南城商住，为啥泰禾卷入退房潮，万科却安然无恙？

2009年巨额投资的“城南计划”让全北京开始向南看，大兴作为北京的南大门开始被市场关注，房产价值迅速崛起。

2015年开始，大兴义和庄板块，万科、首开、恒大、泰禾等知名开发商集中入驻，区域价值持续升温。

区域内的代表性楼盘泰禾中央广场LOFT最新价格曾飙升至54000元/平米，与2015年开盘时均价上涨了近2万元/平米。

然而，自去年326新政以来，北京市场商住项目销量迅速冰封，位于大兴的泰禾中央广场项目也被波及。

大量业主由于高位接盘，受政策调控影响，纷纷要求退房，使得项目一度陷入“维权门”，纵使项目推出了看似设计完善的返租计划和回购计划，但是可能仍阻挡不了退房潮。

不过值得注意的是，与泰禾中央广场项目一街之隔的万科天地项目，同属商住Loft公寓产品，虽然销量也受到政策影响而下滑明显，同时万科在政策出台后也同样承诺了无条件退房，为何真正退房者却寥寥无几呢？

这背后真正的原因是什么呢？

Part 1

新机场、京雄高铁等规划利好直接辐射南城

大疏解背景下，南城的产业聚集带来巨大的商住需求

南城商住价值平台高，是义和庄商住核心基础

首先区位上，南城是北京和雄安新区联系的必经之地，也是京津冀一体化的重要节点，未来会成为京津冀协同发展红利的主要受益者。

2015年开始施工建设的北京第二机场给南城发展带来了无限想象，未来一个以新机场为核心的庞大的新空港经济圈正在成型。

2019年正式运营后，由此带来的产业升级和新产业规划将吸引20万人口的高收入精英人群，大大提升区域人口的结构、数量和质量，成为驱动南城腾飞的财富新翼和区域消费动力的核心，区域价值崛起。

南城还拥有其它几个大型交通枢纽，北京西站、北京南站、亦庄火车站等，都会带来大量的人口聚集、物流等；

京雄高铁的规划落定，廊涿城际及S6号线联通城市副中心及二机场，这些交通利好使得南城与雄安新区、与京津冀发展紧密联系，使得产业之间融合贯通。

产业对商住的影响比较大，产业集中区的商住产品租金和售价都会比较高。

在北京大疏解的背景下，南城以其地缘优势和发展空间，承接了部分中心城区疏解出来的产业和人口，而北京新房市场的价格高企和供不应求，使得部分市场需求将转移到南城商住上。

产业和人口支撑使得商住租金和售价具备上涨基础，可获得长期稳定的出租率和回报率。

因此，南城的商住仍然具备较高的投资价值面。

【延展阅读】京津冀协同推进！北京南城商住，有望在2018年率先回暖！

Part 2

拿地时间接近，规划条件相似

万科胜在公园地产

泰禾胜在产品居住舒适度

就拿泰禾和万科相比，拿地时间和规划条件都非常接近。

两个项目仅一街之隔，各踞守着大兴线义和庄站的一个出口，距离京开高速的直线距离都在2公里以内。

只是相比泰禾中央广场，万科天地更加靠近公园景观，门口即是公园。同时万科天地属于双地铁出口。

此外，泰禾中央广场自身规划了5万平米的商业配套，万科自建了7万平米下沉式商业广场，比泰禾商业规模更大，未来可聚集更多人气。

关于项目自身资源优势，泰禾中央广场星级三星半，万科天地星级四星，万科占优势，而且万科的楼面价仅有8000元/平米，而泰禾却在2万/平米。

同时，万科的密度要更低。

两个项目同样都是40万平米的综合体，只是万科天地的容积率更低。通常，更低的容积率意味着社区的居住舒适度更高。

关于项目规划条件，泰禾中央广场星级三星，万科天地星级四星。

万科自己的物业管理，管理水平优于泰禾。

万科天地于今年年底交房，泰禾中央广场稍晚，会在明年第一季度交房。

两个项目使用的都是自己的物业公司，其中万科物业更具知名度，在2016年已荣获“中国物业服务百强企业”第一名。万科的物业费也较之泰禾中央广场更高。

从客户的使用成本上来考虑，两个项目星级评级同为四星。

泰禾取胜在产品创新及居住舒适度上，而万科户型则增加了功能空间。

泰禾中央广场45平米户型：室内错层设计，突破了4.2米的层高限制，局部达到了4.5米，空间感更好点。

同时引入新风和智能家居，主力产品有独立厨房，更注重居住功能。总体户型的居住品质优于万科。

 万科天地43平米户型：采用了中间挑空的形式，首层增加了一个书房，一居变两居，但是空间局促，居住舒适性较之泰禾是偏弱的。

但是它可以变成一个两居产品，而泰禾仅仅是一个一居室！

万科天地的梯户比相对更密，常规户型设计，进深略长，而且通燃气；

综合来看，户型舒适度上，泰禾中央广场评级四星，万科天地三星半。

从以上分析就可以看出，两个项目的户型居住舒适度上，泰禾占优，但是在万科则取巧的一居变两居，胜在功能增加上，而且有燃气。 

Part 3

义和庄商住价格前期普遍透支严重

市场理性回归成为必然

从上表可以看出，区域内普通商品房的价格在7-8万/平米之间；限价商品房5.5万/平；泰禾中央广场的价格已逼近普通限价商品房，而万科天地由于拿地成本较低，定价上有空间，目前是区域内在售项目里价格最低的，仅40000元/平。

商住产品分为平层和LOFT产品。根据常规市场经验判断，平层价格应该在周边住宅的50%，LOFT应该在住宅价格的60-70%较为合理。

大兴义和庄的周边新房住宅均价水平是7-8万/平米，按60%计算，应为4.2万；因此，万科天地卖4万/平米，价位比较合理。

而泰禾中央广场卖到5.4万/平，虽然项目整体品质不错，但价格明显透支了未来的升值空间，此时万科4万入市，属于市场的理性回归。

大山老师判断：三年后，随着二机场运营+京雄高铁开通，这个区域商住价格会在5-6万/平米左右。万科天地仍有1.4万/平的溢价空间，按照最小户型43平米计算，未来三年可实现增值60万左右。

【活动预告：1月12日晚八点，大山老师将在VIP群讲解北京总体城市规划对北京楼市的影响】

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