宣布10月25日到期的2亿美元债券余额延期兑付。10月4日-10月9日一周，共计有44只地产美元债跌幅超过20%。房地产融资环境正在急剧恶化，行业面临大面积违约和破产危险。
10月15日同一天，人民银行举行2021年第三季度金融统计数据新闻发布会。金融市场司司长邹澜会上提到“原本应该合理支持的新开工项目得不到贷款”，也提到节前9月29日央行和银保监会召开房地产金融工作座谈会，该会指导主要银行保持房地产信贷平稳有序投放。两个会议内容可能预示着商业银行已经开始增加对房地产开发贷和购房贷。
央行对房地产商打开水龙头的原因，除了上面所看到的行业处于严峻时刻，也因为今年以来土地市场的持续萎缩。自7月开始，全国336城土地市场成交量逐月回落，截止9月23日，第三季度经营性土地成交建面达到35347万平方米，环比第二季度下降36%，同比去年第三季度降幅更是高达45%。前三季度成交总建筑面积为134597万平方米，同比也下降了25%。7月以来重点城市的土地二拍流拍率大幅上升。土地供给的萎缩既会导致地方财政的收紧也会导致商品房市场的严重扭曲，造成低库存现象。
整体来看，金融监管机构已经开始放松对房地产行业的融资限制。
10月15日，《求是》杂志上发表了习主席的《扎实推动共同富裕》，里面提到“要积极稳妥推进房地产税立法和改革，做好试点工作。”这或许表明房地产调控手段会有新的工具出台。2017年时任财政部部长肖捷在《加快建立现代财政制度》一文中在谈到房地产税时，提出“立法先行、充分授权、分步推进”原则，明确了房产税征收的未来方向。
而现在立法还未有进展，试点工作准备超前，表明房地产税的路线图发生了改变。之所以会加快房地产税落地的原因，主要是开发商拿地意愿不足导致土地成交面积大幅下降，地方财政开始吃紧，急需新的税源补充。这或许也表明对开发商杠杆的限制不会放松。
2.2 房地产调控处于关键时期
国庆节后媒体报道广佛地区的房贷利率开始下调，近期路透也有报道商业银行被要求加快按揭贷款放款速度。这似乎在验证前面的政策和分析——政府在放松对房地产的融资限制。但长城证券宏观组坚持认为当前正处于房地产调控的关键时期，在“稳房价、稳地价和稳预期”层面并未完全达成。如果此时放松调控力度，势必会造成房价和杠杆率的强势反弹。
2.3 风险提示
美联储意外收紧货币政策；中国房地产调控政策力度过大；全球新冠病毒再次爆发；信用事件集中爆发。
证券研究报告：
长城证券产业金融研究院宏观研究团队：
蒋飞 李相龙
研究员微信号：
蒋飞（18666667173）
李相龙（15702123760）
欢迎大家与我们微信交流！
最新的市场策略观点，最新的月度股票组合，最新的机构观点汇总，欢迎关注长城宏观策略！
长城研究--宏观策略
特别声明：
《证券期货投资者适当性管理办法》、《证券经营机构投资者适当性管理实施指引（试行）》已于2017年7月1日起正式实施。通过新媒体形式制作的以上推送信息仅面向长城证券客户中的专业投资者及风险承受能力为稳健型、积极型、激进型的普通投资者。若您并非上述类型的投资者，请取消阅读，请勿收藏、接收或使用以上推送中的任何信息。
因此受限于访问权限的设置，若给您造成不便，烦请见谅！感谢您给予的理解与配合。
免责声明：
长城证券股份有限公司（以下简称长城证券）具备中国证监会批准的证券投资咨询业务资格。
以上推送信息摘自长城证券已发布的研究报告，完整内容请以长城证券已发布的研究报告为准。
研究报告由长城证券向专业投资者客户及风险承受能力为稳健型、积极型、激进型的普通投资者客户（以下统称客户）提供，除非另有说明，所有研究报告的版权属于长城证券。未经长城证券事先书面授权许可，任何机构和个人不得以任何形式翻版、复制和发布，亦不得作为诉讼、仲裁、传媒及任何单位或个人引用的证明或依据，不得用于未经允许的其它任何用途。如引用、刊发，需注明出处为长城证券研究所，且不得对研究报告进行有悖原意的引用、删节和修改。
研究报告是基于本公司认为可靠的已公开信息，但本公司不保证信息的准确性或完整性。研究报告所载的资料、工具、意见及推测只提供给客户作参考之用，并非作为或被视为出售或购买证券或其他投资标的的邀请或向他人作出邀请。在任何情况下，研究报告中的信息或所表述的意见并不构成对任何人的投资建议。在任何情况下，本公司不对任何人因使用研究报告中的任何内容所引致的任何损失负任何责任。
长城证券在法律允许的情况下可参与、投资或持有研究报告涉及的证券或进行证券交易，或向研究报告涉及的公司提供或争取提供包括投资银行业务在内的服务或业务支持。长城证券可能与研究报告涉及的公司之间存在业务关系，并无需事先或在获得业务关系后通知客户。
长城证券版权所有并保留一切权利。