大山房产群讲座二十课：京津冀巨变，城市副中心发威，北三县利好！
【此文来自于大山老师房产群内的内部讲座，需要加群请添加大山老师微信号：wys07200】
京津冀协同发展是一个非常宏大的问题，它不仅仅是经济问题，更是政治问题。归根结底上讲，是为了解决一个政治问题而导致的一系列经济现象。
京津冀协同发展的核心目的是什么？我认为从中央政府角度来看的话是一个顶层设计。它有两个意识，一个是主观意识，一个是客观意识。
从主观意识来看，京津冀的协同发展不是为了发展，而是为了稳定。这是比较重要的一点。
从客观意识来讲，实际导致了整个环京区域的发展。
所以很多人在纠结的问题是，为什么北京的很多区域都没有发展起来，却要去发展环京？产生这样的问题最主要的原因是很多人没有意识到，京津冀协同的本质是为了稳定。
没有稳定就没有发展，没有政治就没有经济。经济是为了政治服务的。这是一个非常重要的意识上的转变。
京津冀协同发展主要有三大背景：
第一个背景，北京的人口负担比较重，资源的价格居高不下，尤其是房价过高，导致社会矛盾开始尖锐。
第二个背景，首都的安全保障没有办法真正实现。北京的社会管理难度越来越大，尤其是对外来人口的管理。北京现在的情况迫切需要做一些改变，否则安全保障问题会受到威胁。
第三个背景，首都的政治风险不断在累积。
对于北京来说，它既是首都，也是一个巨大的经济体，人口非常密集，首都已经不堪重负。我们现在回头看，习上台后曾经差点发生严重的政 治危机，所以首都的稳定问题是首要解决的问题，这样才能保证政权的长治久安。
首都的稳定和安定，成为这届政府非常关键和重视的问题。首都自身的发展和首都功能是相违背的，不断地在酝酿着政治风险。
习上台以后从他的经历来看，他是非常具有较深的政治隐患意识的。他上台后首先解决政治问题、山头问题、帮派问题等都是为了去着手解决政治稳定问题。
因此才有了京津冀的协同发展，它的核心目的就是维稳。如果北京为了发展，那不断地吸收产业和人口过来就行，但为什么要赶人要疏解呢？因为稳定才是首要的。
很多人在和我谈京津冀协同发展的时候总是要去谈经济规律，谈城市发展，这本身是没有错的，但是没有意识到，先有政治稳定才有经济发展。所以我们要站在更高的角度去理解这件事。
要保证首都稳定，就必须要把外来人口不断疏解出去，产业不断缩减，赶走北京市政府等。从这一点上可以看出，实际京津冀的协同发展，是首都建立的两道屏障。
第一道屏障是雄安和城市副中心；第二道屏障是环京地区，包括北三县和廊永固等地区，要把所有的外地人放到这里去。
如何才能去保障首都的长治久安以及疏解人口呢？第一就是要人赶出去；第二点是要把人留在那里。
如果说第一点是政治行为，那么第二点就是经济行为；如果说第一点是稳定行为，那么第二点就是发展行为。
也就是说你要把人留在哪里，就要去发展哪里。过去北京的轨迹是把人赶出去，同时又把北京内部建设的特别好，那肯定是不能达到把人赶出去的目的的。
你想把人赶出去，唯一要做的就是要把准备承接的地方建设好。这是两个完全不同的行为。北京目前在做第一个行为，把人从首都赶出去；
接下来要做第二个行为，把承接地建设好，让大家觉得那里很漂亮，有发展前景，这样才能定下心来在那里定居，不再往北京跑了，这样北京的整个政治风险就降下来了，能基本达到中央要求的一个政治目的。
以上是我对京津冀协同发展的核心目的的解读，这里面有两个说法：第一，没有政治稳定就没有所谓的经济规律，更没有城市发展规律；要深刻理解中央的良苦用心；
第二，京津冀协同发展的两个手段一个是赶人，第二个是把承接地建设好，所以北京不仅要疏解人，同时要疏解产业和配套，要把北京内城和外围发展得相对平衡，这样人才不会往北京里面跑。
这也是为什么北京要同时大力疏解学校、医院、行政单位、央企等的深层次原因。
人口过于密集在一个地方是很容易爆发政治危机的。历史上也有过很多这样的例子。所以北京的大疏解必须要实现，是政治命令不可违抗，是政权稳定的基础。
接下来我们讲北京大疏解究竟是怎样的一个方式和过程。首先我们要搞清楚，北京的优势资源到底有哪些。
北京的优势资源主要包括以下六个层面：
第一，中央政府资源；第二，北京行政单位资源；第三，各大央企总部资源；第四，金融机构资源；第五，高校资源；第六，医院资源。
中央政府要想疏解北京，最重要的就是把这六大要素打破重组。
怎么重组呢？首先中央政府保留在北京城区，北京市政府迁往通州，你不去，通州就发展不起来，北京也无法疏解。
实际上北京市政府也很抵触，凭什么是我去呢？你不去的后果就是市长和书记同时下台，这就是2016年发生的事情。这代表了中央非常强大的政治意识。
这第二个资源被通州城市副中心分走了，接下来是第三个；央企总部资源，也要搬去雄安新区。这对各大央企来说期初也是有抵触的，后来卷起一股反腐的历程，凡是不愿意去的统统下台。
现在形成了“一核双翼”的局面。所谓“一核”，就是首都。
为什么现在北京总体城市建设规划当中提到的，整个”经济发展要形成以首都为核心的世界级城市群”，为什么不说“以北京为核心”？因为北京已经被瓜分，被肢解了。
首都这个核心是以中央政府的资源建立起来的。“双翼”指的是城市副中心和雄安新区；北京市政府资源都迁往城市副中心，带走大量人口和产业，远离中央政府四五十公里。
剩下的央企总部资源迁往雄安。北京一分为三了。
那么再剩下来的金融机构、高校和医院资源也是要疏解的。这三种资源，实际要划分进四个地方。
第一，首都区要保留一部分金融机构、高校资源和医院资源的本部最好的资源。
第二，城市副中心要分走大部分，比如所有金融机构都要在城市副中心设立分行，高校里人大的本科要被分走，还有其它22所高校也是确定要分到副中心的。以及五到六所医院，包括儿研所、安贞医院和新华医院等。
第三，还有一部分要分到雄安。那里要成为一个小北京，要有优质的配套分过来，要不然没有人去。
第四，北京近郊新城也要分一部分，不然他们也没办法发展。
以上就是北京的大疏解。
所以在北京总体城市规划当中写得很清楚，未来的京津冀要建立以首都为核心的世界级城市群，北京已经不是一个城市的概念，而是城市群。这有点像东京都市圈。
东京不是一个城市的概念，东京是城市群，它有4200万人口。未来北京也是一个城市群的概念。
那么北京未来的房价如何确定也是很多人比较关心的问题。首先我们讲首都圈，也叫五环之内，或者说八大城区。
首都在赶人，产业不让进，同时也没有什么供应量，所以理论看来未来的房价增长空间很大，因为好的资源都在里面，但实际不是这么回事。
对于首都圈来说，未来政策风险非常高。虽然看起来里面什么都好，资源又多，又没有什么新增供应，还有中央政府，但是最大的政策风险就是，这个地方将来绝对不让炒房。
如果首都圈都允许炒房，那么就对全国的房价做出非常坏的示范。所以一旦确定中央政务区及整个分布的格局，那么未来城区之内的房地产政策一定会发生明显变化。
所以我认为首都圈的房地产投资，房价空间比较大，但是政策风险也非常高。如果你现在买来投资，只有可能高位站岗，而且可能很长时间都没办法解套。
因为现在城区都市圈里的房价已经很高了，八万十万的买了以后怎么办？一出政策就站岗，资金挤压的空间也很小了，万一再不让对外销售，或者需要本地区三年五年社保的，拥有购房资格的人就非常少了，接盘人也就更少了。
所以未来首都圈里是一个高租金但是房价相对平稳的地方，可以做长期投资，因为供应量少地段稀缺导致租金高是客观事实。
而且未来首都圈里的房子极有可能不能自由流转，因为不让外面人进来买房，如果谁都可以买仍然可能会导致人口密集。所以关于这方面的政策变化是极有可能发生的。我不建议大家在首都圈里进行短期炒房。
接下来说北京的近郊新城，就是所谓的昌平、大兴、房山、顺义等，它们另成一个独立的板块。它们会适当吸收一些疏解的产业和人口，但是这些地方明显的特征是限价房供应量大。
因为在北京五环内是不允许增加供应的，限价房基本都来自近郊新城的供应，未来还有共有产权房、租赁房大量密集于此，总体上这些地方房价的增长空间也有限，房价平稳。
而且这些地方还会有所分化。比如土地供应量非常大的区域，不仅不会涨，可能还会降价，比如大兴，近期至少有近10个限价房集中入市，价格都是52000。
大兴地区会在相当长的时间内保持这个房价水平，涨不上去也跌不下来。甚至由于大量限价房的供应会导致二手房价格下降，接着导致有些人卖不出去二手房而降价。
但是像房山这种地方，限价房是38000，但是二手房是32000，所以二手房一定会涨上来。所以判断一个地方涨还是跌，要看这个地方限价房的水平。
北京的限价房价格还是比较高的，这是北京故意为之，因为假如定到12000的话，那全国人民都跑来买了。如果你买的起，你就可以留在北京，买不起的你就只能去别的地方买，说明你没有这个能力，只能被疏解掉。
另外包括未来大量的租赁房，租金也不会很低的。因为如果很低的话，什么人都可以来租了。它会持续保持在一个相对比较高的水平，不让你涨，但也不让你掉下来，就挂在那里。
所以我觉得北京近郊的6个新城，房价不会有太大变化，这是政府行政意志决定的。只要你涨，它会加大供应量，你跌就减少供应量。而且为了控制人口进来，价格也不可能定太低。
北京的房价已经处于政府全面管控的阶段，你能够得上，你就是它需要的人，你够不上，就是他要排解的人。因此对于北京房地产市场来说，基本已没有投资价值，就是自住。大涨大跌都是不可能了。
北京手里有很多资源，但是它需要达到政治目的和经济目的的平衡。政治目的是疏解，保持长治久安；经济目的是发展。所以它会把房价定在一个较高水平，然后稳定。
因为房价涨上去会影响很多问题，与中央的发展策略背道而驰；如果房价降下来，会影响整个城市的发展水平，同时还会导致大量人口的涌入。
这是我认为北京近郊新城的房价和租金水平，在长时间内会保持平稳的原因。
关于限价房我要强调几点，第一，它不是廉价房也不是共有产权房；第二，它的购买资格和商品房完全一样，它只是限价销售的商品房。
我们俱乐部也有专门的限价房群，现在已正式开启团购，如果有对北京限价房感兴趣的，可以及时联系我或者我的助理项飞，进行登记。
接下来我们讲通州城市副中心。
城市副中心这个地方大量吸引人口和产业，人口膨胀很迅速，供应非常有限，而且未来还要不断引入好的学区、医院等，所以未来这个地方的房价走势大家可想而知。
城市副中心的房价肯定是奔着首都去看齐的。它的资源仅次于首都圈。所以它的房价水平在八万十万是很正常的，现在新房水平已经是75000了。
很多人不明白，以为城市副中心等同于通州，这是不对的。副中心只有155平方公里，就是通州新城的整体规划范围。
我认为城市副中心未来三年房价会处在一个剧烈动荡上行的阶段，而且供应量比较少，投资机会不多。
为什么政府会允许城市副中心的房价上涨呢？因为它作为一个非常重要的核心区，房价不能低，一低大家就都涌去了，它仅仅次于首都圈，我认为房价就是8万到10万的标准。
接下来我们说雄安新区。
雄安新区也是大量吸引产业和人口的地方，配套也不断在完善，但是它最大的问题是供应量比较大，会陆续开发建设。
雄安新区整体规划当中已经明确说到，雄安新区里并不是没有房地产开发，是有的。黄色地块就是它的二级居住用地，比例还不小。
这说明未来会陆续成为潜在市场供应量，但是周期会很漫长。因此我认为，雄安新区的房价在比较长的时间内也不会有太大波动。
而且我判断，短期内，雄安及环雄安区域整体的房价动荡会比较明显，因为它开发周期太长，供应量太大，竞争激烈。不过这种动荡也是分化的，不同区域表现不一样。
比如白沟，它的房价已基本固定，而且它是距离雄安最近的板块，房价较为稳定。但是像保定、霸州、高碑店这些地方房价的震动短期内会持续存在。
甚至随着后期供应量变大，这些地方的房价会出现先涨后降的过程。因此投资环雄安，大家要相当谨慎。一定要选择比较好的地段和房价水平才能下手。
现在也有些人在谈环雄安地区的筑底，我认为那是不对的。未来还有那么大的供应，还有那么久远的开发周期，除非限购放开，否则不可能谈什么筑底。
我们再说最后一个天津市场。
天津是一个大量吸引人口，持续去库存的市场。尤其是通过这次落户新政助推了去库存的力度。所以我觉得天津市场，是一个初期缓慢上升，后面加速上升的过程。
因此随着落户的人越来越多，对房子的需求量越来越大，除非天津出台更加严厉的政策才能够稳住市场的涨幅。因此我认为，天津是一个值得投资的市场。
说到天津不得不说它的落户。实际上天津市政府还是希望能通过这次落户新政解决它在经济发展过程中角色被边缘化的问题。
关于落户，天津表面的态度是严厉的，其实内心很暧昧，外表矜持内心狂热就是它的状态。因为它是面临危机的。
天津在整个京津冀发展过程中，地位尴尬，危机重重。在过去五年里，天津在全国的经济发展中都是名列前茅的，但是这几年经济发展不断下降，它心中的失落不言而喻。
所以大家尽管放心去落户，天津需要你，需要你去扶持，需要你去库存，需要你去解决人才问题等。天津现在主要的优势就是高考政策，它自己也清楚。
天津现在既不具备庞大的经济实力，也不能提供很多的工作机会，也给不了优越的薪酬水平，它现在唯一能靠的就是高考优势。你用钱买它的高考优势，这是很公平的交易。
所以很多人在问，会不会查异地社保啊？我很肯定地说，异地社保肯定会查的。因为天津需要摆一个姿态，但是它也知道不可能做大规模社保清查的，否则导致的后果会很严重。
既要拒绝人家又要欲拒还迎，大家一起把事办了。这个事就是你用钱去买它的房子，它要解决经济发展。
异地社保从专业角度来说，还没有实现全国联网；第二，天津去查北京的社保，技术上也不可行。第三，上百万人落户，清查社保比较麻烦；第四，既然清查，为什么在你落户的时候不查，要等到你落完户去查，逻辑上不通；
所以我认为异地社保清查这事就是一种姿态，不要被轻易蒙蔽了。
关于天津的疑问还有清查集体户口这事，至少到目前为止，我没有看到任何一份官方文件规定，两年之内不买房就要清查集体户口。这事有点可笑，那就变成了鼓励买房了，不符合目前的调控政策。
但是为了孩子上学，你还是要尽量尽早买房，毕竟天津的优势主要还在高考移民政策。所以买房这事是为了解决你的需求，是你情我愿的事情。
接下来讲京津冀发展过程中，环京市场的基本变化。
很多在环京买了房的人心理都忐忑不安，我总结了几点：第一，觉得环京的未来究竟有没有人接盘？谁来接？
第二，环京这个地方真有那么好吗？因为有无数黑环京的大V告诉他们，环京这个地方不可能发展起来，因为北京都还没有发展起来；
第三，价格会不会还往下掉啊，现在这种政策环境下，会不会影响比较大？
这三种心态很普遍，我一一来为大家梳理和解读。
第一，环京地区究竟能不能发展起来？我已经讲的很清楚了，京津冀协同的核心目的是为了保证首都的安全，那就必然要疏解北京人口和产业，要不然做这件事情就没有意义。
本身从经济规律和城市发展角度来看，就是费力不讨好的事情。因为只有人口高度集中，才是经济效率最高。北京当然懂。但是既然进行疏解了，就说明这件事情比经济发展更重要，必须这么做。
那么要想把人赶走就必须要发展周边，不然这些人还会回来。所以北京现在要做的就是使劲把资源往外疏导。你想要什么，无外乎就是地铁，交通需要，医院，学校，好的产业等，我都给你，你别来了。这就是防止贴片发展的道理。
所以环京地区及整个周边一定会发展起来的，这是毋庸置疑不可逆转的。
第二个问题，谁来接盘？
很简单，那么多人去了通州城市副中心，未来可能是40万、60万人的涌入，这些人必须要有一个区域承接他们。所以河北说的很清楚了，北三县就是为了承接北京人口的。
第三个问题，环京房价是不是还会往下降？
这个问题是有技术难度的，要想清楚的话需要先阐述以下几点：
上个月，京津冀协同发展领导小组的组长韩正（这个组长一般都是国家政治局常委），他上台后去视察了城市副中心，在北京召开了一次会议，对整个京津冀的发展提出了三点要求：
第一个要求，必须快速平稳推进北京市政府的搬迁。潜台词是北京市政府动作太慢，严重拖了后腿。这是疏解的第一步，如果这个头开不了，后面整个京津冀协同发展，都是空话。
第二个要求，城市副中心建设必须要高标准。什么意思，只有高标准建设，你才会呆在那里不回来了。你要的产业啊，资源啊都给你疏解过去。
第三个要求，要加快三统一发展北三县。因为城市副中心的地方毕竟小，需要再有空间辅助它，需要人口再往外走，所以不是去发展朝阳，不是去发展大兴，这是协同发展带动北三县的根本含义。
蔡奇后来在开会当中也提到一点，要把公共资源交通设施，甚至产业和北三县共享。这句话说明了北三县未来会有越来越多的资源，大家安心呆在那里，不要进首都圈，也不要进去副中心，可以在这边工作，但是安心在那边睡觉。
说白了，这就是第二次户籍改革和迁徙行动，要让人口离得越远越好才感觉安全。
所谓的北三县与城市副中心协同发展，就是要建立两道防线，第一道，就是建立好城市副中心，这是北京与外面的第一道防线。
第二道防线，就是北三县。它实际是一个缓冲地带，很多外来人口汇集在那里。
这实际形成了一个阶层分化的过程，最有钱的人住在首都圈里，接下来就是城市副中心，最穷的人住在北三县，而且人口密度是逐渐上升的，里面是最低的，北三县最多。
2018年年底关于通州和北三县的一系列规划就会陆续出台，时间已经很紧迫了，马上就要开工建设实施阶段。基础设施建好了，公共资源确定了，就要开始人口大疏解了。
因此我认为北三县关于北京社保的认定，应该是百分百的，不然没有办法让北京人进入进去。
等到基础设施建设的差不多了，接下来就要放开限购了，尤其是针对北京常住人口的限购，这是至关重要的。
关于北三县投资的选择和风险提示我也要再说一遍。
第一，交通要道是第一位，人们肯定是沿着交通要道居住，比如22号线拉动的京秦沿线以及大厂夏垫，102国道这部分区域，人口居住密集度会很高。人口密集的地方房价涨的最快，比如燕郊就是例子。
第二个就是6号线带动的大厂的潮白河、香河北部新城和香河东区域，将来也会是人口密集较高的地方。因为只有沿着交通要道人才方便过去。
现在最北线就是京秦高速一带，中间线就是潮白新城的厂通桥，最南线就是京哈高速，这三个区域未来最能聚集人口。
所以北京未来肯定会把地铁修到这些交通干道，比如北部的22号线一定要结合京秦高速，6号线肯定要修到厂通桥来拉动人口在潮白新城区域居住；
另外地铁也会修到西集，带动流动人口直接涌向香河，带动香河北部新城和香河东的发展。
然后再在这些区域布局一些好的配套资源，人们就会安心居住在这里了。
从现在来看，北三县最值得投资的区域就是这么几个：第一，燕郊的京秦沿线，带动大厂夏垫板块。所以我觉得路劲世界城这个项目还是值得投资的，因为它就在交通干道的周边。
第二个沿线就是潮白河区域，厂通桥一打开，肯定会形成水涨船高的一个过程。
第三个就是京哈沿线。
那么这三条线路谁的潜力最大，谁的性价比最高呢？我个人觉得，从现在来看，一个是大厂夏垫，一个是香河北部新城，价格都是1万出头，真的很低。
另外香河东的绿地21区也比较合适，虽然价格稍贵点，但是可以贷款。我认为这几个项目和区域都是可以投资的。
很多人问我廊坊永清和固安有没有投资价值？价值还是有点，不过现在他们最大的问题是，第一，缺乏高端配套，抢不到北京好的医院、学校等；
第二，没有高端人群。虽然有个二机场，但是还存在首都机场的分流；
和北三县以及环雄安地区相比，我认为廊永固的房价是有瓶颈的。没有高端配套和高端人群的支撑，房价能涨到哪里去呢？
对于环雄安来说，我认为潜力很大，但是最大的毛病就是建设周期过长，供应量大，市场不确定性高。因为北京能过去的东西很多，只是现在还一时半会看不到。
雄安的高起点高标准是肯定的，因为假如打折扣的话，人们又会蜂拥回去北京，那中央的疏解目标就落空了。
综上，我觉得从现在开始到2018 年底，是北三县投资的最好时机。因为装修图纸马上就出来了，直接就等待开工建设了。